코람코, 강남역 오피스 ‘케이스퀘어 강남2’ 매각 성공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코람코자산신탁(이하 코람코)은 코람코가치부가제2의1호부동산투자회사(코람코제2-1호자리츠)로 개발·운용하던 서울 강남역 인근 신축 오피스 '케이스퀘어 강남2(K-Square Gangnam II)' 매각에 성공했다고 10일 밝혔다.

이번 거래는 최근 고금리 기조와 상업용 부동산 시장 위축 국면 속에서도, 입지 선점과 설계 단계부터의 가치 제고(밸류애드) 전략으로 안정적 투자 성과를 실현한 사례로 평가된다.

케이스퀘어 강남2 전경 (사진=코람코자산신탁)

케이스퀘어 강남2는 3.3㎡(평)당 약 5350만원 수준인 총 3550억 원에 거래됐다. 강남업무지구(GBD) 오피스 매매 사례 가운데 평당 5000만원을 상회하는 두 번째 거래로 기록됐다. 앞서 GBD 최고가는 현대자동차그룹이 매입한 스케일타워로 평당 약 5400만 원대에서 거래됐다.

케이스퀘어 강남2의 총 투자비는 2200억원이다. 코람코는 최초 출자금 700억원의 2배에 달하는 1350억원의 매각 차익을 거뒀다. 단일 자산 기준 내부수익률(IRR)은 약 20%를 상회한다.

이 빌딩은 코람코가 직접 기획·개발한 오피스로, 강남역 핵심 입지에 있다. 코람코는 최초 토지를 선제적으로 확보한 뒤, 인허가 과정에서 대지 여건을 면밀히 분석해 최유효 설계를 적용했다.

전면과 후면 필지 간 고저차(높고 낮음)를 활용해 전면 로비층을 지하화함으로써 용적률 합산에서 제외했다. 또한 후면부 필지 건폐율을 전면부에 집중 구현해 강남대로를 대표하는 랜드마크급 오피스로 완성했다.

앞서 코람코는 2018년 코람코제2-1호자리츠를 설립하고, 이듬해 서울 강남구 역삼동 826번지 일대 강남 YBM어학원 부지를 매입했다. 2019년 KCC건설을 시공사로 선정하고 개발에 착수해 2022년 준공을 마쳤다. 코람코는 준공 이후 매각 전까지 자산 관리를 총괄해 왔다.

코람코제2-1호자리츠의 모리츠는 코람코가 블라인드2호펀드를 활용해 2018년 설립한 부동산투자회사다. 한국교직원공제회, 농업협동조합중앙회, 경찰공제회 등 주요 기관투자자들이 출자했다.

블라인드2호펀드는 케이스퀘어 강남2를 비롯해 지난 2024년 성공적으로 매각한 '케이스퀘어 시티(옛 씨티은행 다동사옥)'와 현재 운용 중인 '갤러리아 천안'에 투자하고 있다.

이 펀드는 총 2100억원을 출자해 이번 케이스퀘어 강남2 매각으로 이미 3600억원 규모를 회수했다. 내부수익률은 목표수익을 상회하는 IRR 10.4% 수준이다. 코람코는 지난 2021년에도 블라인드1호펀드(2016년 설정)를 청산하며 IRR 20.6%를 달성했다.

이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장 부사장은 "이번 매각은 고금리와 거래 위축이라는 시장 환경 속에서도 입지 중심의 투자와 설계 단계부터의 가치 제고 전략이 유효했음을 입증한 사례"라며 "코람코는 앞으로도 자산의 본질적 경쟁력에 기반한 투자를 진행하고 책임 있는 회수 전략을 적용해 자산운용의 안정성과 투자자들의 수익 제고에 최선을 다할 것"이라고 말했다.