가격도 임대료도 상승…투자처로 다시 주목받는 물류센터

[이데일리 김성수 기자] 수도권 물류센터 가격은 하락세를 멈추고 점차 우상향으로 돌아서고 있다. 상온 물류센터의 공실이 빠르게 해소되는 중인데다, 공급 부족으로 임대료도 과거보다 높게 책정되고 있어서다.

최근 물류센터 매입을 위해 신규 설정된 펀드들이 만기를 맞을 때는 임대료 상승과 더불어 자산 가치도 크게 오를 것으로 예상됐다.

올해 1분기 수도권 물류센터, 캡레이트 ‘하락 전환’

11일 국내 최대 상업용부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 1분기 수도권 물류센터 캡레이트는 전 분기 대비 0.27%포인트(p) 하락한 5.68%로 집계됐다. 작년 말까지 이어지던 상승 흐름에서 벗어나 하락으로 전환한 것.

수도권 물류센터 캡레이트 추이 (자료=젠스타메이트)

캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 부동산에서 1년간 벌어들인 순수익을 구입가격으로 나눠서 계산한다.

입지가 좋고 투자 위험이 낮은 부동산일수록 캡레이트가 작게 나오고, 외곽이나 투자 위험이 높은 지역 부동산은 캡레이트가 높게 나타난다. 특정 부동산의 ‘캡레이트 하락’은 해당 부동산 가격이 상승했음을 뜻한다.

물류센터 캡레이트는 지난 2021년 4분기 3.89%로 최저점을 기록했다. 그러나 이후 기준금리가 급격하게 오르는 등 금융시장 불확실성이 발생하면서 작년 4분기까지 물류센터 캡레이트가 상승세를 지속했다.

그러나 최근 한국은행의 금리인상 종료 기대 및 채권금리 안정으로 캡레이트도 하락세로 접어들었다. 한국은행은 지난달 29일 기준금리를 연 2.75%에서 연 2.5%로 0.25%포인트(p) 인하했다. 올해 경제성장률 전망치도 기존 1.5%(2월)에서 거의 반토막 난 0.8%로 낮췄다.

금리인하 영향으로 국고채 금리가 하락하면 투자자들이 국고채에 투자하지 않는 경향이 생기면서 부동산 투자 수요가 증가할 수 있다.

실제로 올해 1분기 수도권 물류센터 거래규모는 1조4293억원으로 전분기 대비 64.6% 증가했다. 같은 기간 거래면적은 24만1537평으로 전분기 대비 77.4% 증가했다.

거래 건수는 9건이었다. 이 중 서부권이 4건으로 가장 많은 비중을 차지했으며, 동남권 3건, 남부권 2건 순으로 나타났다. 남부권에서는 교보자산신탁이 삼성로지스 물류창고를 538억원에 매각해서 약 46억원 차익을 실현했다.

경기도 ‘안성 삼성로지스 물류센터’ (자료=메이트플러스)

자산을 인수한 회사는 큐브인더스트리얼자산운용이며, 신규 설정한 펀드명은 ‘큐브인더스트리얼부동산일반사모투자회사 제2호’다.

삼성로지스 물류센터는 경기도 안성시 미양면에 있는 지하 2층~지상 3층 규모, 연면적 3만4215.74㎡(1만350.26평) 규모 상온 물류센터다. 이 물류센터는 전 층 접안이 가능해 층마다 독립적으로 임차인을 구성할 수 있다.

이 물류센터가 자리잡은 안성 권역은 경부고속도로 및 주요 산업벨트와 인접해 제조업 기반 물류 거점으로 주목받고 있으며 수요가 지속적으로 발생하고 있다.

“상온 물류센터 공실 해소…펀드, 자산가치 오를 것”

수도권 지역 물류센터의 명목 임대료도 완만하게 상승 중이다. 작년 수도권 상온 물류센터 평균 임대료는 3.3㎡(평)당 약 3만2353원으로 전년 대비 1.8% 상승했다.

특히 수도권 동남권의 상온 물류센터는 월 평균 임대료가 평당 2만9378원으로, 전년 대비 2.2% 올랐다. 수도권 동남권 지역이란 광주·곤지암, 양지·덕평, 이천·여주 지역을 뜻한다.

수도권 각 권역별 위치도 (자료=알스퀘어)

작년 광주·곤지암 지역의 상온 물류센터 평균 임대료는 전년 대비 약 0.9% 상승한 평당 3만3311원으로 집계됐다. 광주·곤지암지역은 수도권과 전국 물류 배송이 가능해 임차인 선호도가 높으며, 공실 리스크가 낮은 지역으로 평가된다.

광주시 도척면에 위치한 일부 물류센터의 임대료 상승이 권역 전체 임대료 상승을 이끌었다. 신축 물류센터 임대료는 평당 약 3만5000원 수준에 형성됐다.

양지·덕평 지역 상온 물류센터의 월 평균 임대료는 평당 2만9098원으로, 전년 대비 약 1.3% 상승했다. 양지·덕평 지역은 양지 나들목(IC)과 덕평 IC를 통해 수도권 전 지역에 우수한 접근성을 갖는 지역이다.

이 지역 물류센터 중에는 임대료가 하락한 곳도 일부 있지만 신축 물류센터 공급, 다수 물류센터의 임대료 인상에 힘입어 권역 전체 임대료가 올랐다. 신축 물류센터 임대료는 평균 약 3만2000원 수준에 형성됐다.

이천·여주 지역 상온 물류센터 월 평균 임대료는 평당 2만8946원으로, 전년 대비 약 4.1% 상승했다. 이천·여주지역은 중앙 물류 거점(CDC)과 허브 구축으로 수도권과 전국 수·배송에 최적의 입지 환경을 갖춘 지역이다.

이천·여주 지역은 신축 물류센터 공급이 권역 전체 임대료 상승을 이끌었다. 신축 물류센터 임대료는 평당 3만원 수준에 형성된 것으로 조사됐다.

물류센터는 향후 공급 제한으로 인해 기존 우량 자산들의 가치가 더욱 상승할 것으로 전망된다.

물류센터 개발과 매입매각 및 임대차 자문을 제공하는 메이트플러스 관계자는 “최근 물류센터 시장은 금리 인상과 공사비 상승 등으로 신규 개발 물량이 감소하는 추세를 보이고 있다”며 “수도권 임대차 시장에서 상온 창고 공실은 빠르게 해소되고 있으며, 공급 부족으로 임대료 인상률이 과거보다 높게 책정되는 경향을 보이고 있다”고 말했다.

이어 “신규 설정된 펀드들의 만기 시점에는 상승한 임대료와 함께 자산 가치가 크게 오를 가능성이 높다”고 덧붙였다.