캡스톤운용 '건대역 코앞' 20층 오피스 개발 곧 착공…대출금리 하락

[이데일리 김성수 기자] 캡스톤자산운용이 지하철 2·7호선 환승역 건대입구역 바로 앞에 20층 건물을 개발하는 사업이 착공을 ‘목전’에 두고 있다.

이 사업은 캡스톤자산운용이 한국투자부동산신탁, 리강힐 등과 손잡고 진행하고 있다. 해당 사업지는 건축허가를 받은 상태로, 불확실성이 낮아져서 더 낮은 금리에 대출 만기를 연장하는 데 성공했다.

단기차입금 1000억원은 오는 12월 만기가 돌아오며, 장기차입금 530억5000만원은 오는 2029년 11월 만기를 맞는다.

서울시, 세부개발계획 수정가결…작년 8월 건축허가

23일 건설업계에 따르면 서울 광진구 자양4동 7-6번지 일대 지하 7층~지상 20층 규모 업무시설 및 근린생활시설을 개발하는 사업이 아직 착공 준비 중이다.

이 곳은 건대입구역지구 지구단위계획구역 내 4-3지구와 4-4지구를 통합한 특별계획구역이다. 광진구청에서 작년 8월 건축허가를 받았다.

건대입구역지구 지구단위계획구역 내 4-3, 4-4지구 조감도 (자료=서울시)

앞서 서울시는 작년 1월 24일 제1차 도시·건축공동위원회를 개최하고 이 사업 관련 내용을 수정가결했다. 구체적으로는 ‘광진구 건대입구역지구 지구단위계획 결정(변경) 및 4-3지구 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)’을 수정가결한 것.

사업지는 지하철 2·7호선 건대입구역 6번 출구 바로 앞에 있다. 주변에 강변북로와 아차산로가 지나가고, 건국대학교와 롯데백화점, 더샵스타시티 아파트 등 대규모 상업시설과 주거시설이 있어서 유동인구가 많은 지역이다.

다만 건대입구역 주변 건물이 대부분 20년 이상 지난 노후 건축물이고, 보행로가 좁아서 개선이 필요한 상태였다.

이에 따라 이 사업지에는 교통환경 개선과 공공의 필요시설에 대한 수요조사 결과를 반영해서 대지와 접한 부분에 한해 이면도로(보행자와 자동차가 함께 쓰는 도로) 폭을 2m 넓힐 예정이다. 또한 건축물 일부에 공공임대 업무시설도 설치할 계획이다.

지하철 2호선과 접하고 있는 전면부는 건축한계선을 6m 지정해서 전면공지로 조성할 예정이다. 건축한계선은 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정 거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정한다.

서쪽에는 공개공지를 계획해서 아차산로 보행자를 위한 공공쉼터로 운영한다.

단기차입금 1000억, 만기 1년 연장…금리 6.3→5.5%

사업주체는 리강피에프브이(PFV)다. 리강PFV의 각 주주별 지분율은 △신한은행(캡스톤기회창출일반사모부동산모투자신탁2호(전문)의 신탁업자) 79.75% △한국투자부동산신탁 5% △캡스톤자산운용 0.25% △리강힐 15%이다.

(자료=감사보고서)

신한은행은 보통주를 보유하고 있으며 한국투자부동산신탁(1종 우선주), 캡스톤자산운용(1종 우선주), 리강힐(2종 우선주)은 우선주를 갖고 있다.

캡스톤자산운용은 사업 운영에 필요한 모든 자산의 관리, 운영 및 처분 관련 업무를 맡는다.

또한 한국자산신탁은 자금관리를 맡는다. 사업에 의해 회사가 제3자로부터 받는 일체의 수입금 관리업무 및 부수 업무를 처리하는 역할이다.

리강건설은 사업 프로젝트 운영 및 기획업무 지원 등을 위해 리강PFV와 프로젝트 관리 및 자문 용역계약을 체결했다.

이 사업 관련 선순위 차입금(단기차입금)은 1000억원이며 만기는 오는 12월 26일이다. 만기 일시상환 조건이다. 대주단은 농축협 대주단이다.

농축협 대주단에는 농협중앙회, 중앙농협, 태안농협, 제주시농협, 김제농협, 송포농협 등이 포함돼 있다.

(자료=감사보고서)

이 선순위 차입금은 종전 대출금리가 6.3%며 작년 12월 26일 만기였는데, 더 낮은 금리인 5.5%에 만기를 1년 연장하는 데 성공했다. 착공 시점이 가까워지면서 사업 불확실성이 낮아졌기 때문으로 보인다.

또한 후순위 차입금(장기차입금) 530억5000만원은 오는 2029년 11월 26일 만기 도래한다. 차입처는 신한은행(캡스톤기회창출일반사모부동산모투자신탁2호(전문) 신탁업자)이며, 금리는 10.6%고 만기 일시상환 조건이다.