[마켓인]둔촌주공 계약률 '촉각'…7200억 대출 상환 '경우의 수'

[이데일리 김성훈 기자] ‘단군 이래 최대 재건축’ 사업으로 불리는 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)이 당첨자를 발표한 가운데 계약률이 최대 관심사로 떠올랐다. 당첨자들이 치를 계약금으로 7200억원 규모의 PF(프로젝트파이낸싱) 대출금을 갚아야 하기 때문이다.

업계에서는 전용면적 59㎡형과 84㎡형은 어떻게든 소진이 될 것으로 보고 있다. 관건은 전체 분양 가구의 43% 수준을 차지하는 전용 39㎡와 49㎡ 계약률이다. 복도식 배열과 상대적으로 높은 분양가를 고려하면 생각보다 계약률이 높지 않을 것이란 관측이 나온다. 결국 예정된 자금을 모으지 못할 경우 따져볼 대출금 상환 경우의 수에도 관심이 쏠리고 있다.

서울 강동구 둔촌주공을 재건축 한 ‘올림픽파크 포레온’의 견본주택이 개관한 1일 서울 강동구 둔촌동 견본주택을 찾은 방문객들이 재건축 단지 모형을 살펴보고 있다. (사진=이데일리 방인권 기자)

전용 39·49㎡ 계약률…대출 상환 ‘분수령’

15일 업계에 따르면 올림픽파크 포레온은 1~2순위 청약에서 3695가구(특별공급 제외) 모집에 2만153명이 신청하며 5.45대 1의 경쟁률을 기록했다. 최근 얼어붙은 분양 시장 분위기를 고려하면 선방했다는 평가를 받는다. 다만 세부 지표를 뜯어보면 우려가 없는 것은 아니다. 전체 16개 주택형 중 12개형은 순위 내 마감했지만 전용 39㎡A·49㎡A·84㎡D·84㎡E 등 4개 주택형은 2순위 기타지역 청약에서도 공급 가구 수 5배 규모의 예비 입주자를 찾지 못해 마감에 실패했다.

업계의 관심은 계약률에 쏠리고 있다. 내년 부동산 시장 분위기를 가늠해 볼 수 있다는 점에서도 중요하지만, 조합 입장에서는 당장 갚아야 하는 PF대출금을 상환할 수 있을지가 화두로 떠올라서다.

앞서 둔촌주공 재건축 조합은 지난 10월 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 방식으로 조달한 사업비 7000억 원을 한 차례 대환하면서 총 7231억원을 빌렸다. 해당 대출은 83일 기한으로, 만기는 내년 1월 19일이다. 이 기간 내야 하는 이자만 160억원에 달한다. 대출 상환을 이틀 앞둔 내달 3~17일까지 계약이 진행된다는 점을 감안하면 여기서 모이는 계약금이 차입금 상환에 쓰일 가능성이 적지 않다.

업계에서는 통상적으로 계약률이 70%를 웃돌면 선방했다는 평가를 내린다. 올림픽파크 포레온의 일반분양 규모(4786가구)나 평균 분양가(3829만원)등을 고려하면 해당 수준의 계약률을 기록할 경우 큰 무리가 없는 선에서 7200억원을 조달할 수 있을 것으로 보고 있다.

이른바 ‘부억뷰’ 논란이 됐던 84㎡E형과 59㎡C형의 실제 계약률이 떨어지는 것 아니냐는 전망도 있지만, 업계에서는 결국에는 소진될 것으로 보고 있다. 한 건설사 관계자는 “창문 간 거리 이슈가 있지만, 전용 59㎡과 84㎡형은 전통적으로 수요나 선호도가 높다”며 “청약 통장을 소진하지 않고 매입을 노리는 ‘줍줍 수요’까지 생각한다면 해당 주택형은 결국 다 팔릴 것”이라고 말했다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습 (사진=연합뉴스)

모은 금액 먼저 갚고…잔여금은 ‘리캡’

사실 업계에서 계약률 성패의 ‘아킬레스건’으로 꼽는 주택형은 전용 39㎡형과 49㎡형이다. 그도 그럴 것이 두 주택형은 전체 분양물량의 43%(2051가구)를 차지할 만큼 적잖은 비중을 차지한다. 결국 이들 주택형의 계약률이 얼마나 받쳐주느냐가 전체 계약률에 영향을 미칠 수 밖에 없다.

그런데 높은 분양가(7억1000만원~8억8000만원)와 복도식 배열 문제로 계약이 녹록지 않을 것이란 관측이 나온다. 2년 실거주 의무와 8년 전매제한 핸디캡, 최근 부동산 시장 급락세로 인근 단지 전용 59㎡까지 노려볼 수 있는 가격대와 맞닿았다는 점도 우려를 키우는 대목이다.

전용 39~49㎡형의 계약 부진으로 7200억원 대출금을 조성하지 못했을 경우를 따져보자. 과거 악성 미분양으로 고통받던 시절에는 조합이 대물변제 형식으로 일반분양 아파트 소유권을 넘기고 이를 경매 방식으로 팔아서 금액을 메우던 때도 있었다. 그러나 둔촌주공 규모나 지명도, 다양한 이해관계가 얽혀 있다는 점을 따져보면 대물변제와 같은 일이 일어날 가능성은 제로에 가깝다는 게 업계 설명이다.

그러나 대출금을 제때 갚지 못한다면 연대보증을 선 건설사에까지 직간접적으로 문제가 번질 수 있어 차입금 상환 계획을 짜야 한다. 현재 자본시장에서 거론되는 현실적인 경우의 수는 모인 금액을 먼저 상환하고 갚지 못한 잔여금액을 리캡(자본재조정)하는 방안이 꼽힌다. 예컨대 계약금으로 6000억원이 모였을 경우 이를 상환하고 나머지 1200억원을 빌려줄 채권자를 새로 찾는 것이다.

한 자본시장 관계자는 “리스크로 평가받던 일반 분양 단계를 넘기면서 중도금과 잔금 등 자금 스케줄이 픽스됐다는 점에서 자금 마련 리스크를 걷어냈다고 봐야 한다”며 “해당 부문을 어필하면서 잔여금액 리캡을 시도한다면 안정적인 이윤 추구를 보고 들어올 자금이 있을 것이다”고 평가했다.

다만 업계 일각에서는 전체 경쟁률이 어느 정도 받쳐줘야 한다는 전제 조건이 붙기도 한다. 또 다른 업계 관계자는 “계약률이 예상보다 저조해 자금 규모가 예상을 크게 밑돌 경우에는 리캡에 대한 부담이 커질 수 밖에 없다”며 “결국 초기 상환금액이 중요한데 어느정도 규모로 형성될지가 핵심이다”고 말했다.