중개수수료 아끼는 부동산 직거래, 권리관계 등 파악 중요

[돈이보이는창]
지난달 서울아파트 전체 거래 중 직거래 14%
등기부등본 등 서류 통해 실소유자 확인 필수
시세보다 30% 이상 싸면 편법거래 간주 주의
  • 등록 2022-09-26 오전 5:00:00

    수정 2022-09-26 오전 5:00:00

[이데일리 신수정 기자] 비싼 중개수수료 부담에 부동산 직거래가 늘어나고 있다. 실수요자들은 등기부등본 등 서류를 통해 권리관계 파악에 더 많은 신경을 써야 할 것으로 보인다.

25일 국토교통부 실거래가 시스템 자료에 따르면 올해 8월 서울 아파트 전체 거래 중 직거래의 비율은 14%로 집계됐다. 이는 지난달과 비교해 1.3%포인트 상승했다. 부동산 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 거래하는 방식이다. 예전에는 가족 관계에서 세금 회피를 위한 증여 수단으로 쓰였지만 이제는 중개수수료를 아끼기 위해 활용하기도 한다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]
다만 직거래가 절대적으로 저렴한 수준은 아니다. 서울시 강남구 자곡동에 있는 ‘LH강남힐스테이트’의 거래를 보면 해당 단지 전용면적 59㎡는 올해 8월 직거래로 11억원에 매매됐고 중개거래로는 11억3000만원에 거래됐다. 중개거래와 비교해 직거래가 저렴한 것은 맞지만 이 정도 금액의 차이는 동호수, 층수에 따라도 달라질 수 있기에 중개거래가 훨씬 비싸다고 보긴 어렵다는 지적이다.

서울 영등포구 대림동 ‘쌍용플래티넘S’의 거래를 봐도 마찬가지다. 해당 단지 전용면적 18㎡는 지난 8월 중개거래로 1억1800만원에 거래됐다. 직거래로는 1억500만원에 거래됐다. 가격 격차가 1300만원 정도이기 때문에 직거래가 무조건 저렴하다고 보긴 어렵다는 분석이다.

주의할 점은 직거래 시 금액대가 시가보다 30% 이상 저렴하면 안 된다는 부분이다. 세무당국은 시가(거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액)보다 30% 이상 저렴하게 거래할 시 편법이나 이상 거래로 간주하기 때문이다. 특히 가족 관계에서 거래한 경우에는 증여로 판단해 추가 증여세가 추징될 수도 있다.

또 계약상대방이 실소유자가 맞는지 잘 확인해야 한다. 등기부등본상 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본, 등기권리증 같은 서류 확인은 필수다. 만약 대리인일 경우에는 반드시 위임장과 인감증명서를 요청하는 것이 필요하다. 실소유자를 확인하면서, 권리관계도 파악하는 것도 중요하다. 사려는 부동산의 가등기(임시등기), 압류, 가압류(임시압류), 근저당권 등이 설정돼 있다면 위험한 선택이 될 수 있다. 이와 함께 사려는 부동산의 ‘등기사항전부증명서’나 ‘도시계획확인원’ 등 관련 서류를 모두 발급받아 사전 검토할 필요도 있다. 무엇보다 매매 대상 목적물을 직접 찾아가 답사하는 과정도 꼭 필요하다.

(그래픽=KB국민은행, 자료=국토부)
직거래는 중개거래와 달리 개인 간의 계약이기 때문에 법적 분쟁이 발생해도 거래 당사자가 책임을 져야 한다. 중개거래는 부동산 공제 증서를 받아 사고가 발생해도 한국공인중개사협회나 서울보증보험 같은 보증보험회사에서 손해를 배상해 줄 수 있지만 개인 거래는 그렇지 않아 위험 요소가 존재한다.

따라서 개인 간 직거래는 여러 서류를 통해 확인 작업을 해야한다. 확인한다고 해서 무조건 안전한 것도 아니다. 다만 중개거래 시 불필요한 서류 확인 작업을 개인이 체크할 필요가 없다. 거래에 대한 안전을 보장하니 리스크도 적다. 부동산 직거래를 계획 중이라면 여러 조건과 사항을 꼼꼼히 확인하신 뒤에 결정해야 한다.

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