글로벌경제부

박종화

기자

대박땅꾼의 땅스토리

  • 토지 투자 '뜨는 곳 알 수 있는 방법'[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 뜨는 곳을 알려주는 수치는 지도 판매량입니다. 지도와 친해지라는 말은 현재 사람들이 주목하고 있는 곳이 어디인가를 파악하라는 뜻입니다. 인터넷으로 검색하면 지도판매점이나 사이트가 있습니다. 저는 어느 지역에 관심이 생기면 그 지역 지도를 구매합니다. 2~3만원 정도 하죠. 그리고 판매점에 전화를 걸어서 물어봅니다. 요즘 어느 지역 지도가 많이 팔리나요? 그러면 대개 말해줍니다. 어쨌든 제가 지도를 산 손님이고 앞으로도 또 살 사람이니까요. 지도가 많이 팔린 지역은 사람들이 관심을 두고 있는 곳이겠죠. 이렇게 해서 나와 같은 투자자들이 어느 곳을 주시하고 있는지 시장 흐름을 읽어낼 수 있습니다. 지도를 구매할 때는 당연히 가장 최신판으로 사야 합니다. 신도시 같은 곳은 몇 달 사이에 구체적인 구획도가 나오기도 합니다. 큰 개발계획이 발표되면 변동사항을 확인해보고 그때그때 반영된 최신판을 구입하기 바랍니다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장.지자체 홈페이지는 알짜 정도가 가득합니다. 국토부 사이트에서 거대한 전체 그림을 읽다 보면 눈에 들어오는 개발 사업이나 지역이 있습니다. 그러면 해당 지자체 홈페이지로 갑니다. 지자체 홈페이지에 가면 해당 사업의 현재 상황을 알 수 있습니다. 게다가 개발관련정보도 얻을 수 있습니다. 예를 들어 개발사업을 할 때 지자체는 주민공청회를 열거나 공람을 돌립니다. 이 공청회에 직접 참석하여 설명을 듣고 주민들의 호응이나 요구사항을 파악해두면 좋습니다. 그런 정보들은 바로 투자로 직결되지요 2011년 서해안전철복선화 사업계획을 보고 지자체 홈페이지를 순례하 다 당진 합덕에서 주민공청회를 연다는 공고를 보고 날짜에 맞춰 내려 가서 참석한 적이 있습니다. 거기서 합덕역이 들어설 곳을 확인하고 역 주위 토지에 투자하여 수익을 냈습니다. 이렇게 얻는 정보들은 때로 부동산 공인중개사보다 빠를 수 있습니다. 남보다 빨리 안다는 건 그만큼 수익률을 높일 수 있다는 뜻입니다.개발 관련정보를 얻을 수 있는 또 하나의 방법은 홍보관을 이용하는 겁니다. 규모가 큰 개발프로젝트의 경우 대개 홍보관을 설치합니다. 저는 세종시 홍보관, 새만금홍보관, 보령해저터널 홍보관 등을 자주 찾았습니다. 홍보관은 말 그대로 알리기 위한 곳입니다. 방문하면 홍보하는 입장에서 친절하고 자세하게 설명해줍니다. 또 여기서 얻는 정보가 가장 확실하고 객관적인 정보라고 할 수 있습니다. 불확실한 내용을 공개적으로 홍보할 수는 없으니까요. “아니, 그렇게 쉬운 거였어요?”라고 할지 모르겠습니다. 하지만 지방에 있는 홍보관까지 직접 찾아가는 사람은 의외로 많지 않습니다. 대개는 부동산공인중개사로부터 편하게 설명을 들으려고 합니다. 하지만 홍보관에 가면 오히려 대우를 받으며 정보를 얻을 수 있습니다. 홍보관의 주요 업무가 홍보이니까요. 세 번째가 현장답사입니다. 인터넷 사이트 등을 통해서 개발의 밑그림과 일정 진행 현황을 파악한 것만으로는 부족합니다. 직접 가서 땅과 분 위기를 봐야 합니다. 현장답사를 할 때는 1박2일 여행을 한다는 마음으로 여유 있게 다니는 게 좋습니다. 땅을 보는 일은 시간과 비용이 꽤 듭니다. 아직 개발되지 않은 지역이니 도로가 없을 수도 있고 산을 올라가야 할 수도 있습니다. 직장인이라면 토요일 새벽에 출발해서 일요일 저녁까지 다닐 수 있을 겁니다. 그렇게 1박 2일 다녀오는 게 당일치기로 세 번, 네 번 다녀온 것 보다 낫습니다. 전업투자자라면 아예 며칠 머물며 돌아볼 수도 있지요. 저는 한 달 동안 원룸을 빌려 거주하며 지역을 구석구석 돌아다닌 적도 있습니다. 왜 그렇게까지 하느냐고 묻는다면 “그래야 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있기 때문입니다.” 라고 답하겠습니다.
    이윤화 기자 2023.11.26
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 뜨는 곳을 알려주는 수치는 지도 판매량입니다. 지도와 친해지라는 말은 현재 사람들이 주목하고 있는 곳이 어디인가를 파악하라는 뜻입니다. 인터넷으로 검색하면 지도판매점이나 사이트가 있습니다. 저는 어느 지역에 관심이 생기면 그 지역 지도를 구매합니다. 2~3만원 정도 하죠. 그리고 판매점에 전화를 걸어서 물어봅니다. 요즘 어느 지역 지도가 많이 팔리나요? 그러면 대개 말해줍니다. 어쨌든 제가 지도를 산 손님이고 앞으로도 또 살 사람이니까요. 지도가 많이 팔린 지역은 사람들이 관심을 두고 있는 곳이겠죠. 이렇게 해서 나와 같은 투자자들이 어느 곳을 주시하고 있는지 시장 흐름을 읽어낼 수 있습니다. 지도를 구매할 때는 당연히 가장 최신판으로 사야 합니다. 신도시 같은 곳은 몇 달 사이에 구체적인 구획도가 나오기도 합니다. 큰 개발계획이 발표되면 변동사항을 확인해보고 그때그때 반영된 최신판을 구입하기 바랍니다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장.지자체 홈페이지는 알짜 정도가 가득합니다. 국토부 사이트에서 거대한 전체 그림을 읽다 보면 눈에 들어오는 개발 사업이나 지역이 있습니다. 그러면 해당 지자체 홈페이지로 갑니다. 지자체 홈페이지에 가면 해당 사업의 현재 상황을 알 수 있습니다. 게다가 개발관련정보도 얻을 수 있습니다. 예를 들어 개발사업을 할 때 지자체는 주민공청회를 열거나 공람을 돌립니다. 이 공청회에 직접 참석하여 설명을 듣고 주민들의 호응이나 요구사항을 파악해두면 좋습니다. 그런 정보들은 바로 투자로 직결되지요 2011년 서해안전철복선화 사업계획을 보고 지자체 홈페이지를 순례하 다 당진 합덕에서 주민공청회를 연다는 공고를 보고 날짜에 맞춰 내려 가서 참석한 적이 있습니다. 거기서 합덕역이 들어설 곳을 확인하고 역 주위 토지에 투자하여 수익을 냈습니다. 이렇게 얻는 정보들은 때로 부동산 공인중개사보다 빠를 수 있습니다. 남보다 빨리 안다는 건 그만큼 수익률을 높일 수 있다는 뜻입니다.개발 관련정보를 얻을 수 있는 또 하나의 방법은 홍보관을 이용하는 겁니다. 규모가 큰 개발프로젝트의 경우 대개 홍보관을 설치합니다. 저는 세종시 홍보관, 새만금홍보관, 보령해저터널 홍보관 등을 자주 찾았습니다. 홍보관은 말 그대로 알리기 위한 곳입니다. 방문하면 홍보하는 입장에서 친절하고 자세하게 설명해줍니다. 또 여기서 얻는 정보가 가장 확실하고 객관적인 정보라고 할 수 있습니다. 불확실한 내용을 공개적으로 홍보할 수는 없으니까요. “아니, 그렇게 쉬운 거였어요?”라고 할지 모르겠습니다. 하지만 지방에 있는 홍보관까지 직접 찾아가는 사람은 의외로 많지 않습니다. 대개는 부동산공인중개사로부터 편하게 설명을 들으려고 합니다. 하지만 홍보관에 가면 오히려 대우를 받으며 정보를 얻을 수 있습니다. 홍보관의 주요 업무가 홍보이니까요. 세 번째가 현장답사입니다. 인터넷 사이트 등을 통해서 개발의 밑그림과 일정 진행 현황을 파악한 것만으로는 부족합니다. 직접 가서 땅과 분 위기를 봐야 합니다. 현장답사를 할 때는 1박2일 여행을 한다는 마음으로 여유 있게 다니는 게 좋습니다. 땅을 보는 일은 시간과 비용이 꽤 듭니다. 아직 개발되지 않은 지역이니 도로가 없을 수도 있고 산을 올라가야 할 수도 있습니다. 직장인이라면 토요일 새벽에 출발해서 일요일 저녁까지 다닐 수 있을 겁니다. 그렇게 1박 2일 다녀오는 게 당일치기로 세 번, 네 번 다녀온 것 보다 낫습니다. 전업투자자라면 아예 며칠 머물며 돌아볼 수도 있지요. 저는 한 달 동안 원룸을 빌려 거주하며 지역을 구석구석 돌아다닌 적도 있습니다. 왜 그렇게까지 하느냐고 묻는다면 “그래야 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있기 때문입니다.” 라고 답하겠습니다.
  • 유망지역 찾는 것이 투자 첫걸음[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 초보 투자자를 만나면 반드시 “어느 지역에 투자하면 좋은가요?”라는 질문을 받습니다. 제 대답은 그때그때 달라집니다. 15년 전 제가 처음 투자를 시작할 때는 평택이라고 답했습니다. 당시는 고덕신도시도 세종시도 없었을 때였습니다. 그랬기에 그 지역에서 소액투자가 가능했습니다. 실제로 500만 원으로 투자를 한 곳도 있습니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장.지금은 솔직히 그 지역에 그 금액으로 투자할 만한 곳이 남아있지 않습니다. 토지투자는 앞서 언급한 대로 시간과 사람에 투자하는 겁니다. 우리의 미래는 지금 이 시간에도 계속해서 변화하고 있습니다. 그렇기에 매년 새로운 유망지역이 떠오릅니다. 그 지역을 알아내는 게 투자의 첫걸음 이라 할 수 있지요. 전국의 개발계획을 알기 위해서는 관련 부처나 지자체 사이트를 순례해야 합니다. 저는 국토교통부(국토부), 한국토지주택공사(LH) 등 대규모 개발계획을 수립하고 진행하는 부처나 기관 홈페이지를 수시로 찾아갑니다. 그곳에서 우리나라 전역을 대상으로 한 개발계획 정보를 얻을 수 있습니다. 국토부에서 발표한 제5차 국토종합개발계획에는 2020년부터 2040년 까지 20년 동안 우리나라를 어떻게 개발하겠다는 내용이 담겨있습니다. 일정까지도 대략 알 수 있지요. 투자를 하려면 반드시 머릿속에 담고 있어야합니다. 통계청 사이트도 자주 들러 어느 지역이 인구가 늘고 어떤 곳이 줄었는지 알아봅니다. 당연히 인구가 늘어나는 곳에 투자를 해야겠지요. 인구가 줄어드는 곳은 땅값도 내려갈 수 밖에 없습니다. 토지투자 초보자들은 호재에 민감합니다. ‘호재= 수익’이라는 등식이 머릿 속에 있지요. 지인이나 부동산중개소 등으로 부터 갖가지 호재를 귀담아 듣습니다. 기획부동산업자에게라도 걸리면 대박 호재의 환상에서 헤어나기가 어렵습니다. 호재의 종류도 갖가지 입니다. 새로 도로가 난다거나, 대단위 산업단지가 들어선다는 건 누가 봐도 호재이지요. 사람들이 기피하는 혐오시설이 이전하거나 시군이 합쳐지는 것도 호재입니다. 심지어 사람들의 라이프스타일이 호재로 반영되는 지역도 있습니다. 베이비부머 세대들의 은퇴 시기에 전원생활 수요가 부각되면서 전원주택 지의 인기가 급부상했던 때를 생각하면 금방 이해할 수 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후로 ‘언택트’라는 개념이 부상하며 단독주택 부지에 대한 수요가 늘고 있다고 하는데요. 이렇게 호재가 넘쳐 나다보니 모든 땅 은 한 두 가지씩 호재를 안고 있다는 말도 있습니다. 실제로 부동산중개소에 가서 듣다 보면 호재 없는 땅이 없습니다. 이 많은 호재들 중에서 진짜 호재를 어떻게 구별해내야 할까요? 답은 시간입니다. 언제 그 호재가 실현되느냐 하는 것이지요. 호재가 들려올 때는 당장이라도 실현될 것 같습니다. 길어야 1~2년 후 가시화되니 빨리 투자해야 한다고 합니다. 하지만 실제로는 10~20년이 지나도 여전히 계획으로만 남아있는 호재가 대부분입니다. 국가에서 집행하는 국토종합개발계획은 20년 단위로 조정합니다. 그래서 무척 오랜 세월이 걸릴 것만 같습니다. 하지만 각각의 프로젝트를 보면 시기가 있고 1~2년 늦춰지더라도 결국은 시행이 됩니다. 그래서 국토종합개발계획을 참고하여 투자계획을 세우라고 말씀드린 겁니다. 또 하나의 기준이 있다면 앞서 말씀드린 도로와 인구입니다. 도로가 나고 인구가 늘어난다는 건 개발호재가 실제로 작동하고 있다는 뜻입니다. 그런 곳에 투자하면 실패할 위험이 없습니다. 호재가 가시화될 시기를 확정할 수는 없지만 가능성이 높을 경우 포트폴리오에 넣어두는 용기도 필요합니다.
    이윤화 기자 2023.10.01
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 초보 투자자를 만나면 반드시 “어느 지역에 투자하면 좋은가요?”라는 질문을 받습니다. 제 대답은 그때그때 달라집니다. 15년 전 제가 처음 투자를 시작할 때는 평택이라고 답했습니다. 당시는 고덕신도시도 세종시도 없었을 때였습니다. 그랬기에 그 지역에서 소액투자가 가능했습니다. 실제로 500만 원으로 투자를 한 곳도 있습니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장.지금은 솔직히 그 지역에 그 금액으로 투자할 만한 곳이 남아있지 않습니다. 토지투자는 앞서 언급한 대로 시간과 사람에 투자하는 겁니다. 우리의 미래는 지금 이 시간에도 계속해서 변화하고 있습니다. 그렇기에 매년 새로운 유망지역이 떠오릅니다. 그 지역을 알아내는 게 투자의 첫걸음 이라 할 수 있지요. 전국의 개발계획을 알기 위해서는 관련 부처나 지자체 사이트를 순례해야 합니다. 저는 국토교통부(국토부), 한국토지주택공사(LH) 등 대규모 개발계획을 수립하고 진행하는 부처나 기관 홈페이지를 수시로 찾아갑니다. 그곳에서 우리나라 전역을 대상으로 한 개발계획 정보를 얻을 수 있습니다. 국토부에서 발표한 제5차 국토종합개발계획에는 2020년부터 2040년 까지 20년 동안 우리나라를 어떻게 개발하겠다는 내용이 담겨있습니다. 일정까지도 대략 알 수 있지요. 투자를 하려면 반드시 머릿속에 담고 있어야합니다. 통계청 사이트도 자주 들러 어느 지역이 인구가 늘고 어떤 곳이 줄었는지 알아봅니다. 당연히 인구가 늘어나는 곳에 투자를 해야겠지요. 인구가 줄어드는 곳은 땅값도 내려갈 수 밖에 없습니다. 토지투자 초보자들은 호재에 민감합니다. ‘호재= 수익’이라는 등식이 머릿 속에 있지요. 지인이나 부동산중개소 등으로 부터 갖가지 호재를 귀담아 듣습니다. 기획부동산업자에게라도 걸리면 대박 호재의 환상에서 헤어나기가 어렵습니다. 호재의 종류도 갖가지 입니다. 새로 도로가 난다거나, 대단위 산업단지가 들어선다는 건 누가 봐도 호재이지요. 사람들이 기피하는 혐오시설이 이전하거나 시군이 합쳐지는 것도 호재입니다. 심지어 사람들의 라이프스타일이 호재로 반영되는 지역도 있습니다. 베이비부머 세대들의 은퇴 시기에 전원생활 수요가 부각되면서 전원주택 지의 인기가 급부상했던 때를 생각하면 금방 이해할 수 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후로 ‘언택트’라는 개념이 부상하며 단독주택 부지에 대한 수요가 늘고 있다고 하는데요. 이렇게 호재가 넘쳐 나다보니 모든 땅 은 한 두 가지씩 호재를 안고 있다는 말도 있습니다. 실제로 부동산중개소에 가서 듣다 보면 호재 없는 땅이 없습니다. 이 많은 호재들 중에서 진짜 호재를 어떻게 구별해내야 할까요? 답은 시간입니다. 언제 그 호재가 실현되느냐 하는 것이지요. 호재가 들려올 때는 당장이라도 실현될 것 같습니다. 길어야 1~2년 후 가시화되니 빨리 투자해야 한다고 합니다. 하지만 실제로는 10~20년이 지나도 여전히 계획으로만 남아있는 호재가 대부분입니다. 국가에서 집행하는 국토종합개발계획은 20년 단위로 조정합니다. 그래서 무척 오랜 세월이 걸릴 것만 같습니다. 하지만 각각의 프로젝트를 보면 시기가 있고 1~2년 늦춰지더라도 결국은 시행이 됩니다. 그래서 국토종합개발계획을 참고하여 투자계획을 세우라고 말씀드린 겁니다. 또 하나의 기준이 있다면 앞서 말씀드린 도로와 인구입니다. 도로가 나고 인구가 늘어난다는 건 개발호재가 실제로 작동하고 있다는 뜻입니다. 그런 곳에 투자하면 실패할 위험이 없습니다. 호재가 가시화될 시기를 확정할 수는 없지만 가능성이 높을 경우 포트폴리오에 넣어두는 용기도 필요합니다.
  • 투자 대상이 되는 여섯 가지 '지목'[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분해 표시하는 명칭입니다. 지목은 개인이 바꿀 수 있습니다. 주된 사용 목적이 바뀌면 지목도 바뀌는 것이죠. 예를 들어 논으로 사용하던 땅을 밭으로 바꿀 수 있습니다. 임야를 개간하여 밭으로 만들 수도 있겠지요. 이를 땅의 형질을 바꾼다고 합니다. 임야를 개간하여 밭으로 경작하면 지목변경을 신청할 수 있습니다. 물론 절차가 복잡하고 비용이 듭니다. 그러나 지목을 변경하면 수익을 극대화할 수 있기에 토지 투자자는 반드시 알아둬야 합니다. 기사 내용과 무관. (사진=연합뉴스)지목은 모두 28가지가 있습니다. 이 중에서 토지 투자자가 반드시 알아 야 할 것은 전과 답, 과수원, 임야, 대지, 잡종지 이렇게 여섯 가지의 상관 관계인데요. 실제 투자의 99%가 이 여섯 가지 지목에 해당하는 땅에서 이뤄집니다.전과 답, 과수원을 농지라고 합니다. 전은 밭, 답은 논입니다. 제가 가장 선호하는 투자 대상은 밭입니다. 밭은 대개 도로와 접해있고 이미 편평해서 흙을 붓는 성토나 지반을 다지는 정지작업이 필요 없습니다. 또 논 보다 대지로 변경하기 쉽습니다. 그래서 가장 가격이 높지요.논은 물을 대서 농사를 짓기 때문에 땅이 꺼져 있습니다. 이를 밭이나 대지로 만들려면 성토작업을 해야 합니다. 그렇기에 밭보다 가격이 낮습니다. 예를 들어 어느 지역의 밭이 평당 20만 원이라고 하면 논은 15만 원, 임야는 5만~10만원 정도의 시세를 지닙니다. 논도 장점이 있습니다. 밭보다 싸고 해마다 가을이면 쌀도 생깁니다. 만일 논이 주위 시세보다 낮다면 적극 검토해볼 만합니다. 성토비용을 알아보고 밭으로 바꾼 후 받을 수 있는 시세가 매입과 성토비용을 상회한다면 투자 가치가 있습니다. 과수원은 매입할 기회가 많지 않습니다. 과수원보다 밭작물을 경작하는 게 유리하여 점차 줄어드는 추세이기에 매물 자체가 거의 없다고 봐야 합니다.임야는 많은 분들이 좋아하는 투자 대상입니다. 가격이 싸기 때문입니다. 그러나 임야는 환경보호 등의 이유로 규제가 강화되는 추세이기에 신중하게 투자해야 합니다. 특히 보전산지는 개발을 할 수 없으니 일단 피하는 게 좋습니다. 준보전산지에서 개발이 가능한 곳을 선택해야 합니다. 개발이 가능한 임야를 매입할 때도 정지작업 등 개발비용을 알아봐야 합니다. 임야를 밭으로 만들려면 흙을 부어 성토만 하면 되는 논과 달리 나무를 베고 경사면을 편평하게 해야 하기 때문인데요. 대개 정지작업은 성토 대비 두세 배 이상의 비용이 듭니다.대지는 건물을 지을 수 있는 땅입니다. 이미 가치가 완성되어 있다고 생각하면 됩니다. 그래서 가장 비싸지요. 대지로 만들기 위해 들어가는 비용이 가격에 반영되어 있기 때문입니다. 그렇기에 대지 투자는 수익을 기대하기 어렵습니다. 이미 대지화하는 비용을 치르고 들어갔으니 어지간한 호재가 아니면 시세 차익을 얻기 어렵습니다. 저는 농지에 주로 투자하는 편입니다. 농지를 사서 대지화하여 파는 것이 수익률이 가장 좋기 때문입니다. 하지만 초보 투자자에게는 이 과정이 쉽지 않습니다. 규제도 있고 비용도 만만치 않기 때문이죠. 농지를 대지로 만들면 농지보전부담금을 내야 합니다. 그래서 대지로 만들 계획으로 농지를 매입할 때는 이 비용을 감안하여 매수가를 책정 해야 한다는 점을 잊지 마세요.
    이윤화 기자 2023.09.24
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분해 표시하는 명칭입니다. 지목은 개인이 바꿀 수 있습니다. 주된 사용 목적이 바뀌면 지목도 바뀌는 것이죠. 예를 들어 논으로 사용하던 땅을 밭으로 바꿀 수 있습니다. 임야를 개간하여 밭으로 만들 수도 있겠지요. 이를 땅의 형질을 바꾼다고 합니다. 임야를 개간하여 밭으로 경작하면 지목변경을 신청할 수 있습니다. 물론 절차가 복잡하고 비용이 듭니다. 그러나 지목을 변경하면 수익을 극대화할 수 있기에 토지 투자자는 반드시 알아둬야 합니다. 기사 내용과 무관. (사진=연합뉴스)지목은 모두 28가지가 있습니다. 이 중에서 토지 투자자가 반드시 알아 야 할 것은 전과 답, 과수원, 임야, 대지, 잡종지 이렇게 여섯 가지의 상관 관계인데요. 실제 투자의 99%가 이 여섯 가지 지목에 해당하는 땅에서 이뤄집니다.전과 답, 과수원을 농지라고 합니다. 전은 밭, 답은 논입니다. 제가 가장 선호하는 투자 대상은 밭입니다. 밭은 대개 도로와 접해있고 이미 편평해서 흙을 붓는 성토나 지반을 다지는 정지작업이 필요 없습니다. 또 논 보다 대지로 변경하기 쉽습니다. 그래서 가장 가격이 높지요.논은 물을 대서 농사를 짓기 때문에 땅이 꺼져 있습니다. 이를 밭이나 대지로 만들려면 성토작업을 해야 합니다. 그렇기에 밭보다 가격이 낮습니다. 예를 들어 어느 지역의 밭이 평당 20만 원이라고 하면 논은 15만 원, 임야는 5만~10만원 정도의 시세를 지닙니다. 논도 장점이 있습니다. 밭보다 싸고 해마다 가을이면 쌀도 생깁니다. 만일 논이 주위 시세보다 낮다면 적극 검토해볼 만합니다. 성토비용을 알아보고 밭으로 바꾼 후 받을 수 있는 시세가 매입과 성토비용을 상회한다면 투자 가치가 있습니다. 과수원은 매입할 기회가 많지 않습니다. 과수원보다 밭작물을 경작하는 게 유리하여 점차 줄어드는 추세이기에 매물 자체가 거의 없다고 봐야 합니다.임야는 많은 분들이 좋아하는 투자 대상입니다. 가격이 싸기 때문입니다. 그러나 임야는 환경보호 등의 이유로 규제가 강화되는 추세이기에 신중하게 투자해야 합니다. 특히 보전산지는 개발을 할 수 없으니 일단 피하는 게 좋습니다. 준보전산지에서 개발이 가능한 곳을 선택해야 합니다. 개발이 가능한 임야를 매입할 때도 정지작업 등 개발비용을 알아봐야 합니다. 임야를 밭으로 만들려면 흙을 부어 성토만 하면 되는 논과 달리 나무를 베고 경사면을 편평하게 해야 하기 때문인데요. 대개 정지작업은 성토 대비 두세 배 이상의 비용이 듭니다.대지는 건물을 지을 수 있는 땅입니다. 이미 가치가 완성되어 있다고 생각하면 됩니다. 그래서 가장 비싸지요. 대지로 만들기 위해 들어가는 비용이 가격에 반영되어 있기 때문입니다. 그렇기에 대지 투자는 수익을 기대하기 어렵습니다. 이미 대지화하는 비용을 치르고 들어갔으니 어지간한 호재가 아니면 시세 차익을 얻기 어렵습니다. 저는 농지에 주로 투자하는 편입니다. 농지를 사서 대지화하여 파는 것이 수익률이 가장 좋기 때문입니다. 하지만 초보 투자자에게는 이 과정이 쉽지 않습니다. 규제도 있고 비용도 만만치 않기 때문이죠. 농지를 대지로 만들면 농지보전부담금을 내야 합니다. 그래서 대지로 만들 계획으로 농지를 매입할 때는 이 비용을 감안하여 매수가를 책정 해야 한다는 점을 잊지 마세요.
  • 숨어있는 개발촉진지구를 찾아라[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 1970년대까지만 해도 강원도에는 탄광촌들이 있었다. 그런데 지금은 탄광이 있던 자리에 카지노와 스키장이 들어서 있다. 어떤 변화가 있었던 것일까? 바로 개발촉진지구사업이 지역을 변화시킨 것이다.강원랜드 그랜드호텔.전국의 다른 지역보다 현저하게 낙후된 지역을 발전시키기 위해 지정하는 것이 바로 ‘개발촉진지구’다. 이런 개발촉진지구는 토지 투자자들에게 좋은 투자처가 되어왔다. 일단 개발촉진지구로 지정되면 해당 광역지방자치단체별로 지역 특성에 맞게 개발계획을 수립하게 된다. 이렇게 마련된 개발계획은 관계부처의 협의와 조정을 거쳐 최종 확정된다. 그 뒤에는 지역개발사업이 이루어진다. 이런 개발촉진지구의 실제 효과는 쉽게 찾아볼 수 있다. 1996년도에 정부 는 강원 탄광지구를 개발촉진지구로 지정했다. 당시 강원 탄광지구에 속한 지역은 태백, 삼척, 영월, 정선이었다. 이들 탄광지구에 카지노, 스키장, 골프 장 등과 같은 관광휴양시설을 통한 개발이 예정되었고 실제로 개발이 추진 20여 년이 흐른 지금, 이들 지역은 관광레저지역으로 각광받고 있다.과거 2001년 3월 강원도 횡성군 일원, 전남 화순군·강진군 일원, 경남 함양군 일원, 강원도 춘천시 일원 등도 새롭게 개발촉진지구로 지정됐고 개발이 이루어졌다. 개발촉진지구 지정으로 낙후된 지역이 활기를 되찾을 수 있다는 것을 보여준 사례들이다.이렇게 개발촉진지구로 지정되는 순간부터 땅값이 오르는 것은 당연한 결과다. 그래서 소액 투자자들일수록 이런 개발촉진지구 투자에 대해 관심을 가지고 공부해야 한다. 지난 2010년에는 강원도 철원군 일대가 낙후지역형 개발촉진지구로 지정 됐다. 철원군의 개발촉진지구 개발은 자연자원을 이용한 관광휴양산업 육성을 중심으로 지역발전의 기반을 구축하자는 것이 골자다. 낙후지역형 개발촉진지구로 지정되면 그 지역 안에 위치한 중소기업은 소득세 및 법인세를 4년간 50% 감면받게 된다. 그리고 사업시행자는 조성토지에 대해 취득세·등록세가 면제되고 재산세를 5년간 50% 감면받는다. 또 한 개발촉진지구의 개발사업계획이 승인되면 산지전용·농지전용 등의 인허가가 쉽게 이루어져 사업 추진 기간과 공사 착수 기간을 앞당길 수 있다. 또 한 각종 개발사업에 소관부처별로 국고지원이 이루어지고 도로사업도 원활하게 추진된다.대박땅꾼 연구소의 회원 중 한 분은 앞서 설명한 강원 탄광지구 개발촉진사업의 수혜자다. 과거 1998년 강원도 평창·인제·정선군이 개발촉진지구로 지정되었다는 정보를 입수한 그는 곧바로 세부 개발사항을 조사했다. 그때 당시는 인터넷이 지금처럼 보편화되지 않았던 때라 지자체를 돌며 정보를 수집하는데 애를 먹었다고 한다. 그 당시 강원도 평창·인제·정선군의 개발촉진사업은 2004년까지 지역특화 산업, 기반시설 및 도시환경정비사업 등 23개 사업에 총 1318억 원을 투입 하여 폐광지역을 살린다는 계획이었다. 회원님은 강원도 정선 일대가 폐광촌으로 이미 낙후된 지역이라는 것을 알고 있었지만 개발촉진지구로 선정되었다는 정보를 믿고 토지 투자 전문가 와 함께 정선의 임야 1652㎡(500평)를 3.3㎡당 20만 원에 구입했다. 이후 정선에 카지노인 강원랜드가 들어서면서 땅값은 10~20배가량 올랐다. 김진우 씨는 적당한 시기에 저렴하게 토지를 매입하여 큰 이득을 챙긴 셈이다. 그의 토지 투자 성공 이후 지인들은 카지노 관련 소식만 들리면 ‘투자해도 되는지’ 그에게 묻곤 한다고 했다. 최근에도 부동산 시장에서는 카지노 유치가 큰 호재로 작용하고 있다. 그만큼 카지노가 부동산에 미치는 위력은 지금도 막강하다.또 다른 사례도 마찬가지다 . 무조건 싼 땅을 찾던 또 다른 대박땅꾼의 회원님은 발품을 팔다가 과거 강원도 철원군의 저렴한 토지를 알게 되었다. 강원도 철원군의 개발촉진지구 지정 소식을 듣고, 토지 답사를 통해 생태관광 단지의 개발 예정지 인근 토지를 3.3㎡당 8만 원에 매입했다. 당시 굉장하 저렴하게 매입했던 토지였기 때문에 큰 기대 없이 철원군 지역이 활성화될 때까지 묵혀두었다. 그 후 매입했던 토지 가격이 5배까지 시세가 오른 것을 확인하게 되었다. 구입했던 토지 인근으로 조금씩 상권이 들어서면서 토지가 격도 함께 오른 것이다.이처럼 개발촉진지구는 정부의 투자로 지역 활성화를 유도한다. 그래서 개발촉진지구로 지정된 지역을 찾아 여러 차례 답사한 뒤 매물로 올라온 토지의 특징과 입지 조건을 잘 파악하여 매입하는 것이 좋다. 물론 개발촉진지구는 신도시처럼 짧은 시간 안에 큰 발전을 이룩하기는 어렵다. 그러나 국가적인 차원에서 낙후된 지역을 살리려는 노력이 이루어지기 때문에 주변의 입지와 개발계획 등을 잘 고려해 투자한다면 저평가된 토지에 투자해 큰 성과를 기대할 수 있을 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    이윤화 기자 2023.07.09
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 1970년대까지만 해도 강원도에는 탄광촌들이 있었다. 그런데 지금은 탄광이 있던 자리에 카지노와 스키장이 들어서 있다. 어떤 변화가 있었던 것일까? 바로 개발촉진지구사업이 지역을 변화시킨 것이다.강원랜드 그랜드호텔.전국의 다른 지역보다 현저하게 낙후된 지역을 발전시키기 위해 지정하는 것이 바로 ‘개발촉진지구’다. 이런 개발촉진지구는 토지 투자자들에게 좋은 투자처가 되어왔다. 일단 개발촉진지구로 지정되면 해당 광역지방자치단체별로 지역 특성에 맞게 개발계획을 수립하게 된다. 이렇게 마련된 개발계획은 관계부처의 협의와 조정을 거쳐 최종 확정된다. 그 뒤에는 지역개발사업이 이루어진다. 이런 개발촉진지구의 실제 효과는 쉽게 찾아볼 수 있다. 1996년도에 정부 는 강원 탄광지구를 개발촉진지구로 지정했다. 당시 강원 탄광지구에 속한 지역은 태백, 삼척, 영월, 정선이었다. 이들 탄광지구에 카지노, 스키장, 골프 장 등과 같은 관광휴양시설을 통한 개발이 예정되었고 실제로 개발이 추진 20여 년이 흐른 지금, 이들 지역은 관광레저지역으로 각광받고 있다.과거 2001년 3월 강원도 횡성군 일원, 전남 화순군·강진군 일원, 경남 함양군 일원, 강원도 춘천시 일원 등도 새롭게 개발촉진지구로 지정됐고 개발이 이루어졌다. 개발촉진지구 지정으로 낙후된 지역이 활기를 되찾을 수 있다는 것을 보여준 사례들이다.이렇게 개발촉진지구로 지정되는 순간부터 땅값이 오르는 것은 당연한 결과다. 그래서 소액 투자자들일수록 이런 개발촉진지구 투자에 대해 관심을 가지고 공부해야 한다. 지난 2010년에는 강원도 철원군 일대가 낙후지역형 개발촉진지구로 지정 됐다. 철원군의 개발촉진지구 개발은 자연자원을 이용한 관광휴양산업 육성을 중심으로 지역발전의 기반을 구축하자는 것이 골자다. 낙후지역형 개발촉진지구로 지정되면 그 지역 안에 위치한 중소기업은 소득세 및 법인세를 4년간 50% 감면받게 된다. 그리고 사업시행자는 조성토지에 대해 취득세·등록세가 면제되고 재산세를 5년간 50% 감면받는다. 또 한 개발촉진지구의 개발사업계획이 승인되면 산지전용·농지전용 등의 인허가가 쉽게 이루어져 사업 추진 기간과 공사 착수 기간을 앞당길 수 있다. 또 한 각종 개발사업에 소관부처별로 국고지원이 이루어지고 도로사업도 원활하게 추진된다.대박땅꾼 연구소의 회원 중 한 분은 앞서 설명한 강원 탄광지구 개발촉진사업의 수혜자다. 과거 1998년 강원도 평창·인제·정선군이 개발촉진지구로 지정되었다는 정보를 입수한 그는 곧바로 세부 개발사항을 조사했다. 그때 당시는 인터넷이 지금처럼 보편화되지 않았던 때라 지자체를 돌며 정보를 수집하는데 애를 먹었다고 한다. 그 당시 강원도 평창·인제·정선군의 개발촉진사업은 2004년까지 지역특화 산업, 기반시설 및 도시환경정비사업 등 23개 사업에 총 1318억 원을 투입 하여 폐광지역을 살린다는 계획이었다. 회원님은 강원도 정선 일대가 폐광촌으로 이미 낙후된 지역이라는 것을 알고 있었지만 개발촉진지구로 선정되었다는 정보를 믿고 토지 투자 전문가 와 함께 정선의 임야 1652㎡(500평)를 3.3㎡당 20만 원에 구입했다. 이후 정선에 카지노인 강원랜드가 들어서면서 땅값은 10~20배가량 올랐다. 김진우 씨는 적당한 시기에 저렴하게 토지를 매입하여 큰 이득을 챙긴 셈이다. 그의 토지 투자 성공 이후 지인들은 카지노 관련 소식만 들리면 ‘투자해도 되는지’ 그에게 묻곤 한다고 했다. 최근에도 부동산 시장에서는 카지노 유치가 큰 호재로 작용하고 있다. 그만큼 카지노가 부동산에 미치는 위력은 지금도 막강하다.또 다른 사례도 마찬가지다 . 무조건 싼 땅을 찾던 또 다른 대박땅꾼의 회원님은 발품을 팔다가 과거 강원도 철원군의 저렴한 토지를 알게 되었다. 강원도 철원군의 개발촉진지구 지정 소식을 듣고, 토지 답사를 통해 생태관광 단지의 개발 예정지 인근 토지를 3.3㎡당 8만 원에 매입했다. 당시 굉장하 저렴하게 매입했던 토지였기 때문에 큰 기대 없이 철원군 지역이 활성화될 때까지 묵혀두었다. 그 후 매입했던 토지 가격이 5배까지 시세가 오른 것을 확인하게 되었다. 구입했던 토지 인근으로 조금씩 상권이 들어서면서 토지가 격도 함께 오른 것이다.이처럼 개발촉진지구는 정부의 투자로 지역 활성화를 유도한다. 그래서 개발촉진지구로 지정된 지역을 찾아 여러 차례 답사한 뒤 매물로 올라온 토지의 특징과 입지 조건을 잘 파악하여 매입하는 것이 좋다. 물론 개발촉진지구는 신도시처럼 짧은 시간 안에 큰 발전을 이룩하기는 어렵다. 그러나 국가적인 차원에서 낙후된 지역을 살리려는 노력이 이루어지기 때문에 주변의 입지와 개발계획 등을 잘 고려해 투자한다면 저평가된 토지에 투자해 큰 성과를 기대할 수 있을 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • 토지거래허가구역과 개발제한구역[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지거래허가구역, 이곳에서는 땅을 함부로 살 수도 없고 팔 수도 없다. 그런데 이런 엄격한 규제가 언제 풀릴지 미리 알 수는 없을까? 100원 하는 물건을 100원 주고 사는 일을 투자라고 하는 사람은 없을 것 이다. 100원은 할 물건인데 50원 주고 사서 150원에 파는 게 투자다.국립공원에 위치한 마을. 칼럼 내용과 무관.돈 냄새는 돈을 부른다. 그리고 발 빠른 투자자들은 매력적인 투자처를 놓치지 않는다. 어떤 지역에 호재가 생기면 자금력 있는 투자자들의 입질이 시작된다. 정보가 빠른 이들이 알짜를 선점하고 뒤이어 개미군단이 따라간다. 돈이 모여들어 각축전을 벌이는 상황을 세간에서는 투기바람이라고 부른다. 이런 과정을 너무 잘 아는 정부는 여러 규제책을 동원해 투기를 막고자 한다. 이렇게 해서 수도권 일대의 신규 개발지 같이 투기적인 토지거래가 성행할 우려가 있는 지역에는 토지거래허가구역과 같은 규제가 설정된다.거래하는 입장에서 일차적인 규제는 내가 이 땅을 사려는데 지자체에 허락을 받아야 하는지, 마음대로 사도 되는지 아닌지다. 토지거래허가구역으로 일단 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때는 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 해당 땅의 토지이용규제확인서를 보면 토지거래허가구역인지 비허가구역인지를 확인할 수 있는데, 통상 5년 이내의 기간으로 지정되며 재지정도 가능하다. 이와 비슷한 규제를 받는 곳이 또 있으니 바로 국립공원과 자연환경보전지역이다. 이곳들 역시 거래나 개발에 심한 규제를 받는다. 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 생태계, 문화재 등의 보전과 보호 등을 위해 지정해 놓은 곳이다. 그리고 국립공원은 자연이나 문화경관을 대표할 만한 지역으로 지정된 공원을 말한다. 이들 지역에서 개발하려면 지자체장의 허가를 받아 야 하는데 대개 공익시설, 공공시설 정도만 허락된다.사정이 이렇다 보니 투자자 입장에서 토지거래허가구역과 국립공원, 자연환경보전지역은 그다지 달갑지 않은 투자처들이다. 특히 국립공원이나 자연 환경보전지역 등에는 이중, 삼중의 규제가 덧씌워진 경우가 많아 심하게 말해 ‘내 땅이지만 남들이 쓰는 땅처럼 취급 받는다. 그런데 만약 이런 규제가 풀린다면 어떻게 될까? 규제가 사라진다면 마치 매달아 놓은 무거운 돌덩이를 떼버린 것처럼 땅값은 용수철처럼 튀어 오를 것이 분명하다.우리나라는 1960년대 많은 지역이 국립공원으로 지정되었다. 덕분에 위해 땅 주인은 묏자리조차 재산권 행사를 할 수 없었다. 그러나 이제는 하나 둘 국립공원이 되면서 개발이 이뤄지는 곳이 많다. 대표적인 곳이 변산반도다.지난 2013년 전라북도 부안군 변산반도 국립공원의 일부 해제가 발표 되었다. 이곳은 앞서 2011년에도 한 차례 국립공원이 해제된 적이 있었다. 총 730만㎡(220만8250평) 중에서 470만㎡(142만1750평) 계획관리지역으로 변경됐다. 보전산지나 농업진흥지역, 상수원보호구역 등은 기존처럼 농림지역과 자연환경보전지역으로 이긴 했지만 해제 지역의 절반 이상에서 개발 사업이 가능해진 셈이다. 대박땅꾼 연구소의 한 회원님은 변산반도에 조상 대대로 내려온 땅을 가지고 있었다. 실제로 변산 반도 국립공원 해제 전에는 3.3㎡당 1000원의 가치밖에 없던 땅이었다. 그래서 있는 듯 없는 듯 여기며 살아왔다고 한다. 그러나 새만금 개발 압력으로 국립공원 일부가 해제되면서 개발 가능한 땅으로 변모했다. 그러자 시세는 금방 3.3㎡당 100만 원대로 치솟았다고 한다. 거의 1000배에 가까운 지가상승은 그의 기분을 얼떨떨하게 만들었고, 갑자기 부동산 갑부가 된 것 같은 기분이 들었다고 한다. 그는 조상 대대로 수백 년간 산전수전 겪으며 땅을 지켜온 보람이 있다며 새만금 개발로 계 속 뜨고 있는 지역이기 때문에 한동안은 보유할 예정이라고 말했다.이렇게 토지에 대한 규제가 해제되면 기존의 땅 소유자는 기다림의 결실을 맛볼 수 있다. 그리고 신규 투자자 입장에서는 이런 소식이 들릴 때가 바로 투자할 타이밍이다. 대박땅꾼 카페 회원 중 한 분도 2013년에 변산반도 국립공원 일부 해제가 발표되던 날, 기쁨의 환호성을 질렀다. 변산반도의 농지 일부가 국립공원에서 해제된다는 이야기가 어느 정도 떠돌던 2010년에 그는 이곳에 투자해도 괜찮을지 나에게 문의해왔다. 그때 나는 “70% 정도를 해제 확정으로 보고 그 나머지를 안고 가라”고 답변했던 기억이 난다. 어느 정도의 리스크는 깔고 가야 하는 게 해제지역 투자이기 때문에 섣부른 기대감을 주지 않으려는 이유에서였다. 그가 3.3㎡당 30만 원에 매입한 땅은 5년 만에 현재 3.3㎡당 100만 원 선에 거래되었다. 사람들이 흔히 하는 “10년 전에만 알았어도 그 땅을 주워담았을 텐데”라는 말은 “로또 번호를 알았다면 샀을 텐데”라는 말과 별반 다르지 않다.반면 극명하게 희비가 엇갈린 사례 도 있다. 10년 전 이모 씨와 박모 씨는 한 투자 커뮤니티에서 만나 함께 부안의 국립공원 일대를 답사를 다녔다. 이모 씨는 3.3㎡당 1만원 하는 농지를 샀고 박모 씨는 3.3㎡당 5천원짜리 임야를 샀다. 임야가 덩치가 큰 탓에 단순 투자금은 박모 씨가 훨씬 많이 들었다고 한다. 그리고 국립공원이 해제된 지금 그 둘의 투자 결과는 어떨까? 1만 원 하던 농지는 1백만원짜리 땅이 되었지만 5000원 하던 임야는 아직도 5000원이다. 즉 국립공원 해제지역도 오르는 곳만 오른다는 이야기다. 이렇게 다른 땅의 팔자를 단순히 복불복으로 돌려야 할까? 분명한 것은 미래는 어떻게 될지 아무도 모른다는 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    이윤화 기자 2023.05.14
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지거래허가구역, 이곳에서는 땅을 함부로 살 수도 없고 팔 수도 없다. 그런데 이런 엄격한 규제가 언제 풀릴지 미리 알 수는 없을까? 100원 하는 물건을 100원 주고 사는 일을 투자라고 하는 사람은 없을 것 이다. 100원은 할 물건인데 50원 주고 사서 150원에 파는 게 투자다.국립공원에 위치한 마을. 칼럼 내용과 무관.돈 냄새는 돈을 부른다. 그리고 발 빠른 투자자들은 매력적인 투자처를 놓치지 않는다. 어떤 지역에 호재가 생기면 자금력 있는 투자자들의 입질이 시작된다. 정보가 빠른 이들이 알짜를 선점하고 뒤이어 개미군단이 따라간다. 돈이 모여들어 각축전을 벌이는 상황을 세간에서는 투기바람이라고 부른다. 이런 과정을 너무 잘 아는 정부는 여러 규제책을 동원해 투기를 막고자 한다. 이렇게 해서 수도권 일대의 신규 개발지 같이 투기적인 토지거래가 성행할 우려가 있는 지역에는 토지거래허가구역과 같은 규제가 설정된다.거래하는 입장에서 일차적인 규제는 내가 이 땅을 사려는데 지자체에 허락을 받아야 하는지, 마음대로 사도 되는지 아닌지다. 토지거래허가구역으로 일단 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때는 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 해당 땅의 토지이용규제확인서를 보면 토지거래허가구역인지 비허가구역인지를 확인할 수 있는데, 통상 5년 이내의 기간으로 지정되며 재지정도 가능하다. 이와 비슷한 규제를 받는 곳이 또 있으니 바로 국립공원과 자연환경보전지역이다. 이곳들 역시 거래나 개발에 심한 규제를 받는다. 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 생태계, 문화재 등의 보전과 보호 등을 위해 지정해 놓은 곳이다. 그리고 국립공원은 자연이나 문화경관을 대표할 만한 지역으로 지정된 공원을 말한다. 이들 지역에서 개발하려면 지자체장의 허가를 받아 야 하는데 대개 공익시설, 공공시설 정도만 허락된다.사정이 이렇다 보니 투자자 입장에서 토지거래허가구역과 국립공원, 자연환경보전지역은 그다지 달갑지 않은 투자처들이다. 특히 국립공원이나 자연 환경보전지역 등에는 이중, 삼중의 규제가 덧씌워진 경우가 많아 심하게 말해 ‘내 땅이지만 남들이 쓰는 땅처럼 취급 받는다. 그런데 만약 이런 규제가 풀린다면 어떻게 될까? 규제가 사라진다면 마치 매달아 놓은 무거운 돌덩이를 떼버린 것처럼 땅값은 용수철처럼 튀어 오를 것이 분명하다.우리나라는 1960년대 많은 지역이 국립공원으로 지정되었다. 덕분에 위해 땅 주인은 묏자리조차 재산권 행사를 할 수 없었다. 그러나 이제는 하나 둘 국립공원이 되면서 개발이 이뤄지는 곳이 많다. 대표적인 곳이 변산반도다.지난 2013년 전라북도 부안군 변산반도 국립공원의 일부 해제가 발표 되었다. 이곳은 앞서 2011년에도 한 차례 국립공원이 해제된 적이 있었다. 총 730만㎡(220만8250평) 중에서 470만㎡(142만1750평) 계획관리지역으로 변경됐다. 보전산지나 농업진흥지역, 상수원보호구역 등은 기존처럼 농림지역과 자연환경보전지역으로 이긴 했지만 해제 지역의 절반 이상에서 개발 사업이 가능해진 셈이다. 대박땅꾼 연구소의 한 회원님은 변산반도에 조상 대대로 내려온 땅을 가지고 있었다. 실제로 변산 반도 국립공원 해제 전에는 3.3㎡당 1000원의 가치밖에 없던 땅이었다. 그래서 있는 듯 없는 듯 여기며 살아왔다고 한다. 그러나 새만금 개발 압력으로 국립공원 일부가 해제되면서 개발 가능한 땅으로 변모했다. 그러자 시세는 금방 3.3㎡당 100만 원대로 치솟았다고 한다. 거의 1000배에 가까운 지가상승은 그의 기분을 얼떨떨하게 만들었고, 갑자기 부동산 갑부가 된 것 같은 기분이 들었다고 한다. 그는 조상 대대로 수백 년간 산전수전 겪으며 땅을 지켜온 보람이 있다며 새만금 개발로 계 속 뜨고 있는 지역이기 때문에 한동안은 보유할 예정이라고 말했다.이렇게 토지에 대한 규제가 해제되면 기존의 땅 소유자는 기다림의 결실을 맛볼 수 있다. 그리고 신규 투자자 입장에서는 이런 소식이 들릴 때가 바로 투자할 타이밍이다. 대박땅꾼 카페 회원 중 한 분도 2013년에 변산반도 국립공원 일부 해제가 발표되던 날, 기쁨의 환호성을 질렀다. 변산반도의 농지 일부가 국립공원에서 해제된다는 이야기가 어느 정도 떠돌던 2010년에 그는 이곳에 투자해도 괜찮을지 나에게 문의해왔다. 그때 나는 “70% 정도를 해제 확정으로 보고 그 나머지를 안고 가라”고 답변했던 기억이 난다. 어느 정도의 리스크는 깔고 가야 하는 게 해제지역 투자이기 때문에 섣부른 기대감을 주지 않으려는 이유에서였다. 그가 3.3㎡당 30만 원에 매입한 땅은 5년 만에 현재 3.3㎡당 100만 원 선에 거래되었다. 사람들이 흔히 하는 “10년 전에만 알았어도 그 땅을 주워담았을 텐데”라는 말은 “로또 번호를 알았다면 샀을 텐데”라는 말과 별반 다르지 않다.반면 극명하게 희비가 엇갈린 사례 도 있다. 10년 전 이모 씨와 박모 씨는 한 투자 커뮤니티에서 만나 함께 부안의 국립공원 일대를 답사를 다녔다. 이모 씨는 3.3㎡당 1만원 하는 농지를 샀고 박모 씨는 3.3㎡당 5천원짜리 임야를 샀다. 임야가 덩치가 큰 탓에 단순 투자금은 박모 씨가 훨씬 많이 들었다고 한다. 그리고 국립공원이 해제된 지금 그 둘의 투자 결과는 어떨까? 1만 원 하던 농지는 1백만원짜리 땅이 되었지만 5000원 하던 임야는 아직도 5000원이다. 즉 국립공원 해제지역도 오르는 곳만 오른다는 이야기다. 이렇게 다른 땅의 팔자를 단순히 복불복으로 돌려야 할까? 분명한 것은 미래는 어떻게 될지 아무도 모른다는 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • 개발부지에 꽂힌 깃발의 의미[대박땅꾼의 땅스토리]
    [이데일리 이윤화 기자] 토지 개발이 한창 진행 중인 지역을 지나다 보면 흰색, 노랑, 파랑, 빨강 여러 색깔의 깃발이 꽂혀 있는 것을 보게 된다. 대체 이건 무슨 뜻일까? 내 땅 근처에 깃발이 꽂혀 있는 것을 발견했다고 생각해보자. 대체 깃발이 무슨 의미인지 모른다면 당황할 수도 있다.기사내용과 무관. (사진=뉴시스)토지개발계획에 있어서 깃발은 일종의 단서이자 증거의 역할을 한다. 깃발의 색은 그 땅의 개발 진행 상황을 알려준다. 여기서 중요한 것은 깃발이 꽃혀 있는 땅이 아니라 깃발 밖의 토지에 주목해야 한다는 점이다.우선 흰색 깃발은 강제 수용된 토지를 의미한다. 만약 강제 수용된 토지면 최소한의 보상밖에 받을 수 없다. 따라서 반드시 피해야 한다. 두 번째는 노란색 깃발이다. 이 깃발은 토지 보상협의가 진행 중이지만 주민과의 대립으로 인하여 시간이 다소 걸린다는 것을 알려준다. 세 번째는 파란색 깃발이다. 파란색은 현재 토지보상이 순조롭게 진행 중인 상태라는 뜻이다. 네 번째는 빨간색 깃발이다. 모든 토지 보상이 완료되면 깃발은 빨간색으로 바뀐다. 그리고 깃발들이 사라지면 말뚝을 박아 놓는데 이때는 이미 토목공사가 시작 한다는 의미이다.만약 내 땅 주변으로 깃발이 꽂혀 있거나 혹은 내가 구매하려는 지역에 깃발이 꽂혀 있다면 우선 도시계획을 확인해볼 필요가 있다. 내가 구매하려는 땅이라면 개발호재가 될 확률이 높고, 내 땅 주변이라면 하루빨리 대책을 세워야 한다.대박땅꾼 카페의 회원 중 한 분이 어느 날 나에게 급하게 연락를 보내왔다. 본인의 땅이 도로로 수용 당할 것 같은데 어떻게 해야 할지 모르겠다는 것이었다. 우선 회원님과 나는 토지이용계획서를 확인해보았다. 토지이용계획서 상에는 현재 회원님의 토지와 인접한 6m폭의 도로 위로 붉은 선 두 줄이 그어져 있었고, 소로1류라고 쓰여 있었다. 소로1류는 폭이 10~12m인 도로다. 즉 지금보다 폭이 약 두 배로 확장된 도로가 만들어지는 것이다.이 도로 확장으로 회원님의 토지 안쪽으로 5m 정도가 수용되고, 40m 가량이 도로에 접하게 되었다. 하지만 회원님이 가진 토지 면적에 비하면 극히 일부분에 해당하는 면적이었기 때문에 접도구역을 제외하고도 남은 토지에 건물이나 전원주택을 충분히 지을 수 있었다. 오히려 도로가 확장되면 지가가 30% 정도는 곧바로 오를 것으로 예상됐다. 회원님은 안도의 한숨을 내쉬었다. 하지만 이처럼 땅 값에 좋은 영향을 끼치는 일만 있다면 얼마나 좋겠는가? 만약 내 땅의 일부가 수용되면서 고가도로나 고속도로가 된다면 그다지 좋은 일만은 아니다.앞의 회원님의 사례에서 한 가지 더 생각해 볼 것이 있다. 도로 2차선과 4차선의 차이는 단지 도로 폭의 차이가 아니다. 2차선인가 4차선인가에 따라 땅 값에 미치는 영향이 상당히 크다. 서울이나 수도권에 사는 사람들은 대부분 왕복 4차선 도로에 익숙하다. 오히려 강남대로는 왕복 8차선이나 되니 2차선 과 4차선이 어떤 차이가 있는지 무감각해지기도 한다. 하지만 도시가 아닌 유동인구가 많지 않은 시골을 떠올려 보자. 상대적으로 좁은 도로와 층수가 낮은 건물이 떠오를 것이다. 그래서 지방의 중심가를 유심히 살펴보면 왕복4차선 도로를 중심으로 상업시설이 형성되는 것을 발견할 수 있다. 시골땅에 4차선 도로가 뚫린다는 것은 그 지역의 메인도로가 된다는 뜻이다. 일반인들이라면 “아, 그렇구나”라고 생각하고 말 일이지만, 앞서 이야기 한 것을 토대로 한 가지를 예측해볼 수 있다. 토지이용계획서와 깃발로 투자처를 선정할 수 있다는 것이다.토지이용계획서를 볼 때 도로계획에 중로에 해당되는 붉은 선이 그어져 있다면 4차선 이상일 확률이 높다. 시골에서 4차선 이상이 예정된 도로라면 앞으로 중심지가 될 확률이 높다. 그렇다면 그 주변의 땅을 사놓고 기다리면 된다. 길이 뚫리면 시세차익은 몇 배나 오르게 될 것이다.그리고 깃발이 꽂혀 있는 것을 확인했다면 이미 그 계획은 진행된다는 의미로 보아도 무방하다. 또, 깃발 색에 따라 어느 정도 일이 진행되었는지까지 예측할 수 있다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    이윤화 기자 2023.03.12
    [이데일리 이윤화 기자] 토지 개발이 한창 진행 중인 지역을 지나다 보면 흰색, 노랑, 파랑, 빨강 여러 색깔의 깃발이 꽂혀 있는 것을 보게 된다. 대체 이건 무슨 뜻일까? 내 땅 근처에 깃발이 꽂혀 있는 것을 발견했다고 생각해보자. 대체 깃발이 무슨 의미인지 모른다면 당황할 수도 있다.기사내용과 무관. (사진=뉴시스)토지개발계획에 있어서 깃발은 일종의 단서이자 증거의 역할을 한다. 깃발의 색은 그 땅의 개발 진행 상황을 알려준다. 여기서 중요한 것은 깃발이 꽃혀 있는 땅이 아니라 깃발 밖의 토지에 주목해야 한다는 점이다.우선 흰색 깃발은 강제 수용된 토지를 의미한다. 만약 강제 수용된 토지면 최소한의 보상밖에 받을 수 없다. 따라서 반드시 피해야 한다. 두 번째는 노란색 깃발이다. 이 깃발은 토지 보상협의가 진행 중이지만 주민과의 대립으로 인하여 시간이 다소 걸린다는 것을 알려준다. 세 번째는 파란색 깃발이다. 파란색은 현재 토지보상이 순조롭게 진행 중인 상태라는 뜻이다. 네 번째는 빨간색 깃발이다. 모든 토지 보상이 완료되면 깃발은 빨간색으로 바뀐다. 그리고 깃발들이 사라지면 말뚝을 박아 놓는데 이때는 이미 토목공사가 시작 한다는 의미이다.만약 내 땅 주변으로 깃발이 꽂혀 있거나 혹은 내가 구매하려는 지역에 깃발이 꽂혀 있다면 우선 도시계획을 확인해볼 필요가 있다. 내가 구매하려는 땅이라면 개발호재가 될 확률이 높고, 내 땅 주변이라면 하루빨리 대책을 세워야 한다.대박땅꾼 카페의 회원 중 한 분이 어느 날 나에게 급하게 연락를 보내왔다. 본인의 땅이 도로로 수용 당할 것 같은데 어떻게 해야 할지 모르겠다는 것이었다. 우선 회원님과 나는 토지이용계획서를 확인해보았다. 토지이용계획서 상에는 현재 회원님의 토지와 인접한 6m폭의 도로 위로 붉은 선 두 줄이 그어져 있었고, 소로1류라고 쓰여 있었다. 소로1류는 폭이 10~12m인 도로다. 즉 지금보다 폭이 약 두 배로 확장된 도로가 만들어지는 것이다.이 도로 확장으로 회원님의 토지 안쪽으로 5m 정도가 수용되고, 40m 가량이 도로에 접하게 되었다. 하지만 회원님이 가진 토지 면적에 비하면 극히 일부분에 해당하는 면적이었기 때문에 접도구역을 제외하고도 남은 토지에 건물이나 전원주택을 충분히 지을 수 있었다. 오히려 도로가 확장되면 지가가 30% 정도는 곧바로 오를 것으로 예상됐다. 회원님은 안도의 한숨을 내쉬었다. 하지만 이처럼 땅 값에 좋은 영향을 끼치는 일만 있다면 얼마나 좋겠는가? 만약 내 땅의 일부가 수용되면서 고가도로나 고속도로가 된다면 그다지 좋은 일만은 아니다.앞의 회원님의 사례에서 한 가지 더 생각해 볼 것이 있다. 도로 2차선과 4차선의 차이는 단지 도로 폭의 차이가 아니다. 2차선인가 4차선인가에 따라 땅 값에 미치는 영향이 상당히 크다. 서울이나 수도권에 사는 사람들은 대부분 왕복 4차선 도로에 익숙하다. 오히려 강남대로는 왕복 8차선이나 되니 2차선 과 4차선이 어떤 차이가 있는지 무감각해지기도 한다. 하지만 도시가 아닌 유동인구가 많지 않은 시골을 떠올려 보자. 상대적으로 좁은 도로와 층수가 낮은 건물이 떠오를 것이다. 그래서 지방의 중심가를 유심히 살펴보면 왕복4차선 도로를 중심으로 상업시설이 형성되는 것을 발견할 수 있다. 시골땅에 4차선 도로가 뚫린다는 것은 그 지역의 메인도로가 된다는 뜻이다. 일반인들이라면 “아, 그렇구나”라고 생각하고 말 일이지만, 앞서 이야기 한 것을 토대로 한 가지를 예측해볼 수 있다. 토지이용계획서와 깃발로 투자처를 선정할 수 있다는 것이다.토지이용계획서를 볼 때 도로계획에 중로에 해당되는 붉은 선이 그어져 있다면 4차선 이상일 확률이 높다. 시골에서 4차선 이상이 예정된 도로라면 앞으로 중심지가 될 확률이 높다. 그렇다면 그 주변의 땅을 사놓고 기다리면 된다. 길이 뚫리면 시세차익은 몇 배나 오르게 될 것이다.그리고 깃발이 꽂혀 있는 것을 확인했다면 이미 그 계획은 진행된다는 의미로 보아도 무방하다. 또, 깃발 색에 따라 어느 정도 일이 진행되었는지까지 예측할 수 있다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • 소액으로도 원룸부지 투자로 임대수익 얻기[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 재테크의 트렌드는 비교적 안정적인 토지 부지나 고정 수익이 나오는 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 다세대주택 이나 소형빌딩을 지어서 임대수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부지를 알아봐 달라고 의뢰하는 사람들도 꽤 많이 늘었다. 그 중에서도 사람들이 가장 많이 찾는 것이 바로 원룸 같은 주택을 지을 수 있는 땅이다. 원룸 수요가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 증가하고 있기 때문이다. 또 은퇴 이후의 노년층은 자신의 재산을 원룸 임대사업에 투자해 고정수익을 얻으려는 욕구가 강하다. 하지만 수도권의 원룸부지는 땅 값이 기본적으로 비싸기 때문에 소액투자가 쉽지 않다.사진=연합뉴스◇넉넉하지 않은 자금으로도 투자…신도시나 지방 산업 단지 인근 그래도 넉넉하지 않은 자금으로도 투자할 수 있는 방법이 있다. 지방에서 새롭게 떠오르는 신도시나 산업단지를 눈여겨보는 것이다. 산업단지 근처의 원룸은 근로자들의 주거공간으로 활용되는 경우가 많다. 이런 지방의 산업 단지 인근이라면 수도권에서는 상상도 하지 못했던 금액으로 투자가 가능 하다.원룸 투자는 두 가지 방식으로 나누어 생각해볼 수 있다. 땅을 매입한 후 원룸을 지어 월세를 받는 임대수익형 투자와 원룸부지를 매입한 후 매매차익을 노리는 시세차익형 투자이다. 지방에 새로 조성되는 신도시나 산업단지는 수익형 투자와 차익형 투자 두 가지가 동시에 가능하다.원룸은 아파트 등의 다른 주택에 비해 비교적 적은 자본으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 원룸 용지로 인기가 많은 지역은 보통 대학가이거나 기업체, 공단 밀집지역이다. 이런 지역은 임대수요가 넉넉해서 공실률이 적기 때문이다. 입지가 좋아 보이고, 주변 환경이 좋아도 원룸이 건축된 후에 분양이 되지 않고 임대가 되지 않으면 큰 손해를 입게 될 수 있다.그렇다면 임대수요가 많은지 적은지를 어떻게 판단할 수 있을까? 임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 인터넷으로 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 아주 손쉽게 시군구 별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.해당 지역 사람들의 연령대별, 성별 이동자수 같은 좀 더 자세한 자료들도 있다. 내가 투자할 토지 인근 지역의 인구가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는 지, 어떤 연령대의 사람들이 모여들고 있는지, 젊은 사람들이 많이 살고 있는 지 한눈에 알 수 있다. 이외에도 각 지자체의 홈페이지에서도 인구통계자료를 볼 수 있다. 임대수요를 파악하는 데 아주 유용한 자료들이다.‘수익률 20% 보장!’ 같은 자극적인 문구로 투자자를 유혹하는 원룸 투자 광고를 가끔 보게 된다. 물론 이런 광고를 문자 그대로 믿어서는 안 된다. 예전에 경북 구미에서 원룸 건물 전체에 투자한 회원이 있었다. 나는 구미가 수익형 부동산으로 떠오르는 투자처라고 생각하는 사람이기 때문에 그 회원이 자신의 경험담을 이야기할 때 까지만 해도 큰 수익을 냈을 것으로 생각했다. 하지만 안타깝게도 그렇지 않았다. 초반 1년에만 수익이 발생하고 해가 갈수록 공실률이 늘어나 세입자를 찾기 힘들어지자 결국 헐값에 원룸을 내놨다고 한다. 임대수요와 주변의 상권 변화를 무시해서 공실이 생긴 대표적인 사례였다. 이처럼 원룸 부지를 선정할 때 중요한 첫 번째 요소는 임대수요다. 그리고 두 번째로 중요한 것이 가격이다. 너무 비싸게 토지를 매입하면 나중에 임대 수익이 발생해도 밑지는 장사가 될 수 있다. 그리고 지나치게 비싸게 토지를 매입하면 자금 부족으로 인해 원룸 건축이 중단되는 최악의 상황이 올 수도 있다.◇좋은 원룸 부지는?…주변 여건 살피며 꼼꼼히 확인하고 투자해야토지가 도로 근처에 있는지, 시내와 인접한지, 근처에 편의시설이 확보되어 있는지 확인한 후, 조건에 비해 가격이 저렴한 토지를 매입해야 한다. 보통 입지가 좋은 토지는 가격이 비싸기 때문에 경매로 나온 원룸부지를 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.또한 사람들이 찾는 원룸의 조건을 아는 것이 중요하다. 나의 지인 중에는 중소기업 임원으로 은퇴한 박인환 씨가 있다. 그는 4-5층 짜리 원룸 건물을 세운 뒤 재 일 꼭대기 층은 본인과 가족이 살고, 원룸을 관리하며 세를 받아 수익을 얻길 원했다. 박씨는 원룸을 건축하 기 위한 적당한 토지를 알아 보러 여러 지역을 부지런히 돌아다녔고 대학가 인근과 공단 인근을 주로 살펴보니 대체로 원룸 건물들은 한군데 옹기종기 모여 있으면서 원룸촌을 형성하게 된다는 사실을 알게 됐다. 나는 원룸촌 주변은 자연스럽게 상권이 발달하고 무엇보다 세입자들이 사람이 많이 사는 원룸촌을 안전하게 생각한다고 설명해 주었다.이 처럼 원룸부지로 적당한 곳은 아무래도 원룸이 밀집해 있는 ‘원룸촌’이 가장 좋다. 황량한 들판에 원룸 한 채만 덩그러니 있으면 아무래도 상권이 형성되기도 어렵고 교통 또한 불편하기 때문이다. 원룸이 밀집해 있는 원룸촌은 자연스럽게 주변 상권이 형성되고 교통이 발달한다. 이때 원룸이 수요에 비해 공급이 많은 지역인지를 확인해야 한다. 과거 저금리로 수익형 부동산 투자에 붐이 불었고, 이 때문에 거품이 끼거나 과다 공급이 된 지역이 더러 있기 때문이다. 그래서 투자를 염두한 지역 원룸들의 공실을 직접 확인 해야만 할 것이다.원룸투자는 1~2년 만에 임차인이 바뀌는 것이 특성이라 첫 공실 이 없을 수 있으나 2년 후 공실이 생길 수도 있다는 점도 유의하자. 원룸 건물을 짓기 원한다면 건축법 규정도 잘 확인해봐야 한다. 원룸을 건축하기 위해 토지를 매입했다가 건축법 규정 때문에 당황하는 경우도 많다. 특히 주차 관련 규정은 꼭 알아야 한다. 광역시 이상의 지역은 주차대수 대비 가구수가 1대1이 되어야 하고, 시·군·구의 경우는 0.7대1이 되어야 한다. 주차대수가 많이 나오는 땅일수록 가구수가 많아지고 투자금액 대비 수익이 많아진다. 하지만 주차대수를 제대로 확보하지 못하면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 확실하게 해결해야 하는 부분이다.좋은 부지를 찾아서 드디어 원룸을 건축했다면 사람들이 원하는 것이 무엇인지 고민해봐야 한다. 원룸은 젊은 청년층의 수요가 큰 만큼, 편리성과 안전성이 매우 중요하다. 특히 젊은 여성의 경우 안전을 매우 중요하게 생각 한다. 1층 현관 도어락을 달아 외부인 출입을 차단하는 것이 좋다.원룸 건물의 맨 꼭대기층을 넓게 터서 투자자 본인의 집으로 활용한다면 주거 문제도 해결되고, 고정적인 임대 수입도 얻을 수 있는 일거양득의 투자가 된다. 이 점이 원룸 투자의 매력적인 부분이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    이윤화 기자 2023.01.22
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 재테크의 트렌드는 비교적 안정적인 토지 부지나 고정 수익이 나오는 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 다세대주택 이나 소형빌딩을 지어서 임대수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부지를 알아봐 달라고 의뢰하는 사람들도 꽤 많이 늘었다. 그 중에서도 사람들이 가장 많이 찾는 것이 바로 원룸 같은 주택을 지을 수 있는 땅이다. 원룸 수요가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 증가하고 있기 때문이다. 또 은퇴 이후의 노년층은 자신의 재산을 원룸 임대사업에 투자해 고정수익을 얻으려는 욕구가 강하다. 하지만 수도권의 원룸부지는 땅 값이 기본적으로 비싸기 때문에 소액투자가 쉽지 않다.사진=연합뉴스◇넉넉하지 않은 자금으로도 투자…신도시나 지방 산업 단지 인근 그래도 넉넉하지 않은 자금으로도 투자할 수 있는 방법이 있다. 지방에서 새롭게 떠오르는 신도시나 산업단지를 눈여겨보는 것이다. 산업단지 근처의 원룸은 근로자들의 주거공간으로 활용되는 경우가 많다. 이런 지방의 산업 단지 인근이라면 수도권에서는 상상도 하지 못했던 금액으로 투자가 가능 하다.원룸 투자는 두 가지 방식으로 나누어 생각해볼 수 있다. 땅을 매입한 후 원룸을 지어 월세를 받는 임대수익형 투자와 원룸부지를 매입한 후 매매차익을 노리는 시세차익형 투자이다. 지방에 새로 조성되는 신도시나 산업단지는 수익형 투자와 차익형 투자 두 가지가 동시에 가능하다.원룸은 아파트 등의 다른 주택에 비해 비교적 적은 자본으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 원룸 용지로 인기가 많은 지역은 보통 대학가이거나 기업체, 공단 밀집지역이다. 이런 지역은 임대수요가 넉넉해서 공실률이 적기 때문이다. 입지가 좋아 보이고, 주변 환경이 좋아도 원룸이 건축된 후에 분양이 되지 않고 임대가 되지 않으면 큰 손해를 입게 될 수 있다.그렇다면 임대수요가 많은지 적은지를 어떻게 판단할 수 있을까? 임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 인터넷으로 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 아주 손쉽게 시군구 별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.해당 지역 사람들의 연령대별, 성별 이동자수 같은 좀 더 자세한 자료들도 있다. 내가 투자할 토지 인근 지역의 인구가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는 지, 어떤 연령대의 사람들이 모여들고 있는지, 젊은 사람들이 많이 살고 있는 지 한눈에 알 수 있다. 이외에도 각 지자체의 홈페이지에서도 인구통계자료를 볼 수 있다. 임대수요를 파악하는 데 아주 유용한 자료들이다.‘수익률 20% 보장!’ 같은 자극적인 문구로 투자자를 유혹하는 원룸 투자 광고를 가끔 보게 된다. 물론 이런 광고를 문자 그대로 믿어서는 안 된다. 예전에 경북 구미에서 원룸 건물 전체에 투자한 회원이 있었다. 나는 구미가 수익형 부동산으로 떠오르는 투자처라고 생각하는 사람이기 때문에 그 회원이 자신의 경험담을 이야기할 때 까지만 해도 큰 수익을 냈을 것으로 생각했다. 하지만 안타깝게도 그렇지 않았다. 초반 1년에만 수익이 발생하고 해가 갈수록 공실률이 늘어나 세입자를 찾기 힘들어지자 결국 헐값에 원룸을 내놨다고 한다. 임대수요와 주변의 상권 변화를 무시해서 공실이 생긴 대표적인 사례였다. 이처럼 원룸 부지를 선정할 때 중요한 첫 번째 요소는 임대수요다. 그리고 두 번째로 중요한 것이 가격이다. 너무 비싸게 토지를 매입하면 나중에 임대 수익이 발생해도 밑지는 장사가 될 수 있다. 그리고 지나치게 비싸게 토지를 매입하면 자금 부족으로 인해 원룸 건축이 중단되는 최악의 상황이 올 수도 있다.◇좋은 원룸 부지는?…주변 여건 살피며 꼼꼼히 확인하고 투자해야토지가 도로 근처에 있는지, 시내와 인접한지, 근처에 편의시설이 확보되어 있는지 확인한 후, 조건에 비해 가격이 저렴한 토지를 매입해야 한다. 보통 입지가 좋은 토지는 가격이 비싸기 때문에 경매로 나온 원룸부지를 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.또한 사람들이 찾는 원룸의 조건을 아는 것이 중요하다. 나의 지인 중에는 중소기업 임원으로 은퇴한 박인환 씨가 있다. 그는 4-5층 짜리 원룸 건물을 세운 뒤 재 일 꼭대기 층은 본인과 가족이 살고, 원룸을 관리하며 세를 받아 수익을 얻길 원했다. 박씨는 원룸을 건축하 기 위한 적당한 토지를 알아 보러 여러 지역을 부지런히 돌아다녔고 대학가 인근과 공단 인근을 주로 살펴보니 대체로 원룸 건물들은 한군데 옹기종기 모여 있으면서 원룸촌을 형성하게 된다는 사실을 알게 됐다. 나는 원룸촌 주변은 자연스럽게 상권이 발달하고 무엇보다 세입자들이 사람이 많이 사는 원룸촌을 안전하게 생각한다고 설명해 주었다.이 처럼 원룸부지로 적당한 곳은 아무래도 원룸이 밀집해 있는 ‘원룸촌’이 가장 좋다. 황량한 들판에 원룸 한 채만 덩그러니 있으면 아무래도 상권이 형성되기도 어렵고 교통 또한 불편하기 때문이다. 원룸이 밀집해 있는 원룸촌은 자연스럽게 주변 상권이 형성되고 교통이 발달한다. 이때 원룸이 수요에 비해 공급이 많은 지역인지를 확인해야 한다. 과거 저금리로 수익형 부동산 투자에 붐이 불었고, 이 때문에 거품이 끼거나 과다 공급이 된 지역이 더러 있기 때문이다. 그래서 투자를 염두한 지역 원룸들의 공실을 직접 확인 해야만 할 것이다.원룸투자는 1~2년 만에 임차인이 바뀌는 것이 특성이라 첫 공실 이 없을 수 있으나 2년 후 공실이 생길 수도 있다는 점도 유의하자. 원룸 건물을 짓기 원한다면 건축법 규정도 잘 확인해봐야 한다. 원룸을 건축하기 위해 토지를 매입했다가 건축법 규정 때문에 당황하는 경우도 많다. 특히 주차 관련 규정은 꼭 알아야 한다. 광역시 이상의 지역은 주차대수 대비 가구수가 1대1이 되어야 하고, 시·군·구의 경우는 0.7대1이 되어야 한다. 주차대수가 많이 나오는 땅일수록 가구수가 많아지고 투자금액 대비 수익이 많아진다. 하지만 주차대수를 제대로 확보하지 못하면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 확실하게 해결해야 하는 부분이다.좋은 부지를 찾아서 드디어 원룸을 건축했다면 사람들이 원하는 것이 무엇인지 고민해봐야 한다. 원룸은 젊은 청년층의 수요가 큰 만큼, 편리성과 안전성이 매우 중요하다. 특히 젊은 여성의 경우 안전을 매우 중요하게 생각 한다. 1층 현관 도어락을 달아 외부인 출입을 차단하는 것이 좋다.원룸 건물의 맨 꼭대기층을 넓게 터서 투자자 본인의 집으로 활용한다면 주거 문제도 해결되고, 고정적인 임대 수입도 얻을 수 있는 일거양득의 투자가 된다. 이 점이 원룸 투자의 매력적인 부분이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • ‘세컨드 하우스’ 전원주택지 고르는 법은[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전원생활을 택하는 이유는 자연을 누리고자 함이다. 당연히 자연환경이 좋아야 한다. 누구든 탁 트인 전망을 좋아한다. 배산임수라는 풍수지리적 조언을 오해해 물가 옆에 짓거나 산에 딱 붙여 짓는 것도 좋지 않다. 장마철 홍수 피해나 산사태 등 자연재해를 염두에 둬야 한다. 전원주택은 아무래도 냉난방에 큰 비용이 든다. 남향이나 남동향을 선호하는 것도 그 이유다. 전원주택지를 답사할 때 겨울에 가보라고 하는 것은 남향이라도 앞이 그늘져 눈이 녹지 않을 때도 있기 때문이다. 진입도로가 겨우내 얼어 있다면 그 또한 문제가 될 것이다.요즘은 전원주택을 세컨드 하우스로 이용하는 사람도 많다. 세컨드 하우스가 아니더라도 귀농이 아닌 이상 전원생활을 하는 사람은 도시와 일정 거리를 유지하려고 한다. 대도시에서 1시간에서 1시간30분 거리, 지방 소읍에서는 3~4㎞ 거리가 적당하다.건축을 위해서도 도로는 필수다. 살면서 때로 대중교통을 이용해야 할 때도 있다. 1~2시간 단위라도 마을버스가 지나는 곳이 좋다. 그러나 도로에 너무 딱 붙어 있는 경우는 추천하지 않는다. 또 도로에서 너무 깊숙이 들어간 외딴집도 적합하지 않다. 전원생활을 하더라도 병원은 가야 하고 은행이나 마트도 들러야 한다. 지방은 대개 읍에 편의시설이 몰려 있다. 외진 산속 외딴집은 치안에 취약하거나 불의의 사태가 벌어질 때 안전을 위협받을 수 있어 대부분 주저한다. 읍내에서 3~4㎞ 거리를 추천하는 것도 자동차를 이용할 수 없을 때 도보로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다.상하수도나 전기, 도시가스가 들어온다면 금상첨화다. 하지만 모두 갖춘 곳을 찾기는 어렵다. 논밭이나 대지, 임야를 전용해 택지로 개발한다면 더더욱 어렵다. 그렇더라도 전기와 지하수는 확보해야 한다. 전기를 직접 끌어와야 한다면 거리에 따라 개발비용을 추가해야 하니 미리 고려해야 한다. 전원주택에 사는 사람은 전원생활을 즐기고자 하는 것이지 홀로 살기 위해 도시를 나온 것이 아니다. 방범이나 안전 등을 고려해 대부분 일정한 거리에 전원주택이 있는 단지형 전원주택지를 선호한다. 따라서 전원주택단지에서 멀지 않거나 나중에 단지를 이룰 만한 땅을 찾으면 수익성도 높아진다. 이밖에 주위에 송전탑이나 축사 등 혐오시설이 있는지 확인해야 한다. 눈에 보이지 않으니 사는 데 불편함이 없다고 대수롭지 않게 여길지 모르지만 매각할 때 차감 요인으로 작용한다. 사는 사람의 입장으로 생각해보면 이해할 수 있다.늘 강조하지만 특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 ‘맹지’(盲地)는 항상 주의해야 한다. 땅 투자에서 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다. 예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 싸다 해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다. 아울러 땅을 사기 전에는 반드시 현장을 확인해야 한다. 디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다. 토지 투자의 기본인 지적도 확인도 중요하다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
    문승관 기자 2022.09.19
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전원생활을 택하는 이유는 자연을 누리고자 함이다. 당연히 자연환경이 좋아야 한다. 누구든 탁 트인 전망을 좋아한다. 배산임수라는 풍수지리적 조언을 오해해 물가 옆에 짓거나 산에 딱 붙여 짓는 것도 좋지 않다. 장마철 홍수 피해나 산사태 등 자연재해를 염두에 둬야 한다. 전원주택은 아무래도 냉난방에 큰 비용이 든다. 남향이나 남동향을 선호하는 것도 그 이유다. 전원주택지를 답사할 때 겨울에 가보라고 하는 것은 남향이라도 앞이 그늘져 눈이 녹지 않을 때도 있기 때문이다. 진입도로가 겨우내 얼어 있다면 그 또한 문제가 될 것이다.요즘은 전원주택을 세컨드 하우스로 이용하는 사람도 많다. 세컨드 하우스가 아니더라도 귀농이 아닌 이상 전원생활을 하는 사람은 도시와 일정 거리를 유지하려고 한다. 대도시에서 1시간에서 1시간30분 거리, 지방 소읍에서는 3~4㎞ 거리가 적당하다.건축을 위해서도 도로는 필수다. 살면서 때로 대중교통을 이용해야 할 때도 있다. 1~2시간 단위라도 마을버스가 지나는 곳이 좋다. 그러나 도로에 너무 딱 붙어 있는 경우는 추천하지 않는다. 또 도로에서 너무 깊숙이 들어간 외딴집도 적합하지 않다. 전원생활을 하더라도 병원은 가야 하고 은행이나 마트도 들러야 한다. 지방은 대개 읍에 편의시설이 몰려 있다. 외진 산속 외딴집은 치안에 취약하거나 불의의 사태가 벌어질 때 안전을 위협받을 수 있어 대부분 주저한다. 읍내에서 3~4㎞ 거리를 추천하는 것도 자동차를 이용할 수 없을 때 도보로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다.상하수도나 전기, 도시가스가 들어온다면 금상첨화다. 하지만 모두 갖춘 곳을 찾기는 어렵다. 논밭이나 대지, 임야를 전용해 택지로 개발한다면 더더욱 어렵다. 그렇더라도 전기와 지하수는 확보해야 한다. 전기를 직접 끌어와야 한다면 거리에 따라 개발비용을 추가해야 하니 미리 고려해야 한다. 전원주택에 사는 사람은 전원생활을 즐기고자 하는 것이지 홀로 살기 위해 도시를 나온 것이 아니다. 방범이나 안전 등을 고려해 대부분 일정한 거리에 전원주택이 있는 단지형 전원주택지를 선호한다. 따라서 전원주택단지에서 멀지 않거나 나중에 단지를 이룰 만한 땅을 찾으면 수익성도 높아진다. 이밖에 주위에 송전탑이나 축사 등 혐오시설이 있는지 확인해야 한다. 눈에 보이지 않으니 사는 데 불편함이 없다고 대수롭지 않게 여길지 모르지만 매각할 때 차감 요인으로 작용한다. 사는 사람의 입장으로 생각해보면 이해할 수 있다.늘 강조하지만 특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 ‘맹지’(盲地)는 항상 주의해야 한다. 땅 투자에서 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다. 예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 싸다 해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다. 아울러 땅을 사기 전에는 반드시 현장을 확인해야 한다. 디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다. 토지 투자의 기본인 지적도 확인도 중요하다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
  • 길을 내고 맹지를 매입한다[대박땅꾼의 땅스토리]
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다. 그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.
    박종화 기자 2022.09.10
    [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다. 그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.

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