용산 정비창에 '싱가포르 마리나베이'도 가능, 한국형 '화이트존' 도입

[이데일리 박경훈 기자] 앞으로 ‘싱가포르 마리나베이’처럼 개발사업자가 토지 용도를 자유롭게 결정하는 한국형 ‘화이트존’이 도입된다. 지자체와 민간이 토지·건축 용도제한 없이 용적률과 건폐율을 정할 수 있게 된다. 이에 따라 철도정비창 부지 등 도심 유휴 부지에 고밀·융복합 개발이 활성화될 전망이다.

(자료=국토교통부)

국토교통부는 이같은 내용을 포함한 ‘도시계획 혁신 방안’을 5일 발표했다. 이는 지난 3일 대통령 업무보고에서 제시된 국정과제 중 하나로 △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 3가지 종류의 공간혁신 구역을 도입하는 게 골자다.

정부는 지자체와 민간이 도시 규제를 벗어나 개발할 수 있도록 기존의 ‘입지규제최소구역’에서 아예 지정요건을 폐지한 ‘도시혁신구역’을 도입한다. 기존의 입지규제최소구역을 8년 만에 전면 개편해 서로 도입하는 구역으로, 싱가포르 마리나베이를 탄생시킨 ‘한국형’ 화이트존이다.

다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%, 주거용도는 50+α% 이하로 한정한다. 민간 참여를 독려하기 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 간주하고, 제안자에게 도시개발법상 사업시행 자격도 부여한다.

기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용되는 ‘복합용도구역’도 도입한다. 복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려해 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용한다.

국토부는 코로나19 유행 이후 근무형태가 다양해지면서 주거지역 내 오피스, 융복합 신산업 단지 등 새로운 개발 수요를 기존 용도지역 형태로 반영하기에는 한계가 있다는 판단을 내렸다. 앞으로는 복합용도계획을 적용하면 공업지역에 주거·상업지역 시설을 설치하는 등 기존 용도지역을 변경할 필요 없이 다른 용도시설을 설치할 수 있게 된다.

(자료=국토교통부)

체육시설·대학교·터미널 등 다중 이용 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고 시설의 본래 기능도 고도화할 수 있도록 ‘도시계획시설 입체복합구역’도 도입한다.

이같은 시설들에 대한 공공서비스 수요는 계속 증가 중이지만 용적률, 건폐율, 입지 제한 등으로 제대로 개발하기 어려웠던 점이 고려됐다. 앞으로는 시설 복합화나 지하화를 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향한다는 방침이다.

국토부는 특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 인근의 주거·교통 계획, 기반시설 등에 변화가 예상되므로 사전 영향 검토가 필요한 만큼 ‘공간재구조화계획’을 신설해 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토할 계획이다.

기존 기본계획의 기준인 정주인구가 아니라 지역 내 관광, 산업 등 일정기간 동안 체류하는 ‘생활인구’를 고려해 계획을 수립하도록 하고, 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구및 토지개발물량 등을 조정할 수 있는 특례를 부여할 계획이다.

국토부 관계자는 “기존 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 도시계획에서 민간의 제안을 폭넓게 허용하고, 대폭적인 규제 완화를 통해 민간이 개발 역량을 최대로 발휘할 수 있을 것”이라고 설명했다.