'GS건설 서초타워' 매각 본격화… 성장잠재권 활성화사업 수혜 기대

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 주식회사 신한알파서초위탁관리부동산투자회사가 보유한 'GS건설 서초타워'의 매각 절차가 본격화된다.

국내 상업용부동산 종합 서비스회사 젠스타메이트는 에스원과 공동으로 GS건설 서초타워의 매각 주관을 맡았다고 21일 밝혔다.

GS건설 서초타워 (자료=젠스타메이트)

이 건물은 서울 서초구 남부순환로 2477에 위치하며 지하 5층~지상 14층, 대지면적 4588㎡, 연면적 2만9784.83㎡ 규모다. 지난 1990년 준공됐으며 2012년 리모델링을 완료했다. 현재 GS건설, 인동에프엔 등 우량 임차인이 사옥으로 사용하고 있다.

GS건설 서초타워는 강남 주요 업무지구 뿐만 아니라 경부고속도로, 남부순환로를 통해 서울 및 수도권 전역을 이동할 수 있는 광역 교통축에 자리잡고 있다. 특히 서울 남부권과 수도권 주요 지역을 연결하는 간선 교통축에 자리한 만큼 업무시설과 개발형 자산 양 측면에서 활용 가능성을 검토할 수 있는 입지로 평가된다.

해당 자산은 '성장잠재권 활성화사업' 적용 대상이다. 성장잠재권 활성화사업이란 성장 여건을 갖춘 주요 간선도로변에 용도지역 상향 및 용적률 인센티브를 적용해 복합개발을 유도하는 서울시 정책이다.

GS건설 서초타워는 현재 제3종 일반주거지역으로 개발에 제약이 있다. 다만 사업 요건을 충족하면 용적률을 현행 294.4%에서 최대 800%(일반상업지역)까지 높이는 것도 가능할 것으로 보인다. 이에 따라 복합개발, 리포지셔닝, 재매각 등 다양한 밸류애드 전략을 검토할 수 있는 자산으로 평가받는다.

인근 개발사업과의 연계 가능성도 중장기 가치 상승 기대를 높이는 요인으로 평가된다. GS건설 서초타워 인근에는 △서리풀 지구단위계획 △서초로 지구단위계획 △양재역 복합개발 △경부고속도로 지하화 △수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선 개통 등 다양한 개발사업이 추진되고 있다.

이들 사업은 향후 업무·교통·생활 인프라 개선으로 이어질 수 있어, 자산의 중장기 가치 변화 가능성을 높이는 요인으로 거론된다.

권역 내 유일한 교육연구시설을 보유하고 있다는 점도 차별점이다. 업무시설·상업시설 중심으로 형성된 GBD 권역에서 대규모 교육연구시설 용도를 확보한 자산은 제한적이다. 이에 따라 연구개발(R&D), 교육, 메디컬, 사내 아카데미 등 다양한 수요에 대응할 수 있는 희소성을 갖춘 자산으로 평가된다.

최근 오피스 투자 시장에서는 단순 보유형 자산보다 입지 변화, 제도적 인센티브, 용도 활용 가능성을 바탕으로 자산가치를 재구성할 수 있는 밸류애드(가치부가)형 자산에 대한 검토가 이어지고 있다.

GS건설 서초타워는 현재 일반 오피스로 사용되고 있지만 향후 인근 개발 사업과 연계한 복합개발이 가능하다. 이에 따라 오피스 투자자 뿐만 아니라 개발을 염두하고 있는 투자자들 관심도 높아질 것으로 전망된다.

젠스타메이트 관계자는 "최근 투자자들은 오피스 자산을 검토할 때 현재의 임대 상황 뿐 아니라 향후 개발 가능성과 엑시트(자금회수) 전략의 유연성을 함께 보고 있다"며 "우량 임차인이 사옥으로 사용하고 있는 GS건설 서초타워는 남부순환로변 입지와 교육연구시설 용도, 인근 메디컬·헬스케어 수요와의 연계로 다양한 밸류애드가 가능한 자산"이라고 말했다.