그린벨트에 묶인 내 땅, 보상 극대화하기 위해선[똑똑한부동산]

[이데일리 김형환 기자] 도시가 무분별하게 확장되는 것을 막기 위해 정부는 개발제한구역을 지정해 관리한다. 흔히 그린벨트라고 부르는 지역을 말한다.

수도권의 한 개발제한구역(그린벨트). (사진=연합뉴스)

개발제한구역으로 지정되면, 용어 그대로 개발행위가 제한된다. 건물의 신축, 증축, 개축이나 토지의 용도변경, 형질변경 등이 원칙적으로 금지된다. 토지 소유자 입장에서는 재산권 행사에 상당한 제약이 따르니, 지나친 재산권 침해가 아닐 수 없다.

그럼에도 불구하고 개발제한구역을 지정해 관리하는 이유는 무분별한 개발이 난립해 도시가 무한대로 확장됨으로써 환경이 파괴되는 것을 막기 위해서다. 개인의 재산권 침해가 심각하게 발생하는 것이 사실이지만, 그보다 개발제한구역 지정을 통해 달성할 수 있는 공공의 이익이 크다고 본 것이닼

그러나 개발제한구역으로 지정된 곳에 토지를 소유한 개인은 재산권 행사가 크게 제약돼 억울하다. 건축행위 등이 엄격히 제한됨은 물론이고 이런 이유로 토지를 팔고 싶어도 개발제한구역으로 지정되지 않은 주변 토지보다 월등히 낮은 시세로 거래하거나 이 마저도 수요자가 적어 거래도 어렵기 때문이다.

따라서 토지 소유자는 내 토지가 개발제한구역에서 제외되기를 원할 수밖에 없다. 그런데 결론부터 말하자면 이미 지정된 개발제한구역을 해제하는 것을 상당히 어려운 일이다. 다만 불가능한 것도 아니다. 예를 들어 대규모 개발이 이루어져 정책적으로 개발제한구역에서 해제할 필요가 있거나 주변 개발로 인해 소규모의 단절된 토지로 남게 되는 경우 등에는 개발제한구역 해제가 가능할 수 있다.

그러나 대규모 개발이 이루어져 그 구역 안에 토지가 포함돼 개발제한구역이 해제되는 것은 토지 소유자 입장에서는 큰 이득이 없다. 개발로 인해 토지를 강제 수용당하게 되는데 이때 개발을 위해 개발제한구역을 해제한다고 하더라도 토지 소유자는 개발이 진행되기 이전의 현황으로 토지를 보상받기 때문이다.

반면에 주변 개발로 인해 소규모 자투리 땅으로 남거나 개발사업구역의 경계선이 토지를 관통해 토지의 효용이 크게 떨어지는 등 더 이상 개발제한구역을 유지할 목적이 사라진 때에는 개발제한구역에서 해당 토지를 해제할 수 있다. 도시의 무분별한 확장을 막기 위해 개발제한구역으로 지정한 것인데, 이미 주변 개발로 도시의 경계가 달라졌다면 개발제한구역도 그에 따라 달리 지정돼야 하는 것이 당연하다.

이런 이유로 개발제한구역으로 지정된 내 토지 인근에 대규모 개발이 진행된다면 내 토지를 개발제한구역에서 해방시킬 수 있는 기회일 수 있다. 다만, 개발제한구역 해제는 지자체 또는 정부가 도시관리계획을 변경하여야 하는 사항이어서 그 요건과 절차가 매우 까다롭다는 점을 유의해 개발제한구역 해제를 기대하고 개발제한구역 내의 토지를 매입하는 것은 신중해야 한다.