글로벌경제부

박종화

기자

똑똑한부동산

  • 부동산 매매계약 체결, 예상치 못한 하자 있다면?[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 매매계약을 체결했는데 부동산에 예상치 못한 하자가 발생하는 경우 매수인 입장에서 난감할 수밖에 없다. 이때 매수인은 매도인에게 하자에 따른 손해배상청구를 할 수 있다. 민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 매도인에게 하자에 관한 손해배상청구가 가능하도록 규정하고 있다. 다만 이때에도 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 하자에 관한 손해배상책임을 묻지 못한다. 이때 하자는 매매목적물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여되어 있거나 매매계약 당시 당사자가 명시적으로 합의하거나 묵시적으로 전제한 매매목적물의 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여된 경우를 말한다. 대표적으로 누수가 발생하는 사례가 빈번하다.서울시내 한 아파트 밀집 지역. (사진=뉴시스)특별한 경우가 아니라면 매수인은 매도인에 대하여 하자를 보수하는 것에 소요된 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는데, 하자가 너무 중대해 부동산을 사용·수익하는 것이 불가능한 정도에 이른다면 매매계약 자체를 해제하는 것도 가능하다. 이때 매수인은 매도인에게 하자가 생긴 것을 안 날로부터 6개월 내에 하자에 대한 손해배상청구를 하여야만 하나 이 기간은 매도인과 매수인이 합의해 달리 정할 수 있다. 통상적으로 잔금일로부터 6개월까지 매도인에게 하자에 관한 책임을 부여하는 경우가 많다. 간혹 지어진지 오래돼 노후된 건물의 경우에는 매매계약 체결시 존재하는 하자에 관해 분명히 알기 어려운 부분이 있어 매매대금을 감액하는 대신 매도인의 하자담보책임을 면제하기로 하는 사례가 있는데, 이 경우 매도인은 이후 하자가 발생하더라도 그에 대한 책임을 부담하지 않는다. 과거 법원은 ‘매매금액을 감액하는 조건으로 매수인이 매도인에게 누수 등 하자담보책임을 묻지 않는다’는 내용이 매매계약서에 포함된 사안에서 원고가 피고에 대하여 민법 제580조 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다는 이유로 매수인의 매도인에 대한 손해배상청구를 인정하지 않았다. 이와 같은 매도인의 하자담보책임을 면제하는 특약을 포함하는 경우 매도인과 매수인은 매매목적물에 하자가 존재하는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있다. 매매계약을 체결하면서 하자에 관한 부분은 명확히 정해둬야 한다. 불필요한 분쟁이 발생하면 매도인과 매수인 모두 시간과 비용면에서 손해를 볼 수밖에 없다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.03.16
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 매매계약을 체결했는데 부동산에 예상치 못한 하자가 발생하는 경우 매수인 입장에서 난감할 수밖에 없다. 이때 매수인은 매도인에게 하자에 따른 손해배상청구를 할 수 있다. 민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 매도인에게 하자에 관한 손해배상청구가 가능하도록 규정하고 있다. 다만 이때에도 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 하자에 관한 손해배상책임을 묻지 못한다. 이때 하자는 매매목적물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여되어 있거나 매매계약 당시 당사자가 명시적으로 합의하거나 묵시적으로 전제한 매매목적물의 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여된 경우를 말한다. 대표적으로 누수가 발생하는 사례가 빈번하다.서울시내 한 아파트 밀집 지역. (사진=뉴시스)특별한 경우가 아니라면 매수인은 매도인에 대하여 하자를 보수하는 것에 소요된 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는데, 하자가 너무 중대해 부동산을 사용·수익하는 것이 불가능한 정도에 이른다면 매매계약 자체를 해제하는 것도 가능하다. 이때 매수인은 매도인에게 하자가 생긴 것을 안 날로부터 6개월 내에 하자에 대한 손해배상청구를 하여야만 하나 이 기간은 매도인과 매수인이 합의해 달리 정할 수 있다. 통상적으로 잔금일로부터 6개월까지 매도인에게 하자에 관한 책임을 부여하는 경우가 많다. 간혹 지어진지 오래돼 노후된 건물의 경우에는 매매계약 체결시 존재하는 하자에 관해 분명히 알기 어려운 부분이 있어 매매대금을 감액하는 대신 매도인의 하자담보책임을 면제하기로 하는 사례가 있는데, 이 경우 매도인은 이후 하자가 발생하더라도 그에 대한 책임을 부담하지 않는다. 과거 법원은 ‘매매금액을 감액하는 조건으로 매수인이 매도인에게 누수 등 하자담보책임을 묻지 않는다’는 내용이 매매계약서에 포함된 사안에서 원고가 피고에 대하여 민법 제580조 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다는 이유로 매수인의 매도인에 대한 손해배상청구를 인정하지 않았다. 이와 같은 매도인의 하자담보책임을 면제하는 특약을 포함하는 경우 매도인과 매수인은 매매목적물에 하자가 존재하는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있다. 매매계약을 체결하면서 하자에 관한 부분은 명확히 정해둬야 한다. 불필요한 분쟁이 발생하면 매도인과 매수인 모두 시간과 비용면에서 손해를 볼 수밖에 없다.김예림 변호사.
  • 노후계획도시 개발, 긴 호흡으로 볼 투자처[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 노후계획도시특별법이 국회를 통과했다. 특별법이 적용되는 대상은 택지개발사업·공공주택사업·산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지나고, 인접·연접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다. 1기 신도시를 비롯해 108곳 정도가 노후계획도시특별법의 적용대상이 된다.처음 노후계획도시특별법에 관해 논의가 시작된 것은 1기 신도시 재건축 문제에서 비롯됐다. 1기 신도시는 1990년대 입주한 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 신도시를 말한다. 평균 용적률이 200%를 넘기 때문에 지어진지 30년이 지나 재건축이 필요하지만 사업수익성이 낮아 재건축이 사실상 어렵다. 이런 문제를 해결하고자 노후계획도시특별법이 마련됐고, 용적률 인센티브 등을 부여해 사업수익성을 높여주는 것을 골자로 한다.서울의 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)최근 노후계획도시특별법이 국회를 통과하고 구체적인 내용을 담은 시행령까지 입법 예고가 됐다. 지역별 선도지구 지정을 앞두면서 일부 단지들은 선도지구로 지정되기 위해 치열하게 경쟁하고 있다. 선도지구는 주민참여도, 노후도, 기능향상, 파급효과를 고려해 지역별로 1~2곳 선정한다. 이번에 선도지구로 지정되지 못하면 같은 지역에서 순차적으로 재개발·재건축이 진행되는 점을 고려할 때 상당히 오랜 기간 재개발·재건축이 답보상태에 놓일 수 있다. 뉴타운 사업의 경우에도 2022년 뉴타운 지역이 지정됐지만 길음뉴타운과 은평뉴타운 이외에는 뉴타운 지역에서 해제되거나 최근에서야 입주를 하는 지역들이 대부분이기 때문이다. 여기에 사업을 진행하는 과정에서도 지자체가 용적률 인센티브 등을 부여하면 그 반대급부로 일정한 공공기여를 요구할 수밖에 없는데, 이와 관련해서도 명확한 지침이 마련되지 못한 상황이다. 결국 지자체와 사업주체 사이의 협의에 따라 결정해야 하고, 이는 사업이 지연되는 사유로 작용하게 된다. 여러 가지 고려하면 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 개발은 이제 시작이다. 긴 호흡으로 바라봐야 하는 투자처다. 선도지구에 대해서는 2030년까지 입주를 계획하고 있지만, 특별법이 적용되더라도 정비구역지정부터 입주까지 평균 약 10~15년 이상 소요되는 점을 고려하면 선도지구의 경우에도 2030년 입주는 요원해보인다. 선도지구로 지정되지 못한 사업지의 경우에는 사정이 더욱 나쁘다. 1기 신도시 매입을 고려하고 있다면 선도지구로 지정될 가능성이 높은 사업지를 우선적으로 살펴보는 것이 타당하지만 이미 선도지구 지정이 유력한 사업지는 매매가격이 많이 올라있다. 다음으로 고려해야 하는 사업지는 특별법의 혜택을 받지 않아도 개발이 가능한 사업지다. 경우에 따라서는 재개발·재건축만이 정답은 아니다. 비교적 사업절차가 간소하고 사업속도가 빠른 리모델링 사업지도 선택지에 두는 것이 바람직하다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.03.09
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 노후계획도시특별법이 국회를 통과했다. 특별법이 적용되는 대상은 택지개발사업·공공주택사업·산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지나고, 인접·연접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다. 1기 신도시를 비롯해 108곳 정도가 노후계획도시특별법의 적용대상이 된다.처음 노후계획도시특별법에 관해 논의가 시작된 것은 1기 신도시 재건축 문제에서 비롯됐다. 1기 신도시는 1990년대 입주한 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 신도시를 말한다. 평균 용적률이 200%를 넘기 때문에 지어진지 30년이 지나 재건축이 필요하지만 사업수익성이 낮아 재건축이 사실상 어렵다. 이런 문제를 해결하고자 노후계획도시특별법이 마련됐고, 용적률 인센티브 등을 부여해 사업수익성을 높여주는 것을 골자로 한다.서울의 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)최근 노후계획도시특별법이 국회를 통과하고 구체적인 내용을 담은 시행령까지 입법 예고가 됐다. 지역별 선도지구 지정을 앞두면서 일부 단지들은 선도지구로 지정되기 위해 치열하게 경쟁하고 있다. 선도지구는 주민참여도, 노후도, 기능향상, 파급효과를 고려해 지역별로 1~2곳 선정한다. 이번에 선도지구로 지정되지 못하면 같은 지역에서 순차적으로 재개발·재건축이 진행되는 점을 고려할 때 상당히 오랜 기간 재개발·재건축이 답보상태에 놓일 수 있다. 뉴타운 사업의 경우에도 2022년 뉴타운 지역이 지정됐지만 길음뉴타운과 은평뉴타운 이외에는 뉴타운 지역에서 해제되거나 최근에서야 입주를 하는 지역들이 대부분이기 때문이다. 여기에 사업을 진행하는 과정에서도 지자체가 용적률 인센티브 등을 부여하면 그 반대급부로 일정한 공공기여를 요구할 수밖에 없는데, 이와 관련해서도 명확한 지침이 마련되지 못한 상황이다. 결국 지자체와 사업주체 사이의 협의에 따라 결정해야 하고, 이는 사업이 지연되는 사유로 작용하게 된다. 여러 가지 고려하면 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 개발은 이제 시작이다. 긴 호흡으로 바라봐야 하는 투자처다. 선도지구에 대해서는 2030년까지 입주를 계획하고 있지만, 특별법이 적용되더라도 정비구역지정부터 입주까지 평균 약 10~15년 이상 소요되는 점을 고려하면 선도지구의 경우에도 2030년 입주는 요원해보인다. 선도지구로 지정되지 못한 사업지의 경우에는 사정이 더욱 나쁘다. 1기 신도시 매입을 고려하고 있다면 선도지구로 지정될 가능성이 높은 사업지를 우선적으로 살펴보는 것이 타당하지만 이미 선도지구 지정이 유력한 사업지는 매매가격이 많이 올라있다. 다음으로 고려해야 하는 사업지는 특별법의 혜택을 받지 않아도 개발이 가능한 사업지다. 경우에 따라서는 재개발·재건축만이 정답은 아니다. 비교적 사업절차가 간소하고 사업속도가 빠른 리모델링 사업지도 선택지에 두는 것이 바람직하다.김예림 변호사.
  • 강남도 공사비 2배…재초환 완화에도 쉽지 않아[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 공사비가 급격히 오르면서 많은 정비 사업지가 고민에 빠졌다. 반포주공1단지만 하더라도 당장 공사비를 2배 이상 올려줘야 할 수 있다. 다른 정비사업지도 사정은 크게 다르지 않다. 이렇게 되면 정비사업의 수익성이 상당히 낮아질 수밖에 없다.특히 재개발보다 재건축 사업은 수익성이 더욱 악화한다. 이미 수익성이 높은 저층 단지들은 개발이 끝난 경우가 많고 남아 있는 단지들은 중층 이상 아파트인 경우가 대부분이다. 허용된 용적률 안에서 늘릴 수 있는 세대수가 제한적이다 보니 분양수입이 줄어들게 된다. 반면에 공사비와 금융비용을 비롯한 각종 비용은 크게 늘어 조합원이 부담해야 하는 비용은 증가했다.서울 강남의 재건축 아파트 공사 현장(사진=이데일리DB)여기에 재건축 수익성을 단기간 크게 떨어뜨린 요소는 재건축 초과이익환수제다. 재건축 초과이익환수제는 재개발에는 적용되지 않고 재건축에만 적용된다. 재건축으로 발생한 초과이익의 최대 50%까지 부담금으로 부과하여 조합으로부터 징수한다. 일부 서울의 재건축 단지들의 경우 재건축 부담금만 조합원 1인당 5억원 이상이다. 자연히 재건축에 대한 주민참여도가 낮아지고 사업 진행속도도 떨어진다.상황이 이렇게 되자 최근 정부는 재건축 초과이익환수제 완화안을 마련했다. 초과이익이 8000만원 이하인 경우 재건축 부담금을 면제하고 신탁방식 재건축이나 공공재건축의 경우에는 수수료 등을 초과이익에서 공제하도록 했다. 또 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 최대 70%까지 재건축 부담금을 감면받을 수 있고, 만 60세 이상 고령자는 일정 요건을 충족하면 주택을 처분할 때까지 재건축 부담금을 납부하지 않을 수 있다. 그러나 이런 완화안에 따르더라도 재건축 초과이익환수제를 당장에 적용받는 단지들은 유의미한 수준으로 재건축 부담금을 줄이기 어렵다. 재건축 아파트는 이제 실거주가 아닌 투자 측면에서 접근하기 어려운 상황이 된 것이다. 여기에 조합원 사이에 재건축 부담금 납부비율을 두고 분쟁이 발생할 소지가 크다. 재건축 부담금을 납부하는 주체는 조합이다. 조합은 재건축 부담금을 일괄 납부한 후에 개별 조합원에 대해 재건축 부담금을 부과한다. 그런데 이때 개별 조합원에 대해 재건축 부담금을 부과 및 징수하는 기준이 명확하지 않은 점이 문제다. 재건축 초과이익환수에 관한 법률 시행령에 따르면 ‘조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초하여 조합원별 재건축 부담금의 분담비율을 결정하여야 한다’고만 되어 있다. 사실상 조합이 알아서 개별 조합원에게 재건축 부담금을 부과 및 징수하는 구조다. 비용 분담에 관한 사항이 가장 예민한 부분인 만큼 이를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성이 크다.현재 재건축 아파트를 보유하고 있거나 재건축 아파트 매수를 계획하고 있다면 재건축 부담금에 관해 따져봐야 한다. 아직 초기 단계에 머물러 있는 재건축 단지라면 상대적으로 재건축 부담금을 합리적으로 조정할 가능성이 있지만, 재건축 부담금 부과를 앞둔 단지라면 부담금 자체가 수익성을 가장 크게 떨어뜨리는 요인이 될 수 있다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.03.02
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 공사비가 급격히 오르면서 많은 정비 사업지가 고민에 빠졌다. 반포주공1단지만 하더라도 당장 공사비를 2배 이상 올려줘야 할 수 있다. 다른 정비사업지도 사정은 크게 다르지 않다. 이렇게 되면 정비사업의 수익성이 상당히 낮아질 수밖에 없다.특히 재개발보다 재건축 사업은 수익성이 더욱 악화한다. 이미 수익성이 높은 저층 단지들은 개발이 끝난 경우가 많고 남아 있는 단지들은 중층 이상 아파트인 경우가 대부분이다. 허용된 용적률 안에서 늘릴 수 있는 세대수가 제한적이다 보니 분양수입이 줄어들게 된다. 반면에 공사비와 금융비용을 비롯한 각종 비용은 크게 늘어 조합원이 부담해야 하는 비용은 증가했다.서울 강남의 재건축 아파트 공사 현장(사진=이데일리DB)여기에 재건축 수익성을 단기간 크게 떨어뜨린 요소는 재건축 초과이익환수제다. 재건축 초과이익환수제는 재개발에는 적용되지 않고 재건축에만 적용된다. 재건축으로 발생한 초과이익의 최대 50%까지 부담금으로 부과하여 조합으로부터 징수한다. 일부 서울의 재건축 단지들의 경우 재건축 부담금만 조합원 1인당 5억원 이상이다. 자연히 재건축에 대한 주민참여도가 낮아지고 사업 진행속도도 떨어진다.상황이 이렇게 되자 최근 정부는 재건축 초과이익환수제 완화안을 마련했다. 초과이익이 8000만원 이하인 경우 재건축 부담금을 면제하고 신탁방식 재건축이나 공공재건축의 경우에는 수수료 등을 초과이익에서 공제하도록 했다. 또 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 최대 70%까지 재건축 부담금을 감면받을 수 있고, 만 60세 이상 고령자는 일정 요건을 충족하면 주택을 처분할 때까지 재건축 부담금을 납부하지 않을 수 있다. 그러나 이런 완화안에 따르더라도 재건축 초과이익환수제를 당장에 적용받는 단지들은 유의미한 수준으로 재건축 부담금을 줄이기 어렵다. 재건축 아파트는 이제 실거주가 아닌 투자 측면에서 접근하기 어려운 상황이 된 것이다. 여기에 조합원 사이에 재건축 부담금 납부비율을 두고 분쟁이 발생할 소지가 크다. 재건축 부담금을 납부하는 주체는 조합이다. 조합은 재건축 부담금을 일괄 납부한 후에 개별 조합원에 대해 재건축 부담금을 부과한다. 그런데 이때 개별 조합원에 대해 재건축 부담금을 부과 및 징수하는 기준이 명확하지 않은 점이 문제다. 재건축 초과이익환수에 관한 법률 시행령에 따르면 ‘조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초하여 조합원별 재건축 부담금의 분담비율을 결정하여야 한다’고만 되어 있다. 사실상 조합이 알아서 개별 조합원에게 재건축 부담금을 부과 및 징수하는 구조다. 비용 분담에 관한 사항이 가장 예민한 부분인 만큼 이를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성이 크다.현재 재건축 아파트를 보유하고 있거나 재건축 아파트 매수를 계획하고 있다면 재건축 부담금에 관해 따져봐야 한다. 아직 초기 단계에 머물러 있는 재건축 단지라면 상대적으로 재건축 부담금을 합리적으로 조정할 가능성이 있지만, 재건축 부담금 부과를 앞둔 단지라면 부담금 자체가 수익성을 가장 크게 떨어뜨리는 요인이 될 수 있다.김예림 변호사.
  • 실거주 의무 3년 유예, 임대차 유의점은?[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 실거주 의무를 3년간 유예하기로 하는 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회를 통과했다. 정부가 지난 분양가 상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무 폐지를 발표했지만, 관련 법안은 지난해 결국 국회를 통과하지 못해 폐기 수순을 밟는 것 아니냐는 우려가 많았다. 그러다 가까스로 실거주 의무 유예 법안이 국회 소위를 통과하게 된 것이다.현행 주택법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 그 입주자는 5년의 범위 내에서 일정 기간 해당 주택에 거주해야 한다. 이때 실거주 의무를 이행하지 못한다면 수분양자는 한국토지주택공사에 분양 은 주택을 납부한 입주금에 이자를 가산한 금액을 매매대금으로 반환하여야 한다. 통상 주변 시세의 80% 이하로 정해지는 분양가격을 고려할 때 사실상 헐값에 어렵게 분양받은 주택을 반환해야 한다는 뜻이다.서울시내 한 아파트 밀집 지역. (사진=뉴시스)이번에 실거주 의무가 3년간 유예하기로 하는 주택법 개정안이 국회 소위를 통과하면서 분양가 상한제가 적용되는 단지의 수분양자들은 그나마 한숨을 돌리게 됐다. 그러나 실거주 의무 유예기간을 3년으로 정함에 따라 임대차계약을 체결할 때 고려해야 할 사항이 늘어난 점은 유의해야 한다.주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우에는 해당 임대차의 존속기간을 2년으로 하고 있다. 이는 임차인이 임대차계약을 갱신할 때에도 마찬가지다. 갱신된 임대차의 경우에도 그 존속기간은 2년으로 하고 있다. 주택임대차보호법과 어긋나고 임차인에게 불리한 규정은 임대차계약으로 정하더라도 효력이 없다. 법원도 2년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우 임차인은 그 임대차 기간을 편의에 따라 주장할 수 있지만 임대인은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라는 이유로 그 임대차 기간을 주장할 수 없는 것으로 판단하고 있다. 결국 임대차계약서에 임대차 기간을 1년으로 정하더라도 임대인은 임차인이 원하는 경우에는 2년의 임대차 기간을 보장해줘야 한다는 뜻이다.그렇다면 실거주 의무가 적용되는 단지의 경우에는 임대차계약을 체결할 때 이와 같은 사정을 고려해 임대차 기간을 정할 필요가 있다. 임대인은 실거주 의무 유예기간에 맞춰 임대차 기간을 3년으로 정하거나 2년으로 정한 후 실거주를 시작하는 것이 유리하다. 만약 임대차 기간을 2년으로 정한 후에 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대차 기간이 2년간 연장될 수 있다. 이렇게 되면 임대인은 실거주 의무를 충족할 수 없게 되는 문제가 생긴다. 임대차 기간을 2년으로 하고 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대차 기간을 1년으로 하기로 하는 특약을 임대차계약서에 기재해도 마찬가지다. 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없기 때문에 임대인은 임차인에게 계약갱신청구에 따른 임대차 기간을 2년 연장해줘야 할 가능성이 높다.실거주 의무가 유예가 된 것을 그나마 수분양자 입장에서 다행일 수 있지만 임대차계약에 관한 현실을 고려하지 않은 유예기간으로 보인다. 실거주 의무가 유예된 단지의 경우 임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인 모두 이와 같은 점을 유의해 임대차 기간을 정할 필요가 있다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.02.25
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 실거주 의무를 3년간 유예하기로 하는 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회를 통과했다. 정부가 지난 분양가 상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무 폐지를 발표했지만, 관련 법안은 지난해 결국 국회를 통과하지 못해 폐기 수순을 밟는 것 아니냐는 우려가 많았다. 그러다 가까스로 실거주 의무 유예 법안이 국회 소위를 통과하게 된 것이다.현행 주택법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 그 입주자는 5년의 범위 내에서 일정 기간 해당 주택에 거주해야 한다. 이때 실거주 의무를 이행하지 못한다면 수분양자는 한국토지주택공사에 분양 은 주택을 납부한 입주금에 이자를 가산한 금액을 매매대금으로 반환하여야 한다. 통상 주변 시세의 80% 이하로 정해지는 분양가격을 고려할 때 사실상 헐값에 어렵게 분양받은 주택을 반환해야 한다는 뜻이다.서울시내 한 아파트 밀집 지역. (사진=뉴시스)이번에 실거주 의무가 3년간 유예하기로 하는 주택법 개정안이 국회 소위를 통과하면서 분양가 상한제가 적용되는 단지의 수분양자들은 그나마 한숨을 돌리게 됐다. 그러나 실거주 의무 유예기간을 3년으로 정함에 따라 임대차계약을 체결할 때 고려해야 할 사항이 늘어난 점은 유의해야 한다.주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우에는 해당 임대차의 존속기간을 2년으로 하고 있다. 이는 임차인이 임대차계약을 갱신할 때에도 마찬가지다. 갱신된 임대차의 경우에도 그 존속기간은 2년으로 하고 있다. 주택임대차보호법과 어긋나고 임차인에게 불리한 규정은 임대차계약으로 정하더라도 효력이 없다. 법원도 2년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우 임차인은 그 임대차 기간을 편의에 따라 주장할 수 있지만 임대인은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라는 이유로 그 임대차 기간을 주장할 수 없는 것으로 판단하고 있다. 결국 임대차계약서에 임대차 기간을 1년으로 정하더라도 임대인은 임차인이 원하는 경우에는 2년의 임대차 기간을 보장해줘야 한다는 뜻이다.그렇다면 실거주 의무가 적용되는 단지의 경우에는 임대차계약을 체결할 때 이와 같은 사정을 고려해 임대차 기간을 정할 필요가 있다. 임대인은 실거주 의무 유예기간에 맞춰 임대차 기간을 3년으로 정하거나 2년으로 정한 후 실거주를 시작하는 것이 유리하다. 만약 임대차 기간을 2년으로 정한 후에 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대차 기간이 2년간 연장될 수 있다. 이렇게 되면 임대인은 실거주 의무를 충족할 수 없게 되는 문제가 생긴다. 임대차 기간을 2년으로 하고 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대차 기간을 1년으로 하기로 하는 특약을 임대차계약서에 기재해도 마찬가지다. 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없기 때문에 임대인은 임차인에게 계약갱신청구에 따른 임대차 기간을 2년 연장해줘야 할 가능성이 높다.실거주 의무가 유예가 된 것을 그나마 수분양자 입장에서 다행일 수 있지만 임대차계약에 관한 현실을 고려하지 않은 유예기간으로 보인다. 실거주 의무가 유예된 단지의 경우 임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인 모두 이와 같은 점을 유의해 임대차 기간을 정할 필요가 있다.김예림 변호사.
  • 지식산업센터 분양, 계약해제 전 유의할 점은?[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 부동산 경기가 침체하면서 거래가 얼어붙었다. 특히 주택에 대한 규제가 강화돼 한때 틈새 상품으로 각광 받았던 비주택의 경우 사정이 더욱 좋지 못하다. 대표적으로 지식산업센터를 꼽을 수 있다.경기도 소재 지식산업센터 전경. (사진=연합뉴스)지식산업센터는 쉽게 말해 아파트형 공장이다. 제조업, 지식기반산업, 정보통신업을 기반으로 한 특정 업종만이 입점할 수 있다. 대신에 대출이 분양대금의 70~80% 수준까지 저금리로 가능하고, 직접 분양받아 입점까지 하는 경우 취득세 감면 등 세제 혜택도 크다. 또 지식산업센터 입점 업체의 임직원만 거주할 수 있는 기숙사도 사실상 주거로 사용할 수 있음에도 주택으로 분류되지 않는 이점이 있다.다만 최근 입주를 앞둔 지식산업센터는 현 시세보다 분양가격이 높은 사례가 많다. 대부분 부동산 시장이 활황이던 2~3년 전에 분양한 것들이기 때문이다. 여기에 높은 대출 한도를 활용해 분양대금의 상당 부분을 대출로 충당한 경우가 많아, 최근 금리가 급격히 오르면서 수분양자의 이자 부담이 크게 높아졌다.이런 이유로 최근 지식산업센터 분양계약을 해제하려는 경우가 늘어났다. 그러나 지식산업센터를 비롯해 모든 분양계약의 경우 특별한 사정이 없는 한 해제가 어려운 것이 현실이다. 계약은 당사자 사이에 자유로운 의사결정으로 이루어진다. 그러므로 계약 당사자는 계약 내용을 성실히 이행해야 할 의무를 부담하게 된다. 계약 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나 계약 체결 과정에서 사기나 협박 등의 하자가 존재하는 때에 한정해 계약 해제나 취소할 수 있다. 이런 이유로 분양 계약을 해제할 수 있는 경우는 극히 드물다.또 분양 계약 해제를 위해 분양대금을 납부하지 않는 경우 자칫하면 수분양자 신용에도 문제가 생길 수 있다. 지식산업센터의 경우 분양대금의 대부분을 대출을 통해 조달하는 사례가 많다. 이때 분양 계약 해제를 이유로 대출기한 연장이나 중도금 대출에서 잔금 대출로의 교체를 소홀히 하면 일시에 그동안 대출받은 분양대금을 상환해야 할 수 있다. 만약 이를 이행하지 못하면 금융기관에서는 강제집행절차에 착수하게 되고, 심각한 경우에는 기한 이익 상실로 인해 다른 대출까지 일시에 상환해야 하는 어려움에 처할 수 있다.분양 계약 해제는 단순히 분양대금이 높아 경제적으로 부담된다는 이유만으로 섣불리 시도하기에는 위험이 따른다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지 명확히 따져보고, 계약 해제 사유가 존재하는 때에 한해 법률적 절차를 밟아 분양 계약 해제를 시도하는 것이 타당하다. 특히 소송은 비용과 시간이 크게 소요되는 부담이 있다. 분양 계약 체결 전부터 꼼꼼히 따져보고, 이미 분양 계약을 체결한 후라면 최선의 선택지를 검토해 실행하는 것이 손해를 최소화하는 방안이다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.02.17
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 부동산 경기가 침체하면서 거래가 얼어붙었다. 특히 주택에 대한 규제가 강화돼 한때 틈새 상품으로 각광 받았던 비주택의 경우 사정이 더욱 좋지 못하다. 대표적으로 지식산업센터를 꼽을 수 있다.경기도 소재 지식산업센터 전경. (사진=연합뉴스)지식산업센터는 쉽게 말해 아파트형 공장이다. 제조업, 지식기반산업, 정보통신업을 기반으로 한 특정 업종만이 입점할 수 있다. 대신에 대출이 분양대금의 70~80% 수준까지 저금리로 가능하고, 직접 분양받아 입점까지 하는 경우 취득세 감면 등 세제 혜택도 크다. 또 지식산업센터 입점 업체의 임직원만 거주할 수 있는 기숙사도 사실상 주거로 사용할 수 있음에도 주택으로 분류되지 않는 이점이 있다.다만 최근 입주를 앞둔 지식산업센터는 현 시세보다 분양가격이 높은 사례가 많다. 대부분 부동산 시장이 활황이던 2~3년 전에 분양한 것들이기 때문이다. 여기에 높은 대출 한도를 활용해 분양대금의 상당 부분을 대출로 충당한 경우가 많아, 최근 금리가 급격히 오르면서 수분양자의 이자 부담이 크게 높아졌다.이런 이유로 최근 지식산업센터 분양계약을 해제하려는 경우가 늘어났다. 그러나 지식산업센터를 비롯해 모든 분양계약의 경우 특별한 사정이 없는 한 해제가 어려운 것이 현실이다. 계약은 당사자 사이에 자유로운 의사결정으로 이루어진다. 그러므로 계약 당사자는 계약 내용을 성실히 이행해야 할 의무를 부담하게 된다. 계약 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나 계약 체결 과정에서 사기나 협박 등의 하자가 존재하는 때에 한정해 계약 해제나 취소할 수 있다. 이런 이유로 분양 계약을 해제할 수 있는 경우는 극히 드물다.또 분양 계약 해제를 위해 분양대금을 납부하지 않는 경우 자칫하면 수분양자 신용에도 문제가 생길 수 있다. 지식산업센터의 경우 분양대금의 대부분을 대출을 통해 조달하는 사례가 많다. 이때 분양 계약 해제를 이유로 대출기한 연장이나 중도금 대출에서 잔금 대출로의 교체를 소홀히 하면 일시에 그동안 대출받은 분양대금을 상환해야 할 수 있다. 만약 이를 이행하지 못하면 금융기관에서는 강제집행절차에 착수하게 되고, 심각한 경우에는 기한 이익 상실로 인해 다른 대출까지 일시에 상환해야 하는 어려움에 처할 수 있다.분양 계약 해제는 단순히 분양대금이 높아 경제적으로 부담된다는 이유만으로 섣불리 시도하기에는 위험이 따른다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지 명확히 따져보고, 계약 해제 사유가 존재하는 때에 한해 법률적 절차를 밟아 분양 계약 해제를 시도하는 것이 타당하다. 특히 소송은 비용과 시간이 크게 소요되는 부담이 있다. 분양 계약 체결 전부터 꼼꼼히 따져보고, 이미 분양 계약을 체결한 후라면 최선의 선택지를 검토해 실행하는 것이 손해를 최소화하는 방안이다.김예림 변호사.
  • 오피스텔 세금 부과, 실제 사용 용도 중요[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 주택을 거래할 때 발생하는 세금은 크게 취득세, 보유세, 양도소득세로 나눠볼 수 있다. 이때 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 특히 자주 문제가 된 사례는 오피스텔이다.오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 준주택으로 돼 있다. 주택이면서도 주택이 아닐 수 있다. 이때 오피스텔을 주택으로 볼 것인지 여부를 결정짓는 기준을 실제 용도다. 오피스텔 소유자는 오피스텔을 주택으로 사용할지 아니면 사무실 등 업무시설로 사용할지 결정할 수 있고, 그에 따라 과세 기준도 달라진다.서울시내 한 임대사무실 앞 전경. (사진=연합뉴스)그렇다면 세금을 부과할 때 오피스텔의 용도는 언제를 기준으로 판단할까? 과세 기준일 당시 실제 용도가 중요하다. 최근 조세심판원은 종부세를 판단하면서 과세기준일인 6월 1일 직전에 주택에서 사무실로 실제 용도가 변경된 오피스텔을 주택에 포함되지 않는 것으로 봤다. 국세청은 재산세 부과 시 계속해서 해당 오피스텔을 주택으로 보아 과세해 왔으므로 종부세 부과 시에도 여전히 주택으로 보아 과세해야 한다고 주장했지만, 조세심판원은 이를 받아들이지 않았다. 실제 용도에 따라 주택인지 여부를 판단해야 한다는 것이다. 최근 부동산 대책에 따르면 60㎡ 이하의 소형 주택은 일정 기준을 충족하면 주택수에 포함되지 않는 것으로 과세하도록 변경됐다. 오피스텔도 일정 요건을 갖추기만 하면 과세 시 주택 수에 포함되지 않는다는 뜻이다. 이와 관련해서 이미 세법 시행령 개정안이 발의돼 올해 2월 중에 시행될 예정이다. 다만 1가구 1주택으로 종부세와 양도소득세 특례를 노리는 경우라면 여전히 오피스텔의 실제 용도가 중요할 수 있다. 각자의 상황에 맞게 사전에 절세 계획을 수립할 필요가 있다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.02.10
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 주택을 거래할 때 발생하는 세금은 크게 취득세, 보유세, 양도소득세로 나눠볼 수 있다. 이때 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 특히 자주 문제가 된 사례는 오피스텔이다.오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 준주택으로 돼 있다. 주택이면서도 주택이 아닐 수 있다. 이때 오피스텔을 주택으로 볼 것인지 여부를 결정짓는 기준을 실제 용도다. 오피스텔 소유자는 오피스텔을 주택으로 사용할지 아니면 사무실 등 업무시설로 사용할지 결정할 수 있고, 그에 따라 과세 기준도 달라진다.서울시내 한 임대사무실 앞 전경. (사진=연합뉴스)그렇다면 세금을 부과할 때 오피스텔의 용도는 언제를 기준으로 판단할까? 과세 기준일 당시 실제 용도가 중요하다. 최근 조세심판원은 종부세를 판단하면서 과세기준일인 6월 1일 직전에 주택에서 사무실로 실제 용도가 변경된 오피스텔을 주택에 포함되지 않는 것으로 봤다. 국세청은 재산세 부과 시 계속해서 해당 오피스텔을 주택으로 보아 과세해 왔으므로 종부세 부과 시에도 여전히 주택으로 보아 과세해야 한다고 주장했지만, 조세심판원은 이를 받아들이지 않았다. 실제 용도에 따라 주택인지 여부를 판단해야 한다는 것이다. 최근 부동산 대책에 따르면 60㎡ 이하의 소형 주택은 일정 기준을 충족하면 주택수에 포함되지 않는 것으로 과세하도록 변경됐다. 오피스텔도 일정 요건을 갖추기만 하면 과세 시 주택 수에 포함되지 않는다는 뜻이다. 이와 관련해서 이미 세법 시행령 개정안이 발의돼 올해 2월 중에 시행될 예정이다. 다만 1가구 1주택으로 종부세와 양도소득세 특례를 노리는 경우라면 여전히 오피스텔의 실제 용도가 중요할 수 있다. 각자의 상황에 맞게 사전에 절세 계획을 수립할 필요가 있다.김예림 변호사.
  • 법원의 '은마' 판단…"조합장 선거 절차상 하자 안돼"[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 은마아파트 재건축 사업이 상당 기간 지연될 위기에 처했다. 조합장의 직무집행이 정지된 것이다. 법원은 조합장 선출 절차에 중대한 하자가 존재하는 것으로 보아 조합장에 대한 직무집행정지를 결정했다.서울 강남구 대치동 은마아파트 일대 전경 (사진=연합뉴스)재건축 사업에서 조합장은 공정한 선거 절차를 통해 총회에서 선출하도록 돼 있다. 이때 선거 절차에 하자가 존재하는 경우 이는 조합장 선출 결의에 대한 무효 사유가 될 수 있다. 다만 법원은 조합원의 의사를 존중해 선거 절차에 일부 하자가 존재하더라도 특별한 경우가 아니라면 조합장 선출 결의에 대한 효력을 인정해 왔다.법원은 조합장 선출과 관련해 선거 절차상 잘못이 존재하고, 그로 인해 조합원의 자유로운 판단에 따른 투표를 방해해 선거의 자유와 공정을 현저히 침해했다고 볼 수 있는 경우에 한해 조합장 선출 결의를 무효로 보고 있다. 선거 절차에 일부 잘못이 존재하더라도 그로 인해 선출 결의의 결과가 달라질 정도가 아니라면 이 경우 조합장 선출 결의의 효력을 인정한다는 뜻이다.그러나 이번 은마아파트의 사례는 달랐다. 조합장 선출 총회에서 1위 득표자와 2위 득표자의 표차이가 약 2000표에 달했지만 법원은 선거 절차상의 하자를 이유로 조합장의 직무집행정지를 결정했다. 그만큼 선거 절차상 존재하는 하자가 중대하다는 뜻이다. 법원은 선거인 명부에 기재돼 있는 않은 조합원들이 투표권을 행사한 점, 신분증 사본이 첨부되지 않은 투표용지가 유효표로 산입된 점, 일부 선거인이 우편투표, 사전투표 및 현장투표에 중복하여 투표한 점 등을 이유로 선거 절차에 선거의 자유와 공정을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자가 존재하는 것으로 봤다.이번 법원 결정으로 앞으로 조합장 선출시 의도적으로 선거 절차에서 불법을 저질러 온 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 그동안은 ‘일단 선출만 되면 선거 절차상 하자는 문제가 되지 않는다’는 식의 인식이 팽배해 있었다. 은마아파트의 경우에 조합장 직무집행정지 결정이 이루어진 이상 일정 기간 재건축 사업이 지연되는 일은 막기 어렵게 됐다. 이후 이어지는 여러 법적 분쟁까지 고려하면 언제 재건축 사업이 다시 속도를 낼 수 있을지 불확실한 상황이다. 결국 다시 적법 절차에 따라 총회를 열어 조합장 선출에 조합원 총의를 모으는 것이 재건축 사업의 지연을 막는 가장 빠른 수단으로 보인다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.02.03
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 은마아파트 재건축 사업이 상당 기간 지연될 위기에 처했다. 조합장의 직무집행이 정지된 것이다. 법원은 조합장 선출 절차에 중대한 하자가 존재하는 것으로 보아 조합장에 대한 직무집행정지를 결정했다.서울 강남구 대치동 은마아파트 일대 전경 (사진=연합뉴스)재건축 사업에서 조합장은 공정한 선거 절차를 통해 총회에서 선출하도록 돼 있다. 이때 선거 절차에 하자가 존재하는 경우 이는 조합장 선출 결의에 대한 무효 사유가 될 수 있다. 다만 법원은 조합원의 의사를 존중해 선거 절차에 일부 하자가 존재하더라도 특별한 경우가 아니라면 조합장 선출 결의에 대한 효력을 인정해 왔다.법원은 조합장 선출과 관련해 선거 절차상 잘못이 존재하고, 그로 인해 조합원의 자유로운 판단에 따른 투표를 방해해 선거의 자유와 공정을 현저히 침해했다고 볼 수 있는 경우에 한해 조합장 선출 결의를 무효로 보고 있다. 선거 절차에 일부 잘못이 존재하더라도 그로 인해 선출 결의의 결과가 달라질 정도가 아니라면 이 경우 조합장 선출 결의의 효력을 인정한다는 뜻이다.그러나 이번 은마아파트의 사례는 달랐다. 조합장 선출 총회에서 1위 득표자와 2위 득표자의 표차이가 약 2000표에 달했지만 법원은 선거 절차상의 하자를 이유로 조합장의 직무집행정지를 결정했다. 그만큼 선거 절차상 존재하는 하자가 중대하다는 뜻이다. 법원은 선거인 명부에 기재돼 있는 않은 조합원들이 투표권을 행사한 점, 신분증 사본이 첨부되지 않은 투표용지가 유효표로 산입된 점, 일부 선거인이 우편투표, 사전투표 및 현장투표에 중복하여 투표한 점 등을 이유로 선거 절차에 선거의 자유와 공정을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자가 존재하는 것으로 봤다.이번 법원 결정으로 앞으로 조합장 선출시 의도적으로 선거 절차에서 불법을 저질러 온 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 그동안은 ‘일단 선출만 되면 선거 절차상 하자는 문제가 되지 않는다’는 식의 인식이 팽배해 있었다. 은마아파트의 경우에 조합장 직무집행정지 결정이 이루어진 이상 일정 기간 재건축 사업이 지연되는 일은 막기 어렵게 됐다. 이후 이어지는 여러 법적 분쟁까지 고려하면 언제 재건축 사업이 다시 속도를 낼 수 있을지 불확실한 상황이다. 결국 다시 적법 절차에 따라 총회를 열어 조합장 선출에 조합원 총의를 모으는 것이 재건축 사업의 지연을 막는 가장 빠른 수단으로 보인다.김예림 변호사.
  • 시행령 개정만으로 혜택 보는 '역세권 개발' 주목[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 정부가 새로운 부동산 대책을 내놨다. 시장에서는 과연 안전진단 폐지 등이 입법까지 이루어질 수 있을지 의구심을 갖는 듯하다. 실제 지난해 발표되었던 부동산 대책 가운에 법 개정이 필요한 사안은 국회를 통과하는 것이 녹록치 않았다. 특히 실거주 의무 폐지 법안의 경우에는 지난해 국회를 통과하지 못하고 결국 폐기처리됐다.그나마 시행령이나 시행규칙을 개정해 곧바로 시행이 가능한 부동산 대책의 경우에는 신속하게 개정이 이루어질 수 있었다. 최근에도 일부 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 마련돼 올 1월 19일부터 개정된 시행령이 시행되고 있다. 개정된 시행령에는 여러 가지 내용이 있지만 가장 주목받는 것은 역세권 개발이다.윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 박상우 국토교통부 장관, 입주자 대표, 재건축추진준비위원회 대표 등 주민들과 함께 아파트 단지를 둘러보고 있다. (사진=연합뉴스)도시 및 주거환경정비법에 의하면 역세권 주변에서 이루어지는 재개발·재건축은 일정한 요건을 충족할 경우 용적률이나 종상향 등의 혜택을 적용받을 수 있는 것으로 돼 있다. 이때 ‘일정한 요건’에 관해서는 도시 및 주거환경정비법 시행령에서 구체적으로 정하고 있다. 시행령만 개정하더라도 용적률 등의 혜택이 적용되는 역세권 사업의 범위가 변경될 수 있다는 뜻이다.이번 시행령 개정으로 공공뿐만 아니라 민간에서 시행하는 역세권 주변의 재개발·재건축의 경우에는 용적률이나 종상향 등의 혜택을 적용받을 수 있게 됐다. 역세권 주변과 같이 교통과 입지가 훌륭한 위치에 집중적으로 주택을 공급하는 것이 바람직하다는 취지에서 비롯된 것으로 볼 수 있다. 도심에서 이루어지는 주택공급의 대부분은 재개발·재건축을 통한 경우다. 재개발·재건축의 사업속도는 사업수익성에 따라 결정된다. 재개발·재건축을 통해 얻을 수 있는 이익이 줄어드는 경우 재개발·재건축에 결부된 사업주체들이 정비사업을 진행할 유인이 약해질 수밖에 없다. 결국 사업수익성을 높여야 재개발·재건축 사업에도 탄력이 붙는다. 이런 이유로 마련된 것이 민간 역세권 재개발·재건축에 대한 혜택 부여 등의 대책으로 볼 수 있다. 김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.01.20
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 정부가 새로운 부동산 대책을 내놨다. 시장에서는 과연 안전진단 폐지 등이 입법까지 이루어질 수 있을지 의구심을 갖는 듯하다. 실제 지난해 발표되었던 부동산 대책 가운에 법 개정이 필요한 사안은 국회를 통과하는 것이 녹록치 않았다. 특히 실거주 의무 폐지 법안의 경우에는 지난해 국회를 통과하지 못하고 결국 폐기처리됐다.그나마 시행령이나 시행규칙을 개정해 곧바로 시행이 가능한 부동산 대책의 경우에는 신속하게 개정이 이루어질 수 있었다. 최근에도 일부 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 마련돼 올 1월 19일부터 개정된 시행령이 시행되고 있다. 개정된 시행령에는 여러 가지 내용이 있지만 가장 주목받는 것은 역세권 개발이다.윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 박상우 국토교통부 장관, 입주자 대표, 재건축추진준비위원회 대표 등 주민들과 함께 아파트 단지를 둘러보고 있다. (사진=연합뉴스)도시 및 주거환경정비법에 의하면 역세권 주변에서 이루어지는 재개발·재건축은 일정한 요건을 충족할 경우 용적률이나 종상향 등의 혜택을 적용받을 수 있는 것으로 돼 있다. 이때 ‘일정한 요건’에 관해서는 도시 및 주거환경정비법 시행령에서 구체적으로 정하고 있다. 시행령만 개정하더라도 용적률 등의 혜택이 적용되는 역세권 사업의 범위가 변경될 수 있다는 뜻이다.이번 시행령 개정으로 공공뿐만 아니라 민간에서 시행하는 역세권 주변의 재개발·재건축의 경우에는 용적률이나 종상향 등의 혜택을 적용받을 수 있게 됐다. 역세권 주변과 같이 교통과 입지가 훌륭한 위치에 집중적으로 주택을 공급하는 것이 바람직하다는 취지에서 비롯된 것으로 볼 수 있다. 도심에서 이루어지는 주택공급의 대부분은 재개발·재건축을 통한 경우다. 재개발·재건축의 사업속도는 사업수익성에 따라 결정된다. 재개발·재건축을 통해 얻을 수 있는 이익이 줄어드는 경우 재개발·재건축에 결부된 사업주체들이 정비사업을 진행할 유인이 약해질 수밖에 없다. 결국 사업수익성을 높여야 재개발·재건축 사업에도 탄력이 붙는다. 이런 이유로 마련된 것이 민간 역세권 재개발·재건축에 대한 혜택 부여 등의 대책으로 볼 수 있다. 김예림 변호사.
  • 1·10 대책 최대 수혜는 '재개발', '빌라'[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 건설 경기가 침체되면서 주택 인허가 기준 물량이 급감하기 시작했다. 2024년부터 주택 공급이 크게 줄어들 것으로 예상되면서 이달 10일 정부에서 주택 공급 활성화를 위한 정책을 내놨다.정책의 주요 내용은 재건축과 재개발 규제 완화다. 우리나라의 경우 도심 주택 공급 중 약 70%를 차지하는 것이 바로 재건축·재개발을 통한 공급이다. 서울 은평구 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)이번 정책에서 정부는 사실상 안전진단의 폐지를 공언했다. 건축된지 30년이 지나면 안전진단 없이도 정비구역지정 등이 가능해지고 안전진단은 사업시행인가 이전에만 통과하면 된다. 여기에 안전진단항목의 비중을 조정해 건축된지 30년만 지나면 안전진단을 통과하는 것에 문제가 없도록 할 예정이다. 안전진단이 폐지된 것과 같은 결과다. 다만 지난 1·3 대책에서 이미 안전진단항목의 비중을 조정해 안전진단규제가 크게 완화된만큼 이번 대책이 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 또 안전진단 제도의 개선은 도시 및 주거환경정비법의 개정사안인데 지난 1·3 대책에서 실거주 의무 폐지가 발표됐지만 결국 연내 국회를 통과하지 못한 전례가 있어, 실제 입법화까지 이루어지는 것은 녹록치 않다. 재개발에 있어서도 여러 가지 완화책이 나왔다. 기존에 3분의 2 이상 노후도 요건을 충족해야 정비구역지정이 가능하던 것을 60%만 충족하면 정비구역지정이 가능하도록 했다. 정비구역지정에 걸림돌이 되던 유휴지나 자투지 토지 등에 대한 보완책도 나왔다. 여기에 향후 2년간 준공된 60제곱미터 이하의 소형주택(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)의 경우 취득세, 양도세, 종부세 산정시 주택수에서 제외하기로 했다. 이렇게 되면 빌라에 대한 수요가 증가할 수밖에 없다. 종합하면 이번 정책으로 수혜를 입는 곳은 재건축보다 재개발이다. 재건축의 경우 저층 아파트 단지가 대부분 재건축이 돼 사업수익성이 높은 재건축 단지를 찾기 어려운데다 재건축초과이익환수제까지 있어 재건축의 경우 사업수익성이 크게 떨어진다. 반면 재개발의 경우 공공성을 일정 부분 확보해야 하는 부담이 있지만 아직 사업수익성 면에서는 훌륭한 사업지가 상당히 많이 남아 있다. 여기에 이번 정책으로 재개발 절차의 간소화 및 빌라 수요가 증대될 것으로 보이는데, 이는 특히 개발에 따른 투자가치가 존재하는 재개발 지역의 신축빌라로 수요가 많아질 가능성이 높다. 신통기획과 안전진단규제의 완화 등으로 지난해 서울 주요 재건축 단지가 각광을 받았다면, 올해는 재개발 빌라 투자에 쏠림 현상이 발생할 것으로 보인다. 김예림 변호사.
    이윤화 기자 2024.01.13
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 건설 경기가 침체되면서 주택 인허가 기준 물량이 급감하기 시작했다. 2024년부터 주택 공급이 크게 줄어들 것으로 예상되면서 이달 10일 정부에서 주택 공급 활성화를 위한 정책을 내놨다.정책의 주요 내용은 재건축과 재개발 규제 완화다. 우리나라의 경우 도심 주택 공급 중 약 70%를 차지하는 것이 바로 재건축·재개발을 통한 공급이다. 서울 은평구 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)이번 정책에서 정부는 사실상 안전진단의 폐지를 공언했다. 건축된지 30년이 지나면 안전진단 없이도 정비구역지정 등이 가능해지고 안전진단은 사업시행인가 이전에만 통과하면 된다. 여기에 안전진단항목의 비중을 조정해 건축된지 30년만 지나면 안전진단을 통과하는 것에 문제가 없도록 할 예정이다. 안전진단이 폐지된 것과 같은 결과다. 다만 지난 1·3 대책에서 이미 안전진단항목의 비중을 조정해 안전진단규제가 크게 완화된만큼 이번 대책이 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 또 안전진단 제도의 개선은 도시 및 주거환경정비법의 개정사안인데 지난 1·3 대책에서 실거주 의무 폐지가 발표됐지만 결국 연내 국회를 통과하지 못한 전례가 있어, 실제 입법화까지 이루어지는 것은 녹록치 않다. 재개발에 있어서도 여러 가지 완화책이 나왔다. 기존에 3분의 2 이상 노후도 요건을 충족해야 정비구역지정이 가능하던 것을 60%만 충족하면 정비구역지정이 가능하도록 했다. 정비구역지정에 걸림돌이 되던 유휴지나 자투지 토지 등에 대한 보완책도 나왔다. 여기에 향후 2년간 준공된 60제곱미터 이하의 소형주택(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)의 경우 취득세, 양도세, 종부세 산정시 주택수에서 제외하기로 했다. 이렇게 되면 빌라에 대한 수요가 증가할 수밖에 없다. 종합하면 이번 정책으로 수혜를 입는 곳은 재건축보다 재개발이다. 재건축의 경우 저층 아파트 단지가 대부분 재건축이 돼 사업수익성이 높은 재건축 단지를 찾기 어려운데다 재건축초과이익환수제까지 있어 재건축의 경우 사업수익성이 크게 떨어진다. 반면 재개발의 경우 공공성을 일정 부분 확보해야 하는 부담이 있지만 아직 사업수익성 면에서는 훌륭한 사업지가 상당히 많이 남아 있다. 여기에 이번 정책으로 재개발 절차의 간소화 및 빌라 수요가 증대될 것으로 보이는데, 이는 특히 개발에 따른 투자가치가 존재하는 재개발 지역의 신축빌라로 수요가 많아질 가능성이 높다. 신통기획과 안전진단규제의 완화 등으로 지난해 서울 주요 재건축 단지가 각광을 받았다면, 올해는 재개발 빌라 투자에 쏠림 현상이 발생할 것으로 보인다. 김예림 변호사.

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