JLL코리아 "물류센터 투자시장, 양극화 지속…선별적 매물만 거래"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 부동산 컨설팅 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 "물류센터 투자시장의 양극화는 지속될 것으로 예상되며 선별적 매물만 거래될 것"으로 전망했다.

JLL 코리아는 20일 '2026년 1분기 물류 부동산 시장 현황 리포트'를 통해 이같이 밝혔다. 보고서에 따르면 올해 1분기 수도권역 물류 부동산의 순 흡수면적은 약 3만3652평으로, 지난 2019년 4분기 이후 공급량이 역대 최저 수준이다. 순 흡수면적도 크게 감소한 것으로 나타났다.

순 흡수면적(Net Absorption)은 특정 기간 동안 오피스, 물류센터 등 상업용부동산 시장에서 실제로 임차돼서 사용 중인 면적의 순증감분을 의미한다. 신규 임차 면적에서 퇴거(공실 전환) 면적을 뺀 값으로, 이 값이 양(+)이면 임차 수요 증가, 음(-)이면 수요 감소를 나타내는 핵심 임대 수요 지표다.

올해 1분기 수도권역별 물류센터 임대료 (자료=JLL코리아)

올해 1분기 수도권역 물류 부동산 공실률은 약 15.4%로 집계됐다. 전분기 대비 17베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 정도 소폭 상승했지만 전분기와 유사한 수준이다. 권역별로는 중부·남부·서부 공실률이 하락세를 보인 반면 북부·남동부 공실률이 상승했다.

올해 1분기 수도권역에는 단 한 곳의 신규 센터만 공급됐다. 이는 최근 몇 년 간의 공급추세와 극명한 대조를 이룬다. 대형 공급으로 지난 2024년 말 18%까지 급등했던 공실률은 올해 공급량이 전년 대비 절반 수준에 그칠 것으로 예상된다.

이런 공급 제약은 중장기적으로 임대 시장 안정화와 임대료 상승 압력으로 이어질 것으로 전망된다.

수도권역에서는 여전히 상온 면적에 대한 임차 수요가 집중돼서 상온 명목 임대료가 완만한 상승세를 유지하고 있다. 신규 공급 감소세 속에서 이같은 상승 흐름은 지속될 것으로 예상된다.

임대인들은 각 센터의 공실 현황을 고려해서 인센티브 제공 등으로 실질 임대료를 탄력적으로 운용하고 있다. 다만 제한적인 신규 공급과 개선되는 임대율, 그리고 3PL 및 이커머스 시장의 지속적 성장세에 힘입어 상온 물류센터의 실질 임대료도 상승세를 나타내고 있다.

반면 저온 센터는 개별 입지 및 시설 여건에 따라 실질 임대료 변동이 다르게 나타난다. 실질 임대료 상승 폭도 상온 대비 제한적인 수준이다. 이에 따라 동일 권역 내에서도 세부 입지 조건에 따라 임대료 양극화가 나타날 것으로 전망됐다.

물류 투자시장에서는 작년에 이어 올해 1분기에도 코어 중심의 투자가 지속됐다. 이에 따라 밸류 애드나 부실채권(NPL)성 매물이 주를 이뤘던 지난 2024년과 비교해 물류센터 투자 패턴이 변화하는 모습을 보였다.

다수 물류 자산이 시장에 매물로 나와있지만 투자자들 관심은 입지가 우수하고 우량 임차인을 확보했으며, 상온 비중이 높은 코어형 자산에 집중되고 있다. 이같은 투자 시장 양극화는 지속될 것으로 예상되며 선별적 매물만 거래될 것으로 전망된다.

특히 부울경 권역 물류시장은 풍부한 인구와 뛰어난 지리적 입지에 힘입어, 수도권에 이어 대한민국 제2의 물류 권역으로 자리매김했다. 해당 물류자산이 많은 투자자들의 주목을 받는 중이다.