제네시스PE, 캡스텍 인수 계약…주택관리 '경비·미화'까지[마켓인]

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[이데일리 마켓in 송승현 기자] 제네시스프라이빗에쿼티(PE)가 물리보안·시설관리 업체 캡스텍을 인수계약을 체결했다. 공동주택 관리 업체를 잇달아 사들이며 구축해온 주택관리 플랫폼의 사업 범위를 위탁관리에서 경비·미화 등 현장 인력 부문까지 넓히는 거래다. 이미 폐기물처리 볼트온 전략으로 재미를 본 제네시스PE가 공동주택 관리에서도 성공할 수 있을지 주목된다.



12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제네시스PE는 지난 11일 SK쉴더스와 컴퍼니에이치가 보유한 캡스텍 지분 100%를 인수하는 주식매매계약(SPA)을 체결했다. 매각 대상 지분은 SK쉴더스 측 80.02%, 컴퍼니에이치 측 19.98%다. 기업가치는 400억원대로 알려졌다.

인수 주체는 특수목적법인(SPC) 홈솔루션유한회사다. 이 회사는 제네시스PE가 앞서 인수한 자이에스앤디 주택관리사업부문(현 제일에스테이트서비스)과 AJ대원(현 대원에스테이트)의 경영권 지분을 보유하고 있다. 캡스텍이 같은 SPC 아래로 편입되면서 주택관리 관련 자산은 한 지주 구조로 묶이게 됐다.

캡스텍은 2005년 ADT캡스 인력경비 사업부문이 인적분할해 설립됐다. 주력은 오피스 빌딩과 병원, 공공기관, 산업시설의 유인경비와 미화·시설관리다. 아파트 전문 업체는 아니다. 지난해 매출은 2100억원대, 영업이익은 30억원대로 파악된다. 영업이익률은 2%에 못 미친다. 매출 대비 인건비 비중이 80%를 웃도는 노동집약 구조다.

이번 인수는 산재된 업체를 사 모아 규모를 키우는 롤업 전략의 연장선으로 읽힌다. 제네시스PE는 앞서 폐기물 처리 업체 KJ환경을 축으로 수도권 선별·수집 업체를 순차적으로 인수해 순환경제 플랫폼으로 묶은 뒤 매각했다. 공동주택 관리 역시 영세 업체가 난립한 파편화된 시장이다. 제네시스PE가 지난해부터 자이에스앤디 주택관리사업부문과 AJ대원, 푸른종합주택관리, 광인토탈관리를 잇달아 사들인 것도 같은 맥락이다. 다만 캡스텍은 관리 계약이 아닌 현장 인력을 더하는 볼트온이라는 점에서 앞선 네 건과 결이 다르다.

인수 배경으로는 공동주택 관리비 구조가 거론된다. 위탁관리 수수료는 전용면적 1㎡당 8원 안팎으로 전체 관리비에서 차지하는 비중이 1%를 밑돈다. 반면 공동주택관리정보시스템(K-apt) 기준 경비비는 1㎡당 400원대, 청소비는 200원대다. 관리업체가 경비·미화를 외주로 처리하면 해당 마진은 용역업체 몫이 된다. 캡스텍 인수로 이 부문을 자체 수행할 여지가 생긴다는 것이다.

매도인인 SK쉴더스는 이번 매각으로 비핵심 자산을 정리하게 됐다. 인공지능(AI)과 클라우드, 사이버보안 중심으로 사업을 재편하는 과정에서 인력경비 부문은 우선순위에서 밀렸다는 분석이다. SK쉴더스는 EQT파트너스가 최대주주다. EQT는 2024년 제네시스PE로부터 KJ환경(현 리에나)을 1조원 이상에 인수한 바 있다. 이번 거래로 두 운용사는 매도인과 매수인의 위치를 바꿔 다시 마주하게 됐다.

제네시스PE는 KJ환경 회수 실적을 토대로 8000억원대 2호 블라인드펀드 결성을 앞두고 있다. 공동주택 관리 부문에서 추가 인수를 이어가 시장 주요 사업자로 올라서겠다는 구상이다.