종부세로 1.7조 더 걷는다?…세제개편 후폭풍

[세종=이데일리 박순엽 기자] 내년부터 세제개편안이 정부안대로 시행되면 2028년 종합부동산세액이 현행보다 1조 7000억원 넘게 늘어날 것이란 분석이 나왔다. 1세대 1주택자의 세 부담은 공시가격 22억 8000만원을 경계로 엇갈릴 전망이다. 현재 과세 대상 가운데 이 가격 이하인 81.6%는 종부세가 평균 42만원 줄지만, 이를 웃도는 고가주택 보유자는 평균 532만원 늘어날 것으로 추산됐다.

지난 3일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남구 아파트 모습 (사진=연합뉴스)

12일 나라살림연구소가 발표한 ‘2026년 세제개편안에 따른 종합부동산세 개편 효과 분석’에 따르면 개편안이 반영될 경우 주택분과 종합합산토지분 종부세액은 현행보다 총 1조 7373억원 증가할 것으로 예상됐다. 주택분 증가액이 1조 2064억원, 종합합산토지분이 5309억원이다. 주택분 가운데 개인 부담은 8434억원, 법인 부담은 3630억원 각각 늘어나는 것으로 분석됐다.

종부세는 이번 세제개편안의 세수 증대 효과를 좌우하는 핵심 항목이라는 평가다. 정부는 기준연도 비교 방식으로 향후 5년간 세수가 13조 2763억원 늘어날 것으로 추산했는데, 이 가운데 종부세 증가분이 9조 2865억원으로 70%를 차지한다. 전년도 비교 방식으로도 전체 세수 증가액 3조 4430억원 중 종부세가 2조 1815억원으로 63%에 달한다.

2026 세제개편안에 따른 종부세 세수 효과 요약 (표=나라살림연구소)

1주택자, 공시가 22억 8000만원서 희비

이번 개편안은 개인에게 적용되는 종부세율을 보유 주택 수가 아닌 주택가액에 따라 일원화하는 것이 골자다. 2028년부터 개인은 보유 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%의 7단계 누진세율을 적용받는다. 2주택 이하 일반 법인의 세율은 현행 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년 5.0%로 단계적으로 오른다.

공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 일반 1~2주택 개인, 2주택 이하 법인의 경우 현행 60%에서 70%로 높아진다. 3주택 이상 개인과 법인은 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 오른다. 1세대 1주택자의 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향하고, 기본공제는 실거주 주택 14억원, 비거주 주택 9억원으로 차등 적용한다.

연구소는 현재 종부세 과세 대상인 1세대 1주택자 15만 2654명 가운데 공시가격 22억 8000만원 이하인 12만 4648명(81.6%)의 세 부담이 줄어들 것으로 추산했다. 여기에는 과세 기준 상향으로 종부세 부과 대상에서 빠질 것으로 예상되는 약 3만 6490명(전체의 23.9%)이 포함된다. 이들 12만 4648명의 종부세는 총 524억원, 1인당 평균 42만원 감소할 전망이다.

반면 나머지 2만 8006명(18.4%)은 공정시장가액비율과 세율 인상 효과가 더 크게 작용해 종부세가 총 1489억원 증가할 것으로 분석됐다. 1인당 평균 증가액은 532만원이다. 감세 대상자가 훨씬 많지만 고가주택 보유자의 세액 증가 폭이 커 1세대 1주택자의 전체 종부세액은 964억원, 1인당 평균 63만원 늘어날 것으로 추산됐다.

일반 1~2주택·다주택자·법인은 부담 증가

1세대 1주택 특례 대상자를 제외한 일반 1~2주택 개인 26만 1952명은 모두 세 부담이 늘어날 것으로 분석됐다. 기본공제액이 거주주택의 가액 비중에 따라 달라지는 방식으로 바뀌고 공정시장가액비율과 세율도 함께 오르기 때문이다. 연구소는 거주주택 가액 비중을 70%로 가정해 기본공제를 7억 5000만원으로 계산했으며, 종부세는 총 4720억원, 1인당 평균 180만원 증가할 것으로 추산했다.

3주택 이상 개인 6만 6873명도 모두 세 부담이 늘어날 전망이다. 연구소는 거주주택 가액 비중을 50%로 가정해 기본공제를 6억 5000만원으로 계산했다. 여기에 공정시장가액비율이 2028년 80%까지 오르면서 종부세가 총 2750억원, 1인당 평균 411만원 증가할 것으로 예상했다.

법인은 개인보다 세 부담 증가 폭이 컸다. 2주택 이하 일반 법인 5만 161개는 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르면서 종부세가 총 2472억원, 법인당 평균 493만원 증가할 전망이다. 3주택 이상 일반 법인 6799개는 세율이 5%로 유지되지만 공정시장가액비율 인상으로 종부세가 총 1158억원, 법인당 평균 1703만원 늘어날 것으로 분석됐다.

개편에 따른 유효세율 증가분은 2주택 이하 법인이 1.88%포인트로 가장 컸다. 이어 3주택 이상 법인 1.00%포인트, 3주택 이상 개인 0.27%포인트, 일반 1~2주택 개인 0.13%포인트, 1세대 1주택자 0.03%포인트 순이었다. 법인은 개인보다 보유 부동산 규모가 크고 주택 종부세 계산 때 기본공제가 적용되지 않아 개편의 영향을 더 크게 받는다는 게 연구소의 설명이다.

종부세 개편에 따른 과세대상자별 종부세액에 미치는 영향 (표=나라살림연구소)

고가토지도 증세…“과세체계는 오히려 복잡”

종합합산토지는 과세표준 45억원 초과 구간의 최고세율이 현행 3%에서 4%로 오른다. 이에 따라 전체 과세 대상 개인·법인 9만 9742명·개 가운데 공시가격 50억원을 초과하는 토지를 보유한 3556명·개(3.6%)의 종부세가 총 5309억원 증가할 것으로 분석됐다. 평균 증가액은 1억 4930만원으로 이번 개편 대상 가운데 가장 컸고, 나머지 96.4%는 세 부담에 변화가 없었다.

증가분의 대부분은 법인이 부담할 것으로 예상됐다. 2025년 기준 종합합산토지 종부세 과세 대상 법인의 평균 과세표준이 35억 5000만원으로 개인 평균 5억 8000만원보다 크게 높기 때문이다.

연구소는 이번 개편안이 전반적으로 종부세 과세를 강화하는 방향이라고 평가했다. 다만 1세대 1주택자의 과세 기준과 기본공제를 확대한 것은 이 같은 기조와 상충한다고 지적했다. 세율은 주택가액에 따라 일원화했지만 공정시장가액비율과 기본공제를 보유 주택 수와 실거주 여부 등에 따라 차등화하면서 과세체계가 오히려 복잡해졌다는 평가도 내놨다.

이종석 나라살림연구소 자문위원(회계사)은 “1세대 1주택자 상당수가 주택가치 상승에도 과세 대상에서 제외되거나 세 부담이 줄어들 수 있다”며 “과세 기준과 기본공제 확대에는 신중할 필요가 있다”고 말했다. 연구소는 주택 수별 공정시장가액비율을 재검토하고 개인에게 적용되는 7단계 누진세율도 단순화할 필요가 있다고 제안했다.

다만 이번 분석은 2025년 국세청 통계상의 과세 인원과 과세표준을 토대로 일정한 거주주택 가액 비중 등을 가정한 추정치다. 공제할 재산세액과 세액공제, 세 부담 상한 등은 반영하지 않았으며 별도 통계가 없는 공익법인도 분석에서 제외했다. 이에 따라 실제 납부세액과 세수 증가 규모는 연구소 추산과 달라질 수 있다.