[좋아요!부동산]전세보증금 '확정일자' 믿지마세요

[이데일리 박종오 기자] 가수 송대관 씨의 서울 이태원동 단독주택 세입자 4명은 최근 이 집이 경매에 넘어가면서 보증금을 떼일 처지가 됐다. 이들은 작년 말 보증금 3500만원, 월 50만원 가량에 월세 계약을 체결하면서 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자까지 받았다. 사전 대비에도 불구, 이들이 보증금을 날리게 된 이유는 뭘까?

이는 부동산이 경매에서 낙찰되면 등기부등본의 가장 앞선 날짜에 설정된 근저당, 가압류 등을 기준(말소기준권리)으로 그보다 후순위인 권리는 인정받지 못하기 때문이다. 낙찰 받은 사람의 이익을 보장하기 위한 것으로, 낙찰자는 이 기준보다 먼저 설정된 채권 외에는 변제할 의무가 없다. 만약 후순위인 채권 금액이 낙찰가를 웃돌면 초과분은 갚지 않아도 된다. 예를 들어 근저당 금액이 5억원인 집을 3억원에 낙찰 받았다면 3억원만 채권자에게 주면 된다.

송씨 집의 경우 이 기준이 된 채권이 2004년 설정돼 있었고 세입자 보증금보다 앞선 다른 채권액의 합계도 160억원이 넘는다. 결국 집이 160억원 이상 금액으로 낙찰되지 않는 한 세입자들은 사실상 보증금을 떼이게 된 것이다.

단, 보증금이 후순위이더라도 최우선변제금은 돌려받을 수 있다. 최우선변제금이란 소액보증금 세입자를 보호하기 위해 법이 상환을 보장한 금액이다. 서울의 경우 보증금 7500만원 이하에 대해 2500만원까지 보장해 주고 있다.

세입자가 자신의 보증금을 지킬 수 있는 최선의 방법은 선순위 임차인이 되는 것이다. 선순위 임차인은 전입신고 만으로 보증금 전액을 다 보장받을 수 있기 때문이다. 여기에 확정일자까지 받아두면 집이 경매에 넘어갔을 경우 낙찰자에게 보증금 지급을 요구할 수 있다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “전·월세 계약 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받아두면 경매로 넘어가더라도 보증금 전액을 지킬 수 있다고 생각하는 세입자들이 많지만 실제론 소액임차인 최우선변제금만 보전될 뿐”이라며 “반드시 등기부등본에 기재된 채권 총액을 열람해본 뒤 계약에 나서야 한다”고 조언했다.