15억 고가주택자 전세대출 봉쇄…전세시장 어쩌나

[이데일리 김미영 기자] 오는 20일부터 시가 9억원을 넘는 고가 주택을 가진 사람은 전세대출을 받을 수 없게 된다. 보유한 집을 전세로 놓은 뒤 실제 거주할 다른 전셋집을 구하려 해도 은행권 돈줄이 막히는 셈이다. 정부는 고가 주택 보유자의 갭투자 봉쇄 효과를 기대하고 있는 가운데 전세시장은 파장을 우려해 촉각을 곤두세우고 있다.

국토교통부와 금융위원회 등 정부부처는 16일 이러한 내용을 담은 전세대출 규제 세부시행 방안을 내놨다. 지난해 전격 발표한 12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출에 관한 세부사항이 담겼다.

시가 9억원 넘는 주택 보유자에겐 SGI서울보증에서도 전세대출보증을 받지 못하게 하는 게 골자다. 지난해 11월11일부터 주택금융공사·HUG(주택도시보증공사) 등 공적 기관에서 9억원 초과 주택에 대한 보증을 제한한 데 이어 민간기관까지 확대했다.

단 1월20일 전에 전세계약을 체결했다면 전세계약서와 계약금 납부사실 입증을 통해 규제를 피할 수 있다. 이전에 SGI의 전세대출보증을 이용 중인 고가 주택 보유자가 대출이 만기되면 대출연장은 가능하되 전세대출 금액을 늘리는 건 불가능하다. 또 갑작스런 주거불안을 방지하기 위해 시가 15억원 이하 주택의 차주가 전셋집 이사로 증액 없이 대출을 재이용하는 경우 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증을 받을 수 있다.

하지만 15억원 초과 초고가주택 보유자에 대해선 아무런 유예조치를 두지 않았다. 불가피한 근무지 이전과 자녀 양육, 부모 봉양, 요양 등의 이유로 보유주택 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우만 예외 사유로 뒀지만, 이 경우에도 전셋집과 보유 고가주택 양쪽에 세대원이 실거주해야 한다.

이와 함께 20일부터는 주금공과 HUG, SGI 전세대출 보증을 받은 뒤 9억원 넘는 고가 주택을 사거나 여러 주택을 보유하면 곧바로 전세대출을 토해내야 한다. 적어도 3개월에 한 번씩은 은행이 국토부 보유주택 수 확인 시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인해 규제 위반 확인시엔 대출을 회수한다.

전문가들은 다소 엇갈린 전망을 내놓고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울 강남, 목동의 학군수요 등 서울 전세시장 안정화에 도움이 될 것”이라며 “서울에서 학군 따라 전세로 움직이는 사람들이 외지인 아닌 서울 사람들이기 때문”이라고 했다. 반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자 패턴에 제동이 걸리면서 매매가격 안정엔 도움이 될 것”이라면서도 “임대차 공급원으로 작용하던 갭투자 매물이 점차 감소해 입주량이 부족한 일부지역은 이사철 전세가격 상승을 야기할 수 있다”고 관측했다.

서울 송파구 아파트단지 전경(사진=연합뉴스)