[해피라이프]부동산 세금부터 상가 임장까지…달라지는 투자 전략

이데일리TV '해피라이프' 방송 캡쳐.

[이데일리TV 기자] ‘해피라이프’는 이데일리TV를 통해 매일 새벽 2시에 방송 중이다. 이번 방송에서는 2026년 부동산 세제 변화와 상속·증여 전략, 상업용 부동산을 고를 때 필요한 현장 판단 기준을 다룬다. 이날 방송에는 로커스랩 장주희 대표와 에프알자산관리 길건우 대표가 출연해 각각 달라지는 부동산 세금과 납세재원 준비, 임장 체크포인트와 좋은 건물의 조건, 용도 변경 시 주의사항을 짚는다.

첫 번째 주제에서는 장주희 대표가 2026년 부동산 세제 개편 방향을 설명한다. 정부안에서는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대하고, 양도소득세 장기보유특별공제 역시 단계적으로 보유보다 거주 비중을 높이는 방향이 제시됐다. 이에 따라 앞으로는 단순히 주택을 오래 보유하는 것보다 실제 거주기간이 세부담에 더욱 중요한 영향을 미칠 수 있다. 다주택자 역시 매도 시기에 따라 양도세 부담이 달라질 수 있어 처분 계획이 있다면 예상 세금을 미리 비교할 필요가 있다는 설명이다.

부동산 상속에서는 상속세뿐 아니라 취득세와 실제 세금을 낼 현금까지 함께 준비해야 한다. 방송에서는 부동산 100억 원을 보유한 자산가의 단순 사례를 통해 상속세와 취득세를 합쳐 약 33억6000만원의 현금이 필요할 수 있다는 점을 소개한다. 장 대표는 자산 대부분이 부동산에 묶여 있다면 상속 과정에서 급하게 자산을 처분해야 할 수도 있다며 사전증여와 공제, 현금성 자산이나 보험 등을 활용해 납세재원을 장기적으로 준비해야 한다고 강조한다.

두 번째 주제에서는 길건우 대표가 상업용 부동산 투자에서 현장 확인의 중요성을 짚는다. 상가나 빌딩은 같은 지역에서도 임차인과 관리 수준, 이용 동선 등이 크게 다르기 때문에 서류나 지도만으로 판단하기 어렵다. 직접 임장을 통해 유동인구와 상권 분위기, 임차인 구성과 공실 여부를 확인하고, 1층 로비의 안내판과 엘리베이터·보안시설·화장실 등의 상태를 살펴보면 실제 건물의 관리 수준과 경쟁력을 파악하는 데 도움이 된다.

좋은 상업용 부동산은 현재 임대수익만 높은 건물이 아니라 매입과 운영, 향후 매각까지 경쟁력을 갖춘 자산이라는 설명이다. 대출 여력과 안정적인 현금흐름, 우량 임차인, 향후 매각 가능성을 함께 살펴야 하며 오래된 건물은 용도 변경을 통해 새로운 가치를 만들 수도 있다. 다만 오피스를 호텔로 바꾸는 등 용도를 변경할 때는 건축법과 주차·소방 등 관련 기준을 충족해야 하는 만큼 예상 수익과 공사비, 법적인 가능성을 함께 따져야 한다.

이번 방송은 부동산을 가격이나 현재 수익만으로 판단하기보다 세금과 현금흐름, 현장의 경쟁력과 미래 활용 가능성까지 함께 살펴야 한다는 점을 강조한다. 변화하는 부동산 세제와 상속·증여 전략부터 상업용 부동산의 임장과 투자 기준까지 제시했다.

해당 방송 내용은 해피라이프 다시보기를 통해 확인할 수 있다.