'억대 성과급·주식 대박' 끝은 부동산?…대출 규제 비웃는 '머니무브'

[이데일리 김은경 기자] 정부가 대출 규제와 토지거래허가구역(토허구역) 지정으로 주택시장 레버리지를 강하게 조이고 있지만 수도권 집값 상승세는 이어지고 있다. 전세난으로 내 집 마련 수요가 커진 가운데 반도체 업계 성과급과 주식시장 상승에 따른 차익 실현 자금이 시장에 유입되면서 현금 중심 수요가 집값을 떠받치고 있다는 분석이다. 전문가들은 향후 증시 조정 국면이 본격화할 경우 주식 자금의 부동산 유입이 더욱 확대될 수 있다고 보고 있다.

서울 시내 아파트 전경.(사진=이데일리 방인권 기자)

2일 한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다. 전주(0.31%)보다 상승폭은 0.06%포인트 줄어 4주 만에 둔화했지만 여전히 높은 수준이다. 서울 아파트값은 지난해 이후 68주 연속 상승세를 이어가고 있다. 전셋값도 0.26% 올라 전주(0.29%)보다 상승폭은 다소 줄었지만 강세를 유지하고 있다.

최근 시장에서는 강남권 급등세가 다소 진정되는 대신 강북권과 수도권 외곽 지역으로 상승세가 확산하는 모습이다. 실제 성북구(0.37%), 강북구(0.42%), 도봉구(0.34%) 등 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역으로 실수요가 이동하고 있다. 전세 매물 감소와 전셋값 상승이 매매 수요를 자극하는 전형적인 ‘전세난발 매수 전환’ 현상이 나타나고 있다는 분석이다.

시장에서는 최근 집값 상승의 배경으로 ‘구매욕구’와 ‘구매능력’이라는 두 축이 동시에 강화되고 있다는 점을 꼽는다. 전셋값 상승과 매물 부족으로 무주택자의 주거 불안이 커지면서 집을 사려는 욕구는 커졌지만 정부의 대출 규제로 구매능력은 제한된 상황이다.

정부는 지난해부터 주택담보대출 규제를 강화하고 토허구역 내 갭투자를 사실상 차단했다. 과거처럼 대출과 전세보증금을 활용해 집을 사는 방식이 어려워지면서 현금 보유 여부가 시장 진입의 핵심 변수로 떠올랐다.

최근 들어 예상치 못한 변수로 떠오른 것은 반도체 업계 성과급과 증시 상승이 현금 구매력을 키우고 있다는 점이다. 정부 규제로 대출을 활용한 매수가 어려워진 상황에서 성과급과 금융자산 가치 상승이 구매능력 감소분을 일부 보완하고 있는 셈이다.

대표적인 사례가 동탄이다.5월 넷째 주 화성 동탄구 아파트값은 0.49% 올라 경기지역 최고 상승률을 기록했다. 반면 SK하이닉스 본사가 위치한 이천시는 같은 기간 0.22% 하락했다.

업계에서는 과거 직주근접을 위해 이천에 거주하던 반도체 종사자들이 최근에는 동탄·분당·수지·기흥·영통 등 이른바 ‘셔세권’(셔틀버스+역세권) 등 상급지로 이동하고 있는 것으로 분석한다. 삼성전자와 SK하이닉스의 셔틀버스를 이용할 수 있으면서도 교육·교통·생활 인프라가 우수한 지역으로 갈아타는 수요가 늘고 있다는 것이다.

주식시장에서 부동산시장으로의 자금 이동도 확인된다. 국토교통부에 따르면 올해 4월 서울 아파트 매입 과정에서 활용된 주식·채권 매각대금은 5932억원으로 2020년 관련 통계 집계 이후 최대치를 기록했다. 지난해 같은 달보다 380.4%, 전월보다 62.3% 증가한 규모다.

일각에서는 최근 나타나는 현금 중심 매수세가 부동산 시장으로의 ‘머니무브’ 현상을 더욱 심화시킬 수 있다는 우려가 제기된다. 성과급과 주식 차익 실현 자금이 부동산 시장으로 유입될 경우 대출 규제 효과가 일부 상쇄되면서 수도권 집값 상승 압력을 키울 수 있다는 지적이다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “정부가 대출규제와 실거주의무로 당장의 구매능력을 제한하는 것에는 성공했지만 그 부작용으로 전월세 난이 터지면서 구매욕구가 도리어 커졌고 성과급과 주식 상승으로 구매능력까지 커지면서 수도권의 집값 상승 압력은 더 높아지고 있다”고 설명했다.

이어 “이런 상황에서 거액의 성과급과 주식가격 상승은 주택구매능력을 크게 향상시킴으로써 사라져가던 내 집 마련의 희망을 싹 틔우고 주거환경이 더 좋은 상급지로 갈 수 있는 길을 열어주고 있다”며 “주식시장이 본격적인 조정을 받을 경우 주식에서 부동산으로 유입이 되는 내 집 마련 자금이동이 더 가속화할 가능성이 높다”고 전망했다.