[법과사회] 투기 놔두고 집값 잡기…살아남은 임대사업자 혜택

[이데일리 장영락 기자] [법과사회] 사회적 갈등을 해소하기 위해 존재하는 법이 때로는 갈등을 일으키기도 합니다. ‘법과 사회’에서는 사회적 갈등, 논쟁과 관련된 법을 다룹니다.

이번 주 정부가 추가 부동산 대책을 내놨습니다. 투기 수요를 잠재우기 위해 강남 일대에서는 ‘갭투자’를 원천 차단하는 내용 등도 포함했습니다.

그러나 이명박, 박근혜 정부 시절부터 주택 투기를 부추긴 핵심 요인으로 평가되는 주택임대사업자에 대한 세제 혜택은 크게 손보지 않아 실효성을 의심하는 시선이 많습니다. 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 이를 두고 “암덩어리를 놓아둔 채 항생제를 처방하는 것”으로 표현했습니다.

살아남은 임대사업자 등록제

임대사업자 등록제는 ‘조세특례제한법’ 상의 세제 혜택을 중심을 구성되는 정책 패키지라 할 수 있습니다. 한마디로 주택 보유자가 임대사업자로 등록 할 경우 세제혜택을 주는 내용입니다. 동법 제96조 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 제97조 장기임대주택에 대한 세액감면 등 항목이 모두 이와 관련돼 있습니다. 이 제도는 이명박 정부 당시 민간 임대사업을 활성화 해 임대주택 공급을 늘린다는 명분으로 본격 도입했고 박근혜 정부 들어서서 그 혜택이 더욱 늘어났습니다.

그 결과 문재인 정부가 출범하기 전 임대사업자 등록제는 재산세, 취득세, 양도소득세, 종합부동산세, 소득세에 걸쳐 광범위한 세제 혜택을 부여하는 제도로 정착됩니다. 과세형평 논란이 있을 정도로 과도한 혜택에 너도나도 임대사업에 뛰어들었고, 현 시점 전국 47만명의 임대사업자가 150만여채의 주택을 소유한 채 임대사업을 하는 비정상적 주택시장이 형성됐습니다.

사진=뉴시스

문재인 정부도 폐지에 소극적

아이러니하게도 실수요 중심의 부동산 시장을 만들겠다던 현 정부는 이 제도를 전면 폐지하지 않고 혜택 수준만 조정하는 식으로 대응해왔습니다. 그 결과 정부가 공언했던 집값 잡기는 온갖 정책을 동원하는 와중에도 달성하기 어려운 목표가 됐습니다. 이는 임기 3년을 넘기고도 지지율 50%를 넘는 문재인 대통령 국정평가에서 부동산 정책이 가장 취약한 부분으로 지적되는 상황과도 무관치 않습니다.

임대사업자 관련 세제혜택의 전면 폐지를 주장하는 이준구 교수는 “주택임대사업자로 등록한 상태에서 주택 투기를 한 사람은 주택 보유와 관련한 세금 부담을 거의 지지 않는다”며 “이런 ‘누워서 떡먹기’ 식의 쉬운 장사를 마다할 사람이 이 세상에 어디 있겠느냐”고 되묻습니다.

주택 투기를 조장하는 핵심 정책이 그대로 살아있는 한 투기 시장은 잡기 어렵고 주택 가격 역시 뛰어오를 수밖에 없다는 것입니다.

그는 주택 투기를 통해 돌아오는 보상을 차단하는 정책 없이 “주택담보대출과 전세자금대출 규제, 주택처분과 전입 의무 관련 규제를 강화하는 것만으로 갭투자를 막기에는 역부족”이라고 지적합니다.

이 교수는 “그동안 늘 그랬던 것처럼 전국 곳곳에서 풍선효과가 나타나고 투기꾼들은 규제망을 피해 돈벌이를 할 방법을 쉽게 찾아낼 것이 분명하다”고 전망했습니다.

조세특례제한법 제1조는 이 법의 목적을 “조세특례와 이의 제한에 관한 사항을 규정하여 과세의 공평을 기하고 조세정책을 효율적으로 수행함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지함”이라고 서술하고 있습니다. 그러나 수차례 개정을 통해 누더기처럼 변경된 부동산 관련 조세특례 항목들을 살펴보면 과연 이 법이 국민경제의 건전한 발전에 얼마나 기여하고 있는지 의심하지 않을 수 없습니다.

김현미 국토교통부 장관. (사진=뉴시스)

임대사업자 세제 혜택 폐지를 주장하는 이 교수는 “정치인들이 이 문제에 무관심한 데 좌절감을 느낀다”고 토로합니다. 이 문제가 “관련 부서의 공무원들이 풀기에는 너무 어렵고 정치적 결단이 있어야만 근본적 해결이 가능하다”고도 주장합니다.

그러나 그러한 정치적 결단이 이루어질 수 있을지는 여전히 의문입니다. 대책 발표 때마다 ‘실수요 회복’을 외치는 정부·여당의 상황 인식이, 2019년 기준 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰음에도 자가보유율은 60%대에 그치고 있는 주택시장 현실과 너무도 멀어 보이기 때문입니다.