75억 집 양도세 '3억→13억'…안 팔고 버티다간 '세금 벼락'

[이데일리 김미영 기자] 2029년부터는 주택 양도소득세의 핵심 감면 제도인 장기보유특별공제(장특공제)에서 ‘보유 기간’에 대한 공제 혜택이 모두 사라질 전망이다. 실거주는 하지 않고 주택을 오래 가지고 있다는 이유만으로 주던 세제 혜택을 없애고 오직 ‘실제 거주’ 여부만 따지겠다는 취지다.

이에 더해 양도소득세 소득공제와 종합부동산세 세액공제는 ‘무한대’에서 한도 설정으로 바뀌어, 고가 주택을 보유해 온 1주택자들의 세 부담이 대폭 늘어날 전망이다. ‘살지 않는 비싼 집’을 보유한 비거주 1주택자, 다주택자 등 세부담 감당이 어려운 이들은 가능한 빠른 시일 내에 집을 팔라는 강력한 신호다.

◇거주에만 최대 80% 양도세 소득공제…10억까지만

재정경제부는 3일 부동산세제 강화를 골자로 한 올해 세제개편안을 발표했다.

현행 제도상 1가구 1주택자는 주택을 보유한 기간과 거주한 기간에 따라 각각 최대 40%(연 4%)씩 양도차익의 최대 80%까지 장특공제 혜택을 받아왔다. 그러나 정부는 보유 공제율이 단계적으로 축소해 2029년부터는 ‘거주 기간’만 평가해 최대 80% 공제를 적용하는 방식으로 개편할 방침이다.

유예기간인 내년엔 현행대로 유지하되 2028년엔 1주택자의 경우 ‘거주’ 연 6%, ‘보유’ 연 2%로 조정하고 2029년부터는 거주만 따져 연 최대 8%의 혜택을 준다. 장기보유특별공제는 2028년이면 장기거주소득공제로 이름도 바뀐다.

이에 따라 아무리 오랫동안 주택을 소유했더라도 실제 거주하지 않았다면 양도세 감면 혜택을 전혀 받을 수 없게 되는 수순이다. 고가주택을 갭투자로 사들여 전세를 놓고 있는 집주인들이 해당한다.

다주택의 경우 3년 이상 보유하면 연 2%(최대 30%) 공제 혜택을 줘왔지만 거주기간에 따라 연 2%(최대 30%)로 바뀐다. 다만 조정대상지역 내 주택을 팔 때엔 거주공제도 적용 받을 수 없다.

장기거주소득공제의 한도도 신설된다. 2028년엔 최대 20억원, 2029년이면 10억원까지만 공제 가능하다.

실제 시뮬레이션을 해보면 장특공제 개편으로 양도세 차이는 현격하게 벌어진다. ‘양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 2년 거주 및 10년 보유’ 조건의 1주택자 사례를 살펴보면, 제도가 현행대로 유지되는 내년에는 6억원을 공제받아 양도세 2억 3600만원만 내면 되지만 2028년에 매도하면 공제액 4억원, 양도세 3억 2000만원이 된다. 2029년이면 공제액이 2억원으로 3분의 1토막이 나 양도세는 4억 500만원으로 뛴다.

초고가 주택의 경우 부담 증가폭이 더욱 크다. ‘양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주 및 10년 보유’ 사례를 적용할 경우, 내년 매도 시 33억 6000만원을 공제받아 양도세 3억 1600만원을 내면 되지만, 2029년이면 최대한도인 10억원까지만 공제받아 양도세가 13억 7300만원까지 늘어난다.

◇시가 20억부터 종부세…15년 이상 거주해야 최대 공제혜택

종부세 과세 대상 및 부과 기준도 대폭 조정된다. 먼저 정부는 거주용 1주택자에 한해 종부세 기본공제 금액을 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향 조정해 종부세 부담을 지우지 않기로 했다. 과세 대상은 시가 20억원 이상(전국 공동주택 상위 2.3% 수준)이다.

종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율 역시 단계적으로 상향한다. 거주용 1주택은 내년부터 70%로 오르고, 다주택자는 2027년 70%, 2028년 80%까지 단계적으로 올린다. 종부세 세율 체계 또한 2028년부터는 주택 수가 아닌 합산 가액 기준으로 일원화된다. 과세표준 6억~12억원 구간부터 1.0%에서 1.3%로 인상되는 등 세율이 높아진다. 과표 12억~25억원인 1주택은 현재 1.3% 세율을 적용하지만 내년엔 1.5%, 2028년엔 2.0%로 오른다. 과표 94억원 초과 주택은 현행 2.7%에서 2년 뒤 5.0%까지 세율을 조정한다.

직전 연도 대비 세금이 급증하는 것을 막아주던 세부담 상한선은 현행 150%에서 200%로 끌어올린다. 아무리 집값이 올라도 보유세 증가분이 전년 대비 최대 1.5배로 묶여있었지만, 앞으로는 2배까지 늘어날 수 있다는 의미다.

특히 그동안 연령 및 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세금을 깎아주던 1주택자 종부세 세액공제 혜택도 손질한다. 내년엔 ‘보유’에도 기존의 절반 수준 공제를 주지만, 2028년부터는 15년 이상 거주해야만 최대 50%의 공제혜택을 준다.

정부는 고가 주택 보유자에 대한 과도한 공제를 막기 위해 종부세 세액공제 한도를 단계적으로 축소해 2027년엔 800만원, 2028년엔 600만원으로 캡(Cap)을 씌우기로 했다.

서울 남산에서 바라본 아파트.(사진=이영훈 기자)