교원공제회 지방회관 8곳 매각 속도…내달 이후 자문사 선정

[이데일리 김성수 기자] 한국교직원공제회가 전국 지방회관 8곳 매각을 위한 자문사를 다음달 이후 선정한다.

다만 지방회관들이 인천 또는 지방에 있어서 매각이 잘 진행될지, 매각금액이 어느 정도에서 형성될지는 불확실하다. 지방에 위치해 있는 건물인 만큼 사옥 용도가 아닌 투자 목적으로 매입하기 어려워서다.

부산·인천·대구 등 ‘전국 8곳 지방회관’ 유동화 리츠

11일 금융투자업계에 따르면 교직원공제회는 지방회관 8곳 매각을 위한 자문사 선정을 준비하고 있다. 다음달 이후 선정될 예정이다.

지방회관 8개는 경남, 강원, 대전, 부산, 인천, 광주, 대구, 전북에 있다.

(자료=교직원공제회)

앞서 교직원공제회는 이 자산들을 유동화하기 위해 ‘더케이구조화제1호위탁관리부동산투자회사(이하 더케이구조화제1호리츠)’에 작년 12월 현물출자했다.

리츠(REITs·부동산투자회사)는 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산을 사들이고 이후 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 투자회사다.

현물출자에 따라 지방회관 8곳 소유권은 작년 12월 교직원공제회에서 더케이구조화제1호리츠로 이전됐다. 해당 리츠는 교직원공제회가 보통주 100%를 갖고 있으며, KT투자운용이 자산운용회사(AMC)를 맡고 있다. 지방회관 매각도 KT투자운용이 주관하고 있다.

더케이구조화제1호리츠 지난 1분기 말 기준 투자보고서를 보면 각 회관의 장부가액은 △부산회관(복합형) 289억3100만원 △인천회관(오피스) 280억2200만원 △대구회관(복합형) 395억4900만원 △광주회관(복합형) 393억8500만원 △전북회관(복합형) 299억4300만원 △강원회관(오피스) 179억5300만원 △경남회관(복합형) 312억9400만원 △대전회관(복합형) 580억6300만원이다.

위 건물들은 모두 중심상업지역, 일반상업지역, 준주거지역에 위치해 있으며 지난 1985년~2002년 사용승인을 받았다.

연면적 규모는 △경남회관 8700평 △강원회관 5100평 △대전회관 1만2000평 △부산회관은 5000평 정도 된다. 서울 기준으로는 크지 않은 건물이지만, 지방 각 도시에서 보면 규모가 큰 빌딩이다.

“오피스, 서울시 주요 업무권역 아니면 투자매력↓”

각 회관의 부동산 임대료 수익을 보면 대전회관이 가장 높고, 강원회관이 가장 낮다.

(자료=더케이구조화제1호리츠 투자보고서)

대전회관 임차인 중에는 예식장인 ‘더케이웨딩컨벤션부페’가 있다. 다른 회관 중에는 볼링장이 있는 건물도 있는 것으로 전해졌다.

또한 리츠의 부동산 자산총액은 2731억4100만원(비중 83.75%)이며 현금 보유액은 525억8800만원(비중 16.12%), 기타 자산 4억2000만원(비중 0.13%)이다.

지난 1분기 말 기준 재무상태표를 보면 리츠 이익잉여금이 18억823만원 발생했다. 같은 기간 자기자본수익률은 5.27%로 집계됐다. 작년 말 자기자본수익률 -0.07% 대비 5.34%포인트(p) 상승한 것.

수익률은 회계적 자기자본이익률(ROE)로서 연단위로 환산한다. 이 리츠가 교직원공제회의 요구수익률을 충족하려면 향후 리츠 수익률이 더 올라야 할 것으로 보인다.

앞서 교직원공제회는 작년 5월 지방회관 리츠 자산관리회사(AMC)를 모집할 때 운용기간을 ‘설정일로부터 5년’, 기준수익률(IRR)을 ‘순 내부수익률(IRR) 기준 6.2%’로 제시했었다.

(자료=교직원공제회)

IRR이란 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율을 말한다. 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율이다.

지방회관들이 인천 또는 지방에 있어서 매각이 잘 진행될지, 매각금액이 어느 정도에서 형성될지는 불확실하다. 각 지방회관의 준공연도, 위치 등이 다 다르고 각 지역의 부동산경기 등 고려할 부분이 많아서다.

상업용 부동산업계 고위 관계자는 “오피스의 경우 매수자가 사옥이 아니라 투자 목적으로 매입한다면 주요 업무권역을 벗어났을 때 투자 매력도가 크게 떨어진다”며 “이 때 주요 업무권역이란 서울시내 3대 업무권역(도심·여의도·강남)과 판교, 상암 등 기타권역을 말한다”고 말했다.