[건강365 닥터인사이트]1세대 1주택 비과세의 핵심 기준은?

이데일리TV 건강 프로그램 '건강365 : 닥터인사이트' 방송 캡쳐.

[이데일리TV] ‘건강365 : 닥터인사이트’는 이데일리TV를 통해 매일 새벽 2시에 방송 중이다. 이번 방송에서는 1세대 1주택 비과세의 핵심 기준과 은퇴 이후 자산을 지키는 관리 전략을 함께 짚었다. 이번 회차는 주택 처분을 앞둔 가구와 은퇴를 전후한 시청자들이 가장 혼동하기 쉬운 세금·자산 관리 포인트를 실제 상담 사례를 중심으로 정리하는 데 초점을 맞췄다.

이날 방송에는 세무회계 도온 김도일 대표세무사와 메타리치 김보라 지점장이 출연했다. 김도일 세무사는 1세대 1주택 비과세가 ‘자동으로 적용되는 혜택’이 아니라, 요건을 정확히 충족해야만 지킬 수 있는 권리라는 점을 강조했다. 김보라 지점장은 은퇴 이후 자산관리에서 가장 중요한 기준으로 수익률이 아닌 현금흐름 안정과 리스크 관리의 순서를 제시했다.

김도일 세무사는 1세대 1주택 비과세의 가장 큰 오해로 “집을 한 채만 가지고 있으면 세금이 없다”는 인식을 꼽았다. 실제로 비과세는 매매가 12억 원까지 적용되며, 이를 초과하는 부분에 대해서는 세금이 부과된다. 최근 수도권 아파트 가격 흐름을 고려하면 비과세라 하더라도 일부 과세가 발생하는 사례가 늘고 있다는 설명이다. 또한 오래 보유한 것만으로는 충분하지 않으며, 취득 당시 조정대상지역에 해당했다면 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 세 부담을 줄일 수 있다고 덧붙였다.

세대 판단 기준 역시 주민등록이 아니라 실질 거주 여부가 핵심이라고 짚었다. 주소만 분리해 두었더라도 실제로 함께 생활하고 있다면 동일 세대로 판단될 수 있으며, 자녀의 경우 만 30세 이상이거나 혼인 여부, 독립적인 소득 구조가 갖춰져야 별도 세대로 인정받을 수 있다. 오피스텔·분양권·입주권 역시 사용 형태와 취득 시점에 따라 주택 수에 포함될 수 있어, 주택 매도 전에는 반드시 주택 수와 세대 구성을 함께 점검해야 한다는 조언이 이어졌다.

김보라 지점장은 은퇴 이후 자산관리에서 가장 흔한 실수로 ‘수익률 회복에 집착하는 것’을 꼽았다. 현역 시절과 달리 은퇴 이후에는 손실을 만회할 소득이 없기 때문에, 초기 손실이 장기 생활 안정성을 크게 흔들 수 있다는 설명이다. 은퇴자산 관리는 수익률보다 매달 끊기지 않는 현금흐름과 예상치 못한 지출을 버틸 수 있는 구조를 먼저 만드는 것이 핵심이라고 강조했다.

그는 연금 외 자산 점검의 중요성도 함께 언급했다. 부동산은 가격보다 유동성을 기준으로 봐야 하며, 보험 해지환급금과 예금·현금 자산은 은퇴 생활의 완충 역할을 하는 핵심 자산이라고 설명했다. 상속을 고려하는 단계에서는 자산을 얼마나 불렸는지보다, 평가와 분할이 쉬운 구조인지가 더 중요해지며, 변동성이 큰 자산 비중을 점진적으로 조정할 필요가 있다고 덧붙였다.

두 전문가의 설명은 하나의 공통된 결론으로 모였다. 1세대 1주택 비과세든 은퇴 이후 자산관리든, 문제는 ‘나중에 정리하면 되겠지’라는 생각에서 시작된다는 점이다. 세금과 자산은 발생 직전에 대응할수록 선택지가 줄어들고 비용과 갈등이 커지기 때문에, 지금 상태에서 구조를 점검하고 방향을 잡는 것이 가장 현실적인 대비라는 것이다.

건강365 : 닥터인사이트는 이데일리TV와 공식 유튜브 채널을 통해 다시 시청할 수 있다.