금융부

김범준

기자

대박땅꾼의 땅스토리

  • [대박땅꾼의 땅스토리]투자 목적이 분명해야 한다
    투자 목적이 분명해야 한다
    김범준 기자 2020.11.21
    농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생되거나, 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생되는 경우가 있기 때문에 상당한 주의가 요구된다.하지만 상대적으로 저렴한 가격에 취득해 전용 등의 리모델링을 통한다면, 다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 ‘블루오션’이라 할 수 있다.따라서 농지에 투자할 때에는 농지 취득에 문제가 없는지 여부와 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다.이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법 등 투자 목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급받아 해당 지자체나 실전 경험이 많은 부동산 전문가들의 조언을 듣는 것이 필요하다.◇도시와 가까운 자연녹지 및 계획관리지역 농지를 눈여겨보라지목은 ‘현재’의 이용 상황이고, 용도지역은 ‘미래’의 활용가치가 담겨있기 때문에 투자 가치를 논할 때에는 용도지역이 중요한 기준이 된다. 따라서 주변환경이 쾌적하고 기반시설이 갖추어진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 그리고 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다 할 수 있다.자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중·단기 투자로 적합하다 할 수 있다. 농업진흥지역안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발건축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다.먹거리와 관련된 농지는 보존하는 것이 원칙이나, 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역 밖 농지 가운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역 중에서 언제든지 도시용지로 편입될 수 있기 때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수 있다.◇도로를 개설할 수 있는 지 확인해야 한다개발 호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 해도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m 이상 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황 도로에서도 건축행위를 할 수 있기 때문에 건축행위 가능 여부는 지자체 등 전문가의 상담을 통해 확인해야 한다.◇토지분할 가능, 환금성을 고려해야 한다현행법상 비도시지역은 개발행위 허가를 받아야 분할이 가능하다. 비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기 때문에 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋다.면적의 환금성도 중요하지만, 금액의 환금성 역시 중요하다. 즉 5억원의 토지 한 필지를 매수하는 것보다, 1~2억원의 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사해야 하는 것이다.물론 5억원의 토지를 매수해 분할 등의 기법을 통해 환금성을 높이는 성공 투자자들도 많다. ‘묻지마 투자’는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.◇주거문화의 새로운 트렌드를 이해하라도시화 용지의 부족으로 주거 형태가 대부분 아파트 위주로 주거 공간을 형성했지만, 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴가 이루어지는 앞으로의 세대는 세컨드 하우스 개념으로 주거 문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 것이다. 따라서 고급 단독주택 용지로 바꿀 수 있는 농지에 선점하는 투자를 고려할 만하다.인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 서울 접근성과 자연환경이 좋아 주거환경이 좋은 지역의 농지는 이미 3.3㎡(평)당 100만원을 넘어섰다.농지의 이점은 값이 싸고 여러가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 모텔, 일반음식점 등을 지을 수 있다.도시지역의 자연녹지에서도 가능하지만 땅값이 비싼 편이다. 따라서 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올리려면 계획관리지역의 농지를 사는 것이 바람직하다 할 수 있다.토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 의지와 농지 완화의 시대적 흐름에 따라 도시 근교의 농업진흥지역 안에 있는 농지는 도시화가 될 가능성이 크다. 도시화가 진행되면 농업진흥지역에서 제외될 가능성도 높고, 수용되는 경우에도 높은 보상가를 기대할 수 있기 때문에 개발행위에 제한이 있어도 도시지역과 가까운 농지 역시 투자할 만하다.농지의 가치는 미시적으로는 농업진흥지역 여부, 현황상 경지정리 여부, 진입도로 개설 여부 등 개발행위허가, 시설별 전용면적 기준, 농지전용 허가 기준에 따라 가치가 달라진다는 점을 다시 한번 기억할 필요가 있다. 거시적으로는 인구유입, 개발호재 등에 따라 달라진다.‘묻지마 투자’가 아닌, 과학적인 접근이 필요한 ‘땅테크’. 선택이 아닌 필수다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 실패하는 사람의 특징과 이유
    토지투자 실패하는 사람의 특징과 이유
    김범준 기자 2020.11.07
    우리가 살아가면서 여러가지 실패나 성공을 경험하게 되는데, 이유를 잘 알면 실패하는 확률을 크게 줄일 수 있다. 토지투자의 성공요건은 많지만 실패요인은 대부분 하나로 귀결된다. 그것은 부동산 대신 사람을 맹신하는 것이다.부동산에 대해 알려면 많은 수고와 노력이 동반돼야 한다. 이런 수고와 노력을 피해 쉽게 성공을 꾀했을 때에는 쓰라린 실패가 우리의 가슴을 찌르게 되는 것이다.토지투자에 실패하는 사람들의 특징과 이유는 다음과 같다.①한탕주의=토지 투자를 인생역전으로 생각한다. 팔자 고칠 요향으로 움직인다.②남의 돈으로 움직인다=자본금을 준비하지 않고 대출을 받거나 타인의 자금을 빌려 무리수를 두고 투자를 한다.③권력에 대한 맹신=국토교통부 등 집권 정부에 대한 맹신 행위는 결국 믿는 도끼에 발등을 찍힌다는 속담을 되뇌이게 하는 때가 오게 된다.④묻지마 투자=성공해도 그만, 실패해도 그만 ‘복불복’식 투자는 자기만 피해를 입으면 되지만, 이런 사람의 대부분은 타인의 자금을 자기 것 처럼 무책임하게 쓴다는 데에 문제가 있는 것이다.⑤학습과 경험 없이 투자=실전을 위한 충분한 준비 과정과 여유자금 없이 얇은 귀만 갖고 투자하는 경우. 여윳돈과 부동산에 대한 학습, 둘 중 하나만 빠져도 준비가 덜 된 것이다.⑥언론에 대한 맹신=언론에 노출된 부동산 정보들의 대부분은 언론 플레이를 잘하는 부동산 컨설턴트들의 사탕발림이라는 것을 알아야 한다. 이런 언론 플레이 자료에 대한 맹신은 결국 실패를 낳는다.움직이지 않으면 실패는 없다. 실패가 두려워 투자를 못하는 것은 비겁한 행위일 수 있다.우선, 실패를 공부하면 된다. 실패를 안다면 두려워할 이유가 없는 것이다. 부동산의 실패 재료들은 그다지 많지 않아 다행이다. 기껏해야 부정과 불평 정도다. 정부에 대한 맹신과 맹종을 주의하고, 컨설턴트로부터 사육 당하지 않으면 된다.반면, 부동산의 성공 재료들은 다양하다. 여유자금, 지혜, 긍정 등 성공의 재료는 본인이 고민하며 모색하고 창조하면 된다. 성공한다는 것은 성공의 재료들을 나에게 잘 맞춰 취합하는 과정에서 생기는 우연한 사건임을 명심해야 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅 투자는 전쟁의 연속이다
    땅 투자는 전쟁의 연속이다
    김범준 기자 2020.10.24
    땅 투자는 전쟁의 연속이다. 수 많은 선택들과 만난다. 과감하게 전쟁을 치뤄야 한다. 그래서 변별력과 판단력이 중요하다.그리고 고도의 심리전을 비롯한 각양각색의 눈치 작전은 입시 전쟁을 방불케 한다. 눈치 빠른 자가 최후의 승리자가 된다. 진흙탕 속에서 살아남기 위해 끊임없이 노력해야 한다.◇나와의 전쟁을 치른다아파트에 미련이 남아도 착각이라는 것을 깨우친다. 깊은 딜레마에서 헤어나와서 현실을 읽어야 한다. 그리고 방향을 땅으로 돌려본다.◇타인과의 전쟁을 치러야 한다매도인과 업자들과의 고도의 심리전을 펼치며 가격 결정과 개발사항 등에 관해 협상을 해야 한다. 이런 치열한 절차가 없다면 그것은 투자가 아니라 현실 안주에 불과하다. 전쟁터에 나가지 않으려는 실패자의 모습이다. 전쟁이 무섭다고 투자하지 않는 자는 인생 자체를 두려워하는 자일수도 있다.◇물건과의 전쟁을 치른다선택의 길에서 큰 고민에 빠진다. 전국 250여개 지자체 중 투자지역 하나 선택하기도 힘들다. 더구나 전국 3500여 읍·면·동 중 1~2곳을 선택하는 작업은 고된 작업 중 하나다.◇타인과의 전쟁을 치른다다른 업자와 경쟁하며 가격과의 전쟁을 한바탕 치뤄야 한다. 개발사항과도 전쟁을 치뤄야 하고 시장동향과도 전쟁을 치뤄야 한다. 항상 결론은 잘 나지 않는다. 반복적인 컨설팅을 받으며 다시 깨우치거나 꿈에서 깨어난다.투자기간은 마치 임신 기간과도 같다. 적절한 긴장감이 필요하고 관리와 보호가 절실하다. 출산하기 전까지 관리를 잘해야 원하는 것을 얻을 수 있다. 컨설턴트의 컨설팅과 조언을 받되, 최종 결정은 본인 주관대로 해야 차후 후회와 원망에서 자유로울 수 있다. 본인이 모든 책임을 감수해야 하기 때문이다. ‘결자해지’가 필요한 것이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅에 대한 부정적인 고정관념
    땅에 대한 부정적인 고정관념
    김범준 기자 2020.10.10
    본론으로 들어가기 전 짧은 이야기를 해볼까 한다. 원래 김밥은 소풍 가서나 먹을 수 있던 별미였다. 만드는 과정도 번거롭고 재료비도 많이 들어 옛날에는 누구도 김밥을 싸구려 음식이라고 생각하지 않았다.그러나 수입산 재료로 만든 ‘1000원 김밥’이 등장하고 급속도로 자리를 잡으면서 김밥의 이미지는 완전히 추락했다. 유년 시절 천원김밥을 겪어온 우리들의 머릿 속에는 ‘김밥은 한 줄에 1000원’이라는 등식이 머리에 확 꽂혀 조금만 가격이 인상돼도 비싸다고 난리가 난다.어쩌면 ‘땅’에 대해 갖고 있는 여러 가지 부정적 고정관념도 연못물을 흐리는 미꾸라지들, 즉 초보자의 돈을 노리는 사기꾼과 투기꾼들로 인해 고착된 것은 아닌지 생각해본다.“나도 땅 투자를 해야겠어. 역시 재테크는 땅이야”라고 지인에게 말해보자. 모르긴 해도 대부분 우려 섞인 만류를 할 것이다. 마치 십 년 전 법원경매 시장처럼 말이다.믿을 수 없겠지만 당시에는 경매 투자자를 ‘가엾은 채무자와 세입자를 거리로 내모는 하이에나’로 취급하는 시선이 팽배했다. 그러나 지금은 경매 대중화로 얼마나 많은 사람들이 북적이는지 고수들이 먹을 것이 없다며 아우성을 칠 지경이다.이렇게 땅에 부정적인 고정관념을 가진 사람이 많다는 것은 앞선 투자자들에게는 좋은 기회가 된다. 아파트와 상가, 원룸, 경매 투자는 대부분 알지만 땅 투자자는 아직도 극소수다. 아는 사람만 하니까 타 투자 시장보다는 경쟁이 덜 치열해 좋은 땅을 저렴한 가격에 낚아챌 수 있다.내가 잘 모르는 어떤 분야에 부정적인 시각을 갖고 있을 때, 고정관념을 깬 누군가는 그 시장에서 돈을 벌고 있다고 생각하면 틀림없다. 이 칼럼을 읽는 독자들이 최소 땅에 대한 고정관념만 없앨 수 있어도 책 값의 10배는 뽑는 일이라고 감히 말하고 싶다.땅 투자 초보자에게 한 가지 더 조언한다면, 투자할 때는 관심 지역 한 곳만 파는 것이 중요하다. 오늘은 서해안 라인을 훑다가 내일은 갑자기 강원도로 가는 식이라면 지식과 견문은 넓힐 수 있을지 모르나 수박 겉핥기가 된다.우리나라에 내로라하는 토지 전문가들이 많지만, 이들 중에도 전국구 전문가는 없다. 필자 역시 마찬가지다. 고향 충남 서산을 중심으로 당진·태안에 관심을 갖게 됐고, 그 관심이 서해안 라인으로 뻗어 충남 보령·서천, 전북 군산·김제·부안까지 발을 넓히게 된 것이다.그 중에서도 당진과 새만금 만큼은 번지수만 대도 땅의 모양이 떠오를 정도로 현장을 잘 안다고 자신한다. 현지 공인중개사들과 이야기하다 보면 오히려 원주민인 그들보다 내가 더 많이 아는 경우도 있었다. 그들 역시 자신이 활동하는 반경만 잘 아는 것이 보통이기 때문이다.한 곳을 정하고 집중 연구해서 수익이 날 만한 곳에 돈을 박아둬야 한다. 토지 컨설턴트로 전업할 생각이 아니라면 레이더망을 넓혀봐야 이도저도 안 되는 결과를 낳기가 십상이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]자신에게 맞는 전문가부터 찾자
    자신에게 맞는 전문가부터 찾자
    김범준 기자 2020.09.26
    역으로 생각해보자. 토지 전문가를 활용해 자신이 토지에 대해 잘 모르고 뛰었을 때보다, 몇십~몇백%의 지가상승을 이룰 수 있는 땅에 투자할 수 있다면 이보다 좋은 일이 있을까.토지 전문가들이 토지 투자자들 대신 투자자가 원하는 땅을 찾아다니고 가격을 협상한다. 또 이들이 추천하는 물건들 대부분은 주변 시세보다 지가가 저렴하게 나왔거나, 개발호재가 있어 단기·중기 관점에서 지가 상승 여력이 높은 물건이 대부분이다. 토지 전문가들도 신뢰와 이미지로 먹고 사는 사람들이기 때문에 허술한 물건이나 투자가치가 없는 물건을 추천하지 않는다. 필자도 마찬가지다. 수많은 토지 상담과 컨설팅을 하고 직접 투자도 하고 있지만, 고객의 땅을 내 땅처럼 생각하고 컨설팅을 하지 않으면 이 시장에서 살아남기 힘들다.토지 전문가나 토지 컨설턴트들 사이에도 보이지 않는 경쟁이 있다. 이들도 업계 내 혹은 토지 전문가들 사이에서 토지 전문가로 인정받고 싶어 한다. 또 업계에서 오랫동안 토지 전문가로 활동하길 원한다. 그렇기 때문에 이 업계는 한 명의 고객일지라도 건성으로 컨설팅을 하거나, 대충 고객을 상대하거나, 고객에게 웃돈을 많이 붙여 자신의 실속을 챙길 수 없는 구조로 돼 있다. 그들도 한 명의 고객이 또 다른 고객을 소개햐줄 수 있다는 것을 잘 알기 때문이다.물론, 토지 전문가들이나 토지 컨설턴트들은 수수료를 받는다. 하지만 이 수수료도 투자자와 토지 전문가가 모두 합당할 만한 수준에서 책정된다. 만약 본인의 실속만 챙기려는 토지 전문가나 토지 컨설턴트가 있다면, 시장에서 차츰 사라지게 돼 있다.다시 한 번 강조하지만, 투자자들은 토지 전문가들 중에서도 자신에게 맞는 전문가를 찾는 것은 중요하다. 토지 전문가들은 투자자를 대신해 발로 뛰어주고, 가격을 협상하고, 좋은 물건을 판별한 후 투자자에게 그 물건을 가져다주는 ‘메신저’ 역할을 하는 사람들이기 때문이다.필자도 어느덧 토지를 시작한지 15년차를 맞이했다. 그동안 수많은 사람들을 만나보며 느낀 점은, 나와 잘 맞는 손님이 나타나면 투자도 성과도 모두 좋은 결과를 거두었다는 것이다. 필자와 뜻이 맞으면 물건을 추천하는 컨설턴트 입장에서도 뿌듯하고, 성과를 거두면 투자자 입장에서도 만족스러운 결과가 나오기 마련이다. 이처럼 투자자들에게도 본인에게 맞는 전문가를 찾아야 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]한곳에 몰빵? 분산투자의 힘을 믿어라
    한곳에 몰빵? 분산투자의 힘을 믿어라
    김범준 기자 2020.09.12
    인생은 한방이라고 했던가. 간혹 토지 상담이나 컨설팅을 하다보면, 하나의 물건에 거액을 투자해 그 땅에 목숨을 걸려고 하는 고객들을 종종 만난다. 그들이 틀리다고는 말할 수 없다. 정말로 토지시장에는 좋은 물건에 잘만 투자하면, 땅값이 크게 올라 순식간에 부를 축적하는 사람들을 종종 볼 수 있기 때문이다.하지만 이들이 아무생각 없이 투자했다가 그 땅으로 인해 돈벼락을 맞았을까? 그것은 곰곰이 생각해볼 문제다. 그들은 남들이 모르던 고급정보를 미리 알고 투자했거나, 예상되는 문제를 철저히 분석하고 정확한 투자수익률을 계산해 투자한 사람들이 대부분이다.물론 아무 생각 없이 들어갔다가 주변에 길이 나고, 개발 계획이 발표되는 바람에 땅값이 크게 올라 부자의 반열에 낀 투자자들도 분명 있다. 하지만 모든 일에는 원인과 결과가 있듯이, 땅에서도 그만한 결과가 나오게끔 하기 위해서는 그 전에 알게 모르게 많은 노력과 준비를 철저히 해야 한다.초보 토지 투자자들은 철저한 계획과 정확한 수익분석을 할 수 없고, 지가를 고의적으로 올릴 수 있는 능력이 거의 없다. 그래서 한 곳에 모아 놓은 전 재산을 투자해 손해를 보지 않기 위해서라도 토지 전문가를 최대한 활용해야 하는 이유이기도 하다.초보 토지 투자자들에게는 최대한 분산 투자를 하라고 권하고 싶다. 같은 금액으로 하나의 큰 면적에 투자하는 것보다, 면적이 작더라도 여러 땅에 투자하라고 말이다. 분산투자를 하면 리스크를 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 큰 땅 보다는 작은 땅이 여러 가지로 활용가치가 높아 환금성이 크다고 할 수 있다.또 투자한 땅 중 한 곳의 지가 상승이 제자리걸음인 채 땅값이 오르지 않더라도, 다른 땅의 지가가 오르고 있으니 투자자에게 부담이 덜 된다. 투자한 모든 땅이 다 같이 지가가 상승하면 그보다 좋은 것은 또 없을 것이다. 그래서 필자도 땅 투자의 원칙을 갖고 있는데, 그 중 하나가 바로 ‘분산투자’다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]도로사용승낙서도 돈이다
    도로사용승낙서도 돈이다
    김범준 기자 2020.08.29
    [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 도로를 가지고 있으면 그 도로와 인접한 다른 땅들은 다른 진입로나 도로가 없는 이상 맹지가 된다. 이 때 도로를 가진 소유자는 도로에 대한 권리를 행사 할 수 있다.다른 땅들은 진입로나 도로를 확보하기 위해 도로 소유자에게 ‘도로사용승낙서’를 받아야 한다. 직접 진입로나 도로를 낼 수 없다면, 인근 도로를 활용해야 한다. 도로사용승낙서를 받지 않으면 도로와 접해있는 땅들은 건축허가를 받을 수 없어 토지 가치가 하락한다.지가에도 큰 영향을 미친다. 주변에 진입로가 있는 다른 땅들보다 가격이 낮게 책정될 수밖에 없다. 이 때 도로 소유자는 부르는게 값이 된다. 이때는 도로 소유자가 여러모로 유리하다. 지주 마음이지만 평균 시세보다 50~200% 정도 내야만 도로사용승낙서를 받을 수 있다.맹지를 가지고 있는 지주는 그 땅을 반드시 개발을 해야 할 경우 도로가 꼭 필요해 억울하더라도 그 값을 치르고 도로사용승낙서를 받아야 한다. 도로를 가진 소유자는 좋은 값에 사겠다는 투자자가 나타났을 때 팔아 시세차익을 남길 수도 있다.한 펜션 개발업자는 경기도의 한 지역에 펜션단지를 개발하기 위해 땅을 매입해야 했다. 마음에 드는 땅이 나왔는데, 펜션단지를 개발하기 위해서는 여러 필지의 땅이 필요했다. 그 개발업자는 지주들을 일일이 만나 땅 매입의사를 밝혔다. 그래서 일부 땅을 확보할 수 있었다. 하지만 다른 땅도 반드시 필요했다. 그런데 그 지주들이 더 값을 올리기 위해 버티고 있었다. 그렇게 개발업자는 조금 무리를 해 땅들과 접해있는 도로를 아예 통째로 사버린 것이다.그 후 상황은 역전됐다. 더 높은 값을 받으려고 기다리고 있던 지주들의 땅이 맹지가 돼 버린 것이다. 그 지주들은 찾아와 그가 사려던 금액에 맞춰 땅을 팔겠다고 제시했다. 하지만 개발업자가 이미 도로를 확보한 상황에 그 값을 주고 땅들을 살 의사는 없었다. 그 지주들은 그럼 도로사용승낙서라도 써 달라고 했다. 그는 거절했다. 그 후 그 옆의 땅들은 지가는 계속 떨어져, 지금은 전 가격의 반값이 돼 버렸다. 개발업자는 조금만 더 떨어지면 그 땅들을 매입할 계획이다.도로는 그만큼 중요한 것이다. 도로는 땅의 가치를 정할 만큼 토지 시장에서 중요한 요소다. 지금 여러분이 밟고 지나가는 이 도로, 진입로가 땅의 가치를 정하는 기준이 되는 것이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]당진 땅값 상승은 계속된다
    당진 땅값 상승은 계속된다
    김범준 기자 2020.08.15
    [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 당진은 필자가 투자처로 새만금 다음으로 좋아하는 지역이다. 충남 당진시는 2025년까지 개발호재가 이어질 정도로 중·장기적인 개발호재가 풍부해 향후 지가 상승이 높을 것으로 전망되기 때문이다.현대제철, KG동부제철과 같은 산업단지와 석문국가산업단지가 당진에 미치는 경제적 파급효과도 무시하지 못할 요소다. 울산시가 현대자동차로 인해 도시가 성장했다면, 당진은 현대제철로 인해 성장할 것으로 전망된다. 제2서해안고속도로, 당진~울진간 고속도로, 당진~오창간 고속도로 등 교통도 확충된다.토지거래허가구역 해제도 토지 투자자들에게 호재로 작용한다. 2009년 이전까지만 해도 당진시 총면적 665㎡중 98.2%인 652㎡가 토지허가거래구역으로 지정돼 외지인이 땅을 매입하려면 거주 요건, 매입목적, 사용 용도를 충족시켜 시의 허가를 받아야 했다. 하지만 2009년 1월 당진시가 토지거래허가구역이 해제되면서, 외지인도 자유롭게 토지 매매가 가능해짐에 따라 토지 투자자들에게 단비를 뿌려줬다.당진은 토지 전문가들이 꼽은 지난 2010년 하반기 토지 최고 투자처이기도 하다. 부동산신문이 토지 전문가 11인을 대상으로 ‘2010년 하반기 토지 유망 투자처’를 설문조사한 결과, 최고 투자처로 ‘당진’이 꼽히기도 했다. 토지 전문가들은 당진 투자기간을 3년 이상~5년 미만이라고 100% 응답했다.다만 당진 토지 예상 수익률에 관해서는 서로 다른 의견을 보였다. 토지전문가들이 예상한 당진 수익률은 보수적으로는 연 15%에서 많게는 연 50~100%를 예상했다.당진시는 현대제철 및 석문국가산업단지 등 산업단지 육성, 황해경제자유구역 개발, 관광단지 조성 등 굵직굵직한 호재로 인한 인구 증가에 대비하기 위해 주택 공급도 한창이다. 당진시 인구는 2010년 14만1061명, 2015년 17만259명에서 현재 17만2865명으로 꾸준한 인구 증가가 이어지고 있다.한 지역에 주택 공급, 산업단지 육성 등 개발이 집중되면 인구가 증가하게 되고 인프라, 교통, 기반시설 등도 갖춰지게 된다. 사람들이 거주하기 편리해지면 주택가격도 상승한다. 이때 투자자들이 알아야 할 것은 주택가격이 상승하기 전, 가장 먼저 땅값부터 움직이게 된다는 것이다. 즉 2025년까지 이어지는 당진시는 토지 투자자들에게는 황금이 쏟아져 나오는 ‘황금밭’인 셈이다.당진의 이러한 호재는 바로 지가 상승으로 이어졌다. 당진시는 2009년 토지거래허가구역 해제, 황해경제자유구역 개발, 당진~대전 고속도로 개통, 2010년 현대제철 일관제철소 준공 등 여러 개발호재가 겹치면서 지가가 상승했다. 실제로 당진 일대를 돌아다니다보면 갈 때마다 지역이 변화하고 있다. 필자는 당진을 돌아다니다 보면 새만금 투어와 비슷한 느낌을 받는다. 덩달아 지가도 조금씩 상승하고 있다. 신평면, 순성면, 합덕읍, 고대면, 면천면 등의 토지가 1년 전에 비해 3.3㎡당 5만~10만원 가량 상승했다.당진 지가상승률이 다른 지역보다 상대적으로 높다보니, 외지 투자자를 대상으로 땅을 분양하려는 기획부동산도 부쩍 증가했다. 많은 기획부동산들이 주변 정보와 시세를 잘 모르는 외지 투자자들에게 주변보다 몇 배 이상 비싸게 땅을 팔기도 하니, 투자자들은 땅을 매입할 때 반드시 전문가와 상의 후 매입하는 것을 권장한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅은 인생의 목적이다
    땅은 인생의 목적이다
    김범준 기자 2020.08.01
    [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 필자가 땅을 샀던 이유는 처음에는 ‘간절함’이었다.필자는 과거 언론사와 정보업체를 거쳤지만, 하루하루가 뚜렷한 목적 없이 지냈다. 현실도 냉담했다. 실력이 출중하거나, 뛰어난 학벌이 아니었던 필자에게 현실은 찬바람만 불었었다. 필자의 인생에서 기회를 만나기 쉽지 않았다.이 때 만난 것이 바로 땅이었다. 땅은 필자의 인생에서 ‘단비’ 같은 존재였다. 그리고 ‘희망의 끈’이 됐다. 오래 전 친인척 중 땅에 투자해 수익을 얻은 기억도 났다. 필자는 땅에 올인하기로 그 때 마음먹었다. 그 때가 필자의 인생의 터닝 포인트였던 셈이다.이후 땅에 대한 매력에 푹 빠져서 땅 보는 것에 눈을 떼지 못했다. 땅에 대한 서적을 계속 찾아보며 공부했다. 토지 전문가나 경매 전문가를 쫓아 다니면서 그들의 노하우도 배웠다. 땅을 좋아하다보니, 필자의 장점도 발견하기 시작했다. 지칠 줄 모르는 현장답사와 끈질김이었다. 차 안에서 땅을 찾아 헤매다가 밤을 샌 적도 많다. 일주일에 세 번을 전라도로 땅을 보러 다녔다.1000원 차이로 낙찰 받고 싶던 땅을 갖지 못했던 적도 있었다. 하지만 낙심하지 않고, 필자는 5년 동안 한 번도 쉬지 않고 매주 주말이면 좋은 땅을 찾아 전국 구석구석 다녔다. 장마 같은 폭우가 쏟아져도, 겨울에는 길이 얼어붙었다 할지라도, 필자는 황소고집 같은 성격으로 ‘한번 해보자’는 심정으로 무리하게 다녔다. 현장을 다니면서 논두렁에도 차가 빠져 고생한 적도 있다. 장마철에 홍수 때문에 하루종일 고립된 적도 있었다.땅 투자를 해오면서 힘든 적도, 어려운 적도 있었지만, 지금까지 버틸 수 있었던 힘이 바로 필자가 땅 투자를 하는 이유다. 필자가 땅에 투자하는 이유는 인생을 ‘땅’에 걸었기 때문이다.땅은 노력한 만큼 배신하지 않았다. 또 평범한 영업사원이었던 필자의 인생을 송두리째 바꿔놓았다. 그리고 땅은 필자를 더욱 돋보이게 했다. 그 결과 빠른 시간 안에 토지 실전 전문가 대열에 끼게 됐다. 또 비슷한 나이대 혹은 인생 선배들보다 많은 부를 축적하게 됐다. 필자가 열심히 하다 보니, 돈은 자연스럽게 따라왔다. 여러분이라면 땅을 거부할 수 있겠는가.지금 생각해보면, 필자가 ‘땅을 만난 것이 운명은 아닐까’라는 생각이 들곤 한다. 아직도 필자는 나아갈 길이 멀다. 필자가 53세가 되는 2029년에 땅 330만㎡(100만평)을 확보하는 것이 목표다.땅 100만평을 확보하면 다시 세상에 베풀고 싶다. 필자가 축구를 매우 좋아하다보니 그 땅으로 서민축구장을 만들고 싶다. 또 지금은 고급 스포츠인 골프를 대중 스포츠로 만들고 싶다. 서민 전용 골프장을 짓고 싶은 것이 꿈이다. 그래서 일반 서민들도 언제든지 골프를 즐길 수 있게 하고 싶다. 왜냐하면 필자는 어려서부터 집안이 어려웠기 때문에, 서민 전용 골프장이나 서민 축구장을 언젠가는 내 손으로 이룰 수 있을 것이라고 항상 머릿속에 되뇌어왔기 때문이다.

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