현금 없으면 고가주택 못 산다…대출 2억~6억으로 축소(종합)

[이데일리 최정훈 이수빈 기자] 정부가 16일부터 수도권과 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 주택가격별로 세분화하고, 고가주택 대출을 강력히 제한한다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15억~25억 원 사이는 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지만 빌릴 수 있다. ‘6·27 대책’에 이어 불과 석 달 만에 추가 규제가 나온 셈이다. 금융당국은 금리 인하 기대감에 따른 대출 확대 움직임과 고가주택 중심의 가격 상승세를 차단하겠다는 방침이다.

서울 남산에서 바라본 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습.(사진=연합뉴스)

금융위원회는 15일 이 같은 내용을 담은 추가 대출 규제를 내놨다. 6·27 대책에도 이른바 ‘한강 벨트’ 권역 등 집값 상승세가 계속되자 또 다시 주택 대출 규제 방안을 꺼낸 것이다.

금융위는 수도권과 규제 지역 주담대 대출 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용하기로 했다. 이미 수도권 주담대 한도를 6억원으로 일괄 제한한 상태였는데, 앞으로는 주택 가격이 15억원 이하면 6억원, 15억~25억원 이하면 4억원, 25억원을 초과하는 경우 최대 대출액이 2억원으로 제한된다.

신진창 금융위 금융정책국장은 이날 정부서울청사에서 열린 백브리핑에서 “6.27 대책 당시 일괄 6억원으로 제한했던 주담대 한도를 주택가격과 연계해 보다 촘촘히 관리한다”며 “고가주택을 중심으로 과열된 수요를 정조준하는 조치”라고 설명했다. 그는 “이주비 대출은 현행과 동일하게 주택가격이 15억원을 넘더라도 6억원 한도가 유지된다”며 “재건축·재개발 속도를 높여 주택공급 안정에 기여하도록 설계했다”고 덧붙였다.

이번 조치는 16일부터 즉시 시행된다. 정부는 동시에 ‘스트레스금리’ 하한을 기존 1.5%에서 3%로 두 배 올린다. 신 국장은 “최근 금리 인하 기대감이 주택시장 불안을 자극하고 있다”며 “기준금리가 내려가더라도 스트레스금리를 높여 대출 한도 확대 효과를 상쇄하겠다”고 설명했다. 그는 “스트레스 DSR 제도 시행 초기에는 적응을 고려해 낮게 시작했지만, 이제 금융권과 차주 모두 제도에 익숙한 만큼 해외 수준(3% 이상)으로 조정할 때가 됐다”고 말했다.

금융위는 이번 조치로 차주의 대출 한도가 평균 10% 안팎 줄어들 것으로 추정했다. 30년 만기, 금리 4% 조건의 주담대를 받을 경우 연소득 5000만원 차주는 약 6.6%, 1억원 차주는 14.7%가량 대출 여력이 감소할 전망이다.

또 하나의 핵심은 1주택자의 전세대출 이자 상환분을 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영하는 것이다. 지금까지 전세대출은 DSR 계산에서 제외됐지만, 내년부터는 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받는 1주택자에 한해 이자상환분이 포함된다. 다만 원금은 만기 일시상환 구조로 금융기관의 손실 위험이 낮다는 점을 고려해 제외됐다.

자료=금융위원회 제공

신 국장은 “전세대출 DSR 반영은 ‘갭투자형 전세대출’을 억제하려는 취지”라며 “지방 주택 보유자가 서울 등 수도권에서 전세를 얻는 경우도 동일하게 적용된다”고 강조했다. 다만 전산개발이 필요한 만큼 시행 시점은 오는 29일로 미뤄졌다. 윤덕기 금융위 거시금융팀장은 “연소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 받을 경우 DSR 비율이 약 14%포인트 높아질 것”이라며 “수도권 1주택자 기준 연간 약 5만~6만 명이 영향을 받을 것으로 추정된다”고 전했다.

이 밖에도 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%)은 시행 시점을 내년 1월로 앞당긴다. 신 국장은 “주택시장 안정을 위해 조기 시행이 필요하다고 판단했다”며 “금융권의 별도 준비가 필요하지 않아 행정절차만 조정하면 된다”고 말했다.

한편, 이날 새로 지정된 투기과열지구와 조정대상지역에는 기존 규정에 따라 LTV(주택담보인정비율)가 70%에서 40%로 강화된다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출도 동일하게 LTV 40%가 적용된다.

신 국장은 “고가주택 중심의 상승세가 중저가로 확산되는 조짐이 있어 선제 대응이 불가피했다”며 “주택시장 안정세가 확인되면 추가 대출규제는 검토하지 않겠다”고 말했다. 그는 또 “무주택 서민층의 대출 접근성은 기존 보금자리론, 정책모기지 등을 통해 유지될 것”이라며 “실수요자는 보호하되, 투기적 수요는 철저히 억제하겠다”고 말했다.

금융위는 이날 오전 10시부터 은행권 및 유관기관과 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열어 새 규제의 원활한 시행을 당부했다. 신 국장은 “오늘 대출창구가 다소 혼잡할 수 있으니 금융권이 민원 대응을 신속히 해달라”며 “이번 대책은 단기 처방이 아니라 금리·대출·시장 기대심리를 함께 조정하는 중장기 안정화 전략의 일환”이라고 강조했다.