대출 조이자 금수저만 내집마련…청년 '주거 격차' 더 벌어졌다

[이데일리 김은경 기자] 서울 아파트 시장에서 부모의 자산 지원 여부가 내 집 마련에 영향을 미치는 현상이 뚜렷해지고 있다. 대출 규제가 강화될수록 부모에게 증여를 받을 수 있는 계층과 그렇지 못한 계층의 격차가 커지면서 청년층 내부에서도 주거 양극화가 심화하고 있다는 분석이다.

28일 국토교통부의 ‘서울 내 주택매매 자금조달계획서’에 따르면 서울 아파트 매입 자금 가운데 증여·상속이 차지하는 비중은 지난 4월 7.13%로 2020년 10월 관련 통계 작성 이후 가장 높았다. 5월에도 6.91%를 기록하며 역대 두 번째를 기록했다. 지난해 5월 3.8%였던 것과 비교하면 1년 만에 두 배 가까이 높아졌다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

금액 기준으로도 증가세가 가파르다. 연간 증여 상속 금액은 2022년 5009억원, 2023년 1조536억원, 2024년 2조1146억원, 2025년 4조491억원으로 점차 높아지는 추세다. 올해는 1~5월 누적 금액만 2조7464억원에 달해 역대 최대치를 기록할 것으로 관측된다.

이처럼 증여가 늘어난 배경에는 서울 상급지 갈아타기 수요와 대출 규제가 동시에 자리 잡고 있다. 서울 핵심지와 고가주택을 중심으로 매수세가 이어지고 있지만 주택담보대출 한도와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제, 은행권 가계대출 총량관리로 금융권에서 부족한 자금을 조달하기는 더 어려워졌다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울에서는 상급지 갈아타기와 고가주택 거래가 이어지고 있다”며 “대출 규제와 자금조달계획서 제출, 토지거래허가구역의 실거주 의무로 갭투자(전세 끼고 매매)까지 어려워지면서 부족한 자금을 메우기 위해 부모에게 손을 벌리는 경우가 늘어날 수밖에 없는 환경”이라고 설명했다.

전문가들은 이 같은 현상이 청년층 내부의 주거 양극화를 키울 수 있을 것으로 우려한다. 최근 서울 주택 매수자의 약 40%를 30대가 차지하고 있지만 이들을 똑같은 실수요 계층으로 보기 어렵다는 것이다. 부모의 상속·증여나 고소득, 성과급을 바탕으로 서울 주요 지역을 매수하는 청년이 있는 반면, 다수 청년은 대출을 최대한 끌어다 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽이나 경기 지역의 주택을 구하고 있다.

자산 축적 기간이 짧은 청년에게 정책대출을 확대해 주거 사다리를 복원해야 한다는 주장이 나오는 배경이다. 이대열 한국주택협회 정책본부장은 최근 금융위원회 부동산 금융정책 토론회에서 “정부 지원이 없으면 부모의 자산 지원 여부에 따라 주택 구입 가능성이 달라져 청년층 내부 격차가 확대될 우려가 있다”고 주장했다.

지난 14일 서울 한 부동산 공인중개업소가 영업을 하고 있다.(사진=이데일리 이영훈 기자)

반론도 만만치 않다. 공급이 부족한 상황에서 대출 한도만 늘리면 집값과 청년층 부채를 함께 끌어올릴 수 있어서다. DSR이 40%를 넘고 부채가 자산보다 많은 고위험 가구에서 2030세대가 차지하는 비중은 2020년 22%에서 지난해 34%로 증가했다. 금융 지원 확대가 오히려 청년의 ‘영끌’을 부추길 수 있다는 우려다.

박선영 동국대 경제학과 교수는 “공급이 제한된 상태에서 금융 지원을 늘리면 의도와 달리 청년층이 사야 할 집값만 올리고 늘어난 대출 한도는 매도자와 개발업자의 이익으로 귀속될 수 있다”고 지적했다. 이어 “청년층 주거복지와 안정은 대출 규제 완화로 해결할 성격이 아니다”며 특별공급과 공공임대 확대 등 공급·재정 정책을 우선해야 한다고 강조했다.

청년 실수요자에 대한 지원을 일률적으로 확대하기보다 대상과 기준을 세분화할 필요가 있다는 의견도 있다. 구조적인 자산·소득 양극화가 심화하면서 같은 청년층 안에서도 정책 지원이 필요한 계층과 그렇지 않은 계층이 뚜렷하게 나뉘고 있는 만큼, 무주택 여부만으로 실수요자를 판단하기보다 자산과 소득 수준 등을 종합적으로 고려한 맞춤형 지원이 필요하다는 주장이다.

정부는 최근 다섯 차례 연이어 열린 토론회에서 논의된 내용을 토대로 내달 종합 부동산 대책을 발표할 계획이다. 한성숙 국무총리는 27일 부동산 국민 대토론회에서 “집을 빌리든 원하는 집을 사든 부모의 재산 규모와 관계없이 같은 조건에서 살 수 있는 환경을 만들고 싶다”며 청년 주거정책을 별도로 마련하겠다고 했다.