부동산

[주거 파워시프트] 주택시장 '신3저'에 빠지다

신3저 시대 맞아 주택시장 흐름 달라져
자가점유율 0.2%p 하락.. 전세→월세 전환 빨라져
낡은 주택 리모델링 허용..도시재생사업 강화해야
  • 등록 2015-01-12 오전 4:30:00

    수정 2015-01-12 오전 9:09:06

△‘저성장(금리)·저물가·엔저’라는 신 3저(低) 시대가 도래하면서 주택시장 수요 움직임도 달라지고 있다. 중대형보다 소형 주택을, 자가 보유보다 임대주택을 선호하는 현상이 점차 강해지고 있다. 아파트가 빼곡히 들어선 분당신도시 전경. [자료: 경기도]
[이데일리 신상건 기자] ‘저성장(금리)·저물가·엔저’라는 신 3저(低) 시대가 도래하면서 주택시장 흐름도 달라지고 있다. 중대형보다 소형 주택을, 자가 보유보다 임대주택을 선호하는 현상이 점차 강해지고 있다. 전문가들은 도시재생사업 강화와 함께 부동산개발·금융컨설팅·자산관리 등을 아우를 수 있는 고부가가치 사업 육성 등이 필요하다고 조언했다.

◇국내 경기 침체 지속…“주택 구매력 하락”

11일 업계에 따르면 지난해부터 가시화된 신3저 현상이 올해 들어 본격화될 것이라는 우울한 전망이 나오고 있다. 실제로 올해 경제성장률 4% 진입할 수 있다고 외쳤던 정부마저 지난해 말 내놓은 ‘2015년 경제전망’에서 올해 국내총생산(GDP) 성장률을 연 3.8%로 낮췄다. 이마저도 정부의 정책 의지가 반영된 수치로 올해 성장률이 3% 중반대에 머물 것이라는 관측이 지배적이다.

저성장으로 소비와 투자가 살아나지 못하고 물가 역시 지난해 12월까지 25개월간 소비자물가 상승률이 연 2%를 밑돌고 있다. 저성장·저물가가 지속되면서 경제가 활력을 잃는 디플레이션 우려까지 낳고 있다. 여기에다 아베노믹스에 따른 엔저 현상은 수출 경쟁력을 떨어트려 어려운 처지에 놓인 우리나라 경제에 ‘엎친 데 덮친 격’으로 작용하고 있다.

박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “신3저 현상은 국내 경제에는 상당한 악재”라며 “주택 구매력을 떨어트려 가뜩이나 침체된 주택시장 분위기에 찬물을 끼얹을 수 있다”고 말했다.

◇주택 소유에서 거주로 개념 이동…‘다운사이징’ 현상도

△단위: %. [자료: 국토부]
이러한 흐름에 발맞춰 주택시장도 변화하고 있다. 가장 큰 변화는 부동산 불패 신화가 깨지면서 주택에 대한 개념이 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀌고 있다는 점이다. 실제로 지난해 자가점유율은 53.6%로 2012년 53.8%에서 0.2%포인트 하락했다. 그만큼 임대차시장이 확대되고 있다는 의미다.

임대차시장 역시 재편되고 있다. 특히 전세에서 월세(보증부 월세 포함)로 전환 속도가 빨라지고 있다. 저성장 시대에 집주인들이 현금이 나오는 월세를 선호하면서 지난해 월세 비중(55%)이 전세비중(45%)을 크게 초과했다. 2012년에는 전체 임대가구 중 월세 가구 비중(49.9%)이 전세가구(50.1%)보다 낮았다.

인구 구조 변화 탓에 1·2인 가구 증가 등으로 ‘주택 다운사이징’ 현상도 나타나고 있다. 정부가 발표한 지난해 11월 아파트 현황을 살펴보면 총 9만5776건으로 이 중 전용면적 85㎡ 이하 거래량이 85.8%(8만2237건)를 차지했다.

◇전문가 “부동산종합회사 등 고부가가치 사업 육성해야”

전문가들은 주택시장 변화에 따라 정책의 틀을 다시 짜야 한다고 조언했다. 단순하게 주택 공급을 늘리기보다 낡은 주택을 쉽게 리모델링하도록 허용해 주택의 질을 높이는 쪽으로 주택 정책 방향이 잡혀야 한다는 것이다. 김규정 NH투자증권 연구위원은 “지금까지 모든 주택정책은 수요가 늘어날 것을 전제했지만 이제 상황이 많이 달라졌다”며 “수요 감소를 전제로 한 도시재생사업 강화 등에 초점을 맞춰야 한다”고 말했다. 그는 이어 “정책을 내놓더라도 국회 통과를 앞당겨 법제화하는 시간을 단축하는 것도 중요하다”고 덧붙였다.

부동산개발과 금융컨설팅, 자산관리 등 종합부동산회사와 같은 새로운 고부가가치 사업을 육성하는 것도 한 방안으로 제시됐다. 종합부동산회사는 국내에서는 아직 생소하지만 일본 등 해외에서는 보편화된 기업 형태다. 시공사 중심의 국내 건설산업과 달리 전체 개발계획과 금융구조, 분양 전략 등을 세워 주도적인 역할을 수행한다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “부동산종합회사는 초기 자본 마련이 관건”이라며 “다소 논란이 있을 수 있지만 대기업 등을 통한 회사 설립도 고려할 만하다”고 말했다.

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