아태 투자자들, 도쿄 부동산 6년째 '러브콜'…'의료 부동산' 유망

[이데일리 김성수 기자] 아시아태평양 지역 투자자들 사이에서 일본 도쿄가 6년 연속 해외 부동산 투자 선호 지역 1위를 차지했다. 일본은 금리가 저렴해서 부동산 투자에 유리한데다, 다른 아시아 국가와 비교하면 자산시장이 상대적으로 안정화 단계에 있어서다.

올해 가장 인기있는 대체투자 자산으로는 ‘생명과학 및 의료 사무실’을 포함한 ‘의료 관련 부동산’이 꼽혔다. 전세계 생명공학 산업 발전으로 해당 산업의 매출과 고용이 증가하는 추세를 반영한다. 인공지능(AI) 발전에 따라 데이터센터도 올해 유망한 대체투자 자산으로 지목됐다.

일본, 저금리로 부채비용 저렴…임대수익 안정적

18일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 실시한 ‘2025년 아시아 태평양 투자자 의향 조사’에 따르면 일본 도쿄는 6년 연속 해외 부동산 투자에서 가장 선호되는 지역 1위를 기록했다.

(자료=CBRE ‘2025년 아시아 태평양 투자자 의향 조사’)

일본은 저금리 환경으로 부채비용이 낮은데다 임대수익이 안정적으로 발생해서 투자자들을 지속적으로 유치했다. 도쿄 뿐 아니라 오사카도 같은 이유로 인기 있는 해외 투자처로 선정됐다.

실제로 해외에 있는 다수 아시아 펀드들은 도쿄를 투자대상으로 삼고 있다. 일본이 부동산 경기가 살아나면서 주거용부동산 가격이 올라가고 있고, 관광 수요도 늘어나고 있어서다.

특히 도쿄는 자산시장이 안정화 단계에 들어섰기 때문에 아시아 펀드들이 투자할 때 대부분 ‘코어전략’을 활용한다.

‘코어 전략’은 저위험 저수익의 안정적 투자를 지향하는 전략이다. 예컨대 서울 3대 업무지구(도심·여의도·강남권역) 등 핵심 지역에 위치한 오피스, 리테일, 주거처럼 안정적 임대 수익이 기대되는 A급 자산에 투자하는 전략을 뜻한다.

코어보다 안정적이면서도 조금 더 높은 수익을 추구하는 투자전략으로는 ?‘코어 플러스 전략’이 있다. 코어 전략과 임차인 구성이 유사하면서도 건물 상태가 코어 수준에 못 미치는 부동산이 이에 해당한다.

‘밸류애드 전략’은 부동산 투자에서 기존 자산의 가치를 높여 수익을 창출하는 투자 전략이다. 이는 리모델링, 증축, 용도 변경 등을 통해 부동산의 가치를 향상시키고, 이를 통해 임대료를 올리거나 매각 시 높은 가격을 얻는 것을 목표로 한다.

금융투자업계 고위 관계자는 “일본은 다른 아시아 국가와 비교하면 자산시장이 상대적으로 안정화 단계”라면서도 “다만 도쿄에서는 글로벌 펀드와 로컬(현지) 투자자 간 딜소싱 경쟁이 심하다”고 말했다.

호주 시드니와 싱가포르는 해외 부동산 투자 선호지역으로 각각 2위, 3위를 차지했다. 다만 싱가포르는 코어·코어 플러스 전략 수익률이 투자자 기대에 못 미침에 따라 올해에는 밸류애드 전략을 선호하는 투자자가 급증했다.

인도도 올해 해외 투자자들의 관심이 높을 것으로 예상된다. 특히 인도 뭄바이, 뉴델리는 CBRE가 설문조사를 시작한 이후 처음으로 해외 투자 선호지역 상위 10위권에 들었다.

(자료=CBRE ‘2025년 아시아 태평양 투자자 의향 조사’)

◇ ‘생명과학·의료 사무실’ 등 ‘의료 부동산’ 선호 1위

또한 환경·사회·지배구조(ESG)가 투자에서 차지하는 중요성이 점점 커지는 것으로 조사됐다.

사모펀드, 부동산 펀드, 개발사 등 투자자들은 새로운 투자를 고려할 때 어떤 ESG 이니셔티브를 추구해야 하느냐는 질문에 대해서는 약 56%가 ‘친환경 건물 인수 또는 개발’이라고 답했다.

실제로 유럽, 미국, 싱가포르 등 기업들은 ESG 경영 일환으로 친환경 인증을 받은 건물에 임차하는 것을 우선시한다. 예컨대 마이크로소프트, 아마존 등은 직원들 생산성을 높이기 위해 ‘스마트 그린오피스’를 조성하고 있다.

‘스마트 그린오피스’란 스마트 오피스(직원들이 원격 근무할 수 있는 시스템을 갖춘 IT 기반 사무실)에 전체 사무공간 면적의 5% 정도 공간에 식물을 배치해서 실내 공기에 포함된 오염 물질을 절반 이하로 낮추도록 조성하는 사무실을 말한다.

또한 올해 가장 인기 있는 대체투자 자산을 선택하라는 질문에 투자자들은 ‘생명과학 및 의료 사무실’을 포함한 ‘의료 관련 부동산’을 3년 연속 1위로 꼽았다.

(자료=CBRE ‘2025년 아시아 태평양 투자자 의향 조사’)

‘딜로이트 미국 헬스 솔루션 센터’ 설문조사에 따르면 전세계 생명과학 임원의 대다수(75%)는 올해 높은 성장세를 낙관적으로 전망했다. 응답자의 68%는 올해 매출 증가를, 57%는 마진 확대를 예상했다.

또한 데이터센터는 올해 유망한 대체투자 자산 중 2위를 차지했다. 전력 공급 및 건설 인허가에 대한 우려가 여전히 남아 있지만, 투자자들은 데이터센터에 대한 긍정적 수요를 유지하고 있다.

CBRE는 “코어 투자자들 사이에서는 산업용 부동산이 여전히 선호되는 유형”이라며 “데이터센터 매수자들은 동남아시아 지역에서 오퍼튜니티 전략을 활용한 가격 책정을 선호한다”고 설명했다.

이어 “주거용 부동산은 여전히 매력적이지만 일본, 호주, 중국 본토를 제외하면 투자하기에 적합한 주식이 부족해서 이 지역 투자 활동은 계속해서 제한될 것”이라고 내다봤다.