소비자생활부

김범준

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대박땅꾼의 땅스토리

  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지 확인을 위한 지적도 이해
    토지 확인을 위한 지적도 이해
    김범준 기자 2021.05.08
    지적도를 확인하는 가장 큰 목적은 토지의 경계와 도로 때문이다. 지적도 상 도로가 접해 있어야 개발행위 허가가 가능하기 때문이다.물론 현황도로로 인정 받는 포장도로가 있다면 허가가 가능하겠지만, 그 외의 경우에는 반드시 지적도로에 접해 있어야 한다. 하천이나 구거 옆에 있는 땅은 지적도상 경계와 현황이 다를 수 있으므로 반드시 현장을 방문해 지적도와 비교해 보고 땅의 경계를 정확하게 짚어봐야 한다. 포털사이트 지도에 표시된 현황도로를 실제 지적도상 도로로 착각해 도로에 접해있다고 생각하고 투자해서는 안된다.지적도는 ‘지적도’와 ‘임야도’로 나뉜다. 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급 받으면 된다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우 ‘토임’이라 해서 등록전환된 땅이기 때문에 지적도를 발급받아야 한다. 이는 토지대장과 임야대장의 경우에도 마찬가지다.지적도는 축척이 1/1200 이며, 임야도는 1/6000으로 발급 된다. 일부 시·군의 경우 임야도를 발급 받으면 산지이용구분도가 첨부돼 있어 보전산지와 준보전산지가 혼재된 경우를 확인할 수 있기도 하다.일반 지번과 산 지번이 섞인 토지를 매입할 경우에는 각각 별도로 확인해야 하는데 지적도는 1/1200, 임야도는 1/6000으로 축척이 달라 확인하기 까다로울 수 있다. 이런 경우에는 관공서나 근처 토목측량 설계사무소 및 부동산 중개업소에서 지번도를 확인하면 한눈에 파악할 수 있다.지적도도 토지이용계획확인원과 같은 방법으로 발급 받는다. 2007년 이후부터 정부에서 제공하는 ‘온나라부동산종합포털’과 ‘토지이용규제정보시스템’을 이용해 지적도를 열람할 수 있다. 법적 효력은 없으나, 토지이용계획확인원과 지적도를 공문서 발급 이전에 확인할 수 있는 장점이 있다.지적도는 토지의 형상 등을 나타내지만, 물론 그것만으로는 정보가 턱없이 부족하다. 지적도는 평면적 공간으로 3차원적인 토지의 형상을 드러내지는 못할 뿐 아니라 혐오시설의 인접 여부를 판단하는 자료로는 활용 가치가 없다. 따라서 토지투자를 위해서는 반드시 ‘현장답사’가 필요하다.토지의 입체적 형상을 쉽게 확인하는 방법으로 포털사이트 지도 검색 등을 통해 인공위성 사진을 활용하면 좋은 참고자료가 될 수 있다. 모두 지번을 통해 토지를 찾을 수 있어 현장에 방문하기 앞서 기본 자료로 활용하기 좋은 장점이 있다.특히 현장답사가 어려운 임야의 경우 묘지 등을 확인하는데도 도움이 될 수 있다. 그러나 포털사이트의 지도 시스템은 현재 모습과 일부 시차가 있을 수 있고, 업데이트에 시간이 걸린다는 점을 인지하고 있어야 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]미사용 농지 이행강제금, 농지은행으로 피하라
    미사용 농지 이행강제금, 농지은행으로 피하라
    김범준 기자 2021.04.24
    농지법상 자경하지 않는 농지는 처분명령과 이행강제금이 부과되지만, 농지은행에 임대·위탁을 하게 되면 계속 소유를 할 수 있습니다. 따라서 이는 곧 실제 경작을 하지 않는 도시민도 합법적으로 농지를 소유할 수 있도록 길을 열어준 셈이 되는 것이죠.1996년 이후 취득한 농지를 농지은행을 통해 임대 수탁하면 5년 이상 장기적으로 임대를 할 수 있고, 헥타르(1ha=1만㎡) 당 평균 168만원의 연간 임대료 수익도 올릴 수 있습니다.장기적인 투자 기간을 설정했다면 농지은행을 이용하는 것도 고려해 볼만 합니다. 임대를 주면 임대 수익도 챙길 수 있고, 땅값 상승에 따른 수익을 보전할 수도 있기 때문이죠.농지는 사실 언제든지 매각할 수 있습니다. 매각할 경우에 남은 임대 기간의 임대료 총액의 20%를 배상금으로 지불해야 하지만, 이는 땅값 상승분에 비하면 아주 적은 금액입니다.예를 들어 5년 간 임대 수탁 후 1년에 168만원을 임대료로 받았는데 3년 후에 매각하게 되면 배상금은 67만2000원(168만원×2년×0.2)입니다. 3년 간 받은 임대료가 504만원이니 배상금을 낸다고 해도 436만8000원의 임대 수익이 발생하게 되는 것이죠. 즉, 1년 간 임대료를 받았다면 나머지 4년에 대한 배상금보다 큰 금액입니다.따라서 농지를 보유하면 농지은행에 임대 수탁을 하는 것이 좋습니다. 이 경우 농지원부를 만들어 일부는 자경을 하고, 일부는 임대를 주는 방법도 고려할만 합니다. 자경을 통한 양도소득세 감면 혜택과 임대수익, 시세차익을 동시에 실현할 수 있기 때문입니다.경기도 파주에 거주하는 김모씨의 사례를 들어보면, 김씨는 지난 2005년에 경기도 여주군 강천면에 있는 농지를 투자 목적으로 매입했습니다. 성남-여주 간 복선전철 제2영동고속도로 착공, 신세계 명품 아울렛 개장 등의 호재가 있었고 수도권에서는 보기 드물게 비토지거래허가구역이었기 때문에 개발 효과를 노리고 장기투자로 밭을 매입한 것입니다.자경 목적으로 농업경영계획서를 제출해 농취증을 얻어 취득했지만, 김씨는 직장인으로 농사를 짓는 것이 사실상 불가능했습니다. 그래서 이전부터 농사를 짓던 현지민에게 소작료를 받고 임대를 계속해 온 것이지요.농지를 취득한 후 1년이 지나자 한국농촌공사에서는 부재 지주로 판댄해 농지은행에 임대 위탁할 것을 통지했습니다. 김씨는 취득 목적으로 농지를 사용하지 않아 군에서 농지 처분의무를 받게 됐고, 1년 이내에 농지를 처분하지 않을 경우 처분 명령과 이행강제금이 부과될 상황이었습니다.김씨는 장기투자를 생각하고 있었기 때문에 농지은행을 통해 농지를 임대 위탁했습니다. 그래서 농지처분 의무를 면해 당장 농지를 처분하지 않아도 됐고, 2006년에는 임차인이 결정돼 매년 약간의 임대 수익을 올릴 수 있었습니다. 그 이후 땅값이 무려 30~50% 상승했고, 한반도 대운하 호재까지 겹쳐 2012년 매각할 당시 엄청난 시세 차익을 볼 수 있었습니다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]사용 안하는 농지, 농지은행에 위탁하라
    사용 안하는 농지, 농지은행에 위탁하라
    김범준 기자 2021.04.10
    농업경영 목적으로 농지를 취득한 후 농사를 지을 사정이 안 돼 농사를 짓지 않으면, 조사에 의해 처분의무통지가 발송된다. 기간 안에 처분이 안 될 경우 6개월 이내에 처분하라는 명령도 내려진다. 명령을 받고도 기간 내 처분하지 않을 경우에는 처분될 때까지 이행강제금이 매년 부과된다.부재 지주로 실제 경작하지 않고 있을 때, 농지처분명령이 떨어지기 전에 처리하고 싶은데 시장 상황이 좋지 않고 매각하기도 어려워 싼값으로도 팔리지 않는다면 이 경우에는 ‘농지은행’을 이용하면 된다.농지은행에 임대를 위탁하면 5년 간 임대를 해줘 임대료를 받을 수 있고, 땅값이 상승하면 5년 이내에 아무 때나 매각할 수도 있어 일석이조의 효과를 거둘 수 있다. 임대 위탁기간 내에 농지를 매각할 경우에는 남은 임대기간의 임대료와 20%의 위약금을 내면 된다.이는 땅값 상승분보다 금액이 매우 적어 크게 의미가 없다. 그렇기 때문에 농지은행에 위탁하는 것이 방치하는 것보다 이행강제금 부과를 피할 수 있고 또 임대수익도 올릴 수 있어 훨씬 유리하다.‘경자유전’ 원칙을 실현하기 위해 취득한 농지를 농업경영 등 취득 목적대로 사용하지 않을 경우, 이를 처분하도록 함으로써 투기적 수요를 방지하기 위해 처분제도를 실시하고 있다.매년 9월 1일부터 11월 30일까지 조사가 실시된다. 조사를 통해 농지소유자가 다음 내용에 해당되면, 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다.◇1년 이내에 해당 농지를 처분해야 하는 경우1.소유 농지를 정당한 사유없이 본인의 농업경영에 이용하지 않을 경우2.농지를 소유하고 있는 농업회사법인의 대표자가 농업인이 아니거나 업무제량권을 갖는 1/2 이상이 농업인이 아니게 된 후 3개월이 경과한 경우3.주말·체험 영농 목적으로 농지를 취득한 후 정당한 사유 없이 이용하지 않는 경우4.농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업을 착수하지 않는 경우5.농지 소유 상한을 초과해 농지를 소유한 것이 판명된 경우6.부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 경우7.정당한 사유 없이 농업경영계획서의 내용을 이행하지 않는 경우
  • [대박땅꾼의 땅스토리]'기획부동산' 사기 형태와 대처법
    '기획부동산' 사기 형태와 대처법
    김범준 기자 2021.03.27
    국적을 가리지 않는 ‘기획부동산’들의 사기 행각 때문에 그 피해는 점점 커지고 있다.더욱이 중국 국적이란 이유로 보호가 제대로 이뤄지지 않는 상황에서 발생하는 경우가 많아 피해 규모의 추산도 어려운 실정이다. 기획부동산에 당하지 않기 위해 미리 알아두면 좋은 몇 가지를 소개한다.첫째, 땅을 권유하는 업체에 대한 철저한 확인이 필요하다. ‘땅을 사라’는 권유를 받았을 땐 제일 먼저 해당 업체가 믿을만 한지 아닌지 여부를 확인하자.회사의 정확한 상호와 법인등록번호를 확인하고, 대법원인터넷등기소를 통해 법인등기부를 열람하라. 법인등기부에 기재돼 있는 설립일, 자본금, 소재지 변경사항 등을 보면 된다.신생 법인이거나 소재지가 수시로 변경된 회사는 의심해 봐야 한다. 대체적으로 기획부동산은 사기 후 문 닫는 경우가 많기 때문이다. 회사 설립일이 짧고, 수시로 사무실도 옮겨 다닌다면 기획부동산일 확률이 높다.둘째, 반드시 토지의 ‘지번’을 파악하라. 대박의 단꿈에 빠지면 이미 수렁에 한발 내딛은 것과 같다. 이들은 온갖 감언이설로 계약을 서두른다. 반드시 계약 전 해당 토지의 주소인 지번을 알려달라고 요구하라.만약 알려주지 않는다면 사기의 가능성이 농후하다. 기획부동산은 토지의 지번을 알려주기를 꺼려하기 때문이다. 행여 지번을 알려준다면 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도(임야도)등본, 토지가격확인원과 같은 공적장부 열람을 통해 소유권 등의 권리분석과 투자가치 여부를 판단하라.‘토지대장’을 통해 토지지목과 면적 등을 철저하게 확인하고, ‘지적도등본’으로는 해당 토지의 위치와 맹지 여부를 확인해야 한다. ‘등기부등본’을 통해서는 소유 관계는 물론이고 거래 가격을 확인할 수 있다. 또 ‘토지이용계획확인서’를 통해 용도지역이나 토지에 대한 건축규제 사항과 인근 도시계획상황 등을 확인할 수 있으며, ‘토지가격확인원’으로는 공시지가를 파악해볼 수 있다.공적장부 확인이 익숙하지 않다면 주변 부동산 중개업소나 가까운 지인, 전문가에게 물어 보라. 집을 이사할 때도 꼼꼼한 확인이 필수인 만큼, 토지를 사는데 권리와 가치분석은 당연하다.서류 확인이 끝나면 반드시 부동산 소재지의 시·군·구청으로 실제 개발 여부와 진행 사항을 철저하게 확인해봐야 한다. 꼭 현장을 방문해서 구입할 토지의 위치와 상태는 물론 주변 상황과 교통 사정 등 공부에 나타나지 않는 제반사항을 직접 확인하는 게 좋다. 사기를 당한 피해자들의 상당수는 현장을 한번도 가보지 않았다는 공통점이 있다는 것을 명심하자.셋째, 사두면 몇 배로 뛴다는 땅을 사면 빚만 몇 배로 늘어난다. 부동산 투자는 ‘운칠기삼’이란 말도 있다. 만약 투자를 통해 짧은 시간에 큰돈을 벌었다면 개발 계획에 해박하거나 단지 운이 좋았던 것이다.판례에서도 ‘정말 놓치기 아까운 땅이다’, ‘발전 가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’, ‘유망하다’ ‘사두면 몇 년 안에 몇 배로 뛴다’, ‘규제가 풀릴 것이다’ 등의 말은 대부분 무혐의 처리됐다는 것을 기억하자. 이들의 말만 믿고 산 피해자에게도 과실이 있다고 법원을 판단하고 있다.기획부동산들이 입만 열면 제일 많이 하는 이야기가 바로 ‘대박’이란 말이고, 제일 많이 하는 행동은 ‘잡아떼기 후 도망’이란 것을 꼭 기억해야 한다.넷째, 나중에 분할을 해준다거나 개별등기를 해준다는 땅은 거들떠보지도 마라. 기획부동산이 땅을 팔 때 강조하는 것이 ‘나중에 분할해 준다’, ‘잔금을 치르고 나면 개별등기를 해준다’는 말이다. 사기의 십중팔구는 이 둘 중 하나다. 그 말을 믿고 돈을 건네면 모든 상황은 끝난다.매입한 사람들은 빠른 시간 내에 본인 명의로 등기 되길 원한다. 인지상정이지만 내 것이라는 입증이 있어야 안심할 수 있기 때문이다.만약 등기이전이 완료 되면 법적으로 매입한 사람 소유의 땅이므로 나중에 전혀 쓸모가 없는 땅, 하자가 많이 있는 땅, 호재가 전혀 없는 땅이라는 판명이 나와도 손을 쓸 방법이 없다.이미 내 땅이 됐기 때문에 문제가 발생했어도 소송을 통해서만 보상을 받을 수밖에 없는 것이다. 하지만 보상 받은 경우는 극소수다. 때문에 위 두가지 행태로 피해자의 조바심을 유도하는 업체와의 계약은 절대 금물이다. 그 보다는 계약 전에 기획부동산임을 눈치채는 게 가장 바람직하지만 말이다.다섯째, 부동산 거래는 반드시 등록된 부동산 중개업소를 이용해야 한다.지난해 경북 포항시 어느 구청에는 ‘부동산 사기를 주의하라’는 대형 현수막이 내걸렸다. 이유인 즉, 한 기획부동산이 포항공항 이전 및 국가산업단지 착공이 확정됐다며 사기를 벌였기 때문이다.이처럼 기획부동산들은 허위·과장광고로 소비자들을 현혹하는 수법으로 부동산 거래를 하고 있어 철저한 주의를 해야 한다. 따라서 부동산 거래를 할 경우에는 반드시 행정기관에 등록된 믿을만한 공인중개사사무소의 대표와 계약서를 작성하고, 부동산중개대상물 확인·설명서를 교부받고 거래하는 것이 가장 안전하다.기획부동산에 속아 토지를 거래할 경우에는 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차·시기 등을 정확하게 명시해야 한다. 이때 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금을 해야 하고, 절대로 선수금을 지급해서는 안 된다. 미리 비용을 요구하는 경우에는 사기일 경우가 많기 때문이다.‘이익’이 클수록 ‘리스크’도 커진다. 이는 경제원칙의 기본 중 기본이다. 기획부동산이 어떤 형태로 우리에게 접근할 지는 아무도 모른다. 하지만 위의 다섯 가지는 기억하자. 부동산 거래 시 요구 되는 기본적인 내용들이다.‘킵 더 베이직(Keep the basic)’. 기본만 지켜도 나 때문에 가족 전체가 고통 당하는 일은 막을 수 있다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]성공투자, 부동산 가격 흐름 이해해라
    성공투자, 부동산 가격 흐름 이해해라
    김범준 기자 2021.02.13
    부동산 가격은 어떻게 형성될까. 답은 ‘부동산 가격의 절대적 기준은 없다’로 갈무리할 수 있다.우리가 일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미한다. 부동산 가격은 일반 경제재와 마찬가지로 상대적 희소성, 유용성, 유효수요라는 세 가지 요소에 의해서 형성된다.상대적 희소성이란 그 면적과 숫자가 유한한 것이라는 의미다. 유용성이란 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것이다. 유효수요란 부동산을 필요로 하는 수요자를 뜻한다. 부동산 가격은 유한한 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생한다. 부동산 가격은 백가지 얼굴을 가지고 변화하며 끊임없이 변한다. 부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근 지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문이다. 이것을 ‘가격형성요인’이라고 부른다.예를 들어 도시지역 내 경사진 임야에 축대를 쌓고 평탄 작업을 해 건물을 지을 수 있도록 만들어 놓으면 그만큼 높은 가격을 받을 수 있다. 또한 그린벨트로 묶여 있던 땅이 해제 되면 가격이 올라가는 것은 당연하다. 이러한 요인을 부동산학에서는 ‘개별적 제 요인’이라고 한다.땅에 관한 개별적 제 요인에는 △택지의 위치 △면적 △지세 △지반 △전변넓이 △깊이 형상 △고저 등이 있다.건축물에 관한 개별적 제 요인으로는 △건물의 면적과 높이 △구조 △자재 △설계·설비의 양부 △시공의 질과 양 △각종 규제 △환경과의 적합성 등이 있다.요부요인들은 지역적인 범위에 따라 일반적 제 요인과 지역적 제 요인으로 구분한다.일반적 제 요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인이다. △사회적 요인 △경제적 요인 △행정적 요인으로 구분한다.부동산 가격을 변화시키는 사회적 요인으로는 △인구 또는 가구 △공공시설 △교육 △사회복지 △거래관행 △건축양식 등이 있다.경제적 요인으로는 △소득수준 △재정상태 △금융 △물가 △임금 △고용 △조세 △기술혁신 △산업구조 △교통 등이 있다.행정적 요인으로는 △부동산에 대한 이용제한 △건축규제 △부동산정책 △세제 △가격통제정책 △기타규제 등이 있다.지역적 요인이란 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인이다. 일반적 제 요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있다.기타 자연적 제 조건 역시 지역적 요인 중에 하나다. 자연적 제 조건이란 해당 지역의 일조량, 온도, 습도 등과 같은 자연적 자질과 건축 자재나 광물과 같은 자연 자원을 의미하기도 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]초보 투자자를 위한 조언
    초보 투자자를 위한 조언
    김범준 기자 2021.01.30
    투자도 하수가 있고, 중수가 있고, 고수가 있다. 투자에서 이익을 가져오기 위해서는 하수는 중수가 되고, 중수는 고수가 돼야 한다.그러기 위해서는 노력해야 하고 실천하고, 경험하고, 느끼고, 생각해서 더 나은 경지까지 올라와야 한다.고수가 되는 기본적인 절대 조건은 능동적이어야 한다. 수동적인 사람은 절대 고수가 될 수 없다. 도와주는 사람이 있을 때는 어느 정도 벌 수 있겠지만, 그렇지 않은 경우는 다시 제자리다.그러나 고수가 되기 위해 노력한다면 투자로서 남의 힘 빌리지 않고 자기가 자기 밥벌이 정도는 할 수 있다. 재개발 할 때 많은 지인들이 부동산으로 밥 벌어 먹고 살다가 요즘 같은 불황에 다시 생업으로 돌아간 것은 그런 연유라 할 수 있다.먼저 초보에 대해 알아보자. 초보는 그야말로 투자의 문외한이다. 투자나 부동산에 대해 관심은 있어서 경매 책을 읽고 경제신문을 읽는다. 하지만 아직 투자를 해보지 않은 상태라 여기저기 임장도 다니고 법원도 다니면서 공부하는 단계다.초보일 경우 어떻게 시작을 해야 할지 모르는 경우가 많다. 이 시기에는 많은 책을 읽고 경매 사이트나 부동산 카페에 가입해서 물건도 보고, 사람들의 생각도 취하면서 머릿속에 많은 데이터베이스(자료)를 축적해 놓는 것이 중요하다.하수나 중수만 되더라도 자신의 생각이 강해져서 아집이 될 수 있으니 많은 책을 읽어서 자신의 생각이 고정되기 전에 더 좋은 투자원칙을 만들어 나가는 것이 좋다.이를테면 꼭 낙찰을 받지 않더라도 경매 사이트를 통해서 물건을 뽑아보며 자신이라면 이런 것을 받아서 어떻게 해야겠다는 생각을 해보며 실제처럼 임장도 해보는 것이 좋다.시간이 나면 법원에 가서 경매를 구경 하는 것도 좋다. 동네 주변 부동산에 앉아서 부동산중개업소와 친분을 쌓아 이들이 알고 있는 부동산 노하우를 듣는 것도 한 방법이다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자할 때 가져야할 마음가짐
    토지투자할 때 가져야할 마음가짐
    김범준 기자 2021.01.16
    토지투자 할 때 마음가짐을 가져야 하는 이유는 자신만이 갖고 있는 확신에 찬 투자가 필요하기 때문이다.주변의 불필요한 문제를 야기시키지 않게 해야 하고, 성공에 대한 열매와 또 그것에 따른 책임을 스스로 져야할 필요가 있다.◇주관 있는 행동을 하라남의 말에 쉽게 귀를 기울이지 않는다. 토지투자 할 때는 귀가 두껍고 입은 무겁게, 그리고 발은 가볍고 손은 부지런해야 한다. 사사로이 다른 사람의 말에 현혹돼서는 안 되며, 매수계획을 가졌으면 곧바로 실천에 옮겨야 한다. 당신의 반복된 학습과 경험과 실패가 다른 이의 현혹에 흔들리지 않음을 묵묵히 행동으로 보여줘야 한다.◇지가에 혹하지 말라토지투자를 위해선 지가보다 ‘개발 이슈’에 주목해야 한다. 그리고 개발 계획에 대한 공부를 게을리 하지 않아야 한다. 부동산은 공산품이 아니므로 정찰가가 있지 않다는 것 쯤은 인지하고, 토지투자의 부가가치는 개발 계획임을 명확히 인지해야 한다.◇여유 자금이 있을 때 투자하라여유 자금이 없으면서 남의 돈을 이용하려 하는 것은 ‘투자’가 아니라 ‘투기’임을 알아야 한다. 또 정부의 부동산 정책에 귀를 항상 세워 변화에 민첩한 반응이 필요하다. 정부의 말과 전문가들의 말을 참고 정도로만 생각했다가 남의 돈까지 날리는 실수를 주변에서 많이 보게 된다.여유 자금이 필요한 이유는 겨울에 냉장고를 사고 여름에 밍크코트를 사는 이유와 같다. 토지투자는 자금의 환금성이 늦다는 점을 알아야 한다. 리스크를 줄이고 개발 호재로 인한 이익을 늘이기 위해선 여유 자금 없이는 버티기 힘들다. 또한 수요자들이 몰리는 곳에는 가지 말아야 하며 스스로 매수를 개척해야 한다.◇투자를 할 때는 조용히 혼자 투자한다자신이 판단했을 때 많은 사람들이 투자를 통해 이익을 봤으면 좋겠다는 성인군자 같은 생각은 버리는 것이 좋다. 주변 사람들을 끌어들여 같이 이익을 볼 필요도 없고, 주변 사람이 투자를 하니 나도 덩달아 투자하는 한심한 행동은 더더욱 안 하는 편이 좋다. 구렁이가 먹이를 삼키듯 조용하지만 확실하게 혼자 처리하는 것이 좋다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지거래허가구역 해제로 본 '허와 실'
    토지거래허가구역 해제로 본 '허와 실'
    김범준 기자 2021.01.02
    토지거래허가구역 중 60%를 해제한 이번 규제 완화의 초점은 토지소유자들의 재산권 행사를 자유롭게 하고 거래를 활성화 한다는데 있다.하지만 비사업용토지 양도세중과와 개발부담금 부과 등의 문제가 발목을 잡고 있다.토지거래허가구역은 그동안 토지시장에서 대표적인 수요 억제책으로 통했다. 하지만 땅값이 안정되고 투기수요가 자취를 감추면서, 정부는 지난 2008년 이후 매년 토지거래허가구역을 해제해 왔다.이번에 서울지역 절반 크기가 허가구역에서 해제 되면서 일정부분 토지시장의 활성화를 이끌어 낼 수 있을 것으로 전망한다. 해제 되는 면적은 기존 허가구역(482.371㎢)의 59.5%로, 변경된 허가구역의 비중은 우리나라 국토면적(10만188㎢)의 0.5%에서 0.2%로 줄게 된다.특히 이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 사업 추진이 불투명한 지방자치단체의 개발사업지가 포함됐다.경제자유구역 중에서는 황해경자구역의 포승·현덕지구, 대구경자구역의 수성의료지구가 해제됐다.보금자리주택지구 중에는 서울 양원·항동·고덕강일, 경기 성남고등·광명시흥·하남감일·하남감북·과천정보지식타운·의정부고산, 대구 도남이 풀렸다.지자체 사업지에서는 덕성일반산단, 백운지식문화밸리도시개발, 덕은도시개발, 월곶도시개발이 토지거래허가구역에서 해제됐다.지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천시(92.74㎢), 부산(46.642㎢), 대구(3.59㎢), 광주광역시(23.82㎢), 울산(1.2㎢), 경남(7.39㎢) 등이 해제됐다.그러나 중앙행정기관 이전 및 국제과학비즈니스벨트 개발사업 등으로 투기 우려가 높은 세종시와 대전시는 토지거래허가구역으로 재지정(유지)됐다.단기간 토지가격이 폭등하거나 거래량이 증가하기 보다는, 토지의 사용과 관련된 규제를 완화함으로써 운신의 폭이 넓어지고 장기간 개발사업이 민간주도로 이뤄질 수 있는 토대가 될 것으로 예상된다. 하지만 문제는 토지관련 법안이다.비사업용토지에 대한 양도세율은 오히려 내년부터 10%포인트 높아지는데다, 주택에 주어지는 장기보유특별공제도 혜택도 없다.당장 토지부문에 있는 비사업용 토지, 부재지주 토지에 대한 양도세 중과문제가 여전하다. 개발부담금 부과 문제도 개인에 있어서는 여전히 존재하기 때문에 전반적인 토지 시장의 활성화로 연결 되기에는 다소 미흡한 측면이 있다.토지거래허가구역 해제로 토지거래 활성화를 꾀하고 있는 정부. 그러나 관련 법규가 뒷받침 되지 않은 반쪽짜리 규제 완화에 토지수요는 오히려 줄어들 것이란 우려도 함께 하게 된다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅은 곧 법, 토지 관련 법률개정 주목하라
    땅은 곧 법, 토지 관련 법률개정 주목하라
    김범준 기자 2020.12.19
    땅은 법이다. 법을 모르고선 낭패를 보기 십상이다. 우리나라에선 모두 112개의 법률이 땅의 개발을 규제하고 있다. 이들 법률에서 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구가 315개나 된다.그 중 토지이용계획 확인서를 발부 받아 확인할 수 있는 지역·지구는 33개 뿐이다. 지적 고시절차가 제도화돼 있지 않아 어떤 땅에 어떤 지역·지구가 지정돼 있는지조차 정확히 알 수 없다.국토연구원에 따르면 심지어 정부에서 조차 지역·지구 부여 현황을 제대로 파악하지 못하고 있다. 땅 투자에 함정이 많은 것도 이런 이유 때문이다.투자자 입장에서 보면 모든 법을 상세하게 알 필요는 없다. 그러나 주요 법률에 대해 윤곽쯤은 잡고 있어야 함정에 빠지지 않는다.개략적이나마 알아둬야 할 법률로는 △수도권정비계획법 △국토종합계획 △국토의 계획 및 이용에 관한 법률 △농지법 △산림법 △수도법 △환경정책기본법 △군사시설보호법 등이 있다. 여기에 대해선 관심을 가지고 법률의 개정, 정책의 흐름에 대해 이해가 필요하다.2000년대 들어서면서 땅과 관련된 법률들이 수없이 변경돼 왔다. 정부는 개발을 대폭 허용하도록 제반 법률 개정을 하고 있다. 땅 투자자들에겐 어느 때보다 기회가 될 수 있다. 새롭게 개발이 허용되고 그 가능성이 점쳐지는 지역들의 땅들은 지가가 급등할 공산이 크기 때문이다.그래서 이들 법률 개정과 관련한 신문 보도를 유심히 챙겨야 한다. 법률의 개정 방향에 대해서는 신문을 포함해 지상파에 크게 보도되는 것이 일반적이다. 땅값을 크게 변화시킬 수 있는 조치이기 때문에 비중 있게 다루는 것이다.그러나 아쉽게도 대부분의 사람들은 그런 귀한 정보를 그냥 흘려 버린다. 심지어 땅 투자를 좀 했다고 하는 사람들도 그런 정보에 둔감하거나 무심히 흘려 보낸다. 하지만 관련 정보를 꼬박꼬박 모으고 탐독한다면 땅 투자의 길이 보이게 돼 있다.

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