"공시가격 현실화율 80%가 적정"…재설계 필요성 제기

[이데일리 이다원 기자] 공시가격 현실화율 목표를 80% 수준으로 재설정해야 한다는 제언이 나왔다. 문재인 정부가 추진했던 시세반영률 90% 현실화 정책이 사실상 중단된 가운데 공시가격의 시장가치 반영 수준과 과세체계를 다시 설계해야 한다는 주장이다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습.(사진=이데일리 이영훈 기자)

박성규 한국부동산연구원 연구실장은 12일 한국주택학회 학술대회에서 발표한 ‘보유세 과세표준으로서 공시가격과 건물과표’를 통해 “공시가격 정책은 부동산 시장 변동이나 정권 변화에 따라 흔들리기보다 장기적이고 일관된 기준 아래 운영돼야 한다”며 적정 현실화율로 80% 수준을 제시했다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 과세표준의 기초가 되는 가격이다. 현재 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 적용해 산정된다.

정부는 지난 2020년 공시가격 현실화 로드맵을 발표하고 공동주택 시세반영률을 장기적으로 90%까지 끌어올리는 방안을 추진했다. 실제 공동주택 평균 시세반영률은 2019년 68.1%, 2020년 69.0%, 2021년 70.2%로 상승했다. 그러나 이후 현실화 정책은 중단됐고 현재는 2020년 수준으로 사실상 동결된 상태다. 올해 공시가격 현실화율은 69%다.

박 실장은 특히 공시가격 현실화 정책이 정치적 환경 변화에 따라 반복적으로 수정된 점을 문제로 지적했다.

정부는 2020년 공시가격 현실화 로드맵을 통해 시세반영률 90% 달성을 추진했지만 이후 정책 기조가 변경되면서 현실화 계획은 중단됐다. 현재는 공시가격 현실화 계획 수립 방향에 대한 재검토가 진행되고 있다. 박 실장은 이 같은 과정이 시장 참여자들의 혼란과 제도 불신을 키웠다고 평가했다.

따라서 박 실장은 향후 공시가격 정책은 부동산 경기나 정권 교체에 따라 흔들리기보다 장기적 관점에서 일관성 있게 운영돼야 한다고 주장했다.

그는 우선 공시가격 현실화율 목표를 명확하게 설정할 필요가 있다고 제안했다. 발표에서는 현실화율 목표로 80% 수준을 제시했다.

박 실장은 그 근거로 공시가격이 개별 감정평가가 아닌 비준표를 활용한 대량산정 방식으로 산정된다는 점을 들었다. 현실화율을 지나치게 높일 경우 일부 부동산은 실제 시장가치를 초과해 평가될 위험이 있으며, 공시가격 제도의 특성상 일정 수준의 오차를 고려해야 한다는 설명이다.

현실화 정책의 차등 적용 필요성도 언급했다. 박 실장은 현재와 같은 일률적 현실화율 목표 대신 주거용과 상업용, 수도권과 지방 소멸지역 등 부동산 특성에 따라 현실화 목표를 다르게 설정하는 방안을 제안했다. 동일한 기준을 전국에 적용하기보다 시장 여건과 자산 특성을 반영한 체계가 필요하다는 설명이다.

공정시장가액비율 제도에 대한 개선 필요성도 언급했다. 현재 재산세는 일반 주택의 경우 공시가격의 60%, 1세대 1주택은 43~45% 수준을 과세표준으로 활용하고 있다. 박 실장은 공정시장가액비율이 어떤 정책 목표를 위해 운영되는지 불명확한 측면이 있다며 제도 전반에 대한 재검토가 필요하다고 주장했다.

비주거용 부동산 가격공시 제도의 부재도 주요 문제다. 토지는 1990년, 주택은 2005년부터 공시가격 제도가 운영되고 있지만 비주거용 건물은 2016년 가격공시체계 개편 이후에도 아직 공시가격 체계가 마련되지 못한 상태다. 현재는 건물 신축가격기준액과 구조·용도·위치지수 등을 활용해 시가표준액을 산정하고 있으나 시장가치를 제대로 반영하지 못하고 있다는 설명이다.

박 실장은 현재 비주거용 건물 과세 체계가 건물 관리 상태나 층별 효용 차이 등을 반영하지 못하고 있으며, 건물 가치와 직접 관련성이 낮은 지수를 활용하는 등 구조적 한계를 안고 있다고 지적했다.

그는 “공시가격의 균형성을 높이는 것은 과세 형평성을 확보하기 위한 출발점”이라며 “공시가격은 시장가치를 정확하게 반영하는 기준으로 운영하고, 형평성 문제는 과세 단계에서 해결하는 방향으로 제도를 정비할 필요가 있다”고 말했다.