[목멱칼럼]임대차시장 안정, 공공임대만으론 안 된다

[천현숙 SH도시연구원장]공공임대주택이 전체 주택 중 어느 정도의 비중이 되면 임대차 시장 안정이 가능해질까? 2007년 19만호에 불과했던 우리나라 공공임대주택 재고는 2019년 166만호로 증가했다. 총 주택 재고 대비 공공임대 비중도 2007년 0.1%에서 2019년 현재 7.7%로 급속히 증가해왔다. 한국은 현재 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 공공임대주택 재고 증가가 가장 빠른 나라이다.

공공임대주택의 가장 큰 목적은 저소득층 주거안정이지만, 임대차시장 안정이라는 기능도 있다. 그러나 공공임대주택비중이 OECD 평균 8%에 가까울 정도로 높아진 현시점에도 공공임대주택이 임대차시장 안정에 큰 기여를 하고 있다고 하기는 어렵다.

그동안은 공공임대주택 물량이 충분하지 않았기 때문에 저소득층을 주된 대상으로 공급했고 최근에야 청년, 신혼부부들로 공급대상이 확대됐다. 이처럼 공공임대의 공급대상이 특정 계층에 집중돼 있다 보니 민간 임대차시장과 연계성이 높지 않고 민간 임대차시장 안정이라는 역할을 충분히 수행하고 있지 못하다고 볼 수 있다.

2019년 기준 전국의 자가점유율은 58%이며 무주택임차가구는 750만 가구에 달한다. 무주택임차 가구 중 공공임대주택에 거주하는 가구를 제외하면 580만 가구가 민간셋집에 거주하고 있다. 서울로 한정하면 무주택임차가구 210만 가구 중 민간셋집 거주 가구는 180만 가구에 달한다. 연간 15만호에 이르는 공공임대주택을 지속적으로 공급하고 있지만 임차가구의 주거안정을 도모하기에 충분한 물량이라고 하기 어렵다.

임대차시장이 안정화되려면 무주택임차가구가 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택이 충분히 공급돼야 한다. 공공임대주택 확충이 최선의 방법이다. 공공이든 민간이든 적정주거비로 안정적 거주가 보장되는 다양한 선택지가 주어지면 되고 임대주택이 ‘충분히’ 공급되려면 임대주택 공급 주체와 방식이 다양화돼야 한다.

중산층까지 만족할 수 있는 공공임대 유형이 나오고 월세형뿐 아니라 전세형으로 확대하는 등 다양한 방법을 고려해야 한다. 실제로 통합공공임대주택은 중위소득 150% 수준까지 입주 가능하며, 서울시는 장기전세주택을 집중 공급할 계획이다. 민간부문의 역할도 확대돼야 한다. 기업에 의한 임대주택 공급이 보다 확대돼야 하며, 비영리부문의 임대주택 공급이 늘어나도록 주체를 육성할 필요도 있다.

이와 관련 독일의 사례에서 배울 것이 많다. 유럽국가 중 네덜란드, 덴마크, 영국 등은 공공임대(Social housing) 비중이 총 주택 중 20% 이상으로 높지만 독일은 2.7%에 불과하다. 반대로 민간임대 비중은 전체의 49%에 달할 정도로 높다. 민간임대주택이지만 임대기간보장과 임대료 규제 등으로 안정적인 주거를 보장해주기 때문에 민간임대가 충분히 주거보장의 공적 기능을 수행하고 있기 때문이다. 유럽 국가의 경우 비영리부문의 주택공급 주체가 사회적 기업, 협동조합 등으로 다양하다. 독일과 북유럽의 사례는 임대차시장 안정이라는 문제를 해결하는데 공공임대 외에도 여러 해답이 존재한다는 것을 알려준다. 우리나라에도 사회주택을 공급하는 비영리 조직들이 있으나 기관수와 경험 등에 있어서 유럽 국가에 비해 미흡한 상황이다.

정부는 주거복지로드맵에 따라 2025년까지 240만호의 공공주택을 확보할 계획이다. 이를 달성하려면 연평균 21만가구의 공공주택을 공급해야 한다. 민간부문과 공조없이 공공주택만으로 임대차시장 안정을 도모하는 것이 가능할까. 민간부문의 다양한 공급주체를 육성하고 지원해 공공-민간이 어우러지는 생태계를 만든다면, 임대차시장 안정이라는 큰 목표를 보다 수월하게 달성할 수 있을 것이다. 가장 중요한 것은 임차인으로 살아가는 것이 거주자를 불안하게 만들거나 삶의 질이 떨어지게 해서는 안된다는 것이다. 다양한 공급주체가 어우러진 생태계 구축이 임대차시장 안정의 필수조건이다.