미래에셋 부동산펀드, 1400억 '실탄' 추가…신규 투자 나선다

[이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용의 아시아태평양 부동산 공모펀드가 최대 1400억원 대출을 받았다. 신규 부동산에 투자하는 데 필요한 ‘실탄’을 마련하기 위해서다.

펀드는 서울 중구 수하동 센터원 오피스, 경기 성남시 판교 미래에셋센터 부동산개발회사 지분, 서울 성동구 성수동 이마트 부지 개발펀드 수익증권 등 우량자산을 보유하고 있다.

최대 1400억원 대출…연 4% 고정

20일 미래에셋자산운용에 따르면 미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사(구 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사)는 지난 2일 신한투자증권 등과 최대 1400억원의 대출약정을 체결했다.

미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사 프로젝트별 투자내역 (단위:억원, 자료=월간보고서)

이 대출에 대한 담보로는 △신규 차입금에 대한 예금채권 근질권 △부동산 취득 시 해당 부동산을 제공한다.

예금채권 근질권이란, 미래에 발생할 불확정적인 예금채권을 담보로 설정하는 질권을 말한다. 주로 대출 등 계속적 거래관계에서 채무자가 상환을 이행하지 않을 경우, 채권자(질권자)가 해당 예금에 대해 우선 변제받을 수 있도록 하는 담보 방식이다.

대출기간은 인출일(지난 16일)로부터 36개월째 되는 날(오는 2028년 10월 16일)이며, 금리는 연 4% 고정금리다. 인출금은 국내외 부동산에 대한 직·간접적 투자에 사용될 예정이다. 이는 국내외 특수목적기구를 통한 투자를 포함한다.

이 펀드는 아시아태평양지역 부동산 및 부동산투자목적회사 주식 등에 투자해 자본 이득을 추구한다.

글로벌 주요 도시 내 우량 오피스빌딩과 호텔 등 실물 부동산 매입, 부동산 개발, 부동산 투자를 목적으로 하는 법인이 발행한 주식 등 지분에 투자한다. 펀드 설정일은 2007년 2월 2일이며 존립기간은 40년이다. 중도환매가 불가능하다.

투자자산 중 상당 부분은 안정적 임대수익이 발생하는 부동산 자산으로 구성했다. 또한 상대적으로 더 높은 수익을 추구하는 부동산 개발프로젝트 및 부동산 관련 대출채권도 투자 대상이다. 위험분산을 위해 최소 3개 이상 자산으로 포트폴리오를 구성하고 있다.

센터원·판교·성수 등 우량자산 보유

월간보고서에 적힌 펀드 운용자산 및 투자금액을 보면 오피스의 경우 △서울 중구 수하동 센터원(오피스 및 리테일) 부동산 소유비율 50%(약 4532억원) △성남시 분당구 서현동 미래에셋플레이스 부동산 소유비율 100%(약 631억원)가 있다.

미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사 프로젝트 개요 (자료=월간보고서)

호텔복합시설로는 경기 성남시 판교 미래에셋센터 부동산개발회사 지분 100%(약 1071억원)를 보유하고 있다. 리테일로는 서울 성동구 성수동 이마트 부지 개발펀드(미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁 제66호) 부동산주식 소유비율 5.13%(400억원)가 펀드에 담겨있다.

물류창고로는 △미국 인디애나폴리스 페덱스 그린우드 부동산 소유비율 10.51%(약 97억원) △미국 플로리다주 페덱스 탬파 글로벌리츠 소유비율 약 7.9%(99억원) △미국 텍사스 아마존휴스턴 글로벌리츠 소유비율 약 7.9%(99억원)가 있다.

이밖에도 인도 남부 2개 도시에 위치한 토지 3개를 시행할 목적으로 인도 내 설립된 2개 부동산 개발회사 발행 주식(약 118억원)도 담고 있다.

펀드의 설정 이후 수익률은 297.41%로 집계됐다. 최근 1년간 수익률은 3.55%, 최근 3년간 수익률은 15.98%다.

이번에 펀드가 조달한 차입금(최대 1400억원)은 펀드보수 산정기준인 회사 재산의 평균잔액에 포함되지 않는다.

또한 차입금을 사용한 신규 부동산 등의 매입 시 매매가액에 상응하는 투자회사보수 발생이 해당 차입금의 상환 전까지 발생하지 않도록 할 예정이다. 이에 맞게 정관에 반영할 계획이다.