[김용일의 부동산톡]상가건물임대차 10년 종료시 권리금회수와 손해배상청구

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법은 환산보증금 액수에 관계없이, ①임차인이 최대 10년까지 계약갱신을 할 수 있도록 규정하고 있고, ②임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하거나 방해하면 안 되고, 이를 위반시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다. 관련하여, 최근 판례들을 중심으로 권리금회수 손해배상과 관련된 논점들을 정리해 보겠다.

임대차기간이 10년이 되어 종료되는 경우에도, 기존 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 받을 수 있음

2018년 10월 16일을 기준으로 그 이후 체결되거나 적법하게 갱신된 상가임대차의 임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하여, 임대차계약을 최장 10년까지 갱신할 수 있는 권리가 있다. 이는 환산보증금 액수에 관계없이 모든 상가임대차에 적용되는 것인데, 임대인은 법이 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다.

법이 정한 정당한 사유는 몇가지가 있는데(제10조 제1항), 대표적인 예는 임차인이 3기 이상 월세를 연체한 사실이 있는 경우, 상가임대차보호법이 정한 구체적 요건을 갖춘 철거 재건축 등이다. 특히 상가건물 빌딩 관련하여 법률이 정한 철거 재건축 요건에 해당하는지에 대한 상담 및 분쟁이 많은데, 관련하여, 필자가 2022년 10월 1일자로 작성한 “상가건물의 철거·재건축를 이유로 임대차계약갱신을 거절할 수 있는지”에서 자세한 내용을 확인할 수 있다.

한편, 임차인이 임대차계약갱신을 계속 요구하여 10년을 다 채웠다고 해도, 그후 임대인은 위 상가를 자신이 사용하거나 자신이 원하는 세입자와 임대차계약을 체결하는데 제약을 받는다. 이때도 기존 임차인은 임대인에게, 자신이 신규 임차인에게 권리금을 받고 넘길테니 자신이 주선하는 신규 임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구할 수 있고, 이로한 요구를 받은 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하거나 방해할 수 없으며, 거절 또는 방해시 손해배상책임이 있기 때문이다(대법원 2017다225312 판결).

여기서 말하는 정당한 사유 역시 앞에서 말한 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유와 동일하다(상가임대차보호법 제10조의 4, 제10조 제1항). 그리고, 이러한 임차인의 권리금회수기회 보장권 역시 환산보증금 액수에 관계없이 모든 상가임차인에게 적용된다.

기존 임차인이 권리금회수 기회를 보호받고, 임대인의 거절 또는 방해시 손해배상청구를 하기 위한 요건은 신규 임차인을 주선하는 것임

임차인이 임대인에게 권리금회수기회를 보장하는 것과 관련하여, 임대인이 이를 거절하거나 방해하면 손해배상책임을 부담하게 되는데, 여기서 ‘방해’하는 행위의 대표적인 예는 ①임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하는 행위, ②임대인이 신규 임차인에게 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구하는 행위 등이다.

그런데, 임차인이 임대인에게 권리금회수 거절 또는 방해에 따른 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 미리 ‘신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선’해야 하는 것이 기본 전제이다. 그 주선에도 불구하고 임대인이 그 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 방해하거나 거부해야, 비로소 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해에 따른 손해배상청구를 할 수 있다.

여기서 ‘기존 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선‘한다는 것의 구체적 의미는 기존 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미한다(서울고등법원 2021나2026886 판결).

기존 임차인과 신규 임차인 사이에 미리 권리금 양수도 계약서를 작성해 놓고 이를 임대인에게 보여주면서 위와 같이 요청하면 좋겠으나, 권리금 계약을 미리 체결하거나 계약서를 작성하지 않은 경우에도 기존 임차인이 임대인에게 위와 같이 신규 임차인의 구체적인 인적사항을 제시하면서 주선하였다는 증거만 있으면 인정된다(대법원 2018다239608 판결).

다만, 여기에는 예외가 있다. 즉 신규 임차인을 주선할 필요도 없는 경우가 있는데, 구체적으로 ①임대인이 “더 이상 세를 놓지 않고 자신이 직접 영업하겠다”면서 신규 임차인이 되려는 자와의 계약거부 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우, ②임대인이 “기존 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다.”는 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우 등에는, 기존 임차인이 임대인에게 신규 임차인이 되려는 자를 주선하는 절차를 구태여 거치지 않아도 임대인에게 손해배상책임이 인정된다(대법원 2018다284226 판결). 임차인이 신규 임차인을 주선해봤자 임대인이 거부할 것임을 미리 확정적으로 말했으므로, 이런 경우에는 굳이 그러한 주선절차를 거칠 필요가 없다는 것이 그 이유이다.

권리금 회수 거절 또는 방해로 인정되면 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는데, 법이 인정하는 손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 약정한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 한다.

△김용일 변호사

-서울대학교 경영대학 졸업

-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

-법무법인 현 파트너 변호사

-법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사