소비자생활부

김범준

기자

대박땅꾼의 땅스토리

  • [대박땅꾼의 땅스토리]성공투자, 부동산 가격 흐름 이해해라
    성공투자, 부동산 가격 흐름 이해해라
    김범준 기자 2021.02.13
    부동산 가격은 어떻게 형성될까. 답은 ‘부동산 가격의 절대적 기준은 없다’로 갈무리할 수 있다.우리가 일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미한다. 부동산 가격은 일반 경제재와 마찬가지로 상대적 희소성, 유용성, 유효수요라는 세 가지 요소에 의해서 형성된다.상대적 희소성이란 그 면적과 숫자가 유한한 것이라는 의미다. 유용성이란 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것이다. 유효수요란 부동산을 필요로 하는 수요자를 뜻한다. 부동산 가격은 유한한 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생한다. 부동산 가격은 백가지 얼굴을 가지고 변화하며 끊임없이 변한다. 부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근 지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문이다. 이것을 ‘가격형성요인’이라고 부른다.예를 들어 도시지역 내 경사진 임야에 축대를 쌓고 평탄 작업을 해 건물을 지을 수 있도록 만들어 놓으면 그만큼 높은 가격을 받을 수 있다. 또한 그린벨트로 묶여 있던 땅이 해제 되면 가격이 올라가는 것은 당연하다. 이러한 요인을 부동산학에서는 ‘개별적 제 요인’이라고 한다.땅에 관한 개별적 제 요인에는 △택지의 위치 △면적 △지세 △지반 △전변넓이 △깊이 형상 △고저 등이 있다.건축물에 관한 개별적 제 요인으로는 △건물의 면적과 높이 △구조 △자재 △설계·설비의 양부 △시공의 질과 양 △각종 규제 △환경과의 적합성 등이 있다.요부요인들은 지역적인 범위에 따라 일반적 제 요인과 지역적 제 요인으로 구분한다.일반적 제 요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인이다. △사회적 요인 △경제적 요인 △행정적 요인으로 구분한다.부동산 가격을 변화시키는 사회적 요인으로는 △인구 또는 가구 △공공시설 △교육 △사회복지 △거래관행 △건축양식 등이 있다.경제적 요인으로는 △소득수준 △재정상태 △금융 △물가 △임금 △고용 △조세 △기술혁신 △산업구조 △교통 등이 있다.행정적 요인으로는 △부동산에 대한 이용제한 △건축규제 △부동산정책 △세제 △가격통제정책 △기타규제 등이 있다.지역적 요인이란 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인이다. 일반적 제 요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있다.기타 자연적 제 조건 역시 지역적 요인 중에 하나다. 자연적 제 조건이란 해당 지역의 일조량, 온도, 습도 등과 같은 자연적 자질과 건축 자재나 광물과 같은 자연 자원을 의미하기도 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]초보 투자자를 위한 조언
    초보 투자자를 위한 조언
    김범준 기자 2021.01.30
    투자도 하수가 있고, 중수가 있고, 고수가 있다. 투자에서 이익을 가져오기 위해서는 하수는 중수가 되고, 중수는 고수가 돼야 한다.그러기 위해서는 노력해야 하고 실천하고, 경험하고, 느끼고, 생각해서 더 나은 경지까지 올라와야 한다.고수가 되는 기본적인 절대 조건은 능동적이어야 한다. 수동적인 사람은 절대 고수가 될 수 없다. 도와주는 사람이 있을 때는 어느 정도 벌 수 있겠지만, 그렇지 않은 경우는 다시 제자리다.그러나 고수가 되기 위해 노력한다면 투자로서 남의 힘 빌리지 않고 자기가 자기 밥벌이 정도는 할 수 있다. 재개발 할 때 많은 지인들이 부동산으로 밥 벌어 먹고 살다가 요즘 같은 불황에 다시 생업으로 돌아간 것은 그런 연유라 할 수 있다.먼저 초보에 대해 알아보자. 초보는 그야말로 투자의 문외한이다. 투자나 부동산에 대해 관심은 있어서 경매 책을 읽고 경제신문을 읽는다. 하지만 아직 투자를 해보지 않은 상태라 여기저기 임장도 다니고 법원도 다니면서 공부하는 단계다.초보일 경우 어떻게 시작을 해야 할지 모르는 경우가 많다. 이 시기에는 많은 책을 읽고 경매 사이트나 부동산 카페에 가입해서 물건도 보고, 사람들의 생각도 취하면서 머릿속에 많은 데이터베이스(자료)를 축적해 놓는 것이 중요하다.하수나 중수만 되더라도 자신의 생각이 강해져서 아집이 될 수 있으니 많은 책을 읽어서 자신의 생각이 고정되기 전에 더 좋은 투자원칙을 만들어 나가는 것이 좋다.이를테면 꼭 낙찰을 받지 않더라도 경매 사이트를 통해서 물건을 뽑아보며 자신이라면 이런 것을 받아서 어떻게 해야겠다는 생각을 해보며 실제처럼 임장도 해보는 것이 좋다.시간이 나면 법원에 가서 경매를 구경 하는 것도 좋다. 동네 주변 부동산에 앉아서 부동산중개업소와 친분을 쌓아 이들이 알고 있는 부동산 노하우를 듣는 것도 한 방법이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자할 때 가져야할 마음가짐
    토지투자할 때 가져야할 마음가짐
    김범준 기자 2021.01.16
    토지투자 할 때 마음가짐을 가져야 하는 이유는 자신만이 갖고 있는 확신에 찬 투자가 필요하기 때문이다.주변의 불필요한 문제를 야기시키지 않게 해야 하고, 성공에 대한 열매와 또 그것에 따른 책임을 스스로 져야할 필요가 있다.◇주관 있는 행동을 하라남의 말에 쉽게 귀를 기울이지 않는다. 토지투자 할 때는 귀가 두껍고 입은 무겁게, 그리고 발은 가볍고 손은 부지런해야 한다. 사사로이 다른 사람의 말에 현혹돼서는 안 되며, 매수계획을 가졌으면 곧바로 실천에 옮겨야 한다. 당신의 반복된 학습과 경험과 실패가 다른 이의 현혹에 흔들리지 않음을 묵묵히 행동으로 보여줘야 한다.◇지가에 혹하지 말라토지투자를 위해선 지가보다 ‘개발 이슈’에 주목해야 한다. 그리고 개발 계획에 대한 공부를 게을리 하지 않아야 한다. 부동산은 공산품이 아니므로 정찰가가 있지 않다는 것 쯤은 인지하고, 토지투자의 부가가치는 개발 계획임을 명확히 인지해야 한다.◇여유 자금이 있을 때 투자하라여유 자금이 없으면서 남의 돈을 이용하려 하는 것은 ‘투자’가 아니라 ‘투기’임을 알아야 한다. 또 정부의 부동산 정책에 귀를 항상 세워 변화에 민첩한 반응이 필요하다. 정부의 말과 전문가들의 말을 참고 정도로만 생각했다가 남의 돈까지 날리는 실수를 주변에서 많이 보게 된다.여유 자금이 필요한 이유는 겨울에 냉장고를 사고 여름에 밍크코트를 사는 이유와 같다. 토지투자는 자금의 환금성이 늦다는 점을 알아야 한다. 리스크를 줄이고 개발 호재로 인한 이익을 늘이기 위해선 여유 자금 없이는 버티기 힘들다. 또한 수요자들이 몰리는 곳에는 가지 말아야 하며 스스로 매수를 개척해야 한다.◇투자를 할 때는 조용히 혼자 투자한다자신이 판단했을 때 많은 사람들이 투자를 통해 이익을 봤으면 좋겠다는 성인군자 같은 생각은 버리는 것이 좋다. 주변 사람들을 끌어들여 같이 이익을 볼 필요도 없고, 주변 사람이 투자를 하니 나도 덩달아 투자하는 한심한 행동은 더더욱 안 하는 편이 좋다. 구렁이가 먹이를 삼키듯 조용하지만 확실하게 혼자 처리하는 것이 좋다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지거래허가구역 해제로 본 '허와 실'
    토지거래허가구역 해제로 본 '허와 실'
    김범준 기자 2021.01.02
    토지거래허가구역 중 60%를 해제한 이번 규제 완화의 초점은 토지소유자들의 재산권 행사를 자유롭게 하고 거래를 활성화 한다는데 있다.하지만 비사업용토지 양도세중과와 개발부담금 부과 등의 문제가 발목을 잡고 있다.토지거래허가구역은 그동안 토지시장에서 대표적인 수요 억제책으로 통했다. 하지만 땅값이 안정되고 투기수요가 자취를 감추면서, 정부는 지난 2008년 이후 매년 토지거래허가구역을 해제해 왔다.이번에 서울지역 절반 크기가 허가구역에서 해제 되면서 일정부분 토지시장의 활성화를 이끌어 낼 수 있을 것으로 전망한다. 해제 되는 면적은 기존 허가구역(482.371㎢)의 59.5%로, 변경된 허가구역의 비중은 우리나라 국토면적(10만188㎢)의 0.5%에서 0.2%로 줄게 된다.특히 이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 사업 추진이 불투명한 지방자치단체의 개발사업지가 포함됐다.경제자유구역 중에서는 황해경자구역의 포승·현덕지구, 대구경자구역의 수성의료지구가 해제됐다.보금자리주택지구 중에는 서울 양원·항동·고덕강일, 경기 성남고등·광명시흥·하남감일·하남감북·과천정보지식타운·의정부고산, 대구 도남이 풀렸다.지자체 사업지에서는 덕성일반산단, 백운지식문화밸리도시개발, 덕은도시개발, 월곶도시개발이 토지거래허가구역에서 해제됐다.지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천시(92.74㎢), 부산(46.642㎢), 대구(3.59㎢), 광주광역시(23.82㎢), 울산(1.2㎢), 경남(7.39㎢) 등이 해제됐다.그러나 중앙행정기관 이전 및 국제과학비즈니스벨트 개발사업 등으로 투기 우려가 높은 세종시와 대전시는 토지거래허가구역으로 재지정(유지)됐다.단기간 토지가격이 폭등하거나 거래량이 증가하기 보다는, 토지의 사용과 관련된 규제를 완화함으로써 운신의 폭이 넓어지고 장기간 개발사업이 민간주도로 이뤄질 수 있는 토대가 될 것으로 예상된다. 하지만 문제는 토지관련 법안이다.비사업용토지에 대한 양도세율은 오히려 내년부터 10%포인트 높아지는데다, 주택에 주어지는 장기보유특별공제도 혜택도 없다.당장 토지부문에 있는 비사업용 토지, 부재지주 토지에 대한 양도세 중과문제가 여전하다. 개발부담금 부과 문제도 개인에 있어서는 여전히 존재하기 때문에 전반적인 토지 시장의 활성화로 연결 되기에는 다소 미흡한 측면이 있다.토지거래허가구역 해제로 토지거래 활성화를 꾀하고 있는 정부. 그러나 관련 법규가 뒷받침 되지 않은 반쪽짜리 규제 완화에 토지수요는 오히려 줄어들 것이란 우려도 함께 하게 된다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅은 곧 법, 토지 관련 법률개정 주목하라
    땅은 곧 법, 토지 관련 법률개정 주목하라
    김범준 기자 2020.12.19
    땅은 법이다. 법을 모르고선 낭패를 보기 십상이다. 우리나라에선 모두 112개의 법률이 땅의 개발을 규제하고 있다. 이들 법률에서 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구가 315개나 된다.그 중 토지이용계획 확인서를 발부 받아 확인할 수 있는 지역·지구는 33개 뿐이다. 지적 고시절차가 제도화돼 있지 않아 어떤 땅에 어떤 지역·지구가 지정돼 있는지조차 정확히 알 수 없다.국토연구원에 따르면 심지어 정부에서 조차 지역·지구 부여 현황을 제대로 파악하지 못하고 있다. 땅 투자에 함정이 많은 것도 이런 이유 때문이다.투자자 입장에서 보면 모든 법을 상세하게 알 필요는 없다. 그러나 주요 법률에 대해 윤곽쯤은 잡고 있어야 함정에 빠지지 않는다.개략적이나마 알아둬야 할 법률로는 △수도권정비계획법 △국토종합계획 △국토의 계획 및 이용에 관한 법률 △농지법 △산림법 △수도법 △환경정책기본법 △군사시설보호법 등이 있다. 여기에 대해선 관심을 가지고 법률의 개정, 정책의 흐름에 대해 이해가 필요하다.2000년대 들어서면서 땅과 관련된 법률들이 수없이 변경돼 왔다. 정부는 개발을 대폭 허용하도록 제반 법률 개정을 하고 있다. 땅 투자자들에겐 어느 때보다 기회가 될 수 있다. 새롭게 개발이 허용되고 그 가능성이 점쳐지는 지역들의 땅들은 지가가 급등할 공산이 크기 때문이다.그래서 이들 법률 개정과 관련한 신문 보도를 유심히 챙겨야 한다. 법률의 개정 방향에 대해서는 신문을 포함해 지상파에 크게 보도되는 것이 일반적이다. 땅값을 크게 변화시킬 수 있는 조치이기 때문에 비중 있게 다루는 것이다.그러나 아쉽게도 대부분의 사람들은 그런 귀한 정보를 그냥 흘려 버린다. 심지어 땅 투자를 좀 했다고 하는 사람들도 그런 정보에 둔감하거나 무심히 흘려 보낸다. 하지만 관련 정보를 꼬박꼬박 모으고 탐독한다면 땅 투자의 길이 보이게 돼 있다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]인구가 지속적으로 증가하는 지역에 투자하라
    인구가 지속적으로 증가하는 지역에 투자하라
    김범준 기자 2020.12.05
    전문가들이 토지 투자의 적지로 꼽는 대표적인 것이 지속적으로 인구가 증가하는 지역을 주목하라는 것이다. 과거 5년 이상 지속적으로 인구가 늘어나고 있는 시·군·구 지역이라면 땅값이 오를 가능성이 높다는 것이다.장기적으로 보아 인구 증가 지역은 땅값이 오르고 있는 지역일 것이며, 따라서 좋은 투자 대상 지역으로 꼽을 만한 것이다.지방에 도청 소재지가 이전 되거나 중·소도시에서도 새로운 행정타운이 조성되면 그 일대의 땅값은 일제히 오르는 현상이 그런 것을 말해준다.학원가에 있는 건물들과 땅값이나 학군이 좋은 지역의 아파트 값이 비싼 이유도 마찬가지다. 땅의 수요가 많아지기 때문인 것이다. 그래서 아기 울음소리가 들리면 땅값이 오르고, 젊은 부부와 아이들이 많은 지역의 땅값은 비싸지기 마련이다.◇인구유입력과 도시의 팽창속도장기적으로 어느 지역이 땅값 상승의 전망이 있는지, 따라서 투자처로서 매력이 있는지를 검토하려면, 그 지역과 도시가 자체적으로 발전할 수 있는 자생력이 있는지, 지속적인 인구 유입력과 개발 호재가 있는가 등을 살펴봐야 한다. 인구 집중 흡수 요인인 사업, 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학교 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 있는가 살펴본다.개발 계획의 확실성과 규모, 그 영향력의 강도와 지방 재정 자립도, 그리고 직장 일자리 학교 등 도시 자체의 자생력을 가질 수 있도록 받쳐주는 제반 인구 집중 시설과 인구 흡입력, 강력한 경제활동이 도시의 땅값에 많은 영향력을 주고 있다. 그 지역의 발전 형태가 단순한 관공서 밀집지대나 공장·학교를 중심으로 한다던가, 아파트 주거단지를 중심으로 베드타운화 돼 있다면 발전에 한계가 있을 수밖에 없다.◇주변 인접지역에 통행인구 집중 가능성이 있는 시설이 있는가개별 입지 검토에 있어서 주변 인접지역에 명승지, 문화재, 관광지, 유명 산, 유명 사찰, 휴양림, 스키장, 리조트, 온천 등이 있다면 통행인구가 많을 것이고 그 길목에서 이러한 유동인구를 흡수할 수 있는 접객시설을 갖추는 것이 유리하다.이러한 시설로는 펜션, 콘도, 숙박업소, 전원식당(가든), 박물관, 식물원 등이 좋다. 따라서 초기투자 시에도 이러한 시설을 건축할 수 있는 입지를 선택해 투자한다면 땅값의 오름을 기대할 수 있을 것이다.◇지자체의 인구유입 의지와 장기 도시발전 계획을 살펴본다지자체의 인구증가 및 행정구역 격상 의지와 노력을 살펴보면, 향후 도시가 발전할 수 있는 역동의 방향을 가늠할 수 있다. 행정구역 통합 방향이나 지역 국회의원과 지자체장의 노력과 영향력 또한 중요한 점검사항이다.또 지역개발 호재의 신빙성 타당성과 전망을 보고, 그 지역(도시)의 지역 개발정책과 확정된 장기 도시발전 기본계획을 살펴보고, 내가 투자를 하려는 지역이 향후 도시발전과 연계돼 있는가를 검토해 본다. 지금 전국적으로 진행 중인 행정구역 통합 논의를 관심 있게 주목할 필요가 있을 것이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]투자 목적이 분명해야 한다
    투자 목적이 분명해야 한다
    김범준 기자 2020.11.21
    농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생되거나, 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생되는 경우가 있기 때문에 상당한 주의가 요구된다.하지만 상대적으로 저렴한 가격에 취득해 전용 등의 리모델링을 통한다면, 다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 ‘블루오션’이라 할 수 있다.따라서 농지에 투자할 때에는 농지 취득에 문제가 없는지 여부와 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다.이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법 등 투자 목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급받아 해당 지자체나 실전 경험이 많은 부동산 전문가들의 조언을 듣는 것이 필요하다.◇도시와 가까운 자연녹지 및 계획관리지역 농지를 눈여겨보라지목은 ‘현재’의 이용 상황이고, 용도지역은 ‘미래’의 활용가치가 담겨있기 때문에 투자 가치를 논할 때에는 용도지역이 중요한 기준이 된다. 따라서 주변환경이 쾌적하고 기반시설이 갖추어진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 그리고 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다 할 수 있다.자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중·단기 투자로 적합하다 할 수 있다. 농업진흥지역안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발건축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다.먹거리와 관련된 농지는 보존하는 것이 원칙이나, 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역 밖 농지 가운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역 중에서 언제든지 도시용지로 편입될 수 있기 때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수 있다.◇도로를 개설할 수 있는 지 확인해야 한다개발 호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 해도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m 이상 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황 도로에서도 건축행위를 할 수 있기 때문에 건축행위 가능 여부는 지자체 등 전문가의 상담을 통해 확인해야 한다.◇토지분할 가능, 환금성을 고려해야 한다현행법상 비도시지역은 개발행위 허가를 받아야 분할이 가능하다. 비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기 때문에 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋다.면적의 환금성도 중요하지만, 금액의 환금성 역시 중요하다. 즉 5억원의 토지 한 필지를 매수하는 것보다, 1~2억원의 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사해야 하는 것이다.물론 5억원의 토지를 매수해 분할 등의 기법을 통해 환금성을 높이는 성공 투자자들도 많다. ‘묻지마 투자’는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.◇주거문화의 새로운 트렌드를 이해하라도시화 용지의 부족으로 주거 형태가 대부분 아파트 위주로 주거 공간을 형성했지만, 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴가 이루어지는 앞으로의 세대는 세컨드 하우스 개념으로 주거 문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 것이다. 따라서 고급 단독주택 용지로 바꿀 수 있는 농지에 선점하는 투자를 고려할 만하다.인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 서울 접근성과 자연환경이 좋아 주거환경이 좋은 지역의 농지는 이미 3.3㎡(평)당 100만원을 넘어섰다.농지의 이점은 값이 싸고 여러가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 모텔, 일반음식점 등을 지을 수 있다.도시지역의 자연녹지에서도 가능하지만 땅값이 비싼 편이다. 따라서 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올리려면 계획관리지역의 농지를 사는 것이 바람직하다 할 수 있다.토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 의지와 농지 완화의 시대적 흐름에 따라 도시 근교의 농업진흥지역 안에 있는 농지는 도시화가 될 가능성이 크다. 도시화가 진행되면 농업진흥지역에서 제외될 가능성도 높고, 수용되는 경우에도 높은 보상가를 기대할 수 있기 때문에 개발행위에 제한이 있어도 도시지역과 가까운 농지 역시 투자할 만하다.농지의 가치는 미시적으로는 농업진흥지역 여부, 현황상 경지정리 여부, 진입도로 개설 여부 등 개발행위허가, 시설별 전용면적 기준, 농지전용 허가 기준에 따라 가치가 달라진다는 점을 다시 한번 기억할 필요가 있다. 거시적으로는 인구유입, 개발호재 등에 따라 달라진다.‘묻지마 투자’가 아닌, 과학적인 접근이 필요한 ‘땅테크’. 선택이 아닌 필수다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 실패하는 사람의 특징과 이유
    토지투자 실패하는 사람의 특징과 이유
    김범준 기자 2020.11.07
    우리가 살아가면서 여러가지 실패나 성공을 경험하게 되는데, 이유를 잘 알면 실패하는 확률을 크게 줄일 수 있다. 토지투자의 성공요건은 많지만 실패요인은 대부분 하나로 귀결된다. 그것은 부동산 대신 사람을 맹신하는 것이다.부동산에 대해 알려면 많은 수고와 노력이 동반돼야 한다. 이런 수고와 노력을 피해 쉽게 성공을 꾀했을 때에는 쓰라린 실패가 우리의 가슴을 찌르게 되는 것이다.토지투자에 실패하는 사람들의 특징과 이유는 다음과 같다.①한탕주의=토지 투자를 인생역전으로 생각한다. 팔자 고칠 요향으로 움직인다.②남의 돈으로 움직인다=자본금을 준비하지 않고 대출을 받거나 타인의 자금을 빌려 무리수를 두고 투자를 한다.③권력에 대한 맹신=국토교통부 등 집권 정부에 대한 맹신 행위는 결국 믿는 도끼에 발등을 찍힌다는 속담을 되뇌이게 하는 때가 오게 된다.④묻지마 투자=성공해도 그만, 실패해도 그만 ‘복불복’식 투자는 자기만 피해를 입으면 되지만, 이런 사람의 대부분은 타인의 자금을 자기 것 처럼 무책임하게 쓴다는 데에 문제가 있는 것이다.⑤학습과 경험 없이 투자=실전을 위한 충분한 준비 과정과 여유자금 없이 얇은 귀만 갖고 투자하는 경우. 여윳돈과 부동산에 대한 학습, 둘 중 하나만 빠져도 준비가 덜 된 것이다.⑥언론에 대한 맹신=언론에 노출된 부동산 정보들의 대부분은 언론 플레이를 잘하는 부동산 컨설턴트들의 사탕발림이라는 것을 알아야 한다. 이런 언론 플레이 자료에 대한 맹신은 결국 실패를 낳는다.움직이지 않으면 실패는 없다. 실패가 두려워 투자를 못하는 것은 비겁한 행위일 수 있다.우선, 실패를 공부하면 된다. 실패를 안다면 두려워할 이유가 없는 것이다. 부동산의 실패 재료들은 그다지 많지 않아 다행이다. 기껏해야 부정과 불평 정도다. 정부에 대한 맹신과 맹종을 주의하고, 컨설턴트로부터 사육 당하지 않으면 된다.반면, 부동산의 성공 재료들은 다양하다. 여유자금, 지혜, 긍정 등 성공의 재료는 본인이 고민하며 모색하고 창조하면 된다. 성공한다는 것은 성공의 재료들을 나에게 잘 맞춰 취합하는 과정에서 생기는 우연한 사건임을 명심해야 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅 투자는 전쟁의 연속이다
    땅 투자는 전쟁의 연속이다
    김범준 기자 2020.10.24
    땅 투자는 전쟁의 연속이다. 수 많은 선택들과 만난다. 과감하게 전쟁을 치뤄야 한다. 그래서 변별력과 판단력이 중요하다.그리고 고도의 심리전을 비롯한 각양각색의 눈치 작전은 입시 전쟁을 방불케 한다. 눈치 빠른 자가 최후의 승리자가 된다. 진흙탕 속에서 살아남기 위해 끊임없이 노력해야 한다.◇나와의 전쟁을 치른다아파트에 미련이 남아도 착각이라는 것을 깨우친다. 깊은 딜레마에서 헤어나와서 현실을 읽어야 한다. 그리고 방향을 땅으로 돌려본다.◇타인과의 전쟁을 치러야 한다매도인과 업자들과의 고도의 심리전을 펼치며 가격 결정과 개발사항 등에 관해 협상을 해야 한다. 이런 치열한 절차가 없다면 그것은 투자가 아니라 현실 안주에 불과하다. 전쟁터에 나가지 않으려는 실패자의 모습이다. 전쟁이 무섭다고 투자하지 않는 자는 인생 자체를 두려워하는 자일수도 있다.◇물건과의 전쟁을 치른다선택의 길에서 큰 고민에 빠진다. 전국 250여개 지자체 중 투자지역 하나 선택하기도 힘들다. 더구나 전국 3500여 읍·면·동 중 1~2곳을 선택하는 작업은 고된 작업 중 하나다.◇타인과의 전쟁을 치른다다른 업자와 경쟁하며 가격과의 전쟁을 한바탕 치뤄야 한다. 개발사항과도 전쟁을 치뤄야 하고 시장동향과도 전쟁을 치뤄야 한다. 항상 결론은 잘 나지 않는다. 반복적인 컨설팅을 받으며 다시 깨우치거나 꿈에서 깨어난다.투자기간은 마치 임신 기간과도 같다. 적절한 긴장감이 필요하고 관리와 보호가 절실하다. 출산하기 전까지 관리를 잘해야 원하는 것을 얻을 수 있다. 컨설턴트의 컨설팅과 조언을 받되, 최종 결정은 본인 주관대로 해야 차후 후회와 원망에서 자유로울 수 있다. 본인이 모든 책임을 감수해야 하기 때문이다. ‘결자해지’가 필요한 것이다.

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