해 넘기는 '여의도 금융중심 계획'…HMG·엠디엠·신영 속앓이

[이데일리 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 확정이 해를 넘길 것으로 예상되면서 여의도에 부지를 확보해놓은 시행사들이 속앓이를 하고 있다.

지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있는데 계획 확정이 늦어질 수록 개발도 지연될 수밖에 없기 때문이다.

게다가 올 들어 우크라이나 전쟁, 미국의 금리인상 등으로 부동산 수요가 꺾이면서 분양시장이 급속히 냉각됐다는 점도 부담이다. ‘시간’이 곧 ‘돈’인 시행사들로서는 분양이 미뤄질수록 투자금을 회수기간이 길어져 손해가 커진다.

HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)

◇ 서울시 “여의도 지구단위계획, 빨라야 내년 확정”

18일 금융투자업계 및 서울시에 따르면 시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정 및 결정고시 되려면 빨라도 내년이나 돼야 할 것으로 보고 있다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획을 말한다.

여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다. 서울 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢)를 포함한 동(東)여의도 전 지역의 토지 용도지역, 용적률, 건축물 높이, 배치, 건축적 문제 등을 종합적으로 검토한다.

서울시는 해당 계획 수립을 위한 용역을 지난 2019년 발주했다. 용역은 지난 3월 완료됐고 현재 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 진행하고 있다. 서울시 유관 부서는 전략계획팀, 도시관리과, 경제실 등이다.

서울시 관계자는 “협의가 된 다음에는 주민 열람공고, 교통영향평가, 환경영향평가, 도시건축공동위원회 등 각종 행정절차를 끝내야 한다”며 “지금 시작해도 (결정고시 시점이) 내년으로 넘어가게 될 것”이라고 말했다.

이로 인해 시행사들의 기다림은 더 길어지고 있다. 여의도에 수천억원짜리 땅이나 건물을 보유한 업체는 HMG, 엠디엠(MDM), 신영, 마스턴투자운용 등이다. HMG는 작년 7월 여의도동 61-1번지 일대에 있는 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다.

엠디엠(MDM)플러스는 지난 2020년 여의도동 25-11번지 유수홀딩스 빌딩(옛 한진해운 빌딩) 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다.

신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이며, 신영이 직접 건물을 사들이는 구조는 아니다.

매입 당시 신영이 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자자로 참여했다. 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익에 따른 성과가 높은 보통주에 투자했다. 다만 해당 건물의 임대차계약 기간이 내년 상반기까지 남아 있다. 원래 올해 말까지였는데, 임차인 요구에 의해 6개월 더 연장해주기로 했다.

마스턴투자운용은 지난 2019년 NH투자증권 여의도 사옥을 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했다.

신영이 투자한 여의도동 25-1번지 일대 메리츠화재 여의도 사옥 (사진=네이버 지도 캡처)

◇ 계획 나와야 개발방향 잡혀…자금 묶인 시행사들

시행사 및 자산운용사가 이처럼 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다.

예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다. 현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.

또한 여의도에 금융회사들이 모여있어 오피스텔을 지어놓으면 다른 지역에 비해 소화가 용이할 것이란 기대가 높다. 직주근접을 원하는 직장인 수요가 뒷받침될 것이란 분석에서다.

하지만 여의도 지구단위계획이 확정되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않으면 허물어야하는 상황에 처할 수 있어서다.

한 시행사 관계자는 “여의도 지구단위계획이 작년 말쯤 확정될 것으로 예상했는데 아직도 안 돼서 계속 기다리고 있다”며 “내년 상반기쯤 (지구단위계획이) 나와야 개발방향을 잡을 수 있을 것”이라고 말했다.

게다가 지금은 신축 및 분양을 하기에도 적절한 시점이 아니다. 원자재 가격 급등으로 공사비가 높아졌고, 금리인상으로 부동산 경기가 꺾여 고급 오피스텔 수요가 줄었기 때문이다. 현재 오피스 대출금리는 고정금리 기준 5%대로, 서울 주요 오피스 캡레이트(수익률)인 4.0%보다 높아졌다.

시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커지게 된다. 이에 따라 기존 지구단위계획에 따라 오피스텔 개발을 진행 중인 곳도 있다.

엠디엠플러스는 유수홀딩스 빌딩 부지에 짓는 고급 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’이 대표적이다. ‘아크로 여의도 더원’ 개발 주체인 원트웬티파이브피에프브이(ONE25PFV)는 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’을 짓기 위해 지난달 삼성SRA자산운용 등 채권자로부터 3650억원을 차입했다.

원트웬티파이브피에프브이는 엠디엠플러스가 보통주 지분 100%를 보유한 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 엠디엠플러스가 원트웬티파이브피에프브이에 출자한 주식(보통주 47만2381주)을 담보로 제공해줬다.

담보제공 기간은 지난달 18일부터 오는 2027년 3월 24일까지다. 엠디엠플러스는 지난달 22일 이같은 내용을 공시했다. 다만 대다수 시행사들은 불확실성이 커져 사업 진행이 어려운 상태다.

한 시행사 관계자는 “지구단위계획이 너무 늦게 나오면 상품 개발할 시간이 촉박할까봐 걱정된다”며 “부동산 경기도 불과 몇 달 새 급격히 변해버린데다, 금리도 크게 올라버려서 ‘죽음의 계곡’을 건너는 심정”이라고 토로했다.