숨막히는 전세대출 규제…이런 경우엔 예외

[이데일리 장순원 기자] 정부가 ‘갭투자(전세 낀 주택 구매)’ 정밀 타격에 나섰다. 고강도 전세대출 규제를 통해서다. 전세대출을 받은 뒤 서울을 포함한 수도권에서 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세대출을 회수하고 3년간 주택관련 대출을 틀어막기로 했다. 전례 없는 고강도 전세규제인 셈이다. 전세대출이 갭투자의 불쏘시개란 판단이 깔려있다.

하지만 전세는 늘 예민한 영역이다. 실제 갭투자와 전세를 끼고 자가주택을 마련하려는 실수요를 구별하기 쉽지 않다. 규제의 부작용도 만만치 않을 수 있다. 갭투자를 잡으려다 전세에서 자가로 이동하는 정상적 주거 사다리를 끊을 수도 있기 때문이다. 특히 이번 전세대출 규제는 기준선이 3억원으로 낮아졌다. 서울이나 경기권 대부분 아파트가 이 선을 넘어 실수요자의 반발이 클 수밖에 없다.

금융당국은 고강도 대책을 꺼내되, 작년 12·16 대책과 비교해 광범위한 예외를 뒀다. 우선 불가피한 실수요자라고 판단하면 전세대출 규제의 예외를 적용하기로 했다. 직장이동과 자녀교육, 부모봉양 같은 이유로 전셋집과 구입주택 모두 전세 실거주를 하는 경우 전세 대출보증을 허용한다. 작년 12·16 대책 때도 인정했던 부분이다.

한발 더 나아간 부분도 있다. 전세를 살다 서울을 포함한 투기·투기과열지구에서 전세를 끼고 3억원이 넘는 아파트를 사두더라도 나중에 실제 거주하는 경우 예외를 적용하는 부분이 대표적이다. 가령 전세대출을 받아 전세를 살다 자가로 옮기려고, 만기가 1년 정도 남은 전세를 끼고 시가 8억원 짜리 집을 구매했다면, 남은 임대차 기간 회수 규제를 들이대지 않기로 했다. 갭투자가 아닌 정상적인 거래라는 판단에서다. 3년간 주택대출 금지 같은 불이익도 해당하지 않는다. 전세를 끼고 주택을 사두려는 실수요자의 경우 이론상으로는 최대 2년 정도 미리 집을 사둘 수 있다는 얘기다.

금융위 관계자는 “전세대출을 활용한 갭투자와 실수요는 구별해야 한다”면서 “실제 거주를 하는 실수요자의 경우 최대한 배려할 계획”이라고 말했다.

하지만, 9억원이 넘는 고가 주택은 이런 예외를 허용하지 않는다. 이 관계자는 “고가 주택을 구매하려는 분들은 이 정도는 감내할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.