거래·임대·투자 모두 오피스로…3분기 상업용 부동산 ‘독주 체제’

[이데일리 이다원 기자] 상업용 부동산 업계에 따르면 올해 3분기 오피스 시장이 임대와 투자 모두에서 강세를 보이며 상업용 부동산 내 ‘유일한 성장 축’으로 자리 잡고 있다. 서울을 중심으로 거래가 빠르게 회복하고 임대료와 수익률이 동반 상승하면서 상대적 ‘안전 자산’인 오피스를 중심으로 상업용 부동산 시장의 회복 흐름이 나타나고 있다.

(그래픽=김정훈 기자)

11일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 9월 서울 상업·업무용 부동산 거래 규모는 2조 1519억원, 거래건수는 193건으로 집계됐다.

올해 연중 흐름을 보면 회복세는 더욱 뚜렷하다. 1월(6063억원·91건) 최저점을 기록한 뒤 완만한 우상향을 이어가며, 최근 3개월(7~9월) 평균 거래규모는 2조 1934억원, 거래건수는 171건으로 각각 29%, 47% 증가했다. 주요 거래로는 현대엘리베이터의 종로 연지동 사옥 매각(약 4500억원, 볼트자산운용 인수), 성수동 ‘슈퍼패스트 서울숲’(1825억원), KT&G의 을지로타워(1216억원) 등이 꼽힌다.

이 같은 ‘오피스 강세’ 흐름은 임대료와 투자수익률 지표에서도 뚜렷하게 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 3분기 오피스 임대가격지수는 지난해보다 2.14% 상승했다.

시장임대료 변동을 나타내는 오피스 임대가격지수는 전분기 대비 0.44% 올랐다. 특히 오피스 재건축을 추진 중인 여의도 권역에서 임대료 오름세가 나타나고 있고, 강남·도심권역은 프라임급 오피스에 대한 견조한 수요가 이어진 것으로 나타났다. 권역별 임대가격지수 변동률을 보면 여의도·마포권역 0.90%, 강남 0.87%, 도심 0.51% 등으로 상승세가 확산했다. 경기권에서도 서울 접근성이 우수한 판교·분당권에서 0.19% 오름세가 나타났다. 투자수익률은 오피스가 1.37%를 기록하며 상업용 자산 중 가장 높았다.

이처럼 거래·임대·투자 전방위에서 오피스 강세가 이어지는 가운데, 시장 자금이 상가에서 오피스로 이동하는 흐름도 점차 뚜렷해지고 있다. 상가(통합) 임대가격지수는 전분기 대비 0.13% 내렸다. 유형별로는 중대형이 0.1%, 소규모 상가가 0.24%, 집합상가가 0.12% 각각 떨어졌다. 작년 3분기와 비교해도 0.49~0.96%가량 일제히 내린 것으로 나타났다.

투자수익률 역시 크게 낮아져, 중대형 상가는 0.70%, 소규모 상가는 0.57%, 집합상가는 0.90%에 그치며 오피스 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 소규모 상가 투자자들이 금리 부담과 회전율 리스크를 이유로 자금을 회수하는 반면, 안정적 임차 수요와 낮은 변동성을 가진 오피스가 대체 투자처로 부상하고 있기 때문이다.

전문가들은 오피스 시장 회복의 핵심 요인으로 상대적 ‘안전자산’으로서의 선호 현상을 꼽고 있다. 금리가 안정돼 자금 조달 여건이 이전 대비 개선됐고, 공실이 거의 없는 상황에서 임대료가 높아지며 오피스 가치가 최대 수준으로 반등했다는 분석이다.

진원창 알스퀘어 빅데이터랩실 실장은 “작년, 재작년 고금리 피크 이후 금리가 안정세를 보이면서 기업의 자금 조달 환경이 크게 나아졌다”며 “공실률이 낮고 임대료가 높은 상황에서 오피스 자산 가치는 자연히 높아졌고, 지금 시장에 매물로 나오는 빌딩들은 이런 밸류를 극대화하려는 흐름”이라고 말했다.

그러면서 “주택 규제가 강화되면 일부 투자 수요가 꼬마빌딩이나 오피스로 이동할 수는 있으나, 기관·연기금 등 대규모 자금은 금리와 유동성 등 거시 금융환경에 더 크게 영향을 받는다”며 “결국 오피스 시장 회복은 금리와 유동성이라는 금융 변수에 직결된 결과”라고 설명했다.