건설부동산부

신수정

기자

복덕방기자들

  • "전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.
    오희나 기자 2022.12.07
    [이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.
  • "둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 내달 5일 분양에 나선다. 지상 최고 35층에 85개동, 총 1만2032가구가 들어서고 일반분양 물량만 4786가구에 달하면서 서울 분양시장에서 가지는 파급력이 상당하다. 25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘둔촌주공’ 분양이 시장에 미치는 영향에 대해 들어봤다.이날 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 올림픽파크포레온 아파트는 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다.분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다. 정부가 중도금 대출 가능 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지 중도금 대출이 가능하다. 다만 수요가 가장 많은 84㎡는 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 김 소장은 “이전에는 중도금 대출 가능 여부에 따라 당첨 가점이 심하면 20점까지 차이가 났다”면서 “최근에는 가점이 낮아졌지만 둔촌주공의 평균 당첨 가점은 생각보다 낮지 않을 것”으로 예상했다. 이어 “둔촌주공이 입주하는 2025년에는 금리 인상이 어느정도 마무리되고 심각한 시기는 지나갔을 시점”이라며 “인서울에서 둔촌주공만한 입지에 신축을 받을수 있다는 것에 주목해야 한다”고 강조했다. 김 소장은 또 “약 1만가구 재건축 단지였던 헬리오시티가 분양할때 과연 분양이 될까 우려하는 시각도 많았고 입주할땐 입주 폭탄이 터지기도 했다”면서 “둔촌주공은 헬리오시티를 훌쩍 넘는 1만2000여가구의 전무후무한 대규모 단지다. 일반분양 가구수만 4700여세대가 되다보니 시장 파급력이 상당하다. 입지가 좋은 만큼 많은 사람들이 기다렸던단지”라고 했다. 둔촌주공은 행정구역상으론 강동구지만 송파구 올림픽선수촌아파트 바로 옆에 위치해 ‘송파구 생활권’이라며, 5호선 둔촌동역·9호선 오륜역이 인근에 있는 역세권 단지라고 덧붙였다. 김 소장은 “둔촌주공 이후 분양하는 단지들의 분양가가 중도금 대출이 가능한 12억원선으로 맞춰지면서 싸지 않을 것”이라며 “둔촌주공을 제외하면 그만한 입지·분양가에 사실상 갈만한 곳이 없다”고 말했다. 최근 사생활 침해 논란이 되고 있는 ‘주방뷰’에 대해서는 평면에 대한 이해가 필요하다고 지적했다. 김 소장은 “판상형과 타워형을 비교하면 당연히 판상형이 통풍도 잘되고 구조가 좋다”면서 “타워형에서 주방 부분은 창이 원래 나지 않는 것으로 설계하면 되는데 통풍을 위해 창 하나를 추가한 것이다. 불투명 필름 ‘에칭 유리’를 적용해 사생활 논란도 없도록 했다”고 설명했다. 김 소장은 또 “앞으로 분양시장의 향배는 둔촌주공에 달렸다”면서 “부정적인 논란도 많고 분양가도 다소 높아지긴 했지만 둔촌주공이 완판이 된다면 이 정도 수준의 분양가는 시장에서 소화할수 있는 수준이고 분양을 기다리는 대기 수요가 탄탄하다는 시그널을 줄수 있을 것”이라고 강조했다.
    오희나 기자 2022.11.25
    [이데일리 오희나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 내달 5일 분양에 나선다. 지상 최고 35층에 85개동, 총 1만2032가구가 들어서고 일반분양 물량만 4786가구에 달하면서 서울 분양시장에서 가지는 파급력이 상당하다. 25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘둔촌주공’ 분양이 시장에 미치는 영향에 대해 들어봤다.이날 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 올림픽파크포레온 아파트는 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다.분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다. 정부가 중도금 대출 가능 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지 중도금 대출이 가능하다. 다만 수요가 가장 많은 84㎡는 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 김 소장은 “이전에는 중도금 대출 가능 여부에 따라 당첨 가점이 심하면 20점까지 차이가 났다”면서 “최근에는 가점이 낮아졌지만 둔촌주공의 평균 당첨 가점은 생각보다 낮지 않을 것”으로 예상했다. 이어 “둔촌주공이 입주하는 2025년에는 금리 인상이 어느정도 마무리되고 심각한 시기는 지나갔을 시점”이라며 “인서울에서 둔촌주공만한 입지에 신축을 받을수 있다는 것에 주목해야 한다”고 강조했다. 김 소장은 또 “약 1만가구 재건축 단지였던 헬리오시티가 분양할때 과연 분양이 될까 우려하는 시각도 많았고 입주할땐 입주 폭탄이 터지기도 했다”면서 “둔촌주공은 헬리오시티를 훌쩍 넘는 1만2000여가구의 전무후무한 대규모 단지다. 일반분양 가구수만 4700여세대가 되다보니 시장 파급력이 상당하다. 입지가 좋은 만큼 많은 사람들이 기다렸던단지”라고 했다. 둔촌주공은 행정구역상으론 강동구지만 송파구 올림픽선수촌아파트 바로 옆에 위치해 ‘송파구 생활권’이라며, 5호선 둔촌동역·9호선 오륜역이 인근에 있는 역세권 단지라고 덧붙였다. 김 소장은 “둔촌주공 이후 분양하는 단지들의 분양가가 중도금 대출이 가능한 12억원선으로 맞춰지면서 싸지 않을 것”이라며 “둔촌주공을 제외하면 그만한 입지·분양가에 사실상 갈만한 곳이 없다”고 말했다. 최근 사생활 침해 논란이 되고 있는 ‘주방뷰’에 대해서는 평면에 대한 이해가 필요하다고 지적했다. 김 소장은 “판상형과 타워형을 비교하면 당연히 판상형이 통풍도 잘되고 구조가 좋다”면서 “타워형에서 주방 부분은 창이 원래 나지 않는 것으로 설계하면 되는데 통풍을 위해 창 하나를 추가한 것이다. 불투명 필름 ‘에칭 유리’를 적용해 사생활 논란도 없도록 했다”고 설명했다. 김 소장은 또 “앞으로 분양시장의 향배는 둔촌주공에 달렸다”면서 “부정적인 논란도 많고 분양가도 다소 높아지긴 했지만 둔촌주공이 완판이 된다면 이 정도 수준의 분양가는 시장에서 소화할수 있는 수준이고 분양을 기다리는 대기 수요가 탄탄하다는 시그널을 줄수 있을 것”이라고 강조했다.
  • "청약통장 절대 깨지 마세요"[복덕방기자들]
    [이데일리 박종화 기자] 최근 미분양이 늘고 청약통장 금리가 바닥을 길면서 청약통장을 해지할까 고민하는 이들이 늘고 있다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 이들에게 단호히 말한다. “청약통장은 절대 깨시면 안 됩니다” 그는 “부동산 사이클은 돌고 돈다”며 “청약통장은 가입일부터 청약 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 만들어 놓으면 분명 쓸 날이 온다”고 말했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 23일 정 대표를 만나 청약 전략을 들어봤다. 정 대표는 최근 청약 시장 상황을 두고 “잘 되는 곳은 경쟁률이 매우 높게 나오지만 안 되는 곳은 미분양이 속출하고 있다”며 “지역별 양극화가 심화됐다”고 말했다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 1년 전보다 세 배 넘게 늘었다. 정 대표는 “입지 대비 분양가가 너무 비싸거나 주변 구축 단지 가격이 분양가보다 싸다면 여지 없이 미분양이 되고 있다”고 했다.정 대표는 “내년에 분양을 준비 중이 좋은 단지들이 상당히 많다”며 “금리 인상 때문에 시장 심리가 많이 위축됐지만 청약으로 내 집 마련을 생각하고 있는 분들이라면 이들 분양 예정 단지 일정을 잘 체크하면 좋다”고 조언했다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)을 비롯해 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 이문 2·3구역 등이 정 대표가 꼽은 내년 분양 대어(大魚)다.청약을 준비한다면 청약 제도 개편도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 규제지역에서도 전용면적 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨제로 청약 당첨자를 적용하기로 했기 때문이다. 대신 전용 85㎡ 초과 물량은 가점제 비율이 80%까지 높아진다. 정 대표는 “2030세대가 청약에 당첨될 수 있는 기회의 문이 열렸다”며 “서울로 청약 수요가 몰리는 현상이 더 심화할 것 같다”고 말했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서서 일부 물량을 분양하는 것)은 어떨까. 정 대표는 “공공 사전청약은 보험”이라고 말했다. 사전청약에 당첨되더라도 본 청약까지는 재당첨 제한 없이 다른 단지 청약을 넣을 수 있기 때문이다. 정 대표는 “당장 가용 자금이 없는 사회 초년생은 사전청약을 잘 활용하면 분양대금을 모을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.
    박종화 기자 2022.11.23
    [이데일리 박종화 기자] 최근 미분양이 늘고 청약통장 금리가 바닥을 길면서 청약통장을 해지할까 고민하는 이들이 늘고 있다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 이들에게 단호히 말한다. “청약통장은 절대 깨시면 안 됩니다” 그는 “부동산 사이클은 돌고 돈다”며 “청약통장은 가입일부터 청약 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 만들어 놓으면 분명 쓸 날이 온다”고 말했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 23일 정 대표를 만나 청약 전략을 들어봤다. 정 대표는 최근 청약 시장 상황을 두고 “잘 되는 곳은 경쟁률이 매우 높게 나오지만 안 되는 곳은 미분양이 속출하고 있다”며 “지역별 양극화가 심화됐다”고 말했다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 1년 전보다 세 배 넘게 늘었다. 정 대표는 “입지 대비 분양가가 너무 비싸거나 주변 구축 단지 가격이 분양가보다 싸다면 여지 없이 미분양이 되고 있다”고 했다.정 대표는 “내년에 분양을 준비 중이 좋은 단지들이 상당히 많다”며 “금리 인상 때문에 시장 심리가 많이 위축됐지만 청약으로 내 집 마련을 생각하고 있는 분들이라면 이들 분양 예정 단지 일정을 잘 체크하면 좋다”고 조언했다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)을 비롯해 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 이문 2·3구역 등이 정 대표가 꼽은 내년 분양 대어(大魚)다.청약을 준비한다면 청약 제도 개편도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 규제지역에서도 전용면적 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨제로 청약 당첨자를 적용하기로 했기 때문이다. 대신 전용 85㎡ 초과 물량은 가점제 비율이 80%까지 높아진다. 정 대표는 “2030세대가 청약에 당첨될 수 있는 기회의 문이 열렸다”며 “서울로 청약 수요가 몰리는 현상이 더 심화할 것 같다”고 말했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서서 일부 물량을 분양하는 것)은 어떨까. 정 대표는 “공공 사전청약은 보험”이라고 말했다. 사전청약에 당첨되더라도 본 청약까지는 재당첨 제한 없이 다른 단지 청약을 넣을 수 있기 때문이다. 정 대표는 “당장 가용 자금이 없는 사회 초년생은 사전청약을 잘 활용하면 분양대금을 모을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.
  • “내년 금리인상 멈추면 집값 뛴다”[복덕방기자들]
    [이데일리 신수정 기자] “현재 부동산 시장은 거래가 가격을 누르고 있습니다. 내년 금리 인상이 마무리되면 수요가 쏠리면서 눌려있던 가격이 오를 수 있습니다”고준석 제이에듀투자자문대표는 17일 서울 코엑스 돈창콘서트 현장에서 복덕방기자들과 만나 부동산시장 진단과 내년 집값 전망에 대해 이같이 설명했다. 그는 “금리가 계속해서 올라갈 수는 없다”라며 “과거 금융 위기때 5% 수준이었는데, 인상 기조가 꺾인 이후 다시 수요가 쏠리면서 집값이 크게 뛰었고 지금 부동산 시장도 비슷한 양상을 나타낼 것”이라고 분석했다. 고 대표는 최근 집값 통계가 추세적인 현상을 말해주고 있지만, 거래 자체가 많지 않고 급매만 계약 하는 상황이어서 실질적인 가격을 대표한다고 볼 수는 없다고 지적했다. 그는 “부동산 시장은 개별성과 부동성이라는 특징을 가지는데, 집값 통계는 전체 아파트 가격을 시가총액 개념으로 상정 해서 하락률을 나타내고 있다”며 “개별 아파트 단지의 실질적인 시장가격은 거래 당시의 수요와 공급 상황에 따라 크게 달라질 수 있다”고 설명했다.고준석 대표는 이번 부동산 시장의 거래절벽 사이클에 집값이 10% 수준에서 조정될 것으로 예상했다. 고 대표는 “부동산R114 자료를 인용해 보면 지난 5년 동안 108% 올랐다”며 “산술적으로 보면 1년 동안 20% 상승한 수준인데, 금리인상기를 맞아 10% 수준에서 가격이 조정될 것으로 보이며 금리하락기가 다시 시작하면 집값 그래프가 다시 우상향 할 것”이라고 내다봤다.고 대표는 이런 맥락에서 다주택자의 매각 전략을 고민했을 때, 매도 시기를 뒤로 미루는 것이 좋다고 조언했다. 그는 “현재 매도를 하게되면 초급매 가격에 맞춰야 해 금리가 떨어진 뒤 매도자 우위시장이 왔을때까지 기다리는 게 좋을 것으로 보인다”며 “최근 규제지역 해제 기조가 확산하는 추세여서 서울도 조정대상지역 해제 가능성을 열어두면서 매도 해야 한다”고 설명했다.자금계획이 탄탄한 실수요자는 청약 시장의 문을 지속적으로 두드려야 한다고 강조했다. 고 대표는 “2008년도 부동산 가격이 많이 떨어지다 보니까 금융위기 때는 반포 래미안 퍼스티지나 반포자이가 미분양이 났는데, 그 기회를 놓친 사람들은 매우 후회하고 있다”며 “대형단지, 좋은 입지에 나오는 일반분양은 자금계획이 서 있다면 내 집 마련의 좋은 기회”라고 말했다.이어 그는 “나홀로 아파트나 묻지마 청약은 지양해야 한다”며 “역세권, 교육환경, 교통환경, 자연환경, 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴야 한다”고 덧붙였다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.편집=이솔지출연=고준석, 신수정
    신수정 기자 2022.11.23
    [이데일리 신수정 기자] “현재 부동산 시장은 거래가 가격을 누르고 있습니다. 내년 금리 인상이 마무리되면 수요가 쏠리면서 눌려있던 가격이 오를 수 있습니다”고준석 제이에듀투자자문대표는 17일 서울 코엑스 돈창콘서트 현장에서 복덕방기자들과 만나 부동산시장 진단과 내년 집값 전망에 대해 이같이 설명했다. 그는 “금리가 계속해서 올라갈 수는 없다”라며 “과거 금융 위기때 5% 수준이었는데, 인상 기조가 꺾인 이후 다시 수요가 쏠리면서 집값이 크게 뛰었고 지금 부동산 시장도 비슷한 양상을 나타낼 것”이라고 분석했다. 고 대표는 최근 집값 통계가 추세적인 현상을 말해주고 있지만, 거래 자체가 많지 않고 급매만 계약 하는 상황이어서 실질적인 가격을 대표한다고 볼 수는 없다고 지적했다. 그는 “부동산 시장은 개별성과 부동성이라는 특징을 가지는데, 집값 통계는 전체 아파트 가격을 시가총액 개념으로 상정 해서 하락률을 나타내고 있다”며 “개별 아파트 단지의 실질적인 시장가격은 거래 당시의 수요와 공급 상황에 따라 크게 달라질 수 있다”고 설명했다.고준석 대표는 이번 부동산 시장의 거래절벽 사이클에 집값이 10% 수준에서 조정될 것으로 예상했다. 고 대표는 “부동산R114 자료를 인용해 보면 지난 5년 동안 108% 올랐다”며 “산술적으로 보면 1년 동안 20% 상승한 수준인데, 금리인상기를 맞아 10% 수준에서 가격이 조정될 것으로 보이며 금리하락기가 다시 시작하면 집값 그래프가 다시 우상향 할 것”이라고 내다봤다.고 대표는 이런 맥락에서 다주택자의 매각 전략을 고민했을 때, 매도 시기를 뒤로 미루는 것이 좋다고 조언했다. 그는 “현재 매도를 하게되면 초급매 가격에 맞춰야 해 금리가 떨어진 뒤 매도자 우위시장이 왔을때까지 기다리는 게 좋을 것으로 보인다”며 “최근 규제지역 해제 기조가 확산하는 추세여서 서울도 조정대상지역 해제 가능성을 열어두면서 매도 해야 한다”고 설명했다.자금계획이 탄탄한 실수요자는 청약 시장의 문을 지속적으로 두드려야 한다고 강조했다. 고 대표는 “2008년도 부동산 가격이 많이 떨어지다 보니까 금융위기 때는 반포 래미안 퍼스티지나 반포자이가 미분양이 났는데, 그 기회를 놓친 사람들은 매우 후회하고 있다”며 “대형단지, 좋은 입지에 나오는 일반분양은 자금계획이 서 있다면 내 집 마련의 좋은 기회”라고 말했다.이어 그는 “나홀로 아파트나 묻지마 청약은 지양해야 한다”며 “역세권, 교육환경, 교통환경, 자연환경, 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴야 한다”고 덧붙였다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.편집=이솔지출연=고준석, 신수정
  • 깡통전세 주의보…내 보증금 지키려면[복덕방기자들]
    [이데일리 신수정 기자] 집값이 전셋값보다 낮아지는 `깡통 전세`가 증가하면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 잦아지고 있다. 김예림 법무법인 `심목` 변호사는 “임차 계약 만료 전 `내용 증명`과 `임차보증금 반환 소송` 절차 등을 활용해 보증금 반환 절차를 밟을 수 있다”고 설명했다.김 변호사는 이데일리 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 최근 보증금 미반환 사고와 관련해 “(임대인)소재 자체가 파악되지 않는 경우 소송을 통해 보증금 반환 절차를 밟아야 한다”면서 “그런 경우가 아니라 하더라도 임차 계약 종료를 서면으로 알리는 등 증거를 모아두는 것이 좋다”고 조언했다. 우선 임대차 계약 종료 의사 표시의 경우 형식에 구애받지 않는다고 했다. 김 변호사는 “계약 종료 의사는 문자 메시지나 전화 등으로 전달해도 문제 없다”며 “다만, 카카오톡과 같이 수신인이 받았다는 표시나 전화 통화 내역이 있으면 만일에 발생할 수 있는 다툼이 있을 때 유용하게 활용될 수 있다”고 말했다.김 변호사는 이어 “`내용 증명`을 통해 계약 종료 의사를 밝힐 땐 임차 계약 기간과 종료 의사, 임차 보증금을 받을 수 있는 계좌 번호 등을 넣으면 된다”며 “만약 이사갈 집을 계약한 경우 손해배상을 청구할 때를 대비해 참고 서류로 붙이는 것도 좋다”고 설명했다.`내용 증명`을 반복해서 보내는 것도 법적으로는 문제가 되지 않는다. 김 변호사는 “내용에 따라 달라지겠지만, 일반적인 내용 증명을 반복해서 보낸다고 하더라도 `협박`에 해당하지 않는다”며 “다만, 과격한 표현이나 직접 집을 찾아가는 것은 문제의 소지가 있고 초인종을 연속해서 누른다거나 문을 두드린다면 `주거 침입죄`에 해당할 수 있어 조심해야 한다”고 당부했다.만약 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 않아 이사할 집의 계약금을 날린다면 `특별 손해`로 간주해 손해배상을 청구할 수 있다. 김 변호사는 “`특별 손해`는 계약을 이행하지 않을 경우 상대가 피해를 입을 것이라고 인지하고 있을 때 인정되는 손해라고 볼 수 있다”며 “이사갈 집에 계약금을 걸어놨다가 보증금을 받지 못 해 이사를 가지 못한다면 계약금을 떼일 수 있다는 것을 집주인이 알고 있어야 한다”고 강조했다.이어 “구체적으로 임대차 계약 종료 상황을 내용 증명에 작성할 때 새 집의 임대차 계약서를 첨부한다면 이사갈 집에 걸어놓은 계약금까지 손해배상으로 청구할 수 있다”고 덧붙였다. 보증금 반환을 소송으로 진행할 경우에는 법원의 `강제 집행`으로 이행될 수 있다. 김 변호사는 “일단 임대인이 자력으로 돌려줄 재산이 있다면 소송에서 판결을 받아 강제 집행을 하거나 지급 명령 신청을 할 수 있다”며 “하지만 대부분 집주인이 돈이 없는 경우가 많은데, 이 경우 현재 임차인이 살고 있는 집에 대한 경매를 신청해 배당받을 수 있다”고 말했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.
    신수정 기자 2022.11.07
    [이데일리 신수정 기자] 집값이 전셋값보다 낮아지는 `깡통 전세`가 증가하면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 잦아지고 있다. 김예림 법무법인 `심목` 변호사는 “임차 계약 만료 전 `내용 증명`과 `임차보증금 반환 소송` 절차 등을 활용해 보증금 반환 절차를 밟을 수 있다”고 설명했다.김 변호사는 이데일리 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 최근 보증금 미반환 사고와 관련해 “(임대인)소재 자체가 파악되지 않는 경우 소송을 통해 보증금 반환 절차를 밟아야 한다”면서 “그런 경우가 아니라 하더라도 임차 계약 종료를 서면으로 알리는 등 증거를 모아두는 것이 좋다”고 조언했다. 우선 임대차 계약 종료 의사 표시의 경우 형식에 구애받지 않는다고 했다. 김 변호사는 “계약 종료 의사는 문자 메시지나 전화 등으로 전달해도 문제 없다”며 “다만, 카카오톡과 같이 수신인이 받았다는 표시나 전화 통화 내역이 있으면 만일에 발생할 수 있는 다툼이 있을 때 유용하게 활용될 수 있다”고 말했다.김 변호사는 이어 “`내용 증명`을 통해 계약 종료 의사를 밝힐 땐 임차 계약 기간과 종료 의사, 임차 보증금을 받을 수 있는 계좌 번호 등을 넣으면 된다”며 “만약 이사갈 집을 계약한 경우 손해배상을 청구할 때를 대비해 참고 서류로 붙이는 것도 좋다”고 설명했다.`내용 증명`을 반복해서 보내는 것도 법적으로는 문제가 되지 않는다. 김 변호사는 “내용에 따라 달라지겠지만, 일반적인 내용 증명을 반복해서 보낸다고 하더라도 `협박`에 해당하지 않는다”며 “다만, 과격한 표현이나 직접 집을 찾아가는 것은 문제의 소지가 있고 초인종을 연속해서 누른다거나 문을 두드린다면 `주거 침입죄`에 해당할 수 있어 조심해야 한다”고 당부했다.만약 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 않아 이사할 집의 계약금을 날린다면 `특별 손해`로 간주해 손해배상을 청구할 수 있다. 김 변호사는 “`특별 손해`는 계약을 이행하지 않을 경우 상대가 피해를 입을 것이라고 인지하고 있을 때 인정되는 손해라고 볼 수 있다”며 “이사갈 집에 계약금을 걸어놨다가 보증금을 받지 못 해 이사를 가지 못한다면 계약금을 떼일 수 있다는 것을 집주인이 알고 있어야 한다”고 강조했다.이어 “구체적으로 임대차 계약 종료 상황을 내용 증명에 작성할 때 새 집의 임대차 계약서를 첨부한다면 이사갈 집에 걸어놓은 계약금까지 손해배상으로 청구할 수 있다”고 덧붙였다. 보증금 반환을 소송으로 진행할 경우에는 법원의 `강제 집행`으로 이행될 수 있다. 김 변호사는 “일단 임대인이 자력으로 돌려줄 재산이 있다면 소송에서 판결을 받아 강제 집행을 하거나 지급 명령 신청을 할 수 있다”며 “하지만 대부분 집주인이 돈이 없는 경우가 많은데, 이 경우 현재 임차인이 살고 있는 집에 대한 경매를 신청해 배당받을 수 있다”고 말했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.
  • '황제뉴타운' 한남, 수주경쟁 '들썩'…초급매 잡아볼까[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] ‘황제뉴타운’ 한남2구역의 시공사 수주 경쟁이 뜨겁다. 역대급 수주 조건으로 프리미엄급 단지 기대감이 높은 상황이다. 3일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘한남뉴타운’에 대해 들어봤다.김 소장은 “한남뉴타운은 황제뉴타운으로도 불린다”면서 “용산 부촌 한남동에 뒤엔 남산, 앞엔 한강이 있기 때문에 ‘배산임수’ 입지”라고 말했다. 이어 “대중교통 접근성이 아쉽다는 지적이 있었는데 신분당선 2차 연장이 예정돼 있기 때문에 이 부분도 개선됐다”고 덧붙였다. 한남뉴타운 1·2·3·4·5구역 가운데 속도가 가장 빠른 구역은 3구역이다. 현대건설이 ‘THE H’로 건설하는 3구역은 총 5816세대로, 조합원 분양신청을 마무리하고 총회를 앞두고 있는 상태다. 한남2구역은 총 1537세대로 지난해 11월 사업시행인가를 받고, 시공사 선정을 진행하고 있다. 한남4구역은 2394세대로 건축심의가 보류된 상태다. 한남5구역은 2660세대로 작년말 촉진계획변경인가를 받았다. 김 소장은 “한남3구역은 속도가 빠르고 세대수가 가장 많은 ‘대어’급이지만 조합원수가 많은게 단점”이라며 “세대수가 5816세대인데 조합원수가 4000명(3884명) 가까이 되기 때문에 분담금이 조금 높다”고 말했다. 이어 “85㎡는 조합원들이 대부분이 받아갔고, 59㎡로 밀려난 조합원들이 많다”면서 “한강뷰는 대형평수가 가능하고 30평대에서도 동호수 추첨을 잘해야 가능하다”고 설명했다. 또한 “2구역은 한강뷰에 접해 있지 않기 때문에 기대감은 적다”면서도 “경사가 높은 다른 구역에 비해 2구역은 평지에 위치해 있고 이태원역도 가까운 역세권이 장점”이라고 말했다. 이어 “재개발·재건축 조합들의 고질적인 문제점 중 하나가 상가 분양이 잘 안된다는 건데, 2구역은 이태원 상권인데다 롯데의 경우 계열사 입점 공약이 있어 기대감이 높다”고 말했다. 한남4구역과 5구역은 한강변에 인접해 있다는 것이 장점이라고 덧붙였다. 최근 부동산 시장이 침체되면서 재개발시장도 조정을 받고 있는 가운데 한남뉴타운에서도 급매가 나오고 있다고 전했다. 김 소장은 “한남3구역에 25평 신청 매물들은 급매들이 꽤 많다”면서 “한남2구역은 기대감이 워낙 높다보니 급매가 잘 나오지 않는다”고 말했다. 이어 “한남3구역 33평 신청 매물은 20억초중반에 가격이 형성돼 있다. 대평 평수는 실수요자들이 보유하고 있어 매물 자체가 많지 않고 가격이 잘 안빠진다”면서 “반면 25평 신청 매물은 이전에는 17~18억원 수준이었는데 가격이 완전히 무너지면서 13억원대까지 급매가 나왔다”고 전했다. 그러면서 “속도도 빠른데 가격까지 조정이 된 상황이어서 바겐세일 구간이라고 보고 있다”고 강조했다.
    오희나 기자 2022.11.03
    [이데일리 오희나 기자] ‘황제뉴타운’ 한남2구역의 시공사 수주 경쟁이 뜨겁다. 역대급 수주 조건으로 프리미엄급 단지 기대감이 높은 상황이다. 3일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘한남뉴타운’에 대해 들어봤다.김 소장은 “한남뉴타운은 황제뉴타운으로도 불린다”면서 “용산 부촌 한남동에 뒤엔 남산, 앞엔 한강이 있기 때문에 ‘배산임수’ 입지”라고 말했다. 이어 “대중교통 접근성이 아쉽다는 지적이 있었는데 신분당선 2차 연장이 예정돼 있기 때문에 이 부분도 개선됐다”고 덧붙였다. 한남뉴타운 1·2·3·4·5구역 가운데 속도가 가장 빠른 구역은 3구역이다. 현대건설이 ‘THE H’로 건설하는 3구역은 총 5816세대로, 조합원 분양신청을 마무리하고 총회를 앞두고 있는 상태다. 한남2구역은 총 1537세대로 지난해 11월 사업시행인가를 받고, 시공사 선정을 진행하고 있다. 한남4구역은 2394세대로 건축심의가 보류된 상태다. 한남5구역은 2660세대로 작년말 촉진계획변경인가를 받았다. 김 소장은 “한남3구역은 속도가 빠르고 세대수가 가장 많은 ‘대어’급이지만 조합원수가 많은게 단점”이라며 “세대수가 5816세대인데 조합원수가 4000명(3884명) 가까이 되기 때문에 분담금이 조금 높다”고 말했다. 이어 “85㎡는 조합원들이 대부분이 받아갔고, 59㎡로 밀려난 조합원들이 많다”면서 “한강뷰는 대형평수가 가능하고 30평대에서도 동호수 추첨을 잘해야 가능하다”고 설명했다. 또한 “2구역은 한강뷰에 접해 있지 않기 때문에 기대감은 적다”면서도 “경사가 높은 다른 구역에 비해 2구역은 평지에 위치해 있고 이태원역도 가까운 역세권이 장점”이라고 말했다. 이어 “재개발·재건축 조합들의 고질적인 문제점 중 하나가 상가 분양이 잘 안된다는 건데, 2구역은 이태원 상권인데다 롯데의 경우 계열사 입점 공약이 있어 기대감이 높다”고 말했다. 한남4구역과 5구역은 한강변에 인접해 있다는 것이 장점이라고 덧붙였다. 최근 부동산 시장이 침체되면서 재개발시장도 조정을 받고 있는 가운데 한남뉴타운에서도 급매가 나오고 있다고 전했다. 김 소장은 “한남3구역에 25평 신청 매물들은 급매들이 꽤 많다”면서 “한남2구역은 기대감이 워낙 높다보니 급매가 잘 나오지 않는다”고 말했다. 이어 “한남3구역 33평 신청 매물은 20억초중반에 가격이 형성돼 있다. 대평 평수는 실수요자들이 보유하고 있어 매물 자체가 많지 않고 가격이 잘 안빠진다”면서 “반면 25평 신청 매물은 이전에는 17~18억원 수준이었는데 가격이 완전히 무너지면서 13억원대까지 급매가 나왔다”고 전했다. 그러면서 “속도도 빠른데 가격까지 조정이 된 상황이어서 바겐세일 구간이라고 보고 있다”고 강조했다.
  • 재건축 부담금 낮췄다는데…반응 '미지근' 왜?[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] 정부가 지난달 재건축 초과이익 환수제 개선안을 발표했다. 재건축 부담금 면제 금액을 기존 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과율 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 재건축부담금 부과 관련 재건축사업의 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일 시점으로 변경했다. 또한 1세대 1주택 장기 보유자는 최대 50%까지 부담금을 감면해주기로 했다. 28일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 대한 재건축·재개발 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “재건축 조합들 입장에서는 안하는 것보다는 낫다는 분위기다”면서 “지방이나 수도권 외곽 지역들은 재건축 부담금이 많지 않아 수혜가 예상되지만 서울의 핵심 단지들은 수혜가 적기 때문에 정비사업이 제대로 추진될수 있겠느냐는 반응이 나오고 있다”고 했다. 그러면서 “정부의 270만호 공급의 가장 큰 핵심축 중에 하나가 재개발·재건축인데 재건축 부담금에 대한 부담이 줄지 않고서는 공급이 산으로 갈 것 같다”고 덧붙였다. 이번 개선안에서 재건축 부담금 부과 기준을 높인 것은 유의미하지만 아직 부족한 수준이라고 지적했다. 김 대표는 “과표가 높으면 높을 수록 부담금이 높아지는 구조다. 최고 세율이 50% 수준이기 때문에 최고 구간에 포함되면 기하급수적으로 부담금이 늘어나는 구조”라고 말했다. 이어 “기존 3000만원 이하 면제를 1억으로 올리고, 최고 세율 구간이 1억1000만원에서 3억8000만원으로 높아지긴 했다”면서도 “3억8000만원이 넘어가는 경우 1~2억원 가량 빼주는 거다. 예를 들어 이촌동 한강맨션 경우 인당 7억7000만원이 나오는데 2억을 빼주고 5억7000만원을 내야 한다면 낼 만한 수준인가”라며 반문했다. 또한 재건축 부담금 부과개시 시점을 기존 추진위원회 설립에서 조합설립인가 시점으로 변경한 것은 긍정적이지만, 정비사업 기간이 대부분 10년을 넘어가기 때문에 막상 실효성은 크지 않을 것이라고 지적했다. 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따르면, 부과개시시점부터 부과종료시점(해당 재건축사업의 준공인가일)까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 하기 때문이다. 김 소장은 “대부분의 재건축 단지들의 추진위원회 설립이 2000년대 초반이어서 이미 20년이 넘어선다. 부과개시시점으로부터 기간이 길어지면 최대 10년을 기준으로 하기 때문에 실효성이 떨어진다”면서 “조합설립인가 부터 사업을 빨리 추진해도 8~10년이기 때문에 효과가 크지 않다”고 설명했다. 은마아파트의 경우 조합설립인가 이전이기 때문에 호재로 작용하려면, 10년 이내에 정비사업이 종료되야 한다고 덧붙였다. 특히 김 소장은 1세대 1주택 장기 보유자에 대해 최대 50%까지 부담금을 감면해주는 개선안에 대해서도 예외규정을 둬야 한다고 지적했다. 1주택자로서 10년 보유한 사람만 혜택을 주겠다고 했는데, 상속주택이나 대체주택 특례조항 등 일시적 주택에 대한 경과 규정을 주지 않으면 억울한 사례가 나올수 있다고 설명했다. 김 소장은 “상속주택이나 대체주택 특례조항에 대해 예외규정을 줘야 한다”면서 “상속을 받으면 상속 개시일로부터 6개월 이내 상속 주택을 처분하게 되면 주택으로 카운트되지 않는 규정이 있다. 별도 예외 규정을 두지 않으면 갑자기 다주택자가 됐다가 다시 1주택자가 되면서 장기보유자 혜택을 못받게 될수 있다”고 했다. 이어 “재개발·재건축 같은 경우도 대체주택 특례 조항이 있는데 철거로 인한 이주에 대한 수요를 보장해주기 위해 대체 주택을 매수해도 세법적으로 보호를 해준다”면서 “A재건축 단지를 보유하고 있다가 B아파트를 샀는데 몇년 실거주후 A아파트가 준공되고 2년 이내에 B아파트를 처분해도 비과세를 해주는 조건이 있다. 세법적으로도 인정을 해주는 경우인데 경과 규정을 주지 않으면 이 역시 장기보유자 혜택을 받지 못하는 경우도 발생할수 있다”고 지적했다.
    오희나 기자 2022.10.28
    [이데일리 오희나 기자] 정부가 지난달 재건축 초과이익 환수제 개선안을 발표했다. 재건축 부담금 면제 금액을 기존 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과율 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 재건축부담금 부과 관련 재건축사업의 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일 시점으로 변경했다. 또한 1세대 1주택 장기 보유자는 최대 50%까지 부담금을 감면해주기로 했다. 28일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 대한 재건축·재개발 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “재건축 조합들 입장에서는 안하는 것보다는 낫다는 분위기다”면서 “지방이나 수도권 외곽 지역들은 재건축 부담금이 많지 않아 수혜가 예상되지만 서울의 핵심 단지들은 수혜가 적기 때문에 정비사업이 제대로 추진될수 있겠느냐는 반응이 나오고 있다”고 했다. 그러면서 “정부의 270만호 공급의 가장 큰 핵심축 중에 하나가 재개발·재건축인데 재건축 부담금에 대한 부담이 줄지 않고서는 공급이 산으로 갈 것 같다”고 덧붙였다. 이번 개선안에서 재건축 부담금 부과 기준을 높인 것은 유의미하지만 아직 부족한 수준이라고 지적했다. 김 대표는 “과표가 높으면 높을 수록 부담금이 높아지는 구조다. 최고 세율이 50% 수준이기 때문에 최고 구간에 포함되면 기하급수적으로 부담금이 늘어나는 구조”라고 말했다. 이어 “기존 3000만원 이하 면제를 1억으로 올리고, 최고 세율 구간이 1억1000만원에서 3억8000만원으로 높아지긴 했다”면서도 “3억8000만원이 넘어가는 경우 1~2억원 가량 빼주는 거다. 예를 들어 이촌동 한강맨션 경우 인당 7억7000만원이 나오는데 2억을 빼주고 5억7000만원을 내야 한다면 낼 만한 수준인가”라며 반문했다. 또한 재건축 부담금 부과개시 시점을 기존 추진위원회 설립에서 조합설립인가 시점으로 변경한 것은 긍정적이지만, 정비사업 기간이 대부분 10년을 넘어가기 때문에 막상 실효성은 크지 않을 것이라고 지적했다. 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따르면, 부과개시시점부터 부과종료시점(해당 재건축사업의 준공인가일)까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 하기 때문이다. 김 소장은 “대부분의 재건축 단지들의 추진위원회 설립이 2000년대 초반이어서 이미 20년이 넘어선다. 부과개시시점으로부터 기간이 길어지면 최대 10년을 기준으로 하기 때문에 실효성이 떨어진다”면서 “조합설립인가 부터 사업을 빨리 추진해도 8~10년이기 때문에 효과가 크지 않다”고 설명했다. 은마아파트의 경우 조합설립인가 이전이기 때문에 호재로 작용하려면, 10년 이내에 정비사업이 종료되야 한다고 덧붙였다. 특히 김 소장은 1세대 1주택 장기 보유자에 대해 최대 50%까지 부담금을 감면해주는 개선안에 대해서도 예외규정을 둬야 한다고 지적했다. 1주택자로서 10년 보유한 사람만 혜택을 주겠다고 했는데, 상속주택이나 대체주택 특례조항 등 일시적 주택에 대한 경과 규정을 주지 않으면 억울한 사례가 나올수 있다고 설명했다. 김 소장은 “상속주택이나 대체주택 특례조항에 대해 예외규정을 줘야 한다”면서 “상속을 받으면 상속 개시일로부터 6개월 이내 상속 주택을 처분하게 되면 주택으로 카운트되지 않는 규정이 있다. 별도 예외 규정을 두지 않으면 갑자기 다주택자가 됐다가 다시 1주택자가 되면서 장기보유자 혜택을 못받게 될수 있다”고 했다. 이어 “재개발·재건축 같은 경우도 대체주택 특례 조항이 있는데 철거로 인한 이주에 대한 수요를 보장해주기 위해 대체 주택을 매수해도 세법적으로 보호를 해준다”면서 “A재건축 단지를 보유하고 있다가 B아파트를 샀는데 몇년 실거주후 A아파트가 준공되고 2년 이내에 B아파트를 처분해도 비과세를 해주는 조건이 있다. 세법적으로도 인정을 해주는 경우인데 경과 규정을 주지 않으면 이 역시 장기보유자 혜택을 받지 못하는 경우도 발생할수 있다”고 지적했다.
  • "아직 조정장 초입…내후년까지 패닉셀 쏟아진다"[복덕방기자들]
    [이데일리 박종화 기자] “아직은 조정장 초입이다.”정세윤 리치고 팀장은 16일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택 시장 상황을 이렇게 진단했다. 그는 “패닉셀(공포에 의한 매도)이 적어도 내년~내후년 사이에는 나타나리라 판단한다”고 말했다.정 팀장은 “서울 부동산 시장 조정세가 4분기부터 시작될 것 같다고 말했는데 생각보다도 빠르게 시장이 얼어붙는 것을 볼 수가 있다”고 말했다. 정 팀장은 5월 복덕방기자들에 출연해 “4분기부터는 조정장이 시작될 것”이라고 전망한 바 있다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 5054건으로 지난해보다 80% 넘게 줄었다. 가격도 8월 기준 0.29% 하락해 글로벌 금융위기 중이던 2009년 1월(-0.55%) 이후 최대 낙폭을 기록했다.정 팀장 전망보다도 시장이 더 빠르게 얼어붙는 이유는 무엇일까. 정 팀장은 “올 7월 총부채원리금상환비율(DSR)대출 규제가 강화되면서 지금 현재 전국 부동산 시장이 조정세에 접어들고 있는 것으로 확인된다”며 “금리 인상이 가팔라지면서 가계 대출에 부담을 느끼는 집주인들이 매물이 내놓기 시작했고 급매물이 나오다 보니 가격이 더 내려갈 것이라는 인식이 확산하면서 매수자 사이에 관망세가 짙어지고 거래가 급감한 것으로 본다”고 말했다. 다만 그는 “거래가 안 되다 보니까 매매 매물을 전세 물건으로 돌리고 있는 상황”이라며 아직 패닉셀 단계에 진입하진 않은 것으로 판단했다.정 팀장은 한동안 하락세가 이어지겠다고 예상했다. 그는 “1~2년, 길면 4년 내에도 흐름이 좋지는 않을 것 같다”고 말했다. 한동안 금리 인상 등 하락 요인이 강하게 작용할 수 있어서다. 그는 “작년, 재작년에 매수세가 굉장히 강했는데 금리 인상이 되면서 이때 집을 위해 가계 대출이 점점 더 부담스러워질 것”이라며 “사람들의 심리가 공포에 치달을 때 진짜 본격적으로 시장 변곡점이 시작될 것“이라고 진단했다.그렇다면 반등 시점은 언제일까. 정 팀장은 “가격이 어느 정도 하락해 시장이 보합세에 접어드는 시점과 실수요자에 대한 대출 규제 완화가 맞물리게 될 때 이때부터 부동산 시장의 흐름이 다시 긍정적으로 변화할 것 같다”고 전망했다. 가격 하락세가 한동안 지속해야 정부가 대출 규제 완화를 검토할 것이란 관점에서다. 그는 등록 말소된 임대사업자 매물이 본격적으로 시장에 풀리는 2024년 이후를 시장 전환점으로 짚었다.이런 상황에서 내 집 마련은 어떻게 준비해야 할까. 정 팀장은 ‘타이밍’을 강조했다. 그는 “(가격이 조정받는 상황에선) 입지가 좋은 지역과 아파트 이런 곳도 미계약분이나 미분양이 조금씩 발생하기 시작한다”며 “언젠간 매수할 기회가 오기 때문에 투자 가치를 중요하게 생각한다면 자신의 자산을 잘 지키고 불려서 본인이 원하는 지역 내 아파트를 매수할 준비를 잘했으면 좋겠다”고 말했다. 주택 구매를 서두르기보다는 시장 상황을 관망하는 게 낫다는 뜻이다. 갈아타기를 노리는 1주택자에도 “언제든 기회가 분명히 오기 때문에 지금 거주 만족도보다는 투자 가치가 우선시한다면 우선 매도 비중을 늘리는 건 어떨까 말하고 싶다”고 조언했다.
    박종화 기자 2022.10.16
    [이데일리 박종화 기자] “아직은 조정장 초입이다.”정세윤 리치고 팀장은 16일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택 시장 상황을 이렇게 진단했다. 그는 “패닉셀(공포에 의한 매도)이 적어도 내년~내후년 사이에는 나타나리라 판단한다”고 말했다.정 팀장은 “서울 부동산 시장 조정세가 4분기부터 시작될 것 같다고 말했는데 생각보다도 빠르게 시장이 얼어붙는 것을 볼 수가 있다”고 말했다. 정 팀장은 5월 복덕방기자들에 출연해 “4분기부터는 조정장이 시작될 것”이라고 전망한 바 있다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 5054건으로 지난해보다 80% 넘게 줄었다. 가격도 8월 기준 0.29% 하락해 글로벌 금융위기 중이던 2009년 1월(-0.55%) 이후 최대 낙폭을 기록했다.정 팀장 전망보다도 시장이 더 빠르게 얼어붙는 이유는 무엇일까. 정 팀장은 “올 7월 총부채원리금상환비율(DSR)대출 규제가 강화되면서 지금 현재 전국 부동산 시장이 조정세에 접어들고 있는 것으로 확인된다”며 “금리 인상이 가팔라지면서 가계 대출에 부담을 느끼는 집주인들이 매물이 내놓기 시작했고 급매물이 나오다 보니 가격이 더 내려갈 것이라는 인식이 확산하면서 매수자 사이에 관망세가 짙어지고 거래가 급감한 것으로 본다”고 말했다. 다만 그는 “거래가 안 되다 보니까 매매 매물을 전세 물건으로 돌리고 있는 상황”이라며 아직 패닉셀 단계에 진입하진 않은 것으로 판단했다.정 팀장은 한동안 하락세가 이어지겠다고 예상했다. 그는 “1~2년, 길면 4년 내에도 흐름이 좋지는 않을 것 같다”고 말했다. 한동안 금리 인상 등 하락 요인이 강하게 작용할 수 있어서다. 그는 “작년, 재작년에 매수세가 굉장히 강했는데 금리 인상이 되면서 이때 집을 위해 가계 대출이 점점 더 부담스러워질 것”이라며 “사람들의 심리가 공포에 치달을 때 진짜 본격적으로 시장 변곡점이 시작될 것“이라고 진단했다.그렇다면 반등 시점은 언제일까. 정 팀장은 “가격이 어느 정도 하락해 시장이 보합세에 접어드는 시점과 실수요자에 대한 대출 규제 완화가 맞물리게 될 때 이때부터 부동산 시장의 흐름이 다시 긍정적으로 변화할 것 같다”고 전망했다. 가격 하락세가 한동안 지속해야 정부가 대출 규제 완화를 검토할 것이란 관점에서다. 그는 등록 말소된 임대사업자 매물이 본격적으로 시장에 풀리는 2024년 이후를 시장 전환점으로 짚었다.이런 상황에서 내 집 마련은 어떻게 준비해야 할까. 정 팀장은 ‘타이밍’을 강조했다. 그는 “(가격이 조정받는 상황에선) 입지가 좋은 지역과 아파트 이런 곳도 미계약분이나 미분양이 조금씩 발생하기 시작한다”며 “언젠간 매수할 기회가 오기 때문에 투자 가치를 중요하게 생각한다면 자신의 자산을 잘 지키고 불려서 본인이 원하는 지역 내 아파트를 매수할 준비를 잘했으면 좋겠다”고 말했다. 주택 구매를 서두르기보다는 시장 상황을 관망하는 게 낫다는 뜻이다. 갈아타기를 노리는 1주택자에도 “언제든 기회가 분명히 오기 때문에 지금 거주 만족도보다는 투자 가치가 우선시한다면 우선 매도 비중을 늘리는 건 어떨까 말하고 싶다”고 조언했다.
  • [복덕방기자들]하락장이 경매 초보자에게 유리하다?
    [이데일리 신수정 기자] 부동산 가격 조정기에 경매 경쟁강도가 낮아지면서 무주택 투자자의 기회가 커지고 있다. 투자자들이 규제에 가로막혀 적극적으로 입찰에 나설 수 없고 가격 향방을 알기 어려운 지금이 실수요자들에겐 더 유리하다는 분석이다.(사진=방소현)‘무조건 수익내는 실전 부동산 경매’의 이소라 작가는 29일 복덕방기자들에 출연해 최근 부동산 가격 하락기의 경매 투자에 대해 이같이 분석했다. 그는 “거래절벽이 완화될 것으로 예상되는 상황이지만 가격이 더 내려갈지 가늠하기 어려운 때”라며 “무주택자가 규제지역에 입찰한다면 집값 급등기 이전의 가격으로 낙찰 받을 수 있는 상황”이라고 설명했다. 이어 그는 “가격이 더 떨어질 수도 있다는 우려가 있겠지만, 부동산은 주식과 달리 가치가 0에 수렴하지 않는다”고 덧붙였다.이 작가는 부동산 가치투자 시 가장 큰 영향을 주는 것은 ‘신축’여부라고 꼽았다. 그는 “부동산의 가치라고 하는 것은 그 주변 인프라, 그리고 그 물건 자체의 가치 그 다음에 교통이 빠질 수가 없는데 현재 시장에서는 신축이 될 수 있는지가 가장 중요하다”며 “새아파트에 대한 수요가 굉장히 많고 국민들 소득 수준이 많이 높아졌는데 서울에 노후된 아파트가 점점 많아지고 있다”고 설명했다.이 작가는 ‘원룸형 주택’을 대표적인 나쁜 물건으로 꼽으며 투자에 유의해야 한다고 강조했다. 그는 “원룸형 주택은 지역 주택 조합, 분양형 호텔 같은 상품과 같이 매매가 잘 안 되고 시세차익이 많이 없다는 단점을 가지고 있다”며 “특히 원룸형 주택의 보유로 다주택자가 돼 추가 투자가 어려운 경우가 많다”고 설명했다.이어 그는 “임대 수입도 중요하지만, 원할 때 팔려야 되고 양도차손이 없어야 되는데 푼돈을 욕심내다 목돈이 나가게 돼 실상은 남는 게 없는 투자가 될 수 있다”며 “이미 원룸형 주택을 보유하신 분들은 임대주택등록이나 매도를 통해 주택보유에 대한 부담을 줄여야 할 것”이라고 분석했다.최근 대출규제에 대응한 투자방법으로는 ‘임차인이 있는 물건’을 공략하는 것이 좋다고 조언했다. 이 작가는 “임차인이 그대로 인수되는 물건은 경매 잔금시 임차인 보증금을 빼고 내기 때문에 전세 갭투자 효과가 날 수 있다”며 “이런 물건은 명도를 하지않아도 된다는 장점이 있어 부담도 덜하다”고 설명했다.이 작가는 끝으로 초보 경매인들이 ‘부동산 상식’을 두루 공부하고 지역 분석을 병행해야 한다고 강조했다. 그는 “일단 취득세, 양도세, 보유세, 대출을 얼마만큼 받을 수 있는지 등 부동산에 대한 상식을 알고난 다음 경매 권리분석에 나서야 한다”며 “또 투자물건을 고르기 위해선 여러 지역을 분석할 수 있어야 한정된 지역에서 물건을 고르지 않을 수 있다”고 조언했다.(편집=이지성, 출연=이소라, 신수정)
    신수정 기자 2022.10.01
    [이데일리 신수정 기자] 부동산 가격 조정기에 경매 경쟁강도가 낮아지면서 무주택 투자자의 기회가 커지고 있다. 투자자들이 규제에 가로막혀 적극적으로 입찰에 나설 수 없고 가격 향방을 알기 어려운 지금이 실수요자들에겐 더 유리하다는 분석이다.(사진=방소현)‘무조건 수익내는 실전 부동산 경매’의 이소라 작가는 29일 복덕방기자들에 출연해 최근 부동산 가격 하락기의 경매 투자에 대해 이같이 분석했다. 그는 “거래절벽이 완화될 것으로 예상되는 상황이지만 가격이 더 내려갈지 가늠하기 어려운 때”라며 “무주택자가 규제지역에 입찰한다면 집값 급등기 이전의 가격으로 낙찰 받을 수 있는 상황”이라고 설명했다. 이어 그는 “가격이 더 떨어질 수도 있다는 우려가 있겠지만, 부동산은 주식과 달리 가치가 0에 수렴하지 않는다”고 덧붙였다.이 작가는 부동산 가치투자 시 가장 큰 영향을 주는 것은 ‘신축’여부라고 꼽았다. 그는 “부동산의 가치라고 하는 것은 그 주변 인프라, 그리고 그 물건 자체의 가치 그 다음에 교통이 빠질 수가 없는데 현재 시장에서는 신축이 될 수 있는지가 가장 중요하다”며 “새아파트에 대한 수요가 굉장히 많고 국민들 소득 수준이 많이 높아졌는데 서울에 노후된 아파트가 점점 많아지고 있다”고 설명했다.이 작가는 ‘원룸형 주택’을 대표적인 나쁜 물건으로 꼽으며 투자에 유의해야 한다고 강조했다. 그는 “원룸형 주택은 지역 주택 조합, 분양형 호텔 같은 상품과 같이 매매가 잘 안 되고 시세차익이 많이 없다는 단점을 가지고 있다”며 “특히 원룸형 주택의 보유로 다주택자가 돼 추가 투자가 어려운 경우가 많다”고 설명했다.이어 그는 “임대 수입도 중요하지만, 원할 때 팔려야 되고 양도차손이 없어야 되는데 푼돈을 욕심내다 목돈이 나가게 돼 실상은 남는 게 없는 투자가 될 수 있다”며 “이미 원룸형 주택을 보유하신 분들은 임대주택등록이나 매도를 통해 주택보유에 대한 부담을 줄여야 할 것”이라고 분석했다.최근 대출규제에 대응한 투자방법으로는 ‘임차인이 있는 물건’을 공략하는 것이 좋다고 조언했다. 이 작가는 “임차인이 그대로 인수되는 물건은 경매 잔금시 임차인 보증금을 빼고 내기 때문에 전세 갭투자 효과가 날 수 있다”며 “이런 물건은 명도를 하지않아도 된다는 장점이 있어 부담도 덜하다”고 설명했다.이 작가는 끝으로 초보 경매인들이 ‘부동산 상식’을 두루 공부하고 지역 분석을 병행해야 한다고 강조했다. 그는 “일단 취득세, 양도세, 보유세, 대출을 얼마만큼 받을 수 있는지 등 부동산에 대한 상식을 알고난 다음 경매 권리분석에 나서야 한다”며 “또 투자물건을 고르기 위해선 여러 지역을 분석할 수 있어야 한정된 지역에서 물건을 고르지 않을 수 있다”고 조언했다.(편집=이지성, 출연=이소라, 신수정)

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