건설부동산부

박종화

기자

대박땅꾼의 땅스토리

  • ‘세컨드 하우스’ 전원주택지 고르는 법은[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전원생활을 택하는 이유는 자연을 누리고자 함이다. 당연히 자연환경이 좋아야 한다. 누구든 탁 트인 전망을 좋아한다. 배산임수라는 풍수지리적 조언을 오해해 물가 옆에 짓거나 산에 딱 붙여 짓는 것도 좋지 않다. 장마철 홍수 피해나 산사태 등 자연재해를 염두에 둬야 한다. 전원주택은 아무래도 냉난방에 큰 비용이 든다. 남향이나 남동향을 선호하는 것도 그 이유다. 전원주택지를 답사할 때 겨울에 가보라고 하는 것은 남향이라도 앞이 그늘져 눈이 녹지 않을 때도 있기 때문이다. 진입도로가 겨우내 얼어 있다면 그 또한 문제가 될 것이다.요즘은 전원주택을 세컨드 하우스로 이용하는 사람도 많다. 세컨드 하우스가 아니더라도 귀농이 아닌 이상 전원생활을 하는 사람은 도시와 일정 거리를 유지하려고 한다. 대도시에서 1시간에서 1시간30분 거리, 지방 소읍에서는 3~4㎞ 거리가 적당하다.건축을 위해서도 도로는 필수다. 살면서 때로 대중교통을 이용해야 할 때도 있다. 1~2시간 단위라도 마을버스가 지나는 곳이 좋다. 그러나 도로에 너무 딱 붙어 있는 경우는 추천하지 않는다. 또 도로에서 너무 깊숙이 들어간 외딴집도 적합하지 않다. 전원생활을 하더라도 병원은 가야 하고 은행이나 마트도 들러야 한다. 지방은 대개 읍에 편의시설이 몰려 있다. 외진 산속 외딴집은 치안에 취약하거나 불의의 사태가 벌어질 때 안전을 위협받을 수 있어 대부분 주저한다. 읍내에서 3~4㎞ 거리를 추천하는 것도 자동차를 이용할 수 없을 때 도보로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다.상하수도나 전기, 도시가스가 들어온다면 금상첨화다. 하지만 모두 갖춘 곳을 찾기는 어렵다. 논밭이나 대지, 임야를 전용해 택지로 개발한다면 더더욱 어렵다. 그렇더라도 전기와 지하수는 확보해야 한다. 전기를 직접 끌어와야 한다면 거리에 따라 개발비용을 추가해야 하니 미리 고려해야 한다. 전원주택에 사는 사람은 전원생활을 즐기고자 하는 것이지 홀로 살기 위해 도시를 나온 것이 아니다. 방범이나 안전 등을 고려해 대부분 일정한 거리에 전원주택이 있는 단지형 전원주택지를 선호한다. 따라서 전원주택단지에서 멀지 않거나 나중에 단지를 이룰 만한 땅을 찾으면 수익성도 높아진다. 이밖에 주위에 송전탑이나 축사 등 혐오시설이 있는지 확인해야 한다. 눈에 보이지 않으니 사는 데 불편함이 없다고 대수롭지 않게 여길지 모르지만 매각할 때 차감 요인으로 작용한다. 사는 사람의 입장으로 생각해보면 이해할 수 있다.늘 강조하지만 특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 ‘맹지’(盲地)는 항상 주의해야 한다. 땅 투자에서 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다. 예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 싸다 해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다. 아울러 땅을 사기 전에는 반드시 현장을 확인해야 한다. 디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다. 토지 투자의 기본인 지적도 확인도 중요하다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    문승관 기자 2022.09.19
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전원생활을 택하는 이유는 자연을 누리고자 함이다. 당연히 자연환경이 좋아야 한다. 누구든 탁 트인 전망을 좋아한다. 배산임수라는 풍수지리적 조언을 오해해 물가 옆에 짓거나 산에 딱 붙여 짓는 것도 좋지 않다. 장마철 홍수 피해나 산사태 등 자연재해를 염두에 둬야 한다. 전원주택은 아무래도 냉난방에 큰 비용이 든다. 남향이나 남동향을 선호하는 것도 그 이유다. 전원주택지를 답사할 때 겨울에 가보라고 하는 것은 남향이라도 앞이 그늘져 눈이 녹지 않을 때도 있기 때문이다. 진입도로가 겨우내 얼어 있다면 그 또한 문제가 될 것이다.요즘은 전원주택을 세컨드 하우스로 이용하는 사람도 많다. 세컨드 하우스가 아니더라도 귀농이 아닌 이상 전원생활을 하는 사람은 도시와 일정 거리를 유지하려고 한다. 대도시에서 1시간에서 1시간30분 거리, 지방 소읍에서는 3~4㎞ 거리가 적당하다.건축을 위해서도 도로는 필수다. 살면서 때로 대중교통을 이용해야 할 때도 있다. 1~2시간 단위라도 마을버스가 지나는 곳이 좋다. 그러나 도로에 너무 딱 붙어 있는 경우는 추천하지 않는다. 또 도로에서 너무 깊숙이 들어간 외딴집도 적합하지 않다. 전원생활을 하더라도 병원은 가야 하고 은행이나 마트도 들러야 한다. 지방은 대개 읍에 편의시설이 몰려 있다. 외진 산속 외딴집은 치안에 취약하거나 불의의 사태가 벌어질 때 안전을 위협받을 수 있어 대부분 주저한다. 읍내에서 3~4㎞ 거리를 추천하는 것도 자동차를 이용할 수 없을 때 도보로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다.상하수도나 전기, 도시가스가 들어온다면 금상첨화다. 하지만 모두 갖춘 곳을 찾기는 어렵다. 논밭이나 대지, 임야를 전용해 택지로 개발한다면 더더욱 어렵다. 그렇더라도 전기와 지하수는 확보해야 한다. 전기를 직접 끌어와야 한다면 거리에 따라 개발비용을 추가해야 하니 미리 고려해야 한다. 전원주택에 사는 사람은 전원생활을 즐기고자 하는 것이지 홀로 살기 위해 도시를 나온 것이 아니다. 방범이나 안전 등을 고려해 대부분 일정한 거리에 전원주택이 있는 단지형 전원주택지를 선호한다. 따라서 전원주택단지에서 멀지 않거나 나중에 단지를 이룰 만한 땅을 찾으면 수익성도 높아진다. 이밖에 주위에 송전탑이나 축사 등 혐오시설이 있는지 확인해야 한다. 눈에 보이지 않으니 사는 데 불편함이 없다고 대수롭지 않게 여길지 모르지만 매각할 때 차감 요인으로 작용한다. 사는 사람의 입장으로 생각해보면 이해할 수 있다.늘 강조하지만 특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 ‘맹지’(盲地)는 항상 주의해야 한다. 땅 투자에서 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다. 예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 싸다 해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다. 아울러 땅을 사기 전에는 반드시 현장을 확인해야 한다. 디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다. 토지 투자의 기본인 지적도 확인도 중요하다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • 길을 내고 맹지를 매입한다[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다. 그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.
    박종화 기자 2022.09.10
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다. 그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.
  • 진짜 경매고수는 현장부터 가본다[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 특수물건은 낙찰자가 인수할 권리가 있는 경우를 지칭하는 경매업계 용어다. 유치권이나 지상권이 있는 물건, 공유지분 물건 등이 대표적이다.낙찰자로서는 특수물건을 낙찰받으려면 낙찰대금 외에 추가로 돈을 들여 해결해야 하니 번거롭다. 특수물건은 주의해서 접근해야 한다. 권리분석을 잘못해 인수해야 할 권리를 소멸권리로 착각하면 시세보다 높은 가격으로 땅을 사는 결과가 나올 수도 있다. 인수할 권리를 해결하다가 결과적으로 생각지 못한 비용을 치를 수도 있다. 소송 등 분쟁으로 이어져 명의이전을 하지 못하는 때도 있다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장이런 이유 때문에 초보 투자자들은 경매정보 사이트에서 물건 검색을 하다가 유치권이나 지상권 등이 적혀 있는 특수물건을 보면 일단 주춤한다. 인수해야 할 권리가 있거나 앞으로 분쟁의 소지가 있을 것 같으면 피하게 된다.경매 고수들은 한 걸음 더 들어가 분석한다. 특수물건에 걸린 복잡한 권리관계를 해결할 수 있다면 오히려 싸게 낙찰받을 기회다. 일반 경매 물건은 경쟁자가 많아 낙찰가가 매력적이지 않으니 특수물건을 전문적으로 분석해 낙찰받아 고수익을 누리는 고수도 있다.대표적인 특수물건이 유치권이 걸린 물건이다. 유치권은 대개 공사대금 등을 받지 못해 권리를 설정해둔 것으로 경매 낙찰 후 인수자가 해결해야 할 사항이다. 토지는 형질변경을 위한 공사를 한 후 대금을 받지 못하면 유치권을 설정하곤 한다. 고수들은 유치권 날짜라던가 현장 사진 등을 검토하고 미심쩍으면 직접 현장조사를 나간다. 유치권도 ‘가짜 유치권’이 있을 수 있다. 유치권은 주장하는 사람이 신고하면 일단 받아준다.이를 악용해서 어떤 땅이 경매에 넘어간다는 소문을 들으면 있지도 않은 유치권을 설정하는 때도 있다. 애초에 성립요건이 되지 않는 유치권도 있다. 주택 인테리어 공사비 같은 경우는 유치권 성립의 원인 채권이 되지 않는다. 그런데도 경매로 넘어간다니 일단 설정하고 보는 경우가 많다. 누군가 땅에 유치권을 설정했다면 △채권자가 받을 돈이 해당 부동산과 관련 있는지 △실제 지금 기간이 계약에서 정한 잔금 납부기간을 넘겼는지 △경매개시결정 등기 전 유치권자가 해당 부동산을 합법적으로 점유했는지 △유치권을 행사하지 않는다는 특약이나 각서가 있는지 따져봐야 한다.토지의 유치권은 대개 형질변경을 위해 성토나 철도 등의 공사를 하다가 대금을 못 받아서 설정한 경우가 많다. 그러니 실질적으로 점유하는 경우가 거의 없다. 주의할 것은 형질복원공사다. 형질변경을 하다 말고 중단했을 때 지자체에서는 땅을 복원하라고 요구한다. 이럴때 낙찰자는 해당 공사가 합법적이었는지 아닌지 따져봐야 한다. 합법적이면 지방자치단체에서 예치금으로 토지를 원상복구하기 때문에 유치권은 자동으로 소멸한다. 개발행위가 불법이었다면 개인이 원상복구해야 합니다. 경매로 낙찰받았다면 낙찰자가 원상복구하지 않으면 매년 이행강제금을 물게 된다.
    박종화 기자 2022.08.08
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 특수물건은 낙찰자가 인수할 권리가 있는 경우를 지칭하는 경매업계 용어다. 유치권이나 지상권이 있는 물건, 공유지분 물건 등이 대표적이다.낙찰자로서는 특수물건을 낙찰받으려면 낙찰대금 외에 추가로 돈을 들여 해결해야 하니 번거롭다. 특수물건은 주의해서 접근해야 한다. 권리분석을 잘못해 인수해야 할 권리를 소멸권리로 착각하면 시세보다 높은 가격으로 땅을 사는 결과가 나올 수도 있다. 인수할 권리를 해결하다가 결과적으로 생각지 못한 비용을 치를 수도 있다. 소송 등 분쟁으로 이어져 명의이전을 하지 못하는 때도 있다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장이런 이유 때문에 초보 투자자들은 경매정보 사이트에서 물건 검색을 하다가 유치권이나 지상권 등이 적혀 있는 특수물건을 보면 일단 주춤한다. 인수해야 할 권리가 있거나 앞으로 분쟁의 소지가 있을 것 같으면 피하게 된다.경매 고수들은 한 걸음 더 들어가 분석한다. 특수물건에 걸린 복잡한 권리관계를 해결할 수 있다면 오히려 싸게 낙찰받을 기회다. 일반 경매 물건은 경쟁자가 많아 낙찰가가 매력적이지 않으니 특수물건을 전문적으로 분석해 낙찰받아 고수익을 누리는 고수도 있다.대표적인 특수물건이 유치권이 걸린 물건이다. 유치권은 대개 공사대금 등을 받지 못해 권리를 설정해둔 것으로 경매 낙찰 후 인수자가 해결해야 할 사항이다. 토지는 형질변경을 위한 공사를 한 후 대금을 받지 못하면 유치권을 설정하곤 한다. 고수들은 유치권 날짜라던가 현장 사진 등을 검토하고 미심쩍으면 직접 현장조사를 나간다. 유치권도 ‘가짜 유치권’이 있을 수 있다. 유치권은 주장하는 사람이 신고하면 일단 받아준다.이를 악용해서 어떤 땅이 경매에 넘어간다는 소문을 들으면 있지도 않은 유치권을 설정하는 때도 있다. 애초에 성립요건이 되지 않는 유치권도 있다. 주택 인테리어 공사비 같은 경우는 유치권 성립의 원인 채권이 되지 않는다. 그런데도 경매로 넘어간다니 일단 설정하고 보는 경우가 많다. 누군가 땅에 유치권을 설정했다면 △채권자가 받을 돈이 해당 부동산과 관련 있는지 △실제 지금 기간이 계약에서 정한 잔금 납부기간을 넘겼는지 △경매개시결정 등기 전 유치권자가 해당 부동산을 합법적으로 점유했는지 △유치권을 행사하지 않는다는 특약이나 각서가 있는지 따져봐야 한다.토지의 유치권은 대개 형질변경을 위해 성토나 철도 등의 공사를 하다가 대금을 못 받아서 설정한 경우가 많다. 그러니 실질적으로 점유하는 경우가 거의 없다. 주의할 것은 형질복원공사다. 형질변경을 하다 말고 중단했을 때 지자체에서는 땅을 복원하라고 요구한다. 이럴때 낙찰자는 해당 공사가 합법적이었는지 아닌지 따져봐야 한다. 합법적이면 지방자치단체에서 예치금으로 토지를 원상복구하기 때문에 유치권은 자동으로 소멸한다. 개발행위가 불법이었다면 개인이 원상복구해야 합니다. 경매로 낙찰받았다면 낙찰자가 원상복구하지 않으면 매년 이행강제금을 물게 된다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]"토지투자, 이것만 알아도 절반은 성공"
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 매물정보를 얻는 방법은 크게 경·공매 사이트 등 인터넷 탐색과 지인 그리고 현지 부동산중개소로 나눌 수 있다.경·공매 사이트에는 경매나 공매물건만 있다. 지인이 소개한 땅은 오히려 조심해야 한다. 전문가가 아닌 지인 또한 누군가로부터 의뢰를 받고 좋은 점만 설명하기 때문이다. 현지 부동산중개소는 전문가라고 할 수 있지만 그렇다고 모두 전문가는 아니다. 뜨내기부동산일 수도 있고 이제 막 시작한 곳일 수도 있다. 현지 부동산공인중개사 중에서도 전문가를 찾아 인적 네트워크를 쌓는다면 토지 투자의 든든한 자산이 될 수 있다.매물정보를 얻기 위해서는 매입 대상지역의 부동산중개소를 찾아야 한다. 이때 건물 1층에 있는 부동산중개소를 선택한다. 1층에 있는 부동산중개소는 오랫동안 그 자리에서 주위 매물을 거래하는 곳일 가능성이 크다.개발 호재가 있는 지역을 가면 부동산중개소가 난립하는데 2~3층에 있을 때도 있다. 이런 곳은 ‘떴다방’이거나 뜨내기 부동산일 가능성이 크다. 개발 호재가 있어 영업하러 왔다가 1층 사무실 구하기가 어렵고 임대료도 비싸니 대신 2층을 임대해 잘 꾸며놓고 영업을 하는 것이다. 이런 부동산 중에는 강남 부동산, 서울 부동산 등의 간판을 걸고 서울 유수의 부동산중개소 지사라고 소개하기도 한다.토지 매도자들은 현지인들이 대부분이다. 또 현지인으로부터 사는 게 수익률이 가장 높다. 이미 외지인이 샀다가 다시 내놓는 경우는 그만큼 가격이 올랐다고 봐야 한다. 1순위는 현지인이 1차로 내놓는 매물을 사야 한다. 한곳에서 오래 영업한 1층에 있는 부동산중개소는 현지인들과의 교류가 많고 매물도 먼저 확보한다. 지방은 한 다리 건너면 모두 아는 사람이라고 해도 과언이 아니다. 좁은 지역사회에서는 아무래도 아는 사람에게 매물을 내놓게 마련이다. 그래서 1층에 있는 경력 10년 이상의 부동산중개소를 찾아 순회하는 게 좋다.떴다방은 기획부동산과 또 다르다. 주로 개발 호재가 발표되면 일시에 몰려들어 미리 땅을 선점해 매수하고 뒤늦게 매물을 찾아온 이들에게 비싸게 넘기는 방식으로 수익을 챙긴다. 심지어 팔았다가 시세가 떨어지면 되사서 다시 비싸게 파는 수법을 여러 차례 반복하기도 한다. 당장에라도 시세가 오를 듯한 설명으로 가계약을 서두르면 일단 의심해야 한다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    박종화 기자 2022.07.31
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 매물정보를 얻는 방법은 크게 경·공매 사이트 등 인터넷 탐색과 지인 그리고 현지 부동산중개소로 나눌 수 있다.경·공매 사이트에는 경매나 공매물건만 있다. 지인이 소개한 땅은 오히려 조심해야 한다. 전문가가 아닌 지인 또한 누군가로부터 의뢰를 받고 좋은 점만 설명하기 때문이다. 현지 부동산중개소는 전문가라고 할 수 있지만 그렇다고 모두 전문가는 아니다. 뜨내기부동산일 수도 있고 이제 막 시작한 곳일 수도 있다. 현지 부동산공인중개사 중에서도 전문가를 찾아 인적 네트워크를 쌓는다면 토지 투자의 든든한 자산이 될 수 있다.매물정보를 얻기 위해서는 매입 대상지역의 부동산중개소를 찾아야 한다. 이때 건물 1층에 있는 부동산중개소를 선택한다. 1층에 있는 부동산중개소는 오랫동안 그 자리에서 주위 매물을 거래하는 곳일 가능성이 크다.개발 호재가 있는 지역을 가면 부동산중개소가 난립하는데 2~3층에 있을 때도 있다. 이런 곳은 ‘떴다방’이거나 뜨내기 부동산일 가능성이 크다. 개발 호재가 있어 영업하러 왔다가 1층 사무실 구하기가 어렵고 임대료도 비싸니 대신 2층을 임대해 잘 꾸며놓고 영업을 하는 것이다. 이런 부동산 중에는 강남 부동산, 서울 부동산 등의 간판을 걸고 서울 유수의 부동산중개소 지사라고 소개하기도 한다.토지 매도자들은 현지인들이 대부분이다. 또 현지인으로부터 사는 게 수익률이 가장 높다. 이미 외지인이 샀다가 다시 내놓는 경우는 그만큼 가격이 올랐다고 봐야 한다. 1순위는 현지인이 1차로 내놓는 매물을 사야 한다. 한곳에서 오래 영업한 1층에 있는 부동산중개소는 현지인들과의 교류가 많고 매물도 먼저 확보한다. 지방은 한 다리 건너면 모두 아는 사람이라고 해도 과언이 아니다. 좁은 지역사회에서는 아무래도 아는 사람에게 매물을 내놓게 마련이다. 그래서 1층에 있는 경력 10년 이상의 부동산중개소를 찾아 순회하는 게 좋다.떴다방은 기획부동산과 또 다르다. 주로 개발 호재가 발표되면 일시에 몰려들어 미리 땅을 선점해 매수하고 뒤늦게 매물을 찾아온 이들에게 비싸게 넘기는 방식으로 수익을 챙긴다. 심지어 팔았다가 시세가 떨어지면 되사서 다시 비싸게 파는 수법을 여러 차례 반복하기도 한다. 당장에라도 시세가 오를 듯한 설명으로 가계약을 서두르면 일단 의심해야 한다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • [대박땅꾼의 땅스토리]밭 투자의 핵심 포인트, 접근성과 도로
    경매 물건을 보다 보면 등기부등본에 전(논)으로 올라있지만, 현황은 밭인 경우도 있습니다. 논보다는 밭작물이 수익성이 좋기에 밭으로 만들어 사용하는 경우가 종종 있기 때문입니다.이미 밭으로 돼 있기에 따로 성토비용이 들지 않으니 이를 감안해 주위 논 시세보다 약간 비싸더라도 투자를 고려해볼 수 있습니다.◇땅을 알아야 하는 밭 투자밭은 논보다 가격이 약간 비싸지만 규제가 덜하고 대지로 형질을 변경할 때 따로 성토할 필요가 없어 투자자들이 선호합니다. 게다가 한곳에 모여있는 논과 달리 입지도 다양합니다. 논은 대개 경작을 위탁합니다. 하지만 밭의 경우는 직접 활용할 수도 있고, 실제로 작물을 재배하거나 건축물을 세워 부가가치를 높이는 경우가 많습니다.밭에 투자를 하려면 땅 자체에 좀더 신중하게 접근해야 합니다. 우선 살펴볼 것이 토질입니다. 토질이 좋지 않으면 작물이 제대로 자라지 않습니다. 황토빛이 도는 기름진 흙이 좋겠지요. 너무 고운 흙만 있는 것도 좋지 않습니다. 땅이 무르다는 뜻이니까요. 적당히 돌도 섞인 땅이 좋습니다.어떤 용도로 쓸 것인가에 따라 적합한 토질도 달라질 수 있습니다. 특히 작물을 재배하기 위해서라면 매입하기 전에 토질 분석을 해보는 게 좋습니다. 흙의 성질도 좋아야 하지만 두께도 중요합니다. 건물을 지으려고 땅을 팠는데 바로 밑이 암반지대라면 이를 깨는 데 적잖은 비용이 들어갑니다. 예상치 못한 추가 비용을 물 수 있습니다.배수 또한 반드시 확인할 사항입니다. 비가 와서 물이 고여버리는 것도 문제지만, 메마른 땅이 모두 좋은 땅이라고도 할 수 없습니다. 밭의 입지나 형태도 유의해 살펴야 할 요소입니다. 평지에 있는 논과 달리 밭은 심한 경사지에도 있습니다. 도로가 있어도 비탈이 심한 경우 개발이 어려울 수 있습니다. 입지도 다양하지만 형태도 길쭉하거나 휘어진 모양, 삼각형 등으로 제각각입니다.땅 자체의 특성으로 개발이 어렵거나 추가 비용이 많이 드는 경우라면 투자하기 좋은 땅이라고 할 수 없습니다. 그러니 밭 투자를 하려면 땅의 속성에 대해 알아두셔야 합니다.◇밭 투자의 핵심 포인트..‘접근성’과 ‘도로’접근성도 밭 투자에서 중요한 요소입니다. 대도시에서 1시간 거리 이내, 중소도시에서 30분 거리 이내가 좋습니다. 도시에서 가까울수록 주말농장으로 이용하는 등 활용가치가 높아지고 나중에 주택지가 될 확률도 높습니다.도로는 밭 투자에서 가장 중요한 사안입니다. 큰 도로에 붙어 있는 밭이면 좋겠지만 이런 밭은 시세가 비싼 경우가 대부분입니다. 큰 도로에서 갈라진 도로와 붙어 있는 밭이 가격 면에서 적당합니다. 실제로 활용할 때도 큰 차이가 없습니다. 대지로 개발해 전원주택을 지을 경우 오히려 큰 도로에서 약간 떨어진 곳이 좋습니다.또 밭에 창고를 지어 임대할 경우에도 굳이 큰 도로를 고집할 이유가 없습니다. 10~20분 더 들어가도 가격대가 낮아 저렴하게 임대할 수 있다면 오히려 쉽게 임차인을 구할 수 있습니다. 다만, 진입도로가 너무 비좁거나 외진 산속에 있는 밭은 그만큼 효용성이 떨어진다고 봐야 합니다.
    김범준 기자 2021.09.25
    경매 물건을 보다 보면 등기부등본에 전(논)으로 올라있지만, 현황은 밭인 경우도 있습니다. 논보다는 밭작물이 수익성이 좋기에 밭으로 만들어 사용하는 경우가 종종 있기 때문입니다.이미 밭으로 돼 있기에 따로 성토비용이 들지 않으니 이를 감안해 주위 논 시세보다 약간 비싸더라도 투자를 고려해볼 수 있습니다.◇땅을 알아야 하는 밭 투자밭은 논보다 가격이 약간 비싸지만 규제가 덜하고 대지로 형질을 변경할 때 따로 성토할 필요가 없어 투자자들이 선호합니다. 게다가 한곳에 모여있는 논과 달리 입지도 다양합니다. 논은 대개 경작을 위탁합니다. 하지만 밭의 경우는 직접 활용할 수도 있고, 실제로 작물을 재배하거나 건축물을 세워 부가가치를 높이는 경우가 많습니다.밭에 투자를 하려면 땅 자체에 좀더 신중하게 접근해야 합니다. 우선 살펴볼 것이 토질입니다. 토질이 좋지 않으면 작물이 제대로 자라지 않습니다. 황토빛이 도는 기름진 흙이 좋겠지요. 너무 고운 흙만 있는 것도 좋지 않습니다. 땅이 무르다는 뜻이니까요. 적당히 돌도 섞인 땅이 좋습니다.어떤 용도로 쓸 것인가에 따라 적합한 토질도 달라질 수 있습니다. 특히 작물을 재배하기 위해서라면 매입하기 전에 토질 분석을 해보는 게 좋습니다. 흙의 성질도 좋아야 하지만 두께도 중요합니다. 건물을 지으려고 땅을 팠는데 바로 밑이 암반지대라면 이를 깨는 데 적잖은 비용이 들어갑니다. 예상치 못한 추가 비용을 물 수 있습니다.배수 또한 반드시 확인할 사항입니다. 비가 와서 물이 고여버리는 것도 문제지만, 메마른 땅이 모두 좋은 땅이라고도 할 수 없습니다. 밭의 입지나 형태도 유의해 살펴야 할 요소입니다. 평지에 있는 논과 달리 밭은 심한 경사지에도 있습니다. 도로가 있어도 비탈이 심한 경우 개발이 어려울 수 있습니다. 입지도 다양하지만 형태도 길쭉하거나 휘어진 모양, 삼각형 등으로 제각각입니다.땅 자체의 특성으로 개발이 어렵거나 추가 비용이 많이 드는 경우라면 투자하기 좋은 땅이라고 할 수 없습니다. 그러니 밭 투자를 하려면 땅의 속성에 대해 알아두셔야 합니다.◇밭 투자의 핵심 포인트..‘접근성’과 ‘도로’접근성도 밭 투자에서 중요한 요소입니다. 대도시에서 1시간 거리 이내, 중소도시에서 30분 거리 이내가 좋습니다. 도시에서 가까울수록 주말농장으로 이용하는 등 활용가치가 높아지고 나중에 주택지가 될 확률도 높습니다.도로는 밭 투자에서 가장 중요한 사안입니다. 큰 도로에 붙어 있는 밭이면 좋겠지만 이런 밭은 시세가 비싼 경우가 대부분입니다. 큰 도로에서 갈라진 도로와 붙어 있는 밭이 가격 면에서 적당합니다. 실제로 활용할 때도 큰 차이가 없습니다. 대지로 개발해 전원주택을 지을 경우 오히려 큰 도로에서 약간 떨어진 곳이 좋습니다.또 밭에 창고를 지어 임대할 경우에도 굳이 큰 도로를 고집할 이유가 없습니다. 10~20분 더 들어가도 가격대가 낮아 저렴하게 임대할 수 있다면 오히려 쉽게 임차인을 구할 수 있습니다. 다만, 진입도로가 너무 비좁거나 외진 산속에 있는 밭은 그만큼 효용성이 떨어진다고 봐야 합니다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자, '절대농지'는 피하라
    논은 밭이나 대지보다 저렴해 선호하는 분들이 많습니다. 논에 투자할 때는 용도지역을 항상 확인해야 합니다. 논은 경작지를 보전하기 위해 정부에서 함부로 개발할 수 없도록 규제하고 있습니다.농업진흥구역에 있는 논을 흔히 ‘절대농지’라 부릅니다. 인터넷으로 위성 지도를 봤을 때 넓은 평야에 바둑판 모양으로 보기 좋게 정비된 논들이 절대농지입니다. 절대농지는 다른 용도로 전환될 가능성이 거의 없습니다. 그러니 아무리 싸더라도 투자를 위해 매입해서는 안 됩니다.생산관리지역이나 보전관리지역에 있는 논은 그나마 투자 가시가 있습니다. 건폐율과 용적률에 제한을 받지만 개발행위도 가능합니다. 그래도 여러 가지 규제가 있으니 수익을 크게 기대하기 어렵습니다.계획관리지역에도 논이 있습니다. 계획관리지역은 언제든 개발이 될 수 있는 땅입니다. 현재 논이지만 앞으로 주거단지나 산업단지가 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 이미 이런 기대가 반영돼 꽤 가격이 오른 상태일 겁니다. 계획관리지역의 논을 시세보다 낮은 가격으로 매입할 수 있다면 좋은 투자가 될 수도 있습니다. 하지만 그런 기회는 쉽게 오지 않습니다.투자자가 관심을 가져야 할 대상은 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있는 논입니다. 정부나 지자체의 개발계획을 참고해 용도지역이 변경될 경우 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높은 논을 매입하는 데 노력을 기울여야 합니다.예를 들어 전북 부안을 살펴보겠습니다. 부안은 새만금 호재로 인구가 늘어나고 있는 지역입니다. 아직은 논이지만 메인 도심으로부터 시가지가 확장되고 있습니다. 저렴한 가격에 매입 후에 개발이 진행되면 계획관리지역으로 편입돼 몇 배의 수익을 낼 수 있을 것으로 기대합니다.논을 매입할 때는 추가비용도 고려해야 합니다. 논은 물을 대야 하기 때문에 평지보다 지대가 낮습니다. 만일 농지전용을 해 밭이나 대지로 형질을 변경하려면 낮은 땅에 흙을 부어 성토해야 합니다. 같은 논이라도 평지와 높이가 비슷하면 성토비용을 대폭 줄일 수 있으니 다른 조건이 비슷한 경우 형질변경 시 이 점을 고려하여 선택해야 합니다.
    김범준 기자 2021.09.18
    논은 밭이나 대지보다 저렴해 선호하는 분들이 많습니다. 논에 투자할 때는 용도지역을 항상 확인해야 합니다. 논은 경작지를 보전하기 위해 정부에서 함부로 개발할 수 없도록 규제하고 있습니다.농업진흥구역에 있는 논을 흔히 ‘절대농지’라 부릅니다. 인터넷으로 위성 지도를 봤을 때 넓은 평야에 바둑판 모양으로 보기 좋게 정비된 논들이 절대농지입니다. 절대농지는 다른 용도로 전환될 가능성이 거의 없습니다. 그러니 아무리 싸더라도 투자를 위해 매입해서는 안 됩니다.생산관리지역이나 보전관리지역에 있는 논은 그나마 투자 가시가 있습니다. 건폐율과 용적률에 제한을 받지만 개발행위도 가능합니다. 그래도 여러 가지 규제가 있으니 수익을 크게 기대하기 어렵습니다.계획관리지역에도 논이 있습니다. 계획관리지역은 언제든 개발이 될 수 있는 땅입니다. 현재 논이지만 앞으로 주거단지나 산업단지가 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 이미 이런 기대가 반영돼 꽤 가격이 오른 상태일 겁니다. 계획관리지역의 논을 시세보다 낮은 가격으로 매입할 수 있다면 좋은 투자가 될 수도 있습니다. 하지만 그런 기회는 쉽게 오지 않습니다.투자자가 관심을 가져야 할 대상은 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있는 논입니다. 정부나 지자체의 개발계획을 참고해 용도지역이 변경될 경우 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높은 논을 매입하는 데 노력을 기울여야 합니다.예를 들어 전북 부안을 살펴보겠습니다. 부안은 새만금 호재로 인구가 늘어나고 있는 지역입니다. 아직은 논이지만 메인 도심으로부터 시가지가 확장되고 있습니다. 저렴한 가격에 매입 후에 개발이 진행되면 계획관리지역으로 편입돼 몇 배의 수익을 낼 수 있을 것으로 기대합니다.논을 매입할 때는 추가비용도 고려해야 합니다. 논은 물을 대야 하기 때문에 평지보다 지대가 낮습니다. 만일 농지전용을 해 밭이나 대지로 형질을 변경하려면 낮은 땅에 흙을 부어 성토해야 합니다. 같은 논이라도 평지와 높이가 비슷하면 성토비용을 대폭 줄일 수 있으니 다른 조건이 비슷한 경우 형질변경 시 이 점을 고려하여 선택해야 합니다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]이런 사람은 절대 땅 사지 마라
    땅은 절대 아무나 사면 안 된다. 자격 조건이 있다. 우리나라 사람의 70%가량이 땅 한 평 없는 상황이다. 땅에 ‘묻지마 투자’를 한다면 나중에 땅을 치고 후회할 일이 반드시 생긴다.기본적으로 ‘총’과 ‘총알’이 있는 상태여야 한다. 여기서 말하는 총이란 땅을 이해할 수 있는 능력 즉, 노하우를 말한다. 그리고 총알은 돈, 즉 여유자금이다.총에 총알이 든 상태에서 발사, 즉 투자 행위가 이루어지는 법이다. 발사 전에 자신에 맞는 표적을 만들어 놓는다. 목표점이 동떨어져 있으면 목표점에 도달하기 힘들다. 명중률이 낮아져 실패할 가능성이 높아진다.그렇다면 땅을 사면 절대 안 되는 사람은 이미 답이 나온 상태다. ①총도 없고 총알도 없는 사람 ②총만 있고 총알이 없는 사람 ③총은 없지만 총알은 있는 사람. 이러한 세 가지 경우에 해당된다면 아쉽지만 다음 기회를 준비하자. 땅은 리스크가 다양한 부동산이니 반드시 총과 총알이 있어야 한다.땅은 사기 전에 자신감을 가져야 한다. 그 자신감에는 결자해지(結者解之)의 정신이 포함된다. 내가 사고자 하는 땅을 대한민국에서 제일 잘 안다는 자신감이 있을 때 투자하자. 추상적인 개발사항도 중요하지만 구체적인 개발사항 즉, 토지이용을 알아보는 것도 중요하다.위 1~3번에 해당하는 분들은 현장 답사도 자제하는 게 낫다. 자칫 견물생심해 빚져서 무리하게 매입할 수도 있다. 순간의 오판으로 평생 근심거리를 안고 살게 되는 것이다.총과 총알 둘 중에 하나라도 충족되지 않은 채로 현장에 나간다면, 관계자도 힘들고 본인도 힘들고 여러가지로 무의미하다. 적당한 책임감과 적절한 긴장감, 박진감이 없으니 현장 답사가 흐지부지 되면서 땅을 보는 의미가 무색해지는 것이다.땅 보는 시선이 강력해지는 재료는 적절한 박진감이다. 현장 답사는 여행 삼아 가는 신선놀음이 아니다. 신선한 공기 마시러 간다는 착각은 하지 말자. 여행을 굳이 낯선 자와, 낯선 곳에서 할 필요가 없지 않은가.그 시간에 책과 강연회 등을 통해 공부하고 맡은 바 임무를 충실히 해 여유 자금을 마련하라. 총과 총알이 있는 상태라면 조준점을 잘 조준해 발사하면 투자는 안전하게 이루어질 것이다.
    김범준 기자 2021.09.11
    땅은 절대 아무나 사면 안 된다. 자격 조건이 있다. 우리나라 사람의 70%가량이 땅 한 평 없는 상황이다. 땅에 ‘묻지마 투자’를 한다면 나중에 땅을 치고 후회할 일이 반드시 생긴다.기본적으로 ‘총’과 ‘총알’이 있는 상태여야 한다. 여기서 말하는 총이란 땅을 이해할 수 있는 능력 즉, 노하우를 말한다. 그리고 총알은 돈, 즉 여유자금이다.총에 총알이 든 상태에서 발사, 즉 투자 행위가 이루어지는 법이다. 발사 전에 자신에 맞는 표적을 만들어 놓는다. 목표점이 동떨어져 있으면 목표점에 도달하기 힘들다. 명중률이 낮아져 실패할 가능성이 높아진다.그렇다면 땅을 사면 절대 안 되는 사람은 이미 답이 나온 상태다. ①총도 없고 총알도 없는 사람 ②총만 있고 총알이 없는 사람 ③총은 없지만 총알은 있는 사람. 이러한 세 가지 경우에 해당된다면 아쉽지만 다음 기회를 준비하자. 땅은 리스크가 다양한 부동산이니 반드시 총과 총알이 있어야 한다.땅은 사기 전에 자신감을 가져야 한다. 그 자신감에는 결자해지(結者解之)의 정신이 포함된다. 내가 사고자 하는 땅을 대한민국에서 제일 잘 안다는 자신감이 있을 때 투자하자. 추상적인 개발사항도 중요하지만 구체적인 개발사항 즉, 토지이용을 알아보는 것도 중요하다.위 1~3번에 해당하는 분들은 현장 답사도 자제하는 게 낫다. 자칫 견물생심해 빚져서 무리하게 매입할 수도 있다. 순간의 오판으로 평생 근심거리를 안고 살게 되는 것이다.총과 총알 둘 중에 하나라도 충족되지 않은 채로 현장에 나간다면, 관계자도 힘들고 본인도 힘들고 여러가지로 무의미하다. 적당한 책임감과 적절한 긴장감, 박진감이 없으니 현장 답사가 흐지부지 되면서 땅을 보는 의미가 무색해지는 것이다.땅 보는 시선이 강력해지는 재료는 적절한 박진감이다. 현장 답사는 여행 삼아 가는 신선놀음이 아니다. 신선한 공기 마시러 간다는 착각은 하지 말자. 여행을 굳이 낯선 자와, 낯선 곳에서 할 필요가 없지 않은가.그 시간에 책과 강연회 등을 통해 공부하고 맡은 바 임무를 충실히 해 여유 자금을 마련하라. 총과 총알이 있는 상태라면 조준점을 잘 조준해 발사하면 투자는 안전하게 이루어질 것이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]농지투자 고민하는 투자자를 위한 조언
    우리가 많이 투자하는 농지의 경우 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언에 의지해 투자 시 상당한 피해를 입거나, 취득하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.이에 많은 주의가 요구되지만, 분명 농지투자는 소액투자로 리모델링 및 개발을 하면 다른 어떤 토지 재테크보다 높은 시세차익을 기대할 수 있는 매력이 있습니다.따라서 농지 투자 시에는 취득 문제 여부, 투자 목적에 맞는 활용 여부 등을 확인하고 토지이용계획확인서를 사전에 검토해 지자체 및 부동산 전문가의 조언을 듣는 것이 안전합니다.① 도시와 인접한 자연녹지 또는 계획관리지역 농지를 주목하라지목은 현재의 이용상황입니다. 그러나 용도는 미래의 활용을 이야기 합니다. 따라서 용도지역이 중요한 기준이 됩니다. 특히 주변환경이 쾌적하고 기반 시설이 갖춰진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 꽤 괜찮은 투자지역이라고 볼 수 있습니다.그중에서도 자연녹지지역 농지는 도시지역과 가깝다는 점에서 중단기 투자처로 추천하며, 생산녹지지역도 도시개발축을 고려하면 투자 추천지역에 해당합니다. 더불어 계획관리지역 및 생산관리지역 농지는 비도시지역중에서도 도시용지로 편입될 가능성이 매우 높은 토지로 미래가치가 풍부합니다. 개발 호재가 있는 지방 지역에서는 반드시 눈여겨봐야 하는 용도에 해당함을 명심해야 합니다.② 환금성 높은 농지인가를 확인하라농지가 대부분 속해 있는 비도시지역 땅은 도시지역 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있어 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋습니다. 또 면적의 환금성도 중요하지만, 금액도 역시 중요합니다.예를 들어 5억원 토지 한필지를 매수하는 것보다, 5000억~1억원 정도 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사하는 것입니다. 혹은 5억원 토지를 필지분할 하는 것도 환금성을 높이는 방법입니다.③ 주거방식의 변화를 주목하라주거문화는 아파트 위주에서 베이비 붐 세대의 은퇴로 세컨드 하우스로 변화했습니다. 주거문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 가능성이 높은 것입니다. 그런 단독주택 용지로 바뀔 수 있는 곳이 농지 투자입니다. 인구가 꾸준히 늘고 서울 접근성, 자연환경이 좋은 지역의 농지는 이미 상당 부분 오른 것도 사실입니다.가치가 높은 계획관리지역 농지는 주택, 근린생활, 공장, 창고 등 다양한 활용이 가능합니다. 도시지역 자연녹지에서도 가능하나 땅값이 비싸기 때문에 계획관리지역 농지를 활용해 보는 것이 좋습니다. 농지는 인구의 유입, 개발호재, 그리고 투자자의 전략에 따라 과학적인 투자가 필요한 재테크라는 것을 명심하고 또 명심해야 합니다.
    김범준 기자 2021.09.04
    우리가 많이 투자하는 농지의 경우 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언에 의지해 투자 시 상당한 피해를 입거나, 취득하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.이에 많은 주의가 요구되지만, 분명 농지투자는 소액투자로 리모델링 및 개발을 하면 다른 어떤 토지 재테크보다 높은 시세차익을 기대할 수 있는 매력이 있습니다.따라서 농지 투자 시에는 취득 문제 여부, 투자 목적에 맞는 활용 여부 등을 확인하고 토지이용계획확인서를 사전에 검토해 지자체 및 부동산 전문가의 조언을 듣는 것이 안전합니다.① 도시와 인접한 자연녹지 또는 계획관리지역 농지를 주목하라지목은 현재의 이용상황입니다. 그러나 용도는 미래의 활용을 이야기 합니다. 따라서 용도지역이 중요한 기준이 됩니다. 특히 주변환경이 쾌적하고 기반 시설이 갖춰진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 꽤 괜찮은 투자지역이라고 볼 수 있습니다.그중에서도 자연녹지지역 농지는 도시지역과 가깝다는 점에서 중단기 투자처로 추천하며, 생산녹지지역도 도시개발축을 고려하면 투자 추천지역에 해당합니다. 더불어 계획관리지역 및 생산관리지역 농지는 비도시지역중에서도 도시용지로 편입될 가능성이 매우 높은 토지로 미래가치가 풍부합니다. 개발 호재가 있는 지방 지역에서는 반드시 눈여겨봐야 하는 용도에 해당함을 명심해야 합니다.② 환금성 높은 농지인가를 확인하라농지가 대부분 속해 있는 비도시지역 땅은 도시지역 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있어 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋습니다. 또 면적의 환금성도 중요하지만, 금액도 역시 중요합니다.예를 들어 5억원 토지 한필지를 매수하는 것보다, 5000억~1억원 정도 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사하는 것입니다. 혹은 5억원 토지를 필지분할 하는 것도 환금성을 높이는 방법입니다.③ 주거방식의 변화를 주목하라주거문화는 아파트 위주에서 베이비 붐 세대의 은퇴로 세컨드 하우스로 변화했습니다. 주거문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 가능성이 높은 것입니다. 그런 단독주택 용지로 바뀔 수 있는 곳이 농지 투자입니다. 인구가 꾸준히 늘고 서울 접근성, 자연환경이 좋은 지역의 농지는 이미 상당 부분 오른 것도 사실입니다.가치가 높은 계획관리지역 농지는 주택, 근린생활, 공장, 창고 등 다양한 활용이 가능합니다. 도시지역 자연녹지에서도 가능하나 땅값이 비싸기 때문에 계획관리지역 농지를 활용해 보는 것이 좋습니다. 농지는 인구의 유입, 개발호재, 그리고 투자자의 전략에 따라 과학적인 투자가 필요한 재테크라는 것을 명심하고 또 명심해야 합니다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]관심지역 선택 핵심은 '인구와 도로'
    투자 관심지역을 선정할 때는 인구가 늘어나는 지역에 투자해야 합니다. 땅의 가치는 사람들이 활용하는 데 달려 있습니다. 이용할 사람이 많을수록 가치가 올라가죠. 서울에 사람들이 가장 많이 살고, 또 살고 싶어하기 때문에 땅값도 가장 높습니다. 너무나 당연한 원칙인데도 이를 간과하는 투자자들이 많습니다.우리나라는 저출산 고령화 추세가 가파르게 진행되는 나라입니다. 앞으로 10년 후에는 매년 군 하나에 해당하는 인구가 줄어든다고 합니다. 도시화와 고령화로 지방의 인구가 줄어드는 건 이미 오래된 일이죠. 하지만 반대로 늘어나는 곳도 있습니다.정부는 인구 분산을 위해 공기업을 지방으로 이전하고, 혁신도시를 육성하는 등의 정책을 펴고 있습니다. 또 철도나 도로가 새로 뚫리고 대기업 공장이 들어서며 인구가 늘어나는 지역도 있습니다. 인구가 늘어나면서 군에서 시로 승격하는 지역에 투자하면 실패할 확률이 거의 없습니다.충남 당진이 좋은 예입니다. 2012년 당진군은 인구가 15만명을 넘어서며 시로 승격했습니다. 시로 승격하면 정부지원금도 늘고 지자체 조직도 커집니다. 인구 증가에 따라 개발도 활발해지기 마련이죠. 특히 서해안복선전철화 사업이 진행되며 역시 들어서는 지역의 땅값이 급등했습니다.땅을 이용하려면 다가갈 수 있는 도로가 있어야 합니다. 도로가 있어야 개발행위가 가능합니다. 도로가 없으면 건물도 세울 수 없습니다. 도로에서 떨어져 있어 접근할 수 없는 땅을 맹지라고 부릅니다.도로는 사용 목적이나 형태, 기능에 따라 다양하게 구분합니다. 토지투자자가 가장 많이 접하는 도로는 고속국도와 국도, 지방도일 겁니다. 이 가운데 토지 투자에서 가장 주목해 볼 도로는 ‘국도’입니다.고속국도의 경우는 IC로만 진출입할 수 있지만, 국도는 어디서든 진·출입이 가능합니다. 그래서 고속국도가 나면 IC주위만 땅값이 변동하는데, 국도의 경우는 도로가 지나는 지역 전체가 영향을 받습니다.정부에서 도로를 낸다는 건 그만큼 통행수요가 있다는 뜻입니다. 사람이 많이 지나다니면 땅의 가치도 올라가지요. 투자 관심지역을 선정할 때 국도개발지역을 반드시 포함해야 하는 이유입니다.국토개발지역에 투자할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 내가 산 땅이 국도부지로 수용되거나 땅 위로 고가도로가 지나갈 수도 있습니다. 수용되는 경우 공시지가로 결정되거나 시세의 60~70% 수준으로 보상을 받습니다. 그렇게 보상이라도 받을 수 있다면 그나마 다행이지만 고가도로가 위로 지나가면 오히려 손해를 볼 수도 있지요.그래서 국도가 지나게 될 지역에 투자할 때는 국토교통부 홈페이지나 해당 지자체 홈페이지에 접속해서 확실한 노선을 알아둬야 합니다. ‘여기 도로가 지나가면 무조건 두 배는 오른다”고 부동산중개소에서 말하더라도 덥석 계약하지 말고 지자체에 해당 지번에 도로가 관통하는지 확인해야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다.
    김범준 기자 2021.08.21
    투자 관심지역을 선정할 때는 인구가 늘어나는 지역에 투자해야 합니다. 땅의 가치는 사람들이 활용하는 데 달려 있습니다. 이용할 사람이 많을수록 가치가 올라가죠. 서울에 사람들이 가장 많이 살고, 또 살고 싶어하기 때문에 땅값도 가장 높습니다. 너무나 당연한 원칙인데도 이를 간과하는 투자자들이 많습니다.우리나라는 저출산 고령화 추세가 가파르게 진행되는 나라입니다. 앞으로 10년 후에는 매년 군 하나에 해당하는 인구가 줄어든다고 합니다. 도시화와 고령화로 지방의 인구가 줄어드는 건 이미 오래된 일이죠. 하지만 반대로 늘어나는 곳도 있습니다.정부는 인구 분산을 위해 공기업을 지방으로 이전하고, 혁신도시를 육성하는 등의 정책을 펴고 있습니다. 또 철도나 도로가 새로 뚫리고 대기업 공장이 들어서며 인구가 늘어나는 지역도 있습니다. 인구가 늘어나면서 군에서 시로 승격하는 지역에 투자하면 실패할 확률이 거의 없습니다.충남 당진이 좋은 예입니다. 2012년 당진군은 인구가 15만명을 넘어서며 시로 승격했습니다. 시로 승격하면 정부지원금도 늘고 지자체 조직도 커집니다. 인구 증가에 따라 개발도 활발해지기 마련이죠. 특히 서해안복선전철화 사업이 진행되며 역시 들어서는 지역의 땅값이 급등했습니다.땅을 이용하려면 다가갈 수 있는 도로가 있어야 합니다. 도로가 있어야 개발행위가 가능합니다. 도로가 없으면 건물도 세울 수 없습니다. 도로에서 떨어져 있어 접근할 수 없는 땅을 맹지라고 부릅니다.도로는 사용 목적이나 형태, 기능에 따라 다양하게 구분합니다. 토지투자자가 가장 많이 접하는 도로는 고속국도와 국도, 지방도일 겁니다. 이 가운데 토지 투자에서 가장 주목해 볼 도로는 ‘국도’입니다.고속국도의 경우는 IC로만 진출입할 수 있지만, 국도는 어디서든 진·출입이 가능합니다. 그래서 고속국도가 나면 IC주위만 땅값이 변동하는데, 국도의 경우는 도로가 지나는 지역 전체가 영향을 받습니다.정부에서 도로를 낸다는 건 그만큼 통행수요가 있다는 뜻입니다. 사람이 많이 지나다니면 땅의 가치도 올라가지요. 투자 관심지역을 선정할 때 국도개발지역을 반드시 포함해야 하는 이유입니다.국토개발지역에 투자할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 내가 산 땅이 국도부지로 수용되거나 땅 위로 고가도로가 지나갈 수도 있습니다. 수용되는 경우 공시지가로 결정되거나 시세의 60~70% 수준으로 보상을 받습니다. 그렇게 보상이라도 받을 수 있다면 그나마 다행이지만 고가도로가 위로 지나가면 오히려 손해를 볼 수도 있지요.그래서 국도가 지나게 될 지역에 투자할 때는 국토교통부 홈페이지나 해당 지자체 홈페이지에 접속해서 확실한 노선을 알아둬야 합니다. ‘여기 도로가 지나가면 무조건 두 배는 오른다”고 부동산중개소에서 말하더라도 덥석 계약하지 말고 지자체에 해당 지번에 도로가 관통하는지 확인해야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다.

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