'제이알 쇼크'에 투심 얼었나...리츠 ETF 줄줄이 마이너스

[이데일리 김윤정 기자] 코스피가 사상 최고가 랠리를 이어가고 있지만 리츠(REITs) 시장은 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있다. 공모 상장 리츠 최초 회생절차에 들어간 제이알글로벌리츠 사태 이후 투자심리가 빠르게 얼어붙으면서 리츠 상장지수펀드(ETF) 수익률도 줄줄이 마이너스를 기록하는 모습이다.

14일 코스콤 ETF체크에 따르면 국내 상장 리츠 ETF 14종 가운데 최근 1개월 기준 9종이 마이너스 수익률을 기록했다.

2022년 여의도 증권가 모습. (사진=뉴시스)

코스피 33% 급등하는데…리츠 ETF는 줄줄이 마이너스

‘DAISHIN343 오피스리츠플러스’는 최근 1개월 수익률이 -11.16%로 가장 부진했고, ‘PLUS K리’츠(-10.70%), ‘TIGER 리츠부동산인프라’(-8.54%), ‘TIGER 리츠부동산인프라TOP10액티브’(-7.25%), ‘KODEX 한국부동산리츠인프라’(-7.09%), ‘WON 한국부동산TOP3플러스’(-7.02%), ‘ACE 리츠부동산인프라액티브’(-6.19%), ‘KODEX 일본부동산리츠(H)’(-6.04%), ‘ACE 싱가포르리츠’(-2.55%) 등도 일제히 약세를 나타냈다.

리츠 ETF는 여러 리츠 종목을 한꺼번에 담아 분산 투자할 수 있도록 만든 ETF로, 리츠는 투자자 자금을 모아 오피스·물류센터·호텔·상업시설 등 부동산에 투자한 뒤 임대료 수익 등을 투자자에게 배당 형태로 돌려주는 상품이다.

리츠 시장 투자심리를 급격히 얼어붙게 만든 배경으로는 지난달 27일 발생한 제이알글로벌리츠의 기업회생절차 신청이 꼽힌다. 업계에서는 해외 부동산 기반 리츠의 구조적 위험이 드러났다는 평가가 나온다.

핵심 원인으로는 이른바 ‘캐시트랩(현금유보·Cash Trap)’ 구조가 지목된다. 해외 부동산 자산 가치가 하락해 은행 등 대주단과 약정한 담보인정비율(LTV) 조건을 충족하지 못하게 되면, 채권자가 리츠의 현금 흐름을 제한하는 구조다. 이 경우 자산에서 발생한 임대수익이 투자자 배당으로 이어지지 못하고 채권자 보호를 위해 내부에 묶이게 된다.

제이알글로벌리츠 역시 벨기에·미국 오피스 자산 가치 하락으로 LTV 조건을 충족하지 못하면서 현금 흐름이 막혔고, 결국 사채 상환에 실패하며 기업회생절차에 돌입했다.

이같은 부진 흐름 탓에 ‘KRX 부동산리츠인프라’ 지수는 최근 1개월간 7.64% 하락했다. 같은 기간 코스피는 32.90% 상승하며 대조적인 흐름을 보였다.

코스피가 종가 기준 최고치를 연일 경신한 14일 오후 서울 중구 하나은행 딜링룸 전광판에 코스피가 전 거래일 보다(사진=뉴시스)

‘제이알리츠 쇼크’에 투자심리 냉각…“업계 전체 위기 해석은 경계”

제이알글로벌리츠의 기업회생절차 신청 이후 리츠 시장 전반의 투자심리도 빠르게 냉각되는 모습이다. 실제 리츠 ETF 내 제이알글로벌리츠 편입 비중 자체는 크지 않았지만, 공모 상장 리츠 가운데 첫 법정관리 사례라는 점에서 시장 충격이 확대됐다는 평가다.

실제 제이알글로벌리츠 거래정지 이후 국내 상장 리츠 전반도 급격한 약세 흐름을 나타냈다. KB스타리츠(432320)는 지난달 27일 이후 24.40% 급락했고, 한화리츠(451800)(-21.46%), 삼성FN리츠(448730)(-18.82%), SK리츠(395400)(-18.48%), 이리츠코크렙(088260)(-17.60%), 디앤디플랫폼리츠(377190)(-16.24%), 롯데리츠(330590)(-15.66%) 등도 큰 폭으로 하락했다.

이어 코람코라이프인프라리츠(357120)(-10.47%), 신한알파리츠(293940)(-10.00%), 이지스밸류플러스리츠(334890)(-8.07%), ESR켄달스퀘어리츠(365550)(-7.29%), 대신밸류리츠(0030R0)(-4.30%), 코람코원더리츠(-3.53%), 맥쿼리인프라(088980)(-1.06%), KB발해인프라(415640)(-0.10%) 등도 일제히 약세를 나타냈다.

다만 업계에서는 이번 사태를 리츠 시장 전체 위기로 확대 해석하는 것은 경계해야 한다는 목소리도 나왔다. 이경자 삼성증권 연구원은 “제이알리츠 사례를 업계 전반 문제로 확대 해석하는 것은 경계할 필요가 있다”며 “환헤지 정산금 부담과 자산가치 하락 리스크 관리가 동시에 미흡했던 예외적 사례에 가깝다”고 진단했다.

이어 “올해 5월 자금조달을 계획했던 코람코라이프인프라리츠, SK리츠, 이지스밸류플러스리츠, 디앤디플랫폼리츠 등은 현재 계획대로 조달이 진행 중”이라며 “특히 최고 신용등급을 보유한 SK리츠는 물론 다양한 자금조달 창구를 확보한 이지스밸류플러스리츠와 디앤디플랫폼리츠 역시 시장 대응이 원활한 상황”이라고 설명했다.