고이율 보장 현혹…초저금리시대 수익형부동산 '투자주의보'

한국은행이 기준금리를 1.5%로 내리면서 부동산 시장이 주목받고 있다. 사진은 서울 시내 한 중개업소.(연합뉴스 제공)

[이데일리 김용운 기자] 서울 동작구에 사는 김모(65)씨는 지난 2015년 은퇴를 하면서 퇴직금 일부와 대출금을 합해 인천 청라신도시에 있는 2억5000만원짜리 오피스텔을 샀다. 당시 한국은행이 기준금리는 2.0%로 예금금리도 2%대여서 연 4~5%대 수익을 얻을 수 있는 수익형부동산이 낫다고 판단했기 때문이다.

김씨가 매입한 오피스텔은 전용면적 58.56㎡짜리로, 임대료는 보증금 5000만원에 월세 50만원이었다. 초반에는 세를 받는 재미가 쏠쏠했다. 하지만 1년 반쯤 지난 뒤 인근에 신축 오피스텔이 들어오면서 차츰 세입자를 들이기 쉽지 않아졌다. 몇 개월간 빈 오피스텔로 있을 때도 여러 번이었다. 김씨는 결국 오피스텔을 부동산중개업소에 내놨지만 매입 당시보다 시세가 더 떨어진데다, 보러 오는 사람도 없어 속앓이를 하고 있다.

한국은행이 지난 18일 기준금리를 8개월만에 1.5%로 0.25%포인트 낮추면서 수익형 부동산 시장에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 하지만 전문가들은 지난 2015년 1%대 초저금리 시대가 도래했을 당시 수익형 부동산 붐을 타고 투자했다가 실패한 사례가 많았던 만큼 신중하게 접근해야 한다고 말하고 있다.

우선 금리인하에 따른 시중 부동자금이 수익형 부동산으로 대거 흘러 들어오면서 공급과잉이 지금보다 더 심화할 것으로 보고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “유동성이 증가하고 시중부동자금이 은행금리보다 높은 이윤을 쫓아 신규 분양시장, 오피스텔, 꼬마빌딩, 토지, 경매 등 수익형 부동산시장으로 유입될 가능성이 높다”고 전망했다.

지지옥션에 따르면 초저금리 시대로 돌입했던 2015년 수익형 부동산 낙찰가율(1~5월 기준)은 2011년 57.6%에서 64.9%로 4년 새 7.3%포인트 상승했다. 오피스텔 청약률도 치솟았다. 2015년 3월 분양한 ‘기흥역 지웰 푸르지오’ 오피스텔은 평균 22.4 대 1의 경쟁률로 단지 내 아파트 경쟁률(3.92대 1)을 5.7배 웃도는 현상이 발생하기도 했다.

초저금리 시대가 오자 ‘확정 수익률 보장’을 내건 수익형 부동산 투자에도 은퇴자들이 많이 몰렸다. 확정 수익률 보장이란 분양 이후 계약자에게 미리 정해놓은 임대 수익을 일정 기간 보장해주는 것을 말한다. 특히 분양형 호텔이나 생활형 숙박시설들이 ‘연 10~15% 이상’ 높은 확정 수익을 보장해주겠다며 투자를 받았지만, 공실로 약속을 지키지 못하면서 소송에 시달리는 사례도 한 두곳이 아니다. 분양형 호텔은 구분 등기(분양)와 지분 등기에 따라 재산권 행사 여부가 다르지만 이를 확인하지 못한 투자자들이 피해를 입는 경우도 발생했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “은퇴자들이 금리보다 높은 이율을 보장한다는 수익형 부동산에 매력을 느끼지만 과장 광고에 속는 경우가 많다”며 “최저임금 인상, 상가임대차보호법 강화, 오피스텔 공급과잉 현상으로 역세권 등 일부 지역을 제외하면 경쟁력이 떨어진다”고 지적했다.