5000억 실탄 모은다…코람코, 공무원연금 부동산펀드 연내 투자 '시동'

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[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코람코자산신탁이 공무원연금공단과 함께 조성하는 5000억원 규모 국내 부동산 블라인드펀드 설정 및 투자 준비에 속도를 내고 있다.

당초 펀드 설정 데드라인은 내년이지만 코람코자산신탁은 이보다 빠르게 연내 펀드 결성을 마무리하고 투자까지 집행할 방침이다.

안정성·수익성을 동시에 추구하는 '코어플러스' 전략을 구사해서 공무원연금의 안정적 운용 원칙을 유지하면서도 추가 수익 창출을 노린다는 전략이다.



코람코, 펀드 공동 투자자 모집중…코람코도 지분 투자

29일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 공무원연금공단 국내 부동산 블라인드펀드의 공동투자자(LP) 모집에 착수했다. 현재 기관투자자들 반응은 긍정적인 것으로 전해졌다.

(자료=골든타워 전경)

공무원연금공단은 이번 사업에 2500억원을 출자해 총 5000억원 규모의 블라인드펀드를 조성할 계획이다. 출자 방식은 캐피탈 콜(수시납) 방식이다. 나머지 자금은 공동투자자 출자와 코람코자산신탁의 자기자본(GP 커밋) 등을 통해 마련될 예정이다.

'GP 커밋'이란 펀드 운용사(GP)가 책임 경영과 신뢰 확보를 위해 자신의 돈을 직접 펀드에 출자하는 금액을 뜻한다. 공동투자자가 공무원연금과 동일한 2500억원을 부담하는 구조는 아니며, 최종 출자 비율은 투자자 모집 결과에 따라 결정될 전망이다.

코람코자산신탁은 올해 공무원연금에 이어 우정사업본부(우본) 국내 부동산 블라인드펀드 위탁운용사 우선협상대상자로 연이어 선정되며 기관투자자들 사이에서 존재감을 키우고 있다.

이번 펀드는 안정성과 수익성을 동시에 추구하는 '코어플러스(Core+)' 전략으로 운용된다. 코어플러스 전략이란 코어자산(우량 자산)을 중심으로 안정적 임대수익을 확보하면서도, 소규모 리모델링이나 임대차 구조 개선, 운영 효율화 등 적극적 자산관리를 통해 자산 가치를 높이는 방식이다.



이르면 연내 블라인드 펀드 결성…연내 투자 집행 '목표'

공격적인 개발 사업보다는 안정성을 중시하는 만큼 밸류애드(가치부가) 투자 비중은 전체 펀드의 35% 이내로 제한한다. 이를 통해 공무원연금의 안정적 운용 원칙을 유지하면서도 추가 수익 창출을 노린다는 전략이다.

밸류애드 투자전략은 초기 배당수익 일부를 희생하더라도 △대수선 △용도변경 △대규모 공실 해소 등을 통해 자산의 근본적 가치를 높인 뒤 매각 시점 자본이득을 극대화하는 방식이다.

(자료=2026년 공무원연금공단 국내부동산 블라인드펀드 위탁운용사 선정계획 공고)

선매입 방식 투자는 포함하며 그 외 개발사업 투자는 제외된다. 펀드 목표 수익률은 제반 비용과 보수를 차감한 후 내부수익률(IRR) 기준 9% 이상이다.

펀드만기는 10년 이내(펀드 최초설정일 또는 자리츠 최초설정일로부터)며, 투자기간은 2년 이내(펀드 최초설정일 또는 자리츠 최초설정일로부터)다.

시장에서는 이번 공무원연금 펀드가 예상보다 빠른 속도로 설정될 가능성에 주목하고 있다. 위탁기관은 내년까지 펀드 설정 기간을 부여했지만, 코람코는 연내 펀드 결성을 완료하고 투자를 집행하는 것을 목표로 삼고 있다.

금융투자업계 관계자는 "코람코가 LP 모집에 예상보다 빠르게 나서면서 연내 펀드 결성과 투자 집행 가능성도 높아지고 있다"며 "시장 변동성이 큰 상황에서도 코어플러스 전략에 대한 기관투자자들의 선호는 여전히 높은 편"이라고 말했다.