세계 투자 유망지 1위 '도쿄'…'일본 리츠' 담아볼까[돈창]

[이데일리 정두리 기자] 전 세계적인 금리 인상 기조에도 유례없는 ‘엔저’ 현상으로 홀로 제로금리를 유지하는 일본의 부동산에 전 세계 투자자금이 몰리는 가운데 재테크족이 일본 리츠에 주목하고 있다.

일본 리츠는 대출 금리가 낮아 부동산 구매력이 높을 뿐더러 엔화 가치가 회복되면 환차익까지 기대할 수 있다. 특히 부동산 투자를 통한 배당수익을 함께 누릴 수 있다는 점도 주목할 만 하다. 일본 경제의 완만한 성장, 확장적 통화정책과 재정정책 지속 등의 영향으로 배당률 스프레드(금리 차)는 글로벌 최대 수준이다.

[이데일리 문승용 기자]

“일본 중에서도 도쿄 리츠 상품 1년 이상 투자해야”

글로벌 2위인 일본 리츠시장은 약 162조원 규모로 도쿄, 오사카 등 일본 핵심지역 내 오피스, 물류, 주택 등 다양한 부동산에 투자하고 있다.

최근에는 외국인 투자도 늘고 있다. 부동산 시장조사기관 RCA에 따르면 지난 10월 일본 부동산 누적 외국인 순유입액은 리테일 216억엔, 호텔 905억엔, 임대주택 2186억엔을 기록해 이미 지난해 전체 순유입액을 넘어섰다.

일본 리츠가 성장할 수 있었던 가장 큰 요인은 스폰서 제도로 꼽힌다. 스폰서 제도가 중요한 이유는 일본 리츠가 위탁관리 리츠 방식으로 운영되기 때문이다. 위탁관리 리츠는 부동산 자산에 직접 투자하거나 운영을 할 수 없고 제 3자가 대신 운영해야 하는데, 그 역할을 스폰서가 하고 있다. 스폰서는 부동산 투자 노하우를 바탕으로 퀄리티가 우수한 부동산 자산을 리츠에 매각하고 매각대금을 신규 부동산에 투자함으로써 선순환 투자 구조를 갖추게 됐다. 이는 특정 부동산 투자를 원하는 기관 및 개인 투자자들에게도 선택의 폭을 넓혀주고 있다.

대표적인 스폰서 기업으로는 대형 부동산 디벨로퍼인 미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼, 미쓰비시상사 등이 있다. 오피스 섹터 일본 리츠 시가 총액 2위인 재팬리얼에스테이트의 스폰서인 미쓰비시 부동산은 도쿄에서도 임대료가 가장 높다고 평가받는 지요다구 마루노우치 권역 오피스 빌딩의 50% 이상을 보유하고 있다. 도쿄는 전 세계 투자 선호 10대 도시에서 최근 2년 연속 1위를 기록하는 등 글로벌 기준으로도 여전히 투자 매리트가 상당하다.

홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 “개별 리츠의 보유 자산을 살펴보더라도 일본 리츠의 높은 시장 지배력을 가늠할 수 있다”면서 “우리나라로 치면 광화문·여의도·강남 등이 3대 업무중심지로 꼽히는데, 일본 부동산시장 핵심지역인 도쿄 오피스 집값은 여전히 오르고 있는 상황”이라고 설명했다. 그러면서 홍 대표는 “이 지역을 중심으로 아파트·주상복합 맨션·오피스 투자 상품에 관심을 가질 필요가 있다”면서 “단타 투자보다는 최소 1년 후를 전망하는 투자를 추천한다”고 덧붙였다.

일본 리츠는 주주환원 정책도 안정적이다. 일본 리츠는 배당가능 이익의 90% 이상을 배당하고 있으며, 2020년 코로나19 팬데믹 상황에도 배당을 전년 대비 늘린 유일한 리츠였다. 관련업계에 따르면 일본 리츠는 2003년 이후 18년 간 투자자에게 연평균 8.3% 수익을 제공했다. 세부적로 지난해 3월 말 기준 주가 상승률이 연평균 4.0%, 배당수익률이 연평균 4.3%를 기록하며 저금리 기조에서의 안정적인 배당수익을 제공한다.

이경자 삼성증권 연구원은 “현재 일본 부동산 시장은 오피스와 물류센터 중심으로 공급 증가 부담이 있지만 대형 스폰서를 통해 확보한 코어자산과 낮은 주택담보대출비율(LTV)에 힘입어 대형 리츠의 견고한 성장이 예상된다”고 설명했다. 장승우 대신증권 연구원 또한 “스폰서 리츠로 운영이 되고 있는 일본 리츠의 경우 미국이나 다른 국가 대비해서도 펀더멘털(기초체력)적으로나 매크로(거시경제) 환경적으로나 견조한 상황이라 임차인에 대한 안전성을 높여줄 수 있다”고 말했다.

일본리츠 ETF 관심 가져야…“호텔 리츠 실적 회복속도 주목”

그렇다면 일본 리츠에는 어떤 상품이 있을까. 개별 리츠 투자 선택이 어렵다면 일본 상장지수펀드(ETF)에 관심가져볼만 하다.

미래에셋자산운용의 일본 합작법인 ‘Global X Japan(글로벌엑스 재팬)’은 동경거래소에 ‘Global X Logistics REIT ETF’를 지난 9월 30일 신규 상장했다. Global X Logistics REIT ETF는 글로벌 물류 리츠 섹터에 투자 가능한 일본 최초 ETF다. 물류 리츠 섹터는 온라인 플랫폼 산업 성장에 따른 수요 증대 영향으로 성장성이 높은 것이 특징이다.

삼성자산운용은 월배당 ETF 시장 트렌드에 맞춰 기존 상품 중 투자자들의 효용이 극대화될 수 있도록 ‘삼성 KODEX TSE일본리츠(H) ETF’의 분배금 지급 방식을 월 분배 형태로 변경했다.

삼성 KODEX TSE일본리츠(H) ETF는 아시아 최대 리츠 시장인 일본 리츠에 투자하는 국내 최초의 ETF다. 도쿄거래소에 상장된 모든 리츠가 담긴 TSE 리츠 지수를 추종한다. 2020년 5월 설정 이후 수익률은 32.0%다. 공모펀드를 선택하는 것도 방법이다. 대표적으로 ‘삼성Japan Property펀드’, ‘삼성J-REITs펀드’, ‘한화JapanREITs펀드’ 등이 대표적 상품으로 꼽힌다.

내년 상반기까지는 일본 호텔 리츠를 주목해야 한다는 조언도 있다. 장승우 연구원은 “외국 관광객 의존도가 높은 일본 여행 산업의 특성상 코로나19 유행이 지나가는 2023년 이후에는 일본 호텔 임대 시장의 전반적인 실적이 개선될 것으로 예상한다”면서 “호텔 리츠 대부분은 변동 임대료 비중이 높기 때문에 실적 회복 속도가 다른 리츠 대비 클 것”이라고 예상했다.