22억 넘던 아파트 두 달 만에 이럴 수가...집값 보다 무서운 전셋값

[이데일리 최정희 기자] 서울 동작구 동작동 이수힐스테이트 84㎡규모(33평) 아파트는 최근 매도호가가 22억 원까지 떨어졌다. 1월 22억 2000만원에 거래돼 최고가를 찍었는데 2000만원 더 낮게 호가되고 있다. 반면 이 아파트 전세보증금은 10억 7000만원에 매물이 나와 있다. 작년 12월까지만 해도 9억 7000만원에 전세 계약이 체결됐으나 두 달 만에 1억원이나 오른 것이다.

서울 일부 지역의 아파트 매도 호가가 하락하고 있지만 전세보증금은 큰 폭으로 상승하고 있다. 이런 분위기가 강화되며 서울 아파트 전세 가격 상승률이 매매 가격 상승률보다 더 높아졌다. 전세 가격 상승률이 매매 가격을 넘어선 것은 1년 8개월 만이다.

서울 아파트 단지(사진=이데일리DB)

13일 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주(3~9일) 서울 아파트 전세 가격 상승률은 일주일 간 0.12% 올랐다. 2월 셋째 주 이후 3주 연속 0.08% 올랐으나 4주 만에 상승폭이 확대된 것이다.

반면 서울 아파트 매매 가격 상승률은 6주 연속 둔화하며 0.08% 상승했다. 전세 가격 상승률(0.12%)이 매매 가격 상승률(0.08%)을 넘어선 것은 2024년 6월 마지막 주 이후 1년 8개월 만에 처음이다.

서울 아파트 매매와 전세 가격이 엇갈리고 있는 것은 매물 영향으로 풀이된다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 7만 7011가구로 석 달 전(5만 7612가구) 대비 33.6% 증가했다. 작년 9월 28일(7만 7820가구) 이후 가장 많은 수준이다.

정부가 다주택자 양도소득세를 5월 10일 매매 계약분부터 중과하겠다고 밝힌 데다 비거주 1주택자에 대한 양도세 강화, 초고가 주택 보유세 강화 등의 정책 방향을 제시하며 서울 아파트 매물이 급증했다. 강남권을 중심으로 매도 호가도 떨어지고 있다. 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 84㎡는 36억 5000만원까지 매도호가가 떨어졌다. 지난 달 14일 39억 3500만원 최고가 대비 약 3억원 가량 하락해 매물이 출회돼 있다.

그러나 아파트 전세 매물은 급감했다. 이날 전세 매물은 1만 7638가구로 석 달 전(2만 3263가구) 대비 24.2% 줄어들었다. 2021년초 이후 최저에 불과하다.

작년 10.15 대책으로 서울 전역에 토지거래허가제(토허제)가 도입되면서 2년간의 실거주 의무가 생기자 전세 매물이 줄어든 영향이다. 매수인이 전세를 끼고 매수를 하면 시장에는 전세 매물이 출회되면서 전세가 공급되는데 실거주 의무로 이러한 공급이 사라지게 됐다.

이에 아파트 매도호가는 소폭 떨어지는 반면 시장에 나온 전세보증금 호가는 상승세다. 이수힐스테이트 59㎡(24평) 매매가격은 18억 9000만원에 호가돼 2월 최고가(19만원) 대비 1000만원 가량 내려왔다. 반면 이 아파트 108㎡(41평)는 전세보증금이 13억 5000만원에 나와 있다. 1월 갱신한 전세보증금이 12억원을 찍고 역대 최고가를 기록했는데 이보다 1억 5000만원 오른 가격이 출회돼 있다.

강남구 개포동 대치2단지 49㎡(21평) 아파트는 20억 8000만원까지 매도 호가가 내려왔다. 1월말 22억 5000만원에 거래됐는데 이보다 낮게 호가가 제시됐다. 같은 규모 아파트의 전세보증금은 3월 7일 6억 3000만원에 계약됐는데 전세보증금 호가가 6억 3000만원~8억원에 육박한다.

이에 따라 서울 아파트 매매 가격 대비 전세가격 비율 급락세가 진정되고 있다. 부동산 정보업체 리치고에 따르면 서울 아파트 전세가율은 3월 43.7%로 전월(43.8%) 대비 0.1%포인트 하락했다. 전세가율은 작년 1월 49.8%에서 추세적으로 하락했는데 최근 들어 하락폭이 잦아든 모습이다. 매매 가격이 급등했던 작년 6월엔 한 달 사이 전세가율이 1%포인트 떨어지기도 했다.

서울 아파트 전세가격 상승률이 계속되고 매매 가격이 둔화한다면 전세 수요가 매매 수요로 전환될 수 있다는 전망이 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “주거비 상승 부분들이 매매쪽으로 갈아타려는 수요가 누적되고 있다”며 “규제들이 내성이 쌓이거나 어떤 계기 등에 의해 매매 전환이 빠르게 이뤄질 수 있지만 규제가 강화되면 매매로 전환되는 시간은 더 오래 걸릴 수 있다”고 밝혔다.