서울 집값 흐름 갈라졌다…전월세 불안 속 '시장 분절화'

[이데일리 이다원 김형환 기자] 최근 부동산 시장이 강남과 비강남, 매매와 전월세로 갈라지는 ‘분절화 국면’에 접어들었다는 진단이 나왔다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산·마포·성동구 등 ‘한강벨트’는 약세인 반면 서울 외곽과 수도권 핵심지는 상승세를 이어가고 있다. 동시에 전월세 시장에서는 매물 부족에 따른 가격 불안이 커지며 일부 수요가 매매로 이동하는 양상까지 나타나고 있다.

2026 이데일리 부동산 포럼이 22일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열렸다. 박원갑(왼쪽부터) KB국민은행 수석전문위원, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원·美IAU 교수, 이광수 광수네복덕방 대표, 유찬호 국토교통부 주택사무관이 토론을 하고 있다. (사진=이데일리 노진환 기자)

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 22일 서울 중구 KG하모니홀에서 열린 ‘2026 이데일리 부동산 포럼’에 참석해 “서울 아파트 시장은 불안한 안정세”라고 규정했다. 서울 아파트 가격 상승률은 주간 기준으로 0.1% 오르는 데 그치지만 지역별로는 흐름이 뚜렷하게 갈리고 있어서다.

이 같은 변화 배경으로는 고령화와 세대별 자산 전략 변화가 지목됐다. 고가 주택을 보유한 베이비부머는 현금 흐름이 약화하면서 보유세와 장기보유특별공제 축소 등에 민감하게 반응해 매물을 내놓는 반면, MZ세대는 경제활동을 꾸준히 하며 중저가 지역에서 주택을 구하므로 세금 영향이 상대적으로 제한적이라는 설명이다.

박 위원은 “지금 주택 시장의 액티브 바이어(주요 매수자)는 MZ세대, 액티브 셀러(주요 매도자)는 고가 주택을 보유한 베이비부머”라며 “세대별로 생각이 갈리기 때문에 강남과 비강남의 온도차가 발생한다”고 말했다. 이어 “보유세는 고가 주택에 대한 수요를 줄일 수 있지만 중저가 주택에 대해서는 효과를 보기 어려울 수 있다”며 “이런 추세라면 그동안 시장에서 회자됐던 ‘똘똘한 한 채’, 상급지 갈아타기 흐름은 당분간 큰 붐을 이루기 어렵다”고 덧붙였다.

현장에서도 분절화 흐름이 확인된다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원·미국 IAU 교수는 “강남권 가격 조정은 실질적 하락보다 가격대가 낮은 다주택자 매물 위주로 거래가 이뤄진 영향이 있다”며 일부 착시 성격을 지적했다. 반면 외곽 지역은 상승세가 이어지고 있으며 대출 규제까지 겹쳐 당분간 강세가 지속될 것으로 내다봤다. 그는 “세제 규제 가능성이 거론되지만 매물은 갑자기 줄지 않고 나왔다 들어갔다를 반복할 것”이라며 “다주택자의 경우 증여로 전환하려는 움직임도 나타난다”고 말했다.

전월세 시장 불안은 이러한 분절화를 더욱 강화하는 요인으로 지목됐다. 심 교수는 현장에서 전세 매물 부족이 심화되고 있다고 전했다. 그는 “예전에는 전세 매물을 서너 개 보여줄 수 있었지만 지금은 하나만 보여주고 끝나는 상황”이라며 “매물은 한두 개인데 수요자는 여러 명인 구조”라고 말했다. 이어 “이런 상황에서 세입자들이 매매로 이동하는 ‘강제 매수’가 나타나고 있고, 이는 외곽 지역 집값 상승으로 이어지고 있다”고 진단했다.

이광수 광수네복덕방 대표 역시 전월세 가격 상승 원인으로 매물 부족을 꼽았다. 이 대표는 “갱신계약 비율이 높아지면서 시장에 나오는 전월세 물건이 줄고 수요는 유지되다 보니 가격이 오르는 구조”라며 “전셋값 상승이 일부 매수 수요로 이어지고 있다”고 설명했다. 다만 전월세 상승이 장기적으로 매매가격을 끌어올리는 구조는 아니라며 “집값 안정이 먼저이고 전월세 안정은 그 이후 문제”라고 말했다.

매매 시장과 전월세 시장이 단기적으로 서로 다른 방향으로 움직일 가능성도 있다. 박 위원은 “전세가격은 지난 고점인 2021년 수준을 회복하지 못한 상태에서 매물만 부족한 상황”이라며 “매매와 전세가 단기적으로 따로 움직일 수 있다”고 했다.

전문가들은 정책 역시 시장 구조 변화에 맞춰야 한다고 강조했다. 특히 전월세 불안을 완화하면서도 무주택자의 매수 시점을 분산시키는 공급 신호가 중요하다는 지적이다. 박 위원은 “30대는 신규 분양을 통한 내 집 마련 비중이 가장 높다”며 “신축 공급에 대한 가시적 신호를 주는 것이 시장 안정에 도움이 된다”고 말했다.

장기적 차원에서 믿을 만한 정책 로드맵이 필요하다는 제언도 나왔다. 이 대표는 “국민이 정책에 대한 신뢰를 가질 수 있도록 예측 가능한 부동산 정상화 장기 로드맵을 제시해야 한다”며 “또한 정부가 부동산 시장을 정확하고 면밀히 살피는 역량을 갖추는 것도 중요하다”고 말했다.

이에 대해 유찬호 국토교통부 주택정책과 사무관은 “우리나라는 자본이 부동산에 과도하게 몰려 있고 이는 장기적으로 경제에 부담”이라며 “생산적 경제체제로의 전환을 추진하고 있다”고 밝혔다. 이어 “전월세 매물 감소는 입주물량 감소 영향이 크다”며 “비주택 리모델링과 3기 신도시 공급을 통해 대응하고 국가 균형발전도 함께 고민하겠다”고 말했다.