서울 도심 오피스 '공급폭탄' 우려 이르다…임대료 계속 오를 듯

[이데일리 김성수 기자] 서울 도심권역(CBD) 오피스 시장이 ‘공급폭탄’을 맞을 것이라는 우려가 한풀 꺾였다.

오는 2027~2028년 공급이 예상됐던 프로젝트들 일정이 지연되면서 공급 시기가 오는 2029년 이후로 미뤄졌기 때문이다.

이에 따라 CBD 오피스 시장이 오는 2028년까지 현재의 낮은 공실률을 유지하면서 임대료 상승이 지속될 것으로 전망된다.

본PF 전환 지연…공급 늦춰질 가능성 높아

14일 글로벌 종합 부동산서비스 회사 세빌스코리아에 따르면 오는 2026~2032년까지 7년간 서울 도심권역(CBD)에 공급 예정인 오피스는 총 26건, 연면적 합계 약 256만㎡ 규모다. 연평균 공급량은 약 36만5000㎡다.

연면적 합계는 현재 CBD 프라임 오피스 총 연면적의 25%에 달하는 수준이다.

(자료=세빌스코리아)

이 중 연면적 9만9000㎡를 초과하는 초대형 오피스의 신규 공급도 11건으로, 지난 9월 말 기준 CBD에 기존에 공급된 초대형 오피스 개수와 동일하다.

CBD 세부 권역별로는 세운지구·을지로3가 등을 포함한 시청·을지로 권역(53%)이 공급의 절반 이상을 차지한다. 이어 서울역·남대문 권역(29%), 종로·광화문 권역(18%) 순이다.

이에 따라 서울 CBD 오피스 시장이 ‘공급폭탄’을 맞을 것이라는 우려가 있었다.

CBD에서 진행 중인 모든 개발 프로젝트가 차질 없이 진행될 경우 2027~2028년을 기점으로 대규모 오피스 공급이 몰리며 공실률이 12%까지 치솟을 것이라는 우려가 제기됐었다.

현재 자연공실률(5% 이하)의 두 배 이상으로 급등할 수 있다는 분석이었다.

자연 공실률은 임대 시장에서 임차인이 나가고 다음 임차인이 들어올 때까지 발생하는 불가피한 공실 기간을 반영하는, 이론적으로 존재하는 최저 공실률을 말한다.

하지만 실제 임대시장에 영향을 미치는 ‘유효 공급량’은 당초 예상보다 훨씬 적을 것으로 나타났다.

오는 2029년 계획된 공급 물량 중 약 3분의 1이 아직 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환되지 않아 공사 일정이 지연될 가능성이 높기 때문이다.

2028년까지 공실 안정…임대료 상승 지속

특히 기업들이 ‘사옥 용도’로 사용할 면적과 ‘선임차 면적’ 등을 제외할 경우 오는 2029년 실질적으로 공급되는 규모는 계획 물량의 약 56%인 72만6000㎡ 수준에 머물 것으로 추정된다.

(자료=세빌스코리아)

공급 시기를 연도별로 세분화하면 크게 ‘2026~2028년’과 ‘2029년’, ‘2030년 이후’로 나뉜다.

오는 2026~2028년까지 3년 동안에는 집계된 면적의 13%만 공급될 것으로 예상된다. 2026년에는 을지로3가구역 및 공평동 일대에, 2028년에는 명동과 세운재정비촉진지구 일대에 프라임급 오피스가 공급될 전망이다.

또한 2029년에는 130만㎡ 규모 공급이 계획됐지만, 실제 오피스 공급 규모는 예상보다 적을 가능성이 높다.

2029년 공급 예정된 프로젝트 중 32%에 해당하는 42만㎡가 지난 9월 30일까지 본PF 전환이 안 된 것으로 전해져서다. 이런 프로젝트들은 지연 및 조정될 가능성이 높아서 오는 2030년 이후 준공될 것으로 예상된다.

또한 전체 예상 규모에서 ‘사옥 용도’로 사용될 면적과 ‘선임차 면적’을 제외해야 실질적 공급면적이 계산된다. 이를 고려하면 2029년 실질 공급 규모는 계획 물량의 약 56%인 72만8000㎡에 머물 것으로 추정된다.

예컨대 △코리안리재보험 신사옥(수송구역 도시정비형 재개발구역 제1-7지구) △JB금융그룹 신사옥(서소문구역 제10지구 도시정비형 재개발사업)의 경우 일부 면적을 사옥으로 사용할 예정으로 알려졌다.

이같은 선임차·사옥 용도 면적을 모두 집계하면 약 15만3000㎡ 정도로 파악된다. 아울러 노후 오피스의 재개발 및 멸실 가능성 역시 순공급 면적을 줄이는 요인으로 작용할 전망이다.

이에 따라 CBD 오피스 시장이 오는 2028년까지 현재의 낮은 공실률을 유지하면서 임대료가 물가 상승률보다 높게 상승할 것으로 전망된다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 “2029년 CBD 오피스시장에 실제 공급될 규모는 PF 지연, 사옥 및 선임차 요인들을 고려했을 때 계획된 공급량의 절반을 조금 넘는 규모로 예상된다”며 “2030년 이후로 공급이 미뤄진다고 해도 준공 시점이 되면 또다시 변동이 생길 가능성이 있다”고 말했다.