주택공급 숫자 경쟁은 무의미..양질의 주택 공급이 관건

[이데일리 칼럼리스트=김제경 투미부동산컨설팅 소장] 내일이면 앞으로 대한민국을 5년간 이끌 국민의 대표를 선출하는 날이다. 가장 큰 이슈는 부동산이다. ‘311만 vs 250만’ 이 두 숫자는 이재명 후보와 윤석열 후보가 걸었던 공급 공약이다. 서로 공급 숫자가 250만으로 같아지더니 이재명 후보가 311만으로 추가로 올렸다. 그러면 이재명 후보가 당선되든 윤석열 후보가 당선되든 최소 250만 세대를 공급하겠다는데 부동산 시장은 어떻게 될까?

공급을 많이 하겠다는 것은 좋다. 공급의 영향을 부정할 생각도 없다. 그런데 이러한 공급 계획이 현실성이 있는지 의문이 들 수밖에 없는 것은 사실이다.

우선 생각보다 많은 사람들이 모르는 것은 해당 공급 공약은 무에서 유를 창출하는 게 아니다. 3기 신도시와 같이 새로운 공급 계획이라기보다는 5년 임기 내 총 공급 물량을 말하는 것이다. 그러면 기존 민간 영역에서 연간 공급되는 물량이 기본이 된다. 연간 평균 공급 물량은 35만 세대로 5년이면 175만 세대다. 이러한 기존 시장의 공급 물량을 다 포함해서 산출되는 것이다. 실제로 이재명 후보의 311만호 공약도 문재인 정부가 앞서 발표한 206만호 계획에 105만호를 추가로 하겠다는 것이다.

그렇다면 기존 벙의 206만호 공약은 잘 실천되고 있을까? 3기 신도시 토지 보상이 이제 들어가고 있는데, 아직도 잡음이 많다. 다음 정권 때 입주는 시작하겠지만 3기 신도시 물량 자체도 언제 다 입주할 수 있을지 모른다. 2000년대에 출발했던 2기 신도시도 아직도 입주가 마무리되지 않았는데, 3기 신도시가 출발되고 있다. 그리고 2.4부동산대책의 도심공공주택복합사업도 주민들의 반발이 심해 진행이 지지부진하고 있지만, 이 역시도 도심 공급 물량에 포함되어있다. 추가 공급은 고사하고 기본적으로 206만호 공급 계획 자체도 실천이 될지 지켜봐야 한다.

기본적으로 해당 주택수에 대한 감을 잡기 위해서는 1기 5대 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)이 27만세대, 2기 신도시는 지금도 조성중인 것을 감안할 때 35만~40만세대다. 마지막으로 3기 신도시가 현 발표한 택지지구만 해도 37만세대가 넘어간다. 그런 것을 고려해보면 50만, 100만을 추가 공급하겠다는 것만 해도 어마어마한 수치라는 것을 알 수 있다.

이 숫자를 맞추려면 어떻게 할 수 있을까? 3기 신도시 중 단일 규모로 가장 세대수가 많은 남양주 왕숙 지구가 1131만㎡에 6만 6000세대인 것을 고려할 때 수도권에서 물량을 맞추려면 김포시 등 서쪽에 남아있는 농지나, 시흥·화성·평택 등으로 내려올 수밖에 없다. 이렇게 경기 외곽에 몇 십만 세대 공급이 터진다면 어떻게 될까? 평택 고덕신도시만 해도 말이 경기도지 동탄과 달리 서울 출퇴근을 고려하는 사람은 많지 않다. 그런데 이러한 지역에 숫자를 맞추기 위한 공급이 이루어진다면 그야말로 지옥이 열릴 수 있다.

정착 집이 필요한 곳은 집값이 높아진 서울 중심지이지만 서울 인근에 공급할 부지는 어디에 있는지 보이지 않는다.

사실상 숫자를 내세우는 시대는 끝났다. 전국 주택보급률이 100을 넘어선지도 오래다. 이제는 단순히 집을 공급하는 게 중요한 것이 아니라 어디에 어떤 집을 공급하냐가 핵심이다. 단 1만 세대를 지어도 효과가 있는 곳에 지어야 한다. 그런데 가시적인 숫자에 집착하는 현 상황에서는 쉽지 않아 보인다.

신혼희망타운만 해도 그렇다. 소형평수 중심으로 짓다보니 신혼부부의 외면을 받아 경쟁률이 낮거나 미달되는 곳도 속출하고 있다. 신혼부부가 들어가서 아이도 출생하고 그러려면 최소 25평은 되어야하는데, 그런 고려는 하나도 안 되어있다. 이번 대선의 부동산 공급 정책도 원룸, 투룸 중심이다. 같은 부지에 공급을 해도 숫자를 많이 부풀릴 수 있는 방법을 찾는 것이다.

이제는 단순히 공급을 얼마나 하겠다로 싸우는 게 아니라 얼마나 양질의 주택을 사람들이 원하는 곳에 공급하는 것이 중요하다. 차기정부는 이런 정책 방향을 가져야 한다.