목동 1~3단지 ‘종 환원’ 물거품에도…재건축 탄력받나

해당 주민 ‘2→3종 종 상향’ 요구에
시 “공공기여 조건 충족시 종 상향”
민간지원 공공임대주택 방안 유력
지구단위계획은 연말 쯤 확정될 듯
  • 등록 2019-06-13 오전 4:00:00

    수정 2019-06-13 오전 4:00:00

[그래픽=이데일리 문승용 기자]
[이데일리 박민 기자] 서울 양천구 목동 지구단위계획의 최대 이슈인 1·2·3단지 종(種) 상향 건이 결국 ‘기부채납(공공기여) 충족시 조건부 상향’으로 가닥이 잡혔다. 해당 주민들은 나머지 11개 단지(4~14단지)와의 형평성을 이유로 공공기여 조건없는 종 상향을 요구했지만 결국 물거품이 되면서 주민 반발이 우려되고 있다. 다만 이번 종 상향을 포함해 전체 14개 단지 정비계획의 밑그림 격인 ‘지구단위계획’이 연말쯤 확정되는 만큼 최근 재건축 사업에 시동을 건 일대 단지들은 급물살을 탈 전망이다.

◇1·2·3단지 종 상향, 공공기여 조건부

서울시에 따르면 서울시 도시·건축 공동위원회는 지난달 31일 ‘목동택지개발사업지구 지구단위계획 변경안’(이하 목동 지구단위계획) 사전자문을 마치고, 오는 7월이나 8월 교통영향평가 등을 할 예정이다. 시 관계자는 “현재 위원회 사전 자문 결과대로 최종안을 만들고 있다”며 “교통처리계획까지 반영한 최종안은 연말쯤 위원회 심의를 거쳐 확정될 것“이라고 말했다.

지구단위계획에서 가장 뜨거운 감자인 목동 1·2·3단지의 종 상향 건은 주민들의 요구인 ‘공공기여 없는 상향’이 아닌 ‘공공기여 충족시 상향’으로 가닥이 잡혔다. 시 관계자는 “종 상향시 기부채납은 조금이라도 있어야 한다는 게 위원회 사전 자문의 결과”라며 “다만 목동 14개 단지들이 유사한 조건에 있음에도 1~3단지만 용도지역이 낮게 설정돼 있는 특수성 등을 고려해 기부채납 방안을 논의하는 중”이라고 말했다.

위원회가 자문에서 제시한 기부채납 방안은 총 3가지다. 2종 일반주거지에서 3종 일반주거지로 종 상향할 경우 인센티브로 받는 용적률의 20%를 공공지원 민간임대주택(옛 뉴스테이)으로 짓거나 용적률의 10%를 공공임대주택으로 채우는 방법이다. 또는 건축물 에너지효율등급을 ‘1 플러스(+)’ 이상으로 높이는 방안 등이다. 이중에 주변 시세보다 낮은 수준의 임대료로 최소 8년간 거주할 수 있는 공공지원 민간임대주택 방안이 유력시되고 있다.

현행 종 변경의 경우 2종에서 3종으로 올릴 경우 토지면적의 10% 이상 공공기여하게 돼 있다. 그러나 민간지원 임대주택은 향후 주민들이 조합을 설립해 정비사업을 추진할 때 주택임대사업자에게 이를 통으로 매각해 이득을 볼 수 있어 공공기여보다 부담이 훨씬 적을 것이라는 분석이 나온다.

현재 목동 1~14단지는 전체가 같은 3종 주거지역임에도 불구하고 1·2·3단지만 유일하게 2종 일반주거지역으로 묶여 있다. 이는 지난 2004년 서울시 도시계획위원회가 목동 일대 지역의 종 세분화를 결정하는 과정에서 지역내 종 평균을 맞추고자 1~14단지 중 1~3단지만 2종으로 분류한 것으로 추정된다. 이에 1~3단지 주민들은 형평성을 제기하며 다시 3종으로 되돌려야 한다는 의미의 ‘ 종 환원’을 시와 구에 요구했지만 결국 반려되면서 진통은 불가피해보인다.

◇연말 재건축 밑그림 완성에 사업 급물살

목동 1~3단지의 종 환원은 물거품이 됐지만 연말 쯤 나올 지구단위계획으로 재건축 사업 동력에 기폭제가 될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 이번 지구단위계획에서 목동 14개 단지를 각각 특별계획구역으로 지정해 개별 단지별로 재건축이 가능하도록 했다. 이들 단지는 이미 재건축 가능 여부를 진단하는 예비 안전진단을 모두 통과했지만 정부의 규제 강화로 정밀 안전진단까지는 통과하지 못한 상태다. 그러다 올 들어 다시 정밀안전진단에 필요한 비용 마련 설명회를 개최하는 등 시동을 건 상태다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “그간 목동은 강남에 비해서 법적 기반이 갖춰지지 않아 상대적으로 재건축 시장에서 주목을 덜 받았다”며 “앞으로 지구단위계획이 확정되면 불확실성이 제거돼 재건축사업이 급물살을 타게 될 것”이라고 말했다.

지구단위계획 확정이 가까워지면서 최근 양천구 집값도 다시 꿈틀거리고 있다. 한국감정원에 따르면 올 들어 주간 단위로 계속 아파트값이 떨어졌던 양천구는 지난 7일 기준 처음으로 보합(0.0%) 전환했다. 함영진 직방 랩장은 “서울 주택 시장이 전반적으로 좋지 않지만 목동은 재건축 밑그림이 그려지면서 분위기가 반전될 여지가 많다”고 말했다.

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