대법 "토지 일부 수용시 보상금, 무작정 평균내면 안돼"

[이데일리 성주원 기자] 대법원이 국가나 지방자치단체가 토지 일부를 수용할 때 보상금의 계산기준과 관련해 새로운 기준을 제시했다. 토지 전체를 무작정 평균 단가로 계산해서는 안 되고, 수용되는 부분(수용토지)과 남겨지는 부분(잔여지)의 실제 가치를 구분해서 보상해야 한다고 판단했다.

이번 대법원 판결은 일단의 토지 중 공법상 제한과 이용상황을 달리하는 부분이 수용된 사안에서 잔여지 가격감소 손실보상액 산정 기초가 되는 ‘편입 전 잔여지 가격’ 산정방법을 구체적으로 제시한 첫 사례다.

대모산도시자연공원 모습 (사진=강남구)

대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 원고 A주식회사가 피고 강남구를 상대로 낸 보상금증액 소송에서 “편입토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 공법상 제한 차이로 가치가 다름이 분명한데도 일괄 평균 방식으로 잔여지 가격을 산정한 것은 잘못”이라며 2심이 인정한 보상금 9억4029만원을 다시 계산하도록 파기환송했다고 24일 밝혔다.

원고는 강남구 일원동 소재 임야 6만4926㎡ 중 17.7% 지분을 소유하고 있었다. 이 토지는 2019년 7월 수용토지(2만396㎡)와 잔여지(4만4530㎡)로 분할됐다.

2021년 1월 강남구가 대모산도시자연공원 조성사업을 위해 수용토지를 수용했다. 문제는 남겨진 땅(잔여지)의 가치가 떨어졌다는 점이다. 수용토지는 개발제한구역 내외 ‘임야’와 ‘전’ 토지로 구성됐고, 잔여지는 전부 개발제한구역 내 ‘임야’였다. 원래 하나였던 큰 땅의 일부만 떼어가면서 나머지 땅의 쓸모와 접근성이 나빠진 것이다. 이에 원고는 “잔여지의 가치가 떨어진 만큼 추가로 보상해달라”며 보상금 증액을 청구하는 소를 제기했다.

1심은 원고 A회사의 손을 들어줬다. 잔여지 가격감소 손실이 발생했다고 인정하며 강남구가 원고에 5억2677만원 및 지연이자를 지급하라고 판결했다.

1심 재판부는 “원칙적으로는 전체 땅의 평균 단가를 적용하지만, 이 경우엔 수용된 땅(수용토지)과 남겨진 땅(잔여지)의 가치가 다르니까 따로 계산해야 한다”고 판단했다.

보상금액에 만족하지 못한 원고는 항소했다. 2심은 강남구가 원고에게 14억6707만원 및 지연이자를 지급하라고 판결했다. 원고의 항소 주장을 일부 받아들여 1심보다 보상금을 증액한 것이다.

2심 재판부는 “전체 땅의 평균 단가를 적용하는 게 원칙”이라며 1심과 다른 계산법을 사용했다. 전체 땅이 모두 수용된다고 가정해서 남겨진 땅(잔여지)의 원래 가치(편입 전 잔여지 가격)를 32억6764만원으로 계산하고, 여기서 현재 가치(편입 후 잔여지 가격) 22억9203만원을 뺀 9억7561만원을 손실액으로 봤다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “땅의 실제 이용 상황이나 법적 제한이 다르면 구분해서 계산해야 한다”며 “이런 경우엔 전체 땅 가격에서 수용된 땅 가격을 빼는 방식으로 해야 한다”고 명시했다.

이 사건의 경우 수용된 땅과 남겨진 땅을 섞어서 평균 단가를 내면, 남겨진 땅의 원래 가치가 실제보다 높게 계산된다. 그 결과 손실액도 실제보다 크게 나오는 것이다. 따라서 대법원은 “가치가 다른 땅을 무작정 평균내지 말고, 실제 가치대로 따져서 계산해야 한다”고 한 것이다.

대법원은 “원심은 이 사건 사업시행지구 편입 전의 이 사건 잔여지 가격을 이 사건 전체 토지의 단위면적당 단가에 이 사건 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하고 이를 전제로 이 사건 잔여지 중 원고 지분의 가격감소로 인한 손실보상금을 인정했다”며 “원심의 이러한 판단에는 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격 산정방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했다.

서울 서초구 대법원. (사진= 방인권 기자)