"집주인 동의 없어도 체납 세금 열람…세금보다 보증금 먼저 변제"

계약·임차·경매단계서 임차인 보호
국세기본법 '임차인 우선' 개정 예정
체납액 1억·전세보증금 3억의 경우
1억원 만큼의 임차보증금 우선 배분
  • 등록 2022-09-29 오전 1:00:11

    수정 2022-09-29 오전 1:00:11

[세종=이데일리 공지유 기자] 기획재정부가 28일 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안 후속조치’는 계약, 임차, 경매·공매 등 세 단계에 걸쳐 임차인 보호를 강화하는 내용을 담고 있다.

[이데일리 김일환 기자]
계약 단계에서는 미납국세 열람제도의 실효성을 높인다. 지금껏 임차 희망인은 계약 전에 임대인 동의를 받은 경우 부동산 소재지 관할 세무서장 및 지자체장에게 임대인의 미납조세 열람이 가능했다. 하지만 집주인의 동의를 받아야 체납정보를 알 수 있어 실효성에 문제가 있다는 지적이 많았다. 정정훈 기재부 조세총괄정책관은 “현재는 집주인의 동의를 받아 체납세금을 확인할 수 있기 때문에 매년 열람횟수가 100여건밖에 안 되는 등 실효성이 떨어진다는 판단”이라고 말했다.

정부는 주택임대차 계약 후 임차개시일까지는 임차인이 임대인 동의가 없어도 미납조세를 열람할 수 있도록 국세징수법을 개정할 예정이다. 또 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있도록 할 예정이다. 미납조세는 전세금보다 변제 우선순위가 높아 집을 구하는 임차인 입장에선 확인해야 하는 사항이다. 다만 임대인 개인정보의 과도한 침해를 방지하기 위해 소액보증금 미만의 금액으로 계약한 경우에는 동의 없는 열람이 허용되지 않는다.

임차 단계에서도 임차인의 전세보증금을 보장할 수 있도록 규정을 명확히 할 방침이다. 세입자가 전세계약을 맺을 당시 집주인은 체납이 없었는데, 새로 바뀐 집주인이 체납액이 많아 경매· 공매가 진행될 경우 변경된 임대인의 체납액이 우선시돼 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사례를 막기 위해서다.

국세기본법에 주택 임차 중 임대인이 변경될 경우 국세와 임차보증금간 변제순서에 대한 명시적 규정이 없어 생기는 문제다. 그간 정부는 ‘종전 집주인의 체납이 없으면 집주인이 변경됐다고 해서 변경된 집주인의 체납 세금이 임차인 전세권보다 우선할 수 없다’는 대법원 판례에 따라 법을 집행해 왔다.

하지만 앞으로는 국민들이 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 오해를 불식시키기 위해 대법원 판례 내용을 국세기본법에 명시하기로 했다. 이에 따라 새 집주인의 미납국세가 있다 해도 기존 임대인의 국세체납 한도 내에서만 미납국세가 우선 징수된다.

서울의 한 부동산 중개업소. (사진=연합뉴스)
집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 집주인의 당해연도 세금 체납으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 문제도 개선한다. 현재는 집주인이 종부세, 재산세, 상속·증여세 등 해당연도 세금(당해세)을 체납한 경우 전세보증금이 이들보다 후순위로 밀린다. 국세기본법상 당해세는 법정기일이 임차권의 확정일자보다 늦더라도 경매나 공매에서 임차보증금보다 우선 변제되기 때문이다. 이로 인해 전세확정일자 이후에도 집주인의 당해세 체납이 발생하면 보장받을 수 있는 전세보증금이 줄어 임차인들의 큰 피해를 입었다.

정부는 앞으로 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립하는 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분하도록 국세기본법을 개정할 예정이다. 확정일자 이후 집주인이 체납한 당해세가 1억원이고 전세보증금이 3억원이라고 한다면 당해세 1억원만큼의 주택임차보증금을 우선 배분하고, 당해세는 후순위로 조정한다는 것이다. 이후 변제 순서대로 저당권, 남은 보증금, 당해세 순으로 배분된다.

정부는 이같은 제도개선으로 세입자의 권리를 강화하고 ‘깡통전세’로 인한 피해를 최소화할 수 있을 것으로 봤다. 기재부 관계자는 “세모녀 사건 등 전세사기가 많은데 (현행 제도에서) 집주인의 세금체납을 세입자가 대납하게 되는 문제가 있다”면서 “전세 피해를 보는 서민과 중산층들에 대한 최대한의 개선방안을 마련한 것”이라고 설명했다.

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