코람코라이프인프라리츠, 호텔 직접 개발…수익성 높인다

[이데일리 김성수 기자] 코람코자산신탁이 운용하는 코람코라이프인프라리츠는 최근 종로구 재동 주유소 부지 철거를 시작으로 첫 호텔 개발사업에 착수한다고 13일 밝혔다.

이미 서울 신림동과 인천 구월동의 중소형 호텔을 연이어 편입했던 부동산투자회사(REITs·리츠)가 직접 호텔을 개발해서 포트폴리오 다각화와 수익성 제고를 주도하는 것.

재동 호텔 예상도 (자료=코람코자산신탁)

서울지하철 3호선 안국역에 인접한 재동 주유소 부지는 경복궁, 덕수궁, 운현궁을 한눈에 조망할 수 있는 입지다. 코람코라이프인프라리츠는 이곳에 지하 1층~지상 14층, 연면적 약 3642㎡, 총 91객실 규모의 관광호텔을 개발할 예정이다.

이 사업은 올해 하반기 철거를 완료하고 오는 2027년 하반기 준공과 함께 본격적 운영을 목표로 하고 있다.

코람코는 코리빙(공유주거시설) 전문기업 엠지알브이(MGRV)와 협업해서 준공 후 10년간 장기 책임임대차 구조를 마련하고, 단기 숙박과 장기 거주의 복합 운영모델을 적용해 안정적 임대수익 기반을 확보할 예정이다.

코람코의 계획에 따르면 이번 개발사업의 준공 후 예상 연평균 현금수익률(CoC)은 약 6.9%, 자기자본수익률(IRR)은 약 9%대에 이를 전망이다.

기존 주유소 운영 수익률 대비 약 1%포인트(p) 이상 높아지며 리츠의 전체 배당수익률도 상승할 전망이다.

이번 사업은 생활 인프라 포트폴리오로 확장하는 밸류애드(가치부가) 전략의 일환이다. 향후 리츠의 운용수익 구조 다변화에도 크게 기여할 것으로 예상된다.

코람코라이프인프라리츠는 코리빙 개발과 동시에 중소형 호텔 자산도 추가 매입해 생활밀착형 포트폴리오 전환에 속도를 내고 있다.

최근 서울 신림동에 104호실 규모의 CS프리미어호텔서울과 인천 구월동의 118호실 규모의 아늑호텔 구월점을 잇따라 편입했다.

두 호텔 모두 수도권 핵심 상권에 위치한 관광호텔로 최소 보장임대료 기반의 안정적 임대 구조를 갖추고 있다.

코람코라이프인프라리츠 CI

이번 투자는 주유소 매각으로 회수한 자금과 담보대출을 결합한 ‘유상증자 없는 캐피탈 리사이클링’ 방식으로 추진해 주주환원과 성장성을 동시에 실현한다.

‘캐피탈 리사이클링’은 기업이나 펀드가 보유한 자산을 매각해서 확보한 자금을 새로운 투자처에 다시 투자하는 전략을 의미한다.

이들 세 자산을 포함하면 코람코라이프인프라리츠의 전체 운용자산(AUM)은 약 1조3200억원 규모로 확대된다.

포트폴리오는 주유소 60%, 물류센터 28%, 오피스 5%, 리테일 5%, 모빌리티 1%, 호텔 1% 등 안정형 자산을 중심으로 구성돼 있다.

이번 신규 자산 편입으로 코람코라이프인프라리츠는 주유·물류 중심에서 생활·숙박형 자산까지 아우르는 균형 잡힌 포트폴리오로 재편된다. 이에 따라 수익 기반이 한층 다변화되고 배당 안정성도 강화될 것으로 예상된다.

특히 이런 포트폴리오 변화는 최근 국내 숙박시장의 구조적 회복세와 맞물리며 리츠의 성장 전략에 힘을 더하고 있다.

외국인 관광객 급증과 내국인 여가 수요 확대, K-콘텐츠를 중심으로 한 문화관광 활성화가 맞물리며 숙박 수요가 빠르게 증가하고 있다.

주요 도심권의 객실 점유율과 평균 객실 단가도 꾸준한 상승세에 있다. 관련업계에서는 이런 흐름이 최소 2027년까지 지속될 것으로 보고 있다.

이장혁 코람코자산신탁 상장리츠본부 본부장은 “재동 호텔개발과 중소형 호텔 편입은 코람코라이프인프라리츠가 생활 인프라 중심 리츠로 성장하기 위한 단계적 전략”이라며 “주거·숙박 자산의 안정성과 향후 주유소 부지를 활용한 추가 밸류애드(가치부가)를 통해 성장성까지 더해서 지속적으로 성장·발전하는 리츠를 선보이겠다”고 말했다.