11년만의 컴백..LH`토지수익연계채` 인기끌까

[이데일리 김재은 기자] 한국토지주택공사(LH)가 11년만에 토지수익연계채권 발행을 재개한다. 금융시장 안팎에선 이 채권이 얼마 만큼의 투자 수익을 안겨줄지 벌써부터 관심이다.  (관련기사☞LH, 11년만에 토지수요연계채 발행..1.5조 규모)
 
때마침 한국은행은 26개월만에 기준금리를 0.25%포인트 인상한데 이어 추가인상 가능성마저 내비치고 있다. 채권 상품의 상대적 매력이 낮아질 수 있는 상황에서 토지수익연계채권은 과거의 영광을 재현할 수 있을까.
 
◇과거보다는 수익률 낮을 듯..고정금리 득실 따져야

토지수익연계채권의 메리트는 고정금리를 보장받으면서 토지가격 상승에 따른 추가적 이익을 누릴 수 있다는 데 있다. 또 적은 금액으로 토지가격 등락에 상관없이 부동산에 간접 투자할 수 있다는 장점도 있다.

하지만 1999년 발행돼 2004년 중도상환시까지 195%에 달했던 누적수익률을 기대하기에는 현재 부동산 시장이나 채권시장이 녹록치 않아 보인다.

한 회사채 시장 관계자는 "IMF 직후인 1999년에는 전국의 지가가 워낙 낮았고, 2007년까지 지속적으로 올랐다"며 "과거에 비해 기초자산의 상승여력이 많이 낮아졌고, 발행자의 재무건전성도 다소 떨어진 상태"라고 말했다.

즉, 1999년 발행주체였던 토지공사보다 현재 LH의 재무구조가 좋지 않고, 담보로 제공되는 토지가격의 상승 가능성도 과거에 비해 높지 않아 수익률이 다소 낮아질 수 있다는 분석이다.

여기에 26개월만에 재개된 기준금리 인상도 `고정금리`의 채권 투자 메리트를 반감시킬 것으로 보인다. 또 2년정도 기초자산인 토지에 대한 매각이 제한되는 것도 유의해야 한다.

◇LH, 토지수익연계채 정기 발행 추진

LH는 이번 채권발행이 성공적으로 마무리될 경우 내년부터는 토지수익연계채 발행을 정례화할 방침이다.

LH측은 "성공적으로 발행될 경우 내년부터 정기적인 발행을 추진할 것"이라며 "토지 매각시 일정 규모(2000억~3000억원)로 토지수익연계채권을 발행하는 방안 등을 검토하고 있다"고 밝혔다.

LH가 발행할 토지수익연계채는 만기가 10년으로 다소 길어 직접적인 부동산 투자의 대체재가 될 수 있다는 분석도 나온다. 고정금리를 보장받으면서 부동산 가격 하락에 따른 원금 손실의 리스크가 없기 때문.

한 회사채시장 관계자는 "토지주택채권의 인기가 떨어지고 차입금이 너무 많은 상황에 자금 조달창구로 과거에 성공을 거뒀던 토지수익연계채권 발행을 추진하는 것 같다"며 "현재 채권사 등 시장에서 관심을 보이고 있어 흥행에는 성공할 것으로 보인다"고 말했다.
 
다만 현재 부동산 경기 침체로 토지가 워낙 팔리지 않는다는 점은 부담이다. 만기가 도래하는 10년뒤에는 보금자리주택 사업도 거의 완료되는 만큼 이번 토지수요연계채 수익에 대한 손익계산이 치열할 것으로 예상된다.