임대계약 해지기준 논란…홈플 회생 진정성 의구심 모락

[이데일리 김성수 기자] 회생절차 진행 중인 홈플러스가 그간 임대료 조정 협상을 진행해온 17개 임대점포 임대인들에게 계약해지를 통보한 것을 두고 논란이 커지고 있다.

홈플러스가 회생을 하려면 매출이 잘 안 나오는 점포를 정리하고, 매출이 잘 나오는 점포의 임대차계약은 유지해야 하는데 이번에 계약해지를 통보한 17개 매장은 매출 기준이 아니라 ‘임대료 협의를 안 했다’는 이유로 선정됐다. 회생 의지가 있는가에 대한 의구심이 나오는 대목이다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

◇ 계약해지 점포 17곳 선정 이유? “임대료 협의 안했다”

20일 업계에 따르면 홈플러스는 61개 임차 점포 중 임차료 조정 협상에 실패한 17개 점포에 대해 계약 해지를 통보했다.

홈플러스는 경영정상화를 위해 기존에 높게 책정됐다고 판단된 임대료와 관련해 61개 임대주들과 조정협상에 나서 왔다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제119조에 따르면 관리인은 임대차계약 해지 또는 이행 선택권을 갖는다. 이 때 상대방 역시 관리인에게 계약 이행 여부에 대한 답변을 요청할 수 있다.

이 경우 관리인은 30일 내 계약 해지 또는 계약 이행 여부를 답해야 한다. 확답을 하지 아니하는 때에는 관리인은 제1항의 규정에 의한 해제권 또는 해지권을 포기한 것으로 본다.

홈플러스 측은 “채무자회생법 제119조에 따라 총 61개 임대점포 임대주들과 계약이행 여부에 대한 답변기한인 이달 15일 내 합의 도출을 위해 협상에 임했지만 이중 17개 임대주들과는 협상을 마무리하지 못했다”며 “이에 따라 부득이하게 법원 승인을 받아 해당 임대주들에게 계약 해지 통보를 하게 됐다”고 설명했다.

다만 업계에서는 이번 대응으로 홈플러스가 기업회생에 진정성이 있는지 의구심을 제기하고 있다.

홈플러스가 회생을 하려면 매출이 잘 안 나오는 점포를 정리하고, 매출이 잘 나오는 점포의 임대차계약은 유지해야 하는데 이번 해지 통보는 그와 무관했다는 이유에서다.

상업용부동산 업계 관계자는 “홈플러스가 이번에 임대차계약 해지를 통보한 17개 점포는 매출, 임대료 분석에 근거한 결정이 아니라, 단순히 임대인이 홈플러스와 임대료 인하 협의를 안 했다는 이유로 결정됐다”며 “(계약 해지 대상) 선정 과정에 합리적 근거가 없다”고 말했다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제119조 (자료=국가법령정보센터)

◇ 임대차계약 해지시 홈플러스 임대료 ‘회생채권’ 분류

홈플러스를 임차인으로 둔 부동산 자산의 소유주들은 대부분 협상력이 낮다. 홈플러스와의 부동산 임대차계약이 해지되면 홈플러스가 내야 할 임대료가 ‘공익채권’이 아닌 ‘회생채권’으로 분류돼서 상환 우선순위에서 밀리기 때문이다.

부동산 임대차계약의 경우, 임대인은 임대를 주고 임차인은 정기적으로 임대료를 납부하는 ‘쌍무계약’의 성격을 갖는다. 쌍무계약이란 계약 당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 말한다.

이때 임차인(홈플러스)이 부동산 임대차계약에 대해 해지권을 행사하지 않으면 해당 임대료 채권은 ‘공익채권’으로 분류된다.

‘공익채권’이란 회생절차에서 채무동결이 되지 않는 채권을 말한다. 공익채권은 채무자가 언제든지 변제할 수 있고, 채권자는 회생절차 개시 결정에도 불구하고 추심과 강제집행을 할 수 있다.

반면 회생절차가 개시되면 회생절차 진행을 위해서 반드시 필요하다고 법률이 인정해 ‘공익채권’으로 분류한 채권 외에는 모두 지급이 금지되고 채권자의 추심활동도 금지된다.

예컨대 회생채권 및 회생담보권은 회생절차에서 관리인이 작성하고 채권자들 동의를 받아 확정되는 회생계획안에 의하지 않고는 변제 등 채권소멸 행위를 할 수 없다. 공익채권에 비해 상환순위에서 밀린다는 뜻이다.

게다가 임대인으로서는 홈플러스라는 대형 임차인이 나간 자리에 다른 임차인을 구해 넣기도 어렵다. 홈플러스가 임대차계약 해지권 행사 가능성을 압박하면서 임대료 인하를 요구하면 임대인은 ‘울며 겨자먹기’로 받아들일 수밖에 없다.

홈플러스와 임대료 인하 협의를 안 했다는 이유로 임대차계약 해지 통보를 받은 임대인들이 부당하다며 목소리를 높이는 이유다.

회생절차 흐름도 (자료=서울회생법원)

◇ 다음달 12일까지 ‘회생계획안 초안’ 회생법원에 제출

홈플러스 관계자는 “기업회생을 위해 수수료 부담을 줄이고자 임대인들에게 임대료 협상을 하자고 요청했다”며 “우리 회사는 채무자회생법에 따라서 30일 내 계약 이행 또는 계약 해지 여부에 대한 선택권을 써야 한다”고 말했다.

이어 “협상을 안 한 임대인들에게는 기한을 연장해 달라고 요청했지만, 답하지 않았다”며 “임대료 협상 요청에 답하지 않은 곳을 대상으로 계약 해지를 통보한 것”이라고 설명했다.

홈플러스는 ‘점포 임대료 인하 가능성 여부’와 ‘임대료 인하폭’ 등을 다 정리해야 회생 계획안을 제출할 수 있다.

채무자회생법 제239조 제3항을 보면 “회생계획안의 가결은 회생절차 개시일부터 1년 이내 해야 한다”며 “다만 불가피한 사유가 있으면 법원이 6월의 범위 안에서 기간을 늘릴 수 있다”고 적혀있다.

홈플러스의 경우 회생절차 개시 결정일이 지난 3월 4일이므로, 회생계획안 가결 기한이 내년 3월 4일까지다. 이를 위해서는 앞으로 여러 절차를 거쳐야 한다.

우선 홈플러스 조사위원인 삼일회계법인은 오는 22일 회사 재산상태 등을 조사한 보고서를 제출할 예정이다. 삼일회계법인은 △채무자(홈플러스)의 재무·경영 분석 △채무자가 재정적 파탄에 이르게 된 경위 △청산가치와 계속기업 가치의 산정 등을 조사 중이다.

이를 토대로 한 보고서에는 홈플러스의 ‘자산·채무 상황’과 현재 시점에서 추산한 향후 10년간 ‘계속기업 가치’가 담긴다.

‘계속기업 가치’란 10년간 기업이 운영하는 사업의 영업성을 분석해서 회사를 존속시키는 것이 채권자 등 사회 전반에 유익한지를 판단하는 자료다.

향후 10년간 추정손익계산서의 매출액, 매출원가, 판매및관리비(판관비)를 근거로 ‘미래 현금흐름의 현재가치’에, ‘비영업자산의 처분대금’을 합해서 계산한다. 이를 근거로 채무자가 수행할 수 있는 회생계획안의 ‘마지노선’이 나오게 된다.

홈플러스는 ‘회생계획안 초안’을 다음달 12일까지 서울회생법원에 제출해야 한다. 또한 이 회생계획안에 대해 채권자들 동의를 받는 투표 절차를 거쳐야 한다.

회생계획안이 가결되려면 투표 결과 법적 요건에 따라 △회생 담보권자 중 4분의 3(75%) 이상 의결권자 △회생 채권자(무담보) 중 3분의 2(66.6%) 이상 의결권자가 동의해야 한다.

서울회생법원에 따르면 회생담보권 4건은 금액 합계가 269억원에 이른다. 회생채권 2894건은 금액 합계가 2조6691억원 상당이다. 이 회생채권은 담보신탁채권, 대여금채권, 기업어음(CP), 전자단기사채, 기업구매전용 카드채권, 물품대금채권, 매출정산대금채권, 비상품대금채권, 리스료채권, 임대차보증금반환채권 등으로 구성된다.