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황현규

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똑똑한부동산

  • [똑똑한부동산]재개발 1+1 분양 투자?…이것 꼭 확인해봐라
    재개발 1+1 분양 투자?…이것 꼭 확인해봐라
    황현규 기자 2021.10.16
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 투자를 할 때 ‘1+1’ 분양을 홍보하는 매물을 볼 때가 있다. 추후 새 아파트를 2채 받을 수 있다는 건데, 하나의 입주권만 나오는 주택에 비해 당연히 값이 비싸다. (사진=뉴시스 제공)그러나 1+1 분양 주택인 줄 알고 고가에 매수했다가 알고 보니 하나의 입주권만 나오는 주택이라 큰 손해를 보기도 한다. 따라서 1+1 분양 주택을 매수하는 경우 반드시 확인할 것들이 있다. 우선 정관이나 관리처분계획을 반드시 확인해야 한다. 1+1 분양은 조합이 재량으로 허용여부를 정할 수 있다. 조합이 정관으로 허용하지 않으면 아무리 넓은 주택을 가지고 있어도 한 채만 분양받는 셈이다. 하지만 정관과 별개로 조합원의 권리는 관리처분계획인가에 따라 확정되기 때문에 뒤이어 관리처분계획서를 확인하는 것도 필수다. 보통 “종전자산평가금액 범위 또는 종전주택의 주거면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고” 와 같이 정해진다. 1+1 분양도 무제한적인 것은 아니고 종전자산평가금액 등 캡이 있기 때문에 어느 구역은 평가가 낮아 애매한 차이로 1+1 분양을 받지 못하는 경우도 있다. 둘째로 매도인의 분양신청서를 확인해야 한다. 매도인이 분양신청 당시 두채의 아파트를 분양신청하지 않았다면 매수인도 두 채를 분양받을 수 없다. 끝으로 매매계약서에 1+1 분양에 관한 특약을 넣자. 만일의 경우에도 계약을 해제하거나 손해배상을 받을 수 있기 때문이다. 최근에는 대출도 녹록지 않아. 1+1 분양의 경우에 대출과 세금 문제도 중요한 이슈가 된다. 대출과 관련해서는 조합이 사업촉진비 명목으로 우회적인 자금지원을 하는 방향으로 가고 있다. 아무쪼록, 1+1 분양도 깜짝 선물이 아니기 때문에 철저한 사전 검토와 분석을 거치는 것은 필수다. 김예림 변호사
  • 대출 막혀 잔금 못 치르면…계약금 돌려받을 수 있나[똑똑한부동산]
    황현규 기자 2021.10.03
    [김예림 변호 ·이데일리 황현규 기자] 최근 은행에서 주택담보대출과 전세대출을 중단하기 시작했다. 가파른 가계부채 상승에 따른 초유의 조치다. 갑작스런 대출 중단에 내집마련 계획에도 차질이 날 수밖에 없다. 당장은 목돈을 마련할 뾰족한 수가 없기 때문이다. (사진=뉴시스 제공)그나마 대출 중단 전에 대출약정을 체결했다면 그대로 대출을 받을 수 있지만, 대출의 목적인 매매계약이나 임대차계약만하고 대출 약정은 체결하지 않은 상태라면 대출을 받지 못하는 상황에 놓인다. 이 경우 매수인이나 임차인은 어떻게 될까? 매매계약이나 임대차계약은 보통 전체 대금의 10% 정도를 계약금으로 정해 계약시에 지급한다. 나머지는 중도금, 잔금으로 분할 지급한다. 통상 계약금은 당사자가 자금을 조달하고, 그 이후로는 대출로 충당하는 때가 많다. 그런데 갑자기 대출이 막히면 중도금이나 잔금을 지급하지 못할 수도 있다. 중도금이나 잔금이 정해진 날짜에 지급되지 않으면 매도인은 몇 번의 독촉 후에 계약을 해제할 수 있다. 그렇게 되면 매수인은 지급한 계약금은 돌려받지 못한다. 최악의 상황을 피하려 이미 계약을 체결한 입장에서는 아직 대출한도가 남아 있는 은행이나 제2, 제3금융권이라도 찾게 되는 이유다. 아파트 분양계약도 마찬가지다. 분양계약도 아파트를 분양받는 계약이기 때문에 매매계약의 한 종류로 본다. 다만 계약의 주체가 대형 건설사일 뿐인데, 중도금 등을 지급하지 못하면 건설사도 계약을 해제할 수 있다. 다만 보통 계약금과 중도금 1회를 납부하면, 건설사 측에서도 후속 중도금을 납부하지 않더라도 계약을 해제하지 않는 경우가 많다. 계약을 해제하고 다시 분양하는 것이 번거롭기도 하고, 기존 계약자의 불만이 기업 이미지에 악영향을 미치기 때문이다. 그렇다고 안심할 것은 아니다. 이 때에도 계약서에 따라 언제든지 건설사가 계약을 해제할 수 있고, 이때 위약금은 계약금 상당인 경우가 많다. 지금처럼 주택가격이 급격히 오르는 추세에서는 건설사가 계약을 해제할 가능성도 커진다. 김예림 변호사
  • [똑똑한부동산]조합장 바뀌면, 시공사 교체 가능할까
    조합장 바뀌면, 시공사 교체 가능할까
    황현규 기자 2021.09.18
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 래미안이냐, 푸르지오냐, 자이냐. 브랜드에 따라 아파트 가격이 달라지는 시대다. 정비사업장에서 시공사 선정을 둘러싸고 조합원들 간 갈등이 커지는 이유다. 어떤 시공사가 선정되냐에 따라 사업속도는 물론 브랜드 가치 등에 따른 매매가격이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 건설사 입장에서도 정비사업장 수주는 주택 사업의 성공으로 꼽힌다. 특히 서울 등 수도권 신규 택지가 제한적인 상황에서 건설사들이 차지할 수 있는 주택 사업지는 재건축·재개발 사업이 절반 이상이라 해도 과언이 아니다. (사진=연합뉴스)이 때문에 시공사로 선정되기 위한 건설사 간의 경쟁도 과열되는 양상이다. 그 과정에서 시공사가 조합원이나 임원에게 금품을 제공하는 부당경쟁 사례도 비일비재하다. 그렇다면 시공사 선정의 원칙은 어떨까? 경쟁입찰에 따른 선정이 원칙이다. 그러나 두 차례 유찰되면 수의계약으로 선정할 수도 있다. 조합이 시공사를 선정할 때는 반드시 총회를 거쳐야 하는데 총회는 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의로 의결한다. 보통 총회에서는 시공사 선정만 결정하고 세부적인 계약 조건 등은 대의원회에 위임하여 처리한다. 그런데 총회에서 A 시공사로 선정하기로 한 후, 이 시공사와 정식 계약을 체결하지 않는 때도 있다. 그렇다면 A시공사는 그대로 ‘낙동강 오리알’이 되는걸까? 법원은 총회에서 시공사를 선정했다면 조합은 해당 시공사와 공사계약을 체결할 의무가 있다고 한다. 다시 말해 총회에서 선정된 시공사와 공사계약을 체결하지 않으면 조합이 손해배상책임 등을 부담할 수 있다는 것이다. 일부 사업장에서는 조합장과 임원이 중간에 바뀌면서, 시공사 교체가 시도되는 경우가 있다. 그러나 조합장이 바뀐다고해서 시공사가 쉽게 바뀔 순 없다는 게 법원의 해석이다. 특별한 경우가 아니라면 기존의 공사대금을 지급해야 하는 것은 물론 조합의 일방적인 사유로 계약이 해지된 것에 시공사가 손해를 입었다면 그 손해배상까지 부담해야 할 수 있다. 종국에는 조합원의 부담으로 돌아가게 되는 구조다. 현실적으로 이같은 ‘리스크’를 감수하고 시공사를 바꾸는 경우가 흔치 않다.따라서 처음부터 시공사 선정에 관해 원만한 조율을 거쳐 총회에서 제대로 선정해야 하고, 전체 조합원 이익에 부합하도록 운영해야 한다. 전체 조합원이 아닌 임원의 이익에 따라 시공사를 변경하는 등 갈지자 행보로는 단순 시공사만 바뀌는 것이 문제가 아니라 막대한 금전적 손실이 뒤따르게 된다는 점을 잘 알아야 한다. 김예림 변호사
  • [똑똑한 부동산] 재개발 투자한다고? ‘이것’ 꼭 챙기세요
    재개발 투자한다고? ‘이것’ 꼭 챙기세요
    황현규 기자 2021.09.11
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 구역에 투자할 때 전세금을 높게 받아 실투자금도 적게 들고, 집 내부 상태도 깨끗한 이점에 신축빌라 투자 수요가 늘고 있다. 그런데 신축빌라에 투자했다 까딱하면 입주권을 못 받는 때가 나온다.재개발 구역에 주택 등을 사면 입주권이 무조건 나온다고 생각하는 경우가 많다. 아주 잘못된 생각이다. 재개발 분양자격이 생각 이상으로 복잡하기 때문이다. 신축빌라는 원칙적으로 세대별로 입주권을 준다. 그런데 이점을 노려 기존의 단독이나 다가구 주택을 부수고 새로 다세대주택을 짓거나 빈땅에 다세대주택을 지어 입주권을 더 많이 받을 수 있게 만드는 경우가 왕왕 생겼다. 바로 지분쪼개기다. (사진=뉴시스 제공)지분쪼개기는 시장을 왜곡시키고, 입주권을 못받는 피해자를 양산하는 등 결코 바람직한 행위는 아니다. 이 때문에 각 시·도조례는 다세대주택이더라도 투기수요에 따른 것으로 볼만한 경우에는 입주권을 주지 않도록 하고 있다. 서울시의 경우를 대표적으로 살펴보자. 서울시 조례에 따르면 권리산정기준일 이후에 다세대주택을 신축해서 토지 등 소유자가 기존 건축물 등에 비해 늘어난 때에는 늘어난 토지 등소유자를 1명으로 본다. 예를 들어 단독주택 1가구를 권리산정기준일 이후에 10세대의 다세대주택으로 신축하면 입주권은 10개가 아니라 1개가 나온다는 것이다. 만일 이 경우에 세대별로 입주권을 받으려면 권리산정기준일까지 다세대주택의 건축허가를 받은 것만으로도 부족하고, 세대별로 소유권이전등기접수(이후 소유권이전등기 완료된 경우만 포함)까지 이루어져야 한다. 그렇다면 권리산정기준일은 어떻게 정해질까? 권리산정기준일은 투기가 우려되는 지역에서 시·도시자사 미리 일정한 날짜를 정해 고시하기도 하고, 별도 고시가 없는 경우에는 정비구역지정 다음날로 보고 있다. 지난 8·4 대책에서 주택공급대책으로 발표된 공공재개발은 공공재개발 후보지 공모공고일인 2020년 9월 21일을 일괄적으로 권리산정기준일로 정했다. 권리산정기준일 이후에 지은 신축빌라는 원칙적으로 세대별 입주권이 나오지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 재개발구역 신축빌라를 매매하는 경우에는 건축물대장을 떼어 신축일자를 반드시 확인해봐야 한다. 보통 매매계약시 부동산등기부등본만 확인하기 때문에 간과하기 쉬운 지점이다. 게다가 신축빌라 건축주 직접 분양인 때에는 공인중개사의 도움을 받을 수도 없기 때문에 주의를 요한다. 김예림 변호사
  • [똑똑한부동산]공공개발 후보지에서 탈락?…행정소송 가능할까
    공공개발 후보지에서 탈락?…행정소송 가능할까
    황현규 기자 2021.09.04
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 서울시가 ‘6대 재개발 규제완화책’을 마련했다. 기존에 공공재개발을 통해 주택을 공급하겠다던 정부안과 달리 민간재개발 활성화 등을 통해 2025년까지 총 24만호를 늘리겠다는 점에서 차이가 있다. 특히 서울시는 정비구역지정부터 서울시가 적극 개입해서 사업기간을 크게 단축하는 공공기획제도를 도입할 예정이다.여기에 더해 서울시는 최근 그 후속 절차로 9월 말까지 공공기획제도를 통해 민간재개발을 시행할 후보지 공모를 마치겠다고 발표했다. 이때 기존 공공재개발에서 발생했던 문제들을 최소화하기 위해 동의서는 서울시 정책발표일(5월 26일) 이후에 징구된 것만 유효한 것으로 인정하고, 그 내용도 징구목적 등에 부합해야 한다. (사진=뉴시스 제공)투기수요의 유입을 차단하기 위해 후보지 공모공고일을 권리산정기준일로 고시하고 후보지 선정 이후에는 해당 구역을 토지거래허가구역 등으로 지정할 계획이다.서울시 공공기획 후보지 공모계획이 발표되자, 재개발구역에서 해제된 지역이나 공공재개발 후보지 공모에서 탈락한 지역 등을 중심으로 서울시 공공기획 후보지 공모에 참여하려는 움직임이 나타난다. 그러나 당연한 얘기지만 막상 후보지로 선정되는 구역은 그중 극히 일부일 뿐이다.공공재개발 후보지 선정시에도 탈락한 구역은 그 선정기준 등이 잘못되었다는 등의 이유로 상당한 잡음이 발생했다. 막상 후보지로 선정된 경우에도 민간재개발을 추진하고 싶다면서 후보지 선정에서 제외하여 줄 것을 요청하기도 했다. 결국 서울시 공공기획 후보지 공모 역시 비슷한 분쟁들이 발생할 것으로 예상된다.그렇다면 후보지 선정에서 탈락한 경우 행정소송으로 다툴 수 있을까? 행정소송은 행정처분에 대해서만 다툴 수 있다. 행정청의 어떤 행위가 그 행위 상대방의 권리·의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미칠 때 이를 행정처분으로 판단한다. 후보지 선정은 아직 정비구역으로 지정된 것은 아니라는 점에서 행정처분에 해당할지 여부에 대해서는 의견이 분분하다. 실무상으로도 정비구역지정과 달리 정비예정구역 지정에 관해서는 행정소송으로 다투는 것을 허용하지 않고 있어서다. 다만 정비예정구역 지정과 달리 공공재개발 혹은 공공기획 민간재개발의 경우 반드시 후보지 선정절차를 수반한다는 점에 비춰 이는 결국 정비구역지정처분에 준하는 것으로 보아 행정소송으로 다툴 여지도 충분하다고 본다. 이와 같은 맥락에서 최근 행정심판위원회 역시 공공재개발 후보지 탈락에 대하여 이를 행정처분으로 보고 판단한 사례가 있어 참고할만하다.김예림 변호사
  • [똑똑한부동산] 재건축 끝난지 한참지났는데 ‘조합’이 남아있다고?
    재건축 끝난지 한참지났는데 ‘조합’이 남아있다고?
    황현규 기자 2021.08.28
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 그동안 재개발·재건축 조합은 조합원에게 개별등기가 이루어진 이후에도 계속 존속하는 경우가 많았다. 보통 재개발·재건축 사업은 입주부터 개별등기까지만도 약 1년이 소요되는데, 이렇게 개별등기가 이루어져도 그때부터 조합 해산까지 몇 년이 걸리기도 한다. 준공 이후 1년 이상 미해산조합이 서울에만 약 100여곳이 넘는다. 문제는 사업이 완료된 후에도 조합이 해산되지 않으면 조합원은 사업으로 인한 이익을 분배받지 못한다.(사진=뉴시스 제공)결국 이런 문제를 개선하기 위해 최근 도시정비법 개정안이 발의됐다. 준공 후 1년 내로 조합 해산을 마치도록 하는 내용이다. 해당 법안이 통과되면 조합은 특별한 사정이 없으면 준공 후 1년 내로 해산절차를 마쳐야 한다. 이렇게 되면, 오랜 기간 조합 해산이 이루어지지 않아 조합원이 청산금을 수령하지 못하게 된다거나 아예 조합원이 뿔뿔이 흩어져 해산총회를 마치지 못해 유령 조합으로 남는 사례들이 크게 줄어들 것으로 보인다.그렇다면 조합에서 해산을 미루는 이유는 무엇일까? 여러 가지 이유가 있겠지만 조합이 존속하면 조합임원이나 직원의 월급, 인센티브 등이 운영비 명목으로 계속 지출된다. 자연히 조합 해산이 늦어질수록 비용 지출이 늘어나 조합원 청산금을 줄어드는 구조다. 그렇다면 이때 조합임원이나 직원에 대한 월급, 인센티브 등을 지급하는 것이 법적으로 허용될까. 원칙적으로 총회 결의를 거쳐 조합원들의 동의를 얻으면 가능하다. 그러나 이때에도 지급하는 인센티브 등은 업무수행, 노력의 정도, 사업으로 인한 이익의 규모 등을 구체적으로 고려해 부당하게 과다한 경우에는 총회 결의를 거쳤더라도 무효가 될 수 있다. 최근 강남의 한 재건축 단지에서도 일반분양으로 인한 이익의 20%를 조합장 인센티브로 지급하자는 내용의 결의가 이루어졌지만, 법원은 그 금액이 부당하다는 이유로 위법하다고 판단했다.그런 측면에서 조합의 해산기한을 법에 규정하는 이번 도시정비법 개정안은 환영할만하다. 해산기한이 법으로 정해지면 조합원들의 이익이 부당하게 새어나가는 것을 미연에 방지할 수 있고, 오랜 기간 조합 해산이 지연되어 해산총회를 열지 못해 계속해 유령 조합으로 존속하는 사례도 사라질 것이다. 다만 1년의 기간 내로 해산을 마쳐야 하는만큼 조합 업무에 혼란이 발생할 수 있어 법개정시 기존 미해산·청산조합에 대하여는 개정된 규정을 어떻게 적용할 것인지에 관한 논의도 함께 이루어져야 바람직해 보인다.김예림 변호사
  • [똑똑한부동산] 재건축 이사가야 하는데...‘이주비 대출’ 막혔다고?
    재건축 이사가야 하는데...‘이주비 대출’ 막혔다고?
    황현규 기자 2021.08.14
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 반포주공1단지가 이주를 시작했다. 5,000세대가 넘는 대단지이다 보니 강남을 시작으로 또 다시 전세난이 심화되는 것이 아니냐는 우려가 많다. 그러나 조합원 입장에서 가장 큰 관심은 역시 이주비다. 이주비는 어떻게 책정되고, 이주비를 받을 수 있는 조건을 무엇일까.가장 먼저 조합원들이 가장 많이 하는 질문 중 하나는 이주비 대출이 대출규제를 받느냐는 것이다. 결론부터 말하자면 이주비 대출도 개인의 소득, 상환 여력 등을 따져 지급된다. 최근 대출 규제가 강화되면서 이주비 대출 한도가 크게 줄면서, 조합원들의 이주비 대출금이 줄어드는 사례가 발생하고 있다. 심지어 다주택자이거나 현재 보유한 재개발, 재건축 구역 내 주택의 시세가 15억원을 넘는 경우에는 이주비 대출이 한 푼도 되지 않는다. 특히 시세가 높은 강남 재건축 단지의 경우 더욱 이주에 비상이 걸릴 수밖에 없는 이유다.(사진=뉴시스 제공)그로 인해 재개발, 재건축 단지의 이주가 어려워지다 보니 정부는 1주택자로서 조합설립인가고시 이전에 1년 이상 거주한 조합원의 경우 등에는 종전(대출 규제 전)대로 이주비를 대출해주겠다는 예외 규정을 내놓았지만, 현장에서는 여전히 이주비가 부족하다는 불만이 나오고 있는 상황이다. 상황이 이렇자 조합과 시공사는 최근 ‘사업촉진비’ 개념으로 이주비를 지원하는 사례가 늘고 있다. 금융기관에서 정상적으로 받을 수 있는 이주비 대출한도를 넘어 추가로 대출이 필요한 경우 조합이 시공사 등으로부터 빌린 자금을 조합원에게 사업촉진비 형식으로 빌려주는 것이다. 또 도시정비법에는 세입자가 조합에도 직접 임대차보증금을 청구할 수 있도록 돼 있으므로 이 규정을 활용해 조합이 직접 조합원을 대신해 임대차보증금을 지급하는 방식으로 이주를 지원하고 있기도 하다. 그러나 이런 방식의 이주비 추가 지원 역시 명목만 다르지 실질적으로 이주비 추가 대출에 해당할 여지가 있어 아직까지는 문제의 소지가 있다. 추후 국토부와 금융당국이 이를 불법 대출로 규정할 여지가 있단 얘기다. 또 시공사 등이 금융기관으로부터 대여한 돈을 지원한 것이라면 이는 대출목적에 맞지 않게 사용한 경우에 해당될 수 있어 해당 금융기관으로부터 대출이 회수될 위험도 있다. 따라서 이주를 앞둔 재개발, 재건축 조합원이라면 만약의 경우를 대비해 미리부터 이주에 소요되는 자금 조달계획을 꼼꼼히 세워두는 것이 필요하다.
  • [똑똑한부동산]안산·김제덕도 받을 수 있는 ‘올림픽 특공’ 뭐길래
    안산·김제덕도 받을 수 있는 ‘올림픽 특공’ 뭐길래
    황현규 기자 2021.08.07
    [김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] 최근 올림픽 메달리스트에 대한 혜택을 둘러싸고 논란이 있다. 국민의 세금으로 과도한 혜택을 부여한다는 지적이다. 특히 문제가 되는 것은 ‘아파트 특별공급혜택’이다. 올림픽 메달리스트는 아파트를 특별공급받을 수 있는데, 예전부터 있던 제도지만 최근 집값이 너무 오르면서 매우 특별한 혜택이 돼버렸다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 아파트를 공급하는 사업주체는 국민주택의 10퍼센트 범위에서 아파트 특별공급물량을 정할 수 있다. 이때 특별공급을 받는 주체는 한 차례에 한해 허용되고 1세대 1주택으로 한정된다. 관련법에서는 특별공급대상을 27호에 걸쳐 구체적으로 정하고 있다. (사진=뉴시스 제공)그 중에는 독립유공자나 북한 이탈주민, 철거민 등을 비롯해서 23호에 올림픽 대회, 국제기능올림픽대회, 세계선수권대회에서 3위 이상의 성적으로 입상한 우수선수 등도 포함된다. 이때 세계선수권대회는 국제경기연맹 등에서 주최하는 대회이어야 하고 단체경기는 15개국 이상, 개인경기는 10개국 이상이 참가한 경우만 가능하다.이때 선수가 직접 특별공급신청을 하는 것이 아니라 선수가 속한 연맹이나 협회를 통해 특별공급의사를 밝히면, 해당 연맹이나 협회가 특별공급대상자로 추천한다. 보통 우수선수 등에게 공급하는 특별공급물량만큼만 추천하기 때문에 원하는 선수는 대부분 특별공급을 받을 수 있다. 이런 점을 모두 고려하면, 사실상 특별공급을 받을 수 있는 우수선수 등은 한 단지당 몇 명 수준에 불과하다. 얼마 전 세종시의 한 단지에서 이루어진 청약절차에서도 우수선수 등으로 특별공급을 받은 경우는 총 10명 남짓이다.요즘처럼 내집마련이 어려운 시기에는 올림픽 메달리스트에게 아파트를 싼값에 특별공급하는 것이 과도한 혜택으로 비춰질 수 있다. 그러나 특별공급을 받을 수 있는 선수의 수가 매우 적고 스포츠산업이 발달하지 않은 상태에서 우수한 선수들이 경제적으로 이익을 창출할 수단도 많지 않아 스포츠업계에서 이탈한다면 이는 또 다른 손실일 수밖에 없다. 이러한 점을 고려해서 올림픽 메달리스트에 대한 특별공급혜택의 폐지는 신중해야 하고, 만약 이를 폐지하려는 경우 이를 정당화할 사유가 소명돼야 한다. 또 스포츠산업을 활성화시킬 수 있는 방안 등을 구체적으로 마련해서 우수선수 등을 계속하여 스포츠업계로 유인할 수 있는 대책도 마련하여야 할 필요가 있다.
  • [똑똑한부동산] 조합원 ‘전자 총회’…비리까지 막을 수 있나
    조합원 ‘전자 총회’…비리까지 막을 수 있나
    황현규 기자 2021.07.31
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 코로나19가 길어지면서 정비사업장도 빨간 불이 켜졌다. 대부분의 중요한 사항을 총회 의결로 결정해야 하는데, 코로나 때문에 총회 개최 자체가 어려운 것이다. 도시정비법상 총회의결은 조합원 과반수 출석과 그 출석 조합원의 과반수로 성립한다. 이때 총회장에 직접 참석한 조합원도 10% 이상 되어야 한다.조합설립이나 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립과 같이 조합원의 권리관계에 중대한 영향을 미치는 부분을 의결할 때는 조합원의 직접 참석비율도 20%로 상향된다. 그런데 코로나19로 대면총회가 어려워지면서 수도권 위주로는 이미 사업진행의 동력을 상실한 사업지가 많다.[이데일리 김태형 기자] 서울 남산에서 바라본 강남·북 아파트의 모습. 가운데 한강을 사이로 위쪽이 강남, 아래쪽이 강북이다.이런 이유로 최근 주택법이 적용되는 아파트 리모델링의 경우에는 전자 총회가 가능하도록 법이 개정됐다. 이와 관련하여 재개발, 재건축 사업의 경우에도 전자 총회가 가능하도록 도시정비법이 개정되어야 한다는 요구가 빗발쳤고, 결국 최근 전자 총회가 가능하도록 도시정비법 개정안이 통과됐다.그동안 직접 총회에 참석하거나 서면결의서를 제출하여 총회 참석을 갈음할 수 있도록 한 기존 총회 방식에서는 OS 요원 등이 동원돼 서면결의서 위조 등의 불법행위가 비일비재하게 일어났다. 특히 노년층의 경우에는 재개발, 재건축에 대한 이해가 더욱 어려운 것은 물론이고, 서면결의서 작성조차 여의치가 않아 서면결의서 위조의 대상이 돼왔다. 이런 이유로 동의를 둘러싸고 불필요한 잡음과 소송전이 이어지는 사례도 많았다. 이런 이유로 전자 총회 등 비대면 총회가 가능해지면, 전자 투표시 공인인증서 등으로 본인을 인증해야 하기 때문에 대리 작성 등의 시비는 많이 줄어들 것으로 보인다. 그러나 전자 총회 도입을 둘러싸고 또 다른 우려도 나온다. 전자투표의 보안 등이 완벽하게 되지 않을 경우 혹시 기술조작을 통해 조합원의 의사가 왜곡되는 결과가 발생할 수도 있다는 우려다. 또 서면결의서를 직접 작성하는 것도 여의치 않은 노년층의 경우 어차피 전자 투표에 참여할 수 없는 것은 분명한데, 그동안 이들의 서면결의서가 중점적으로 위조의 대상이 되었다는 점에 비춰 결국 전자 총회를 도입한다고 해서 서면결의서 위조 등의 불법행위가 근절될 수도 없다는 점이다.그러나 그럼에도 코로나가 바꾼 일상에 편승해 정비사업 총회를 둘러싸고 전자 총회 등 비대면 총회의 시행은 이번 도시정비법 개정을 시작으로 새로운 흐름으로 자리잡게 될 것이다. 다만, 전자 총회 등 비대면 총회에서 발생할 수 있는 여러 가지 문제들을 보완할 수 있는 도시정비법 세부안과 기술 등이 마련되어야 조합원 의사 왜곡을 둘러싼 불필요한 시비를 줄일 수 있다.

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