'저렴이'만 떨어졌다..하락거래, 소형·저가주택에 집중

[이데일리 신수정 기자] 아파트 하락거래가 늘고 있는 가운데, 작은 평수와 저가 아파트 비중이 가장 높은 것으로 나타났다. ‘똘똘한 한 채’ 전략을 세운 다주택자들이 빠른 매도를 택하며 세금절약에 나섰기 때문이라는 분석이다. 전문가들은 서민 실수요자가 소형·저가 주택의 세입자로 있는 만큼 깡통전세 등 매매가 하락으로 인한 피해를 입을 수 있다고 우려했다.

서울 영등포구 63스퀘어 빌딩에서 바라본 아파트 단지 모습. (사진=뉴시스)

‘똘똘한 한채’ 현상 심화..대형아파트는 신고가

8일 한국건설산업연구원이 한국부동산원의 월간 전국주택가격동향조사를 분석한 것에 따르면 올해 매매가 하락거래 중 약 14.3%가량이 1억원 미만 아파트에 집중된 것으로 나타났다. 이는 이전 하락시기의 7.7%보다 두 배 가량 비중이 늘었다.

지역별로 보면 인천지역 하락거래 중 실거래가 2억원 미만 아파트 비중이 75.9%에 달했다. 분석 범위를 3억원으로 늘리면 92.1%로 집계돼 지역 전체 아파트 가격의 분포 대비 비중이 컸다. 경기지역의 2억원 미만 아파트 비중도 38%에 달했다. 인천보다 저가 아파트의 비율은 낮았지만, 이전 하락시기 대비 9.5%포인트(p) 증가했다.

주택 규모도 소형에 집중됐다. 2020년 1월에서부터 2022년 1월까지 신고된 61만 5000건에 달하는 수도권 아파트 실거래 전수조사 중 가격 하락이 나타난 아파트의 35.6%가 소형 주택에 해당하는 50㎡ 이하로 나타났다. 수도권 아파트 중 49.5㎡ 이하 아파트는 약 8.0%, 59.4㎡ 이하 아파트는 14.6%인 것을 따져봤을 때 소형 주택비율 대비 하락거래 비율이 높다는 분석이다.

소형 아파트의 가격이 떨어지는 것은 세금 규제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 영향 때문으로 분석된다. 다주택자에 대한 규제가 이어지는 상황에서 가격 오름폭이 낮은 소형 아파트를 적극적으로 매도하는 전략을 취해 보유세를 떨어뜨리는 전략을 선택했다는 설명이다.

실제 똘똘한 한 채로 꼽히는 대형 고가아파트의 신고가는 이어지고 있다. 지난 1월 서울 강남구 압구정동 현대 1차 전용면적 196㎡는 80억원(9층)에 거래됐다. 이는 지난해 10월(22일) 72억 9000만원(16층)보다 7억1000만원 높은 가격이다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 222.76㎡ 역시 지난 1월 74억 5000만원(25층)에 손바뀜하며 최고가를 갈아치웠다. 10개월 전의 해당 면적 최고 거래가(64억원)보다 9억 5000만원 올랐다.

“소액 임차인도 세입자 보호 상품 활용해야”

일각에선 최근 하락세가 집중되고 있는 소형·저가 주택이 서민 실수요로 이용되고 있는 만큼 가격하락과 관련한 리스크를 대비해야 한다고 지적했다. 특히 아파트 가격이 떨어지면서 주인이 바뀔 경우 깡통전세로 전락할 수 있다는 것이다.

전문가들은 주택가격 하락에만 집중할 것이 아니라 지역별 상품별 격차가 심화되는 부분을 유의해 대비책을 마련해야 한다고 강조했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “보유자들은 보유자산 가치 하락에 연동한 담보 가치 하락으로 자금 상환 압력 등 금융건전성에 영향을 미칠 수 있다”며 “세입자들은 깡통전세 등 매매가 하락에 따른 피해 발생의 여지가 있으므로 주의할 필요가 있다”고 주의를 당부했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “고가주택에 대한 수요는 대출규제에서 벗어나 있지만 소형 저가 주택에 대한 실수요자들은 대출규제에 직격탄을 맞았다”며 “소액 임차인이라고 하더라도 전세가율이 높다면 주택보증보험에 가입하는 등 세입자 보호 상품을 적극적으로 활용해야 한다”고 설명했다.